2019年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況以及2020年市場(chǎng)研判

文/上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所

2019年，上海市堅(jiān)決貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持“兩個(gè)不是權(quán)宜之計(jì)”方向，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，市場(chǎng)運(yùn)行總體符合預(yù)期，呈現(xiàn)出“量增價(jià)穩(wěn)”的良好態(tài)勢(shì)。2020年是決勝全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃的收官之年，面對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，需要采取逆周期舉措，并繼續(xù)做好相關(guān)工作，促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、2019年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)

2019年，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為4231.4億元，比上年同期增長(zhǎng)4.9%，增速擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的52.8%，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為54.8%。從月度情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資的同比增速均在3月達(dá)到年內(nèi)低點(diǎn)（3%和2.3%），其后呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。住宅投資同比增速快于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重也從1-2月的53.3%逐步增至9月的55.8%。四季度住宅投資同比增速有所放緩，12月占比降至54.8%（圖1）。

圖1 2016年以來(lái)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

圖2 2016年以來(lái)本市商品住宅施工、竣工和新開(kāi)工面積同比情況

2019年，上海市商品房施工面積14803萬(wàn)平方米，比2018年同期增長(zhǎng)0.9%、其中住宅施工面積7446.4萬(wàn)平方米，比上年同期下降1%。商品房新開(kāi)工面積3063.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%，其中住宅新開(kāi)工面積1572.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。商品房竣工面積2669.7萬(wàn)平方米，同比減少14.3%，其中住宅竣工面積1453.3萬(wàn)平方米，同比減少16%。從月度情況來(lái)看，本市商品住宅新開(kāi)工面積同比增速在3月達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)（56%）后逐漸下降。同時(shí)，商品住宅竣工面積同比降幅逐月擴(kuò)大至8月（36.6%）后有所收窄（圖2）。

（二）商品住房成交呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)

2019年，上海市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比小幅波動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年本市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)在[-0.1，0.5]區(qū)間小幅震蕩，全年同比增長(zhǎng)2.3%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)波動(dòng)區(qū)間為[-2.8，1.3]，相對(duì)新房波動(dòng)較大，全年同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。成交面積方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全年新建商品住宅(不含保障性住房)的銷(xiāo)售面積為773.2萬(wàn)平方米，比上年同期增加19.6%，為近三年來(lái)的最高值。二手住宅銷(xiāo)售面積為1793.9萬(wàn)平方米，比上年同期增加40%（圖3）。

圖3 2016年以來(lái)本市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)及銷(xiāo)售面積情況

（三）市場(chǎng)化住宅用地供應(yīng)明顯增加

2019年，全市純市場(chǎng)化住宅用地累計(jì)成交60幅，比上年同期增加33幅；土地面積為304.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)142.4%，年度土地成交面積為2014年以來(lái)最高；可建面積為472.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)99.5%。從成交溢價(jià)率來(lái)看，2019年本市土地成交溢價(jià)率為0.66%，較2018年的0.03%略有上升，但仍處于較低水平。全市租賃住房用地累計(jì)成交24幅，比上年同期減少5幅；土地面積為84.8萬(wàn)平方米，同比減少4.7%；可建面積為187.4萬(wàn)平方米，同比減少6.3%（圖4）。

圖4 2016年以來(lái)本市純市場(chǎng)化住宅和租賃住房用地面積情況

（四）個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)有所擴(kuò)大

央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，2019年，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有所增長(zhǎng)，同比增速呈現(xiàn)先減后增趨勢(shì)。5月本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)6.9%，之后增速逐漸擴(kuò)大。12月，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為6445.7億元，同比增長(zhǎng)10.9%，但漲幅較上年同期的12.6%有所收窄。個(gè)人住房貸款余額同比增速延續(xù)2018年10月以來(lái)的小幅擴(kuò)大趨勢(shì)。12月，本市個(gè)人住房貸款余額為14120.5億元，同比增長(zhǎng)8%，漲幅較上年同期的4.8%有所擴(kuò)大（圖5）。

圖5 2016年以來(lái)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比和個(gè)人住房貸款同比情況

（五）居民購(gòu)房預(yù)期和購(gòu)房意愿較去年有所增強(qiáng)

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心和上海社會(huì)調(diào)查研究中心上財(cái)分中心發(fā)布的上海財(cái)經(jīng)大學(xué)上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)系列報(bào)告顯示，2019年消費(fèi)者購(gòu)房意愿指數(shù)和購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)呈高位徘徊趨勢(shì)，說(shuō)明當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀態(tài)較為穩(wěn)定，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿和預(yù)期較去年有所增強(qiáng)。一季度，購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)為78.6，達(dá)到了2009年二季度以來(lái)的最高點(diǎn)，同時(shí)，購(gòu)房意愿指數(shù)也達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)74.8。此后，兩個(gè)指數(shù)逐漸下降，但于四季度重新上漲，說(shuō)明消費(fèi)者的購(gòu)房意愿和預(yù)期有所增強(qiáng)（圖6）。

圖6 2016年以來(lái)本市購(gòu)房意愿指數(shù)和購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)情況

（六）本市住房租賃指數(shù)走勢(shì)總體平穩(wěn)

2019年，本市住房租賃指數(shù)走勢(shì)總體平穩(wěn)，季節(jié)性波動(dòng)較為明顯。1-12月，本市租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比累計(jì)上漲0.6%。從各城區(qū)租賃指數(shù)變動(dòng)幅度來(lái)看，遠(yuǎn)郊區(qū)、近郊區(qū)租賃指數(shù)環(huán)比波動(dòng)幅度較大，可能的原因是非戶籍常住人口較多，流動(dòng)性較大導(dǎo)致需求變動(dòng)較大（圖7）。

圖7 2019年本市租賃指數(shù)環(huán)比漲跌情況

二、2020年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的形勢(shì)

2020年是決勝全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃的收官之年，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，扎實(shí)推動(dòng)各項(xiàng)工作，這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行面臨的形勢(shì)，也是開(kāi)展工作的基本要求。然而，新年伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情突如其來(lái)，成為今年開(kāi)局遭遇的“黑天鵝”事件，擾亂了正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行節(jié)奏，給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)很大的沖擊和壓力。

（一）全國(guó)層面

結(jié)合最近幾次中央以及部委會(huì)議精神，預(yù)判2020年房地產(chǎn)運(yùn)行將面臨“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中有松、穩(wěn)中有控”的形勢(shì)。

受新冠肺炎疫情的影響，全國(guó)多數(shù)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延緩復(fù)工、暫停銷(xiāo)售活動(dòng)。習(xí)近平總書(shū)記指出：“要密切監(jiān)測(cè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，聚焦疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的沖擊和影響，圍繞做好‘六穩(wěn)’工作，做好應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜困難局面的準(zhǔn)備?！?/p>

（二）本市層面

1.本市財(cái)政收入壓力逐步增加。2019年，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)較為復(fù)雜，中美貿(mào)易緊張局勢(shì)給兩國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大壓力，疊加國(guó)內(nèi)樓市疲軟、土地流拍、減稅降費(fèi)等因素，各省市財(cái)政狀況較為嚴(yán)峻。從四個(gè)直轄市、長(zhǎng)三角省份以及廣東省的財(cái)政收支差額（累計(jì)值）來(lái)看，雖然相比其他省市，本市目前情況相對(duì)較好，但應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，財(cái)政收入壓力在逐漸加大（圖8）。

2.上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率基本平穩(wěn)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年上半年，本市17家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率約為81.13%，與去年同期（81.5%）基本持平。其中有2家（光明地產(chǎn)和綠地控股）資產(chǎn)負(fù)債率超80%，占比為11.76%，3家資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，占比為17.65%。相比而言，A股122家上市房企整體平均資產(chǎn)負(fù)債率約為80.78%，較2019年初微增0.44%。其中，37家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超80%，占比約為30.33%，58家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超70%，占比約為47.54%（圖9）。

圖8 2019年1-11月部分省市財(cái)政收支差額（累計(jì)值）

圖9 1998年以來(lái)本市上市房企和A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率情況

3.個(gè)人住房新增貸款價(jià)值比相對(duì)較低。日前，國(guó)家金融和發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布了《2019房地產(chǎn)金融》，估算了我國(guó)10座重點(diǎn)一、二線城市的個(gè)人住房新增貸款價(jià)值比LTV（Loan to Value，指貸款金額與房產(chǎn)價(jià)值的比值），這一指標(biāo)主要用于反映房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行壞賬的影響。2019年10座重點(diǎn)城市該指標(biāo)的平均值分別為：北京24.88%，上海26.42%，廣州59.84%，深圳57.49%，杭州63.64%，南京57.36%，廈門(mén)62.99%，鄭州31.03%，武漢32.15%，天津28.71%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海在嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策下，銀行遭遇購(gòu)房者斷供和壞賬的概率較低（圖10）。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的不確定性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受土地、財(cái)稅、人口等相關(guān)政策變動(dòng)的影響較大，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展面臨諸多不確定性：

第一，新修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》）1月1日實(shí)施，最大亮點(diǎn)是允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，結(jié)束了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)同等入市的二元體制運(yùn)作，為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清了制度障礙，對(duì)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市問(wèn)題關(guān)系到當(dāng)今土地供應(yīng)格局的變化，一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市有望緩解用地相對(duì)緊張局面。本市地少人多，土地資源緊張，新修正的《土地管理法》的實(shí)施情況將影響土地的供應(yīng)。

第二，近些年，對(duì)房地產(chǎn)稅法的談?wù)撘恢辈粩?，是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，相關(guān)部門(mén)也不時(shí)釋放出有關(guān)信息。2019年12月16日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第四十四次委員長(zhǎng)會(huì)議在北京人民大會(huì)堂舉行，此次會(huì)議的議程多達(dá)20余項(xiàng)，但未出現(xiàn)房地產(chǎn)稅法的審議安排。盡管如此，仍要密切關(guān)注房產(chǎn)稅的立法進(jìn)程，研判其對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的影響。

第三，2019年12月25日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見(jiàn)》，其中明確指出，要以戶籍制度和公共服務(wù)牽引區(qū)域流動(dòng)，全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市的落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市的落戶條件。要密切關(guān)注戶籍制度的改革對(duì)本市人才流向的影響，積極營(yíng)造宜業(yè)宜居的環(huán)境以留住人才。

第四，疫情使市場(chǎng)的發(fā)展增加了不確定性。當(dāng)前，疫情防控仍處于吃緊階段，拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)還不得而知。受到疫情的影響，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，租賃企業(yè)命懸一線，疫情過(guò)后人們對(duì)住房的需求可能變化，諸多因素的疊加可能會(huì)使2020年的市場(chǎng)呈現(xiàn)出更多的不確定性。

圖10 2019年10座重點(diǎn)城市新增住房貸款價(jià)值比平均值

三、本市2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況預(yù)判

受新冠肺炎疫情的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本按下了暫停鍵：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)暫停，復(fù)工推遲；多個(gè)城市明令禁止售樓處、中介門(mén)店繼續(xù)營(yíng)業(yè)；因封閉管理而限制人口流動(dòng)、假期延長(zhǎng)等。這些因素都在一定程度上影響了購(gòu)房需求。綜合考慮國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變、宏觀經(jīng)濟(jì)下行、各區(qū)財(cái)政壓力較大以及新冠肺炎疫情的影響，預(yù)計(jì)2020年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期將受到影響，整體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降空間有限，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

疫情爆發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積和土地成交在短期內(nèi)將受到抑制，但疫情結(jié)束后會(huì)呈現(xiàn)明顯的反彈式增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)本次疫情短期抑制作用較2003年更大，但防控措施及時(shí)有效和適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定政策使得全年總量將延續(xù)2017年以來(lái)的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。受2019年土地市場(chǎng)成交回升、施工面積增加、房企融資環(huán)境有所改善等影響，原預(yù)計(jì)2020年本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將有所回升，結(jié)合疫情影響，全年將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。第一，從先行指標(biāo)來(lái)看，土地成交一般領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12個(gè)月左右。2019年，本市土地市場(chǎng)升溫，住宅用地成交量大幅增加，全年成交的純市場(chǎng)化住宅用地面積同比增長(zhǎng)142.4%，可建面積同比增長(zhǎng)99.5%，住宅用地成交增加將促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)。第二，2019年本市新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)，竣工面積同比則大幅度下降。預(yù)計(jì)2020年本市施工面積將有所增長(zhǎng)，成為支撐2020年本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要力量。第三，受疫情影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)在第一季度將“中止”，疫情結(jié)束后，在外部政策作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將恢復(fù)，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

（二）住房供應(yīng)短期減少，整體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

從房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，疫情造成的人員、物資、資金流動(dòng)不暢，返工、開(kāi)工、銷(xiāo)售延遲，投資計(jì)劃滯后，管理成本加大，短期市場(chǎng)供應(yīng)減少等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)工、竣工、土地成交等供應(yīng)環(huán)節(jié)均會(huì)帶來(lái)一定的影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要經(jīng)歷2-3年的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，通常開(kāi)發(fā)商在安排時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃時(shí)會(huì)提前設(shè)置緩沖時(shí)間，因此，如果疫情持續(xù)的時(shí)間在6個(gè)月以內(nèi)，就不會(huì)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)造成太大的影響。

2020年，新建商品住房的月成交面積預(yù)計(jì)為70萬(wàn)平方米左右，二手住房成交量一般是新建住房的兩倍左右，月成交面積預(yù)計(jì)為160萬(wàn)平方米左右。新建商品住房市場(chǎng)近三年來(lái)總體成交量穩(wěn)定，其中，2018年本市新建商品住房成交量為近年來(lái)低值，平均每月成交面積為49.08萬(wàn)平方米，2019年平均每月成交面積為58.75萬(wàn)平方米。二手住房市場(chǎng)近三年來(lái)總體成交量逐年增加，2019年成交量整體略高于前兩年，平均每月成交面積為148.25萬(wàn)平方米。因此，隨著本市新建商品住房供應(yīng)量的增加，在市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定的情況下，部分置換需求釋放，預(yù)計(jì)2020年本市新建商品住房與二手住房成交量總體平穩(wěn)。

（三）住房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，租賃市場(chǎng)承壓

預(yù)計(jì)2020年，房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)，可能伴有小幅波動(dòng)，新建商品住房與二手住房?jī)r(jià)格略漲，租金價(jià)格將呈現(xiàn)微幅下降態(tài)勢(shì)，但累計(jì)波動(dòng)空間較小?；?017年至2019年每月房?jī)r(jià)指數(shù)分析，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)月環(huán)比最大漲幅為0.6%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)月環(huán)比最大漲幅為0.8%，總體呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。在新建商品住房市場(chǎng)，隨著企業(yè)資金面的寬松，以價(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)模式將改變，將會(huì)造成市場(chǎng)成交均價(jià)略降；在二手住房市場(chǎng)，受疫情影響，改善性需求進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)成交均價(jià)將保持平穩(wěn)。

此外，房屋租賃受疫情沖擊較大。與SARS疫情期間類(lèi)似，大批外地外國(guó)租客撤離導(dǎo)致部分租賃業(yè)務(wù)陷于停頓，給業(yè)主帶來(lái)一定的空置損失，高檔住宅和寫(xiě)字樓的租賃也可能會(huì)受到一定程度的沖擊。此外，原本節(jié)后的返工潮與畢業(yè)季將會(huì)形成租賃市場(chǎng)的小高峰，然而，在疫情影響下，人口流動(dòng)減少，租賃需求減少，短期內(nèi)租金將下跌，空置率上升，造成量?jī)r(jià)齊跌。

（四）本市居民購(gòu)房預(yù)期維持不變，短期以延遲效應(yīng)為主

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心和上海社會(huì)調(diào)查研究中心上財(cái)分中心發(fā)布的2019年第四季度上海財(cái)經(jīng)大學(xué)上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)系列調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)76.2，環(huán)比上升7.6，同比上升12.4。購(gòu)房意愿指數(shù)為69.5，環(huán)比上升2.3，同比上升8.4。2019年，本市房地產(chǎn)價(jià)格較為平穩(wěn)，兩項(xiàng)指數(shù)一直在較高點(diǎn)位徘徊，說(shuō)明目前市場(chǎng)狀態(tài)較為穩(wěn)定，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿和購(gòu)房預(yù)期維持在較高水平。根據(jù)上海市二手房指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)，2019年7-12月，本市二手住宅成交面積同比分別增加 38.25%、40.08%、47.48%、30.08%、27.70%、51.75%。在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)下，預(yù)計(jì)2020年消費(fèi)者預(yù)期不會(huì)出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)。

結(jié)合疫情影響，預(yù)計(jì)本次疫情對(duì)購(gòu)房需求影響較小，以延遲效應(yīng)為主。數(shù)據(jù)智能分析機(jī)構(gòu)零點(diǎn)有數(shù)公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，97.6%已有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)橐咔橛绊懚∠?gòu)房計(jì)劃，其中47.5%預(yù)計(jì)按原定計(jì)劃購(gòu)房，39.0%會(huì)選擇先觀望但還是會(huì)買(mǎi)，11.1%在經(jīng)歷疫情后希望提前購(gòu)房。

（五）改善性需求釋放，應(yīng)關(guān)注合理居住需求

疫情過(guò)后，部分人群購(gòu)房計(jì)劃前置，對(duì)大戶型、別墅類(lèi)等產(chǎn)品的改善性需求釋放，對(duì)于多代同住家庭，二套住房需求或?qū)⒃黾樱赓U市場(chǎng)承壓。在居家隔離期間，較大的居住空間有利于家庭成員之間的空間物理隔離，提供個(gè)人活動(dòng)的必要空間。近日，專(zhuān)家對(duì)于病毒糞口傳播的風(fēng)險(xiǎn)作出了肯定判斷，加之SARS疫情期間已發(fā)生經(jīng)污水管在上下樓層居民間傳播病毒致多人感染和死亡的案例，這將會(huì)激發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)獨(dú)棟式住房如別墅類(lèi)產(chǎn)品的需求。

同時(shí)，在居家隔離期間，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的不同也會(huì)導(dǎo)致業(yè)主對(duì)居住安全的不同感受。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平是否高、對(duì)疫情的防范意識(shí)是否強(qiáng)會(huì)成為今后購(gòu)房的考慮因素。疫情結(jié)束后，市場(chǎng)的這些改善性需求將得到進(jìn)一步釋放。在保證本市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)運(yùn)行的前提下，應(yīng)關(guān)注部分重點(diǎn)人群的合理居住需求。

（六）完成老舊小區(qū)改造目標(biāo)，提高居民居住質(zhì)量

2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。本市為提升存量住房品質(zhì)，因地制宜開(kāi)展工作，采取了“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”的新模式，以城市更新為契機(jī)做好老舊小區(qū)改造。2020年，是“十三五”時(shí)期老舊小區(qū)改造的最后一年，本市計(jì)劃完成二級(jí)舊里以下房屋改造55萬(wàn)平方米，安置2.8萬(wàn)居民，主要集中在黃浦區(qū)、楊浦區(qū)和虹口區(qū)。后期，需要推廣本市老舊小區(qū)改造中形成的新模式，以解決老舊小區(qū)改造任務(wù)繁重、資金壓力大等問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)2017、2018年連續(xù)兩年的低位運(yùn)行后，2019年本市二手住房由于積壓需求和舊改動(dòng)拆遷需求的釋放，成交明顯放量，且持續(xù)較快增長(zhǎng)。當(dāng)前，本市舊區(qū)改造成為住房需求的重要來(lái)源之一。在疫情防控期間，老舊小區(qū)成為防控重點(diǎn)區(qū)域。因此，疫情結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整老舊小區(qū)改造節(jié)奏，爭(zhēng)取完成“十三五”期間的老舊小區(qū)改造任務(wù)，改善居民居住質(zhì)量。