基于安置房建設(shè)項目的風(fēng)險管理與對策

辛淑臣

【摘要】社會發(fā)展的需求導(dǎo)致城市化進程加快，加上人們對于居住環(huán)境的標(biāo)準升高，大量的老舊住宅以及危房需要拆除重建，故而安置房的建設(shè)對于城市化進程影響極大。筆者主要分析安置房建設(shè)項目中存在的風(fēng)險，并給出相應(yīng)的風(fēng)險管理策略，降低項目投資的風(fēng)險，意在促進城市化進程加快，供業(yè)內(nèi)人士學(xué)習(xí)參考。

【關(guān)鍵詞】安置房;建設(shè)項目;風(fēng)險管理

城市建設(shè)過程中對行政劃撥用地進行拆遷后，需要為拆遷住戶進行安置，出于安置需求所建設(shè)的房屋屬于安置房。近年來城市建設(shè)腳步加快，安置房建設(shè)項目也日漸增多，考慮到建設(shè)項目均存在不確定的風(fēng)險，故而需要對安置房建設(shè)項目加以風(fēng)險評估，針對項目建設(shè)過程中存在的潛在風(fēng)險進行事前、事中以及事后等一系列的風(fēng)險控制工作，用以完善整個安置房建設(shè)項目，系統(tǒng)降低項目投資風(fēng)險。

1、安置房建設(shè)項目存在的風(fēng)險

1.1建設(shè)費用風(fēng)險

安置房建設(shè)項目中較大風(fēng)險源自建設(shè)費用，鑒于安置房建設(shè)項目所涉及的人數(shù)眾多，項目資金總量大，項目建設(shè)使用的融資方式較多，所涉及的環(huán)節(jié)較多，這就導(dǎo)致建設(shè)費用風(fēng)險存在過高的問題。安置房費用主要包括拆遷補償費、征地費用、建設(shè)費用以及融資利率等，安置房建設(shè)涉及到的管理費用會隨著安置房建設(shè)周期的延長而增加，因此安置房建設(shè)周期長短在很大程度上決定了安置房建設(shè)費用。融資利率初始投資估算所參照的利率是當(dāng)期利率，隨市場變化后將會影響投資總金額，加上市場建設(shè)材料價格也存在一定變動，計劃進度編制也存在失誤風(fēng)險，上述原因?qū)?dǎo)致建設(shè)成本超支，造成費用風(fēng)險[1]。

1.2建設(shè)技術(shù)風(fēng)險

建設(shè)技術(shù)風(fēng)險也是造成安置房建設(shè)項目投資風(fēng)險高的主要原因，技術(shù)風(fēng)險主要包括技術(shù)不成熟形成的風(fēng)險以及人為失誤風(fēng)險，理論上分析人為所造成的風(fēng)險通過一系列的風(fēng)險控制手段可以大幅規(guī)避。安置房建設(shè)項目涉及的技術(shù)類型較多，融資、建設(shè)勘察、建筑設(shè)計、工程施工以及項目協(xié)調(diào)均包含在內(nèi)。鑒于各個技術(shù)環(huán)節(jié)中參與的人數(shù)較多，難免會發(fā)生人為技術(shù)風(fēng)險，針對這種現(xiàn)象，可多方協(xié)作，加強管理與監(jiān)督進行風(fēng)險控制。

1.3合同風(fēng)險

安置房建設(shè)項目通常建設(shè)的周期較長，所需要擬定簽署的合同數(shù)量較多，因此合同中存在的風(fēng)險對于整個安置房建設(shè)項目影響較大。約定內(nèi)容不全面、政策調(diào)整、簽訂合同各方所承擔(dān)的違約責(zé)任以及不可抗力因素均屬于合同風(fēng)險。安置房建設(shè)方招標(biāo)時對于項目建設(shè)內(nèi)容表述不明、設(shè)計階段并未對交房標(biāo)準有詳細的要求，導(dǎo)致項目設(shè)計單位根據(jù)標(biāo)準參數(shù)進行設(shè)計，所計算的投資總額數(shù)目不詳。待設(shè)計完成之后所引發(fā)的建設(shè)漏洞較多，中標(biāo)單位未能及時發(fā)現(xiàn)的情況下，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，引發(fā)合同約定內(nèi)容不全風(fēng)險。工期、建設(shè)費用屬于常見的簽訂合同各方違約責(zé)任，對于安置房建設(shè)工程能否如期交付影響較大。國家的政策調(diào)整也會導(dǎo)致簽訂的合同存在風(fēng)險。自然災(zāi)害、疫病以及戰(zhàn)爭等影響到安置房工程建設(shè)的因素，均可納入不可抗力風(fēng)險中，該類風(fēng)險發(fā)生的概率非常小，一旦發(fā)生將會對安置房建設(shè)工程造成巨大的經(jīng)濟損失。

2、應(yīng)對安置房建設(shè)項目風(fēng)險的對策

2.1選取合理的項目開發(fā)模式

應(yīng)對安置房項目建設(shè)風(fēng)險時應(yīng)用合理化的開發(fā)模式，可及時發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)中潛在風(fēng)險，加以識別并排除。政府常用的安置房開發(fā)模式有建設(shè)-移交模式（BT）、利潤分成模式、土地補償模式以及狹義公私合營模式（PPP）等。建設(shè)-移交模式的優(yōu)勢在于企業(yè)能夠獲得穩(wěn)定收益，而政府的干預(yù)行少，該種開發(fā)模式的缺點在于企業(yè)前期需要墊付大量的項目資金，后期存在回款風(fēng)險，而政府需要承擔(dān)大量債務(wù)，需要加大項目建設(shè)后期運營力度[2]。利潤分成模式中企業(yè)的土地經(jīng)營能力得到充分利用，土地收益較高，但是該種開發(fā)模式對于企業(yè)的要求也相對較高，政府需要兜底財政而形成財政壓力。土地補償開發(fā)模式中企業(yè)可獲得優(yōu)質(zhì)土地，所獲利潤較多，政府財政壓力也較少，但是該種開發(fā)模式有失公允。狹義公私合營模式中企業(yè)與政府出于合作伙伴扮戲，共同負責(zé)項目運營建設(shè)工作，企業(yè)和政府的利益都能得到保障，但是該種開發(fā)模式所需要協(xié)調(diào)的內(nèi)容較多，政府必須授予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，而當(dāng)前這方面的人才也較少。綜合以上幾種開發(fā)模式可知，狹義PPP模式在未來的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，可有效改進安置房建設(shè)項目風(fēng)險高問題。

2.2加強項目管理

城市化建設(shè)屬于城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略工作，拆遷安置工作對于城市化建設(shè)水平具有較大的影響，故而地方政府高度重視安置房建設(shè)項目，對于項目的建設(shè)風(fēng)險關(guān)注度較高?；诎仓梅拷ㄔO(shè)項目存在的風(fēng)險，可通過加強項目管理的方式降低建設(shè)風(fēng)險，安置房項目建設(shè)合作方需要經(jīng)過嚴格的篩選，投資階段需要著重考察企業(yè)的管理水平，勘察階段要詳細了解項目建設(shè)地點的土質(zhì)結(jié)構(gòu)，將當(dāng)?shù)氐乃馁Y料做好備案以便后期施工使用。設(shè)計階段可使用大型有限元軟件進行分析以降低成本。施工極端需要加強團隊管理并及時規(guī)避施工風(fēng)險。考慮到安置房建設(shè)項目參與方數(shù)量較多，故而需要做好合同管理，加強風(fēng)險監(jiān)督，一旦有違約行為可立即索賠，適當(dāng)增加獎勵措施以激勵施工方[3]。

2.3應(yīng)用BIM管理模式

為應(yīng)對安置房建設(shè)項目中存在的風(fēng)險，需要采取合理的管理模式進行風(fēng)險規(guī)避、自留以及轉(zhuǎn)嫁，可創(chuàng)造性地使用BIM管理模式。BIM技術(shù)綜合應(yīng)用幾何學(xué)、空間學(xué)以及地理信息系統(tǒng)學(xué)科技術(shù)，達到使用數(shù)字信息化手段集成化管理工程建設(shè)，可有效提高安置房建設(shè)效率，從而縮短安置房項目建設(shè)時間，大幅降低安置房項目建設(shè)風(fēng)險。應(yīng)用BIM技術(shù)進行安置房項目管理室，需要特別注意做好信息協(xié)同，做好項目建設(shè)各方的溝通協(xié)調(diào)工作，促使安置房建設(shè)項目工程實現(xiàn)精細化管理，全面降低安置房建設(shè)項目投資風(fēng)險。

結(jié)語：

總而言之，安置房建設(shè)項目中存在一定的風(fēng)險，主要集中在建設(shè)費用、建設(shè)技術(shù)以及合同風(fēng)險等方面。基于安置房建設(shè)中存在的既定風(fēng)險，需要選取合理的項目開發(fā)方式，加強項目管理，引入BIM管理模式系統(tǒng)化降低安置房建設(shè)項目風(fēng)險，用以規(guī)避投資風(fēng)險，為拆遷群眾提供建設(shè)質(zhì)量高的安置房。

參考文獻：

[1]陳俊鶯.安置房項目可行性研究報告幾個關(guān)鍵問題研究及改進對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（10）：59+61.

[2]呂聰.安置房項目建設(shè)投資控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（03）：38.

[3]賈廣社，牟強.大型工程前期的進度風(fēng)險總控[J].同濟大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2018，46（01）：125-132.