退不掉的房子

宋杰

4月16日，記者抵達青客公寓位于上海徐匯區(qū)的總部大樓，其辦公室在16 樓，保安在底樓做登記。

4月16日，青客公寓上海總部大樓內(nèi)，保安在底樓做登記，可以看到現(xiàn)場留了兩位工作人員手機，記者數(shù)次撥打無人應答。

4月18日下午，在上海嘉定接待點內(nèi)，排隊等待登記的青客租客們。

在上海工作的吳小姐最近很苦惱。去年5月，她通過青客公寓的租金貸在上海青浦區(qū)租了一套房，因為疫情后工作變動，她于今年3月打算搬出時，卻發(fā)現(xiàn)無法辦理退房手續(xù)。

“始終無法聯(lián)系上青客公寓方面辦理退房手續(xù)。我現(xiàn)在搬出來了，但租金貸還得繼續(xù)還，若逾期不還，征信就有影響。”吳小姐向《中國經(jīng)濟周刊》記者反映，像她這樣陷入“租金貸”困境的不在少數(shù)。

租金貸讓我成了銀行和青客的“羔羊”

吳小姐所說的“租金貸”是指，長租公寓經(jīng)營者把房子租給租客，租客向銀行等金融機構(gòu)申請租賃貸款，金融機構(gòu)一次性把一年的租金支付給長租公寓方，租客再按月償還金融機構(gòu)貸款。

吳小姐向《中國經(jīng)濟周刊》記者講述了她的遭遇：

去年5月，青客公寓以我的名義辦理了18個月的華瑞銀行貸款，18個月的貸款總金額共計20700元，但這個貸款并沒有到我的賬戶上，而是劃到了青客公寓的賬戶上。6月份起，我開始以還貸款的形式繳納房租。到2020年3月31日為止，我已還10個月貸款，即10個月房租。目前剩余貸款金額9200元。

我現(xiàn)在想退房，青客公寓卻無人受理，而貸款又是通過我本人發(fā)起的，銀行那邊催促我還款。我現(xiàn)在的訴求很明確，自己提前退房，我愿意承受押金等應該由我承擔的損失，但青客公寓始終不按合同約定為我解除租賃合同、辦理退房手續(xù)。

租賃合同不解除，我就得按照貸款合同約定，繼續(xù)還款——就算我不居住在青客公寓，卻依舊要償還銀行貸款，這對一個剛畢業(yè)沒多久的人來說，壓力實在太大。

針對青客公寓這種逃避問題的做法，我還有一層擔心，就算解除合同，青客公寓是否會把我剩余的9200元貸款還完。畢竟這個貸款之后，也一直沒有在我的賬戶里，我從未收到華瑞銀行的一分錢，并且在居住期內(nèi)，我一直按時以還款的方式交房租，從未逾期，我銀行卡有賬單可以佐證。

從3月7日搬出來至今已有一個多月了，一直沒法辦理退房，貸款還在逾期中，我很擔心我的征信受到影響。聯(lián)系我原來的房管員，發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)離職。經(jīng)與他溝通，他說他還被青客拖欠一個月工資，以及6個月的公積金。

吳小姐的遭遇恐非個案?！吨袊?jīng)濟周刊》采訪獲悉，因為青客公寓許諾通過租金貸“分期付款”可以有相當于9折的房租優(yōu)惠，不少租客簽署了租金貸協(xié)議。

截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機構(gòu)合作，其中包括華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營銀行，有65.40%的租金使用租金貸支付，年利率在4.35%到8.60%之間的未償還本金為7.57億元，有16.50%的租客正在申請租金貸。

青客公寓在年報中披露，“租金貸”形成的預付租金收入是其流動負債的主要構(gòu)成部分。如果租戶提前退租，青客公寓需承擔一次性退還貸款的責任。

“租金貸”暗藏著難以控制的金融風險。

業(yè)內(nèi)人士分析，當“青客公寓”們資金鏈出現(xiàn)問題，不能向房東支付房租、水電煤費的時候，最大的受害者就是租客。在被房東以停水停電換鎖等方式趕出所租住的房屋后，租客們一邊掏錢另租房屋，一邊因擔憂自己的征信受影響還被迫再掏腰包甚至借錢向銀行還貸款。吳小姐的遭遇則是在搬出的情況下，依然要以貸款的形式繳納房租。

現(xiàn)場探訪青客公寓上?？偛浚簺]人辦公，只有保安在登記租戶

4月16日下午2時許，《中國經(jīng)濟周刊》記者到達青客公寓位于上海市徐匯區(qū)總部辦公樓，剛進入大堂就看到，兩名安保人員正在為到訪青客公寓的人員進行登記。

“來一個人我們就畫一筆，你是今天第16位，這段時間已經(jīng)登記50多人了。”一位保安在旁邊的白紙上畫著“正”字計數(shù)，統(tǒng)計來訪人員。另一位保安告訴記者，青客公寓辦公室在16樓，目前上面沒人辦公所以外人也不能上樓?！拔覀兞私獾竭@辦公室是他們買下來的，有兩間，并不是網(wǎng)上說的跑路?！?/p>

記者看到，青客公寓還張貼了公司兩位工作人員的手機號碼以供來訪人員聯(lián)系。保安對記者說：“你可以試試碰碰運氣，看他們會不會接?！彪S后，記者數(shù)次撥打這兩位工作人員手機均無人接聽，短信亦無人回復。

“青客公寓一直以未復工為理由，不到辦公地點辦公，這點就很有疑問。這樣做是為了躲著我們，不給我們辦理退房業(yè)務嗎？不辦理退房業(yè)務的同時，售前租房電話還一直有人工服務，還在攬客進行中?！卑不諄頊那嗫凸⒆鈶羯蛐〗愀嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者。

4月17日，《中國經(jīng)濟周刊》記者撥打青客400熱線，機器語音提示信息稱：“我們目前是值班狀態(tài)，值班之中只提供應急服務，復工后提供所有日常服務，復工時間待通知，我司將隨時更新信息?！?/p>

在400售后熱線中，針對房東的語音提示為：“由于疫情關系，房屋的水電費支付有所延遲，我司已在加急批復……我司將盡快將您墊付的水電費盡快打至您的收租賬戶?！?/p>

針對租戶的語音提示為：“由于部分小區(qū)出入問題，我司無法進入退房驗收，您可以選擇延長居住時間至您的押金抵扣完畢自行離店。”

4月中旬開始，青客公寓分別在上海浦東區(qū)、松江區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)開設了5個接待點，但據(jù)租戶們反映，除嘉定區(qū)外，其他4個點都找不到青客工作人員。

4月18日下午，在上海市嘉定區(qū)接待點的租戶宋先生對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“我今天排到了100多號，說是7天等結(jié)果，可是我7天前就來過這里，沒結(jié)果啊?！?h3>“青客模式”爭議

天眼查數(shù)據(jù)顯示，青客公寓的運營主體為上海青客電子商務有限公司，成立于2013年8月，法定代表人為金光杰。金光杰擔任法定代表人的企業(yè)有17家，狀態(tài)均為存續(xù)。

去年11月，青客公寓成功登陸納斯達克，籌資4590萬美元。

招股書顯示，截止到2019年6月30日，青客公寓在全國擁有96854間可出租房源，其中約95.80%位于以上海為中心的特大城市群，這部分房源貢獻了整體房租收入的97.50%。截止到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)20.35億元，總負債達27.03億元，資產(chǎn)負債率高達132.83%，這一數(shù)據(jù)在2019年四季度財報中已經(jīng)突破140%。

青客公寓曾公告有5 處接待點，但目前只有嘉定區(qū)有人接待。

據(jù)招股書、財報等相關文件，2017年至2019年，青客公寓分別虧損2.45億元、4.99億元、4.982億元，3年累計虧損11.42億元。

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時分析稱，相比募集資金擴大規(guī)模，青客公寓上市更大的功能是續(xù)命。換句話說，不上市，不募集到這筆資金，公司可能就要爆雷歇菜了。

胡景暉認為，由于長租行業(yè)的進入門檻太低，導致惡性競爭，爭搶房源，爭奪客源。高價收房，降價出租，如此一來，時間越長，房源越多，虧損就越多。2018年高價收房時，很多長租公寓公司的財務模型是默認大城市的房租每年上漲5%～10%。而現(xiàn)實情況則是2019年很多城市房租出現(xiàn)下降，也包括北上廣深。

“此外，利用時間差，租戶的租金一般是以貸款的方式年付，而長租公寓給房主房租是月付或季付，這就形成資金沉淀，存在風險。利用租金貸從金融機構(gòu)貸款，形成資金池，帶來了資金侵占、挪用、詐騙等多種風險。這是很多長租公寓不成功的原因?！焙皶熣J為，還沒有看到青客公寓任何扭虧為盈的希望?！扒嗫凸⑵鋵嵤巧虡I(yè)模式上的問題，這次的疫情讓這個問題提前爆發(fā)了。為了避免青客公寓爆雷后造成的社會影響，國家隊介入是最佳的解決方案?！?/p>

北京德和衡（上海）律師事務所律師郭乘希接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，青客公寓事件又一次敲響了公共房屋租賃行業(yè)的警鐘。這類租房與借貸掛鉤的公共房屋租賃的“青客模式”應該叫停了。

郭乘希分析，據(jù)青客公寓租客在建行APP上下載的《辦理建信按居貸住宿服務費分期須知》，以及在安心簽APP中下載的華瑞銀行的《辦理華瑞銀行住宿服務費分期須知》，兩家銀行在“分期須知”中都明文規(guī)定：與商戶（青客公寓）的住宿服務合同解除后，銀行將與商戶（青客公寓）結(jié)算剩余本金及利息，未發(fā)生的住宿服務費由商戶（青客公寓）作退款處理。

郭乘希認為，根據(jù)上述“分期須知”的內(nèi)容可以推定，青客公寓與各銀行之間的合作協(xié)議中也有類似的約定，即租客一旦解除合同后，剩余貸款的“還貸責任”屬于青客公寓，這說明租客中途解除貸款必須以解除租賃關系為前提。

但租戶舉報青客公寓在爆雷后故意關閉了其網(wǎng)站“申請退房”的按鈕，以致租客無法在其網(wǎng)站辦理退房手續(xù);而另一邊，銀行又頻頻催租客還貸，銀行還告知租客“必須通過青客公寓出面才能解除貸款”。這樣，租客成了被青客公寓與銀行兩頭堵截、夾在中間的“羔羊”。

吳小姐還在苦苦等待，她希望能及早解除合同。

責編：陳棟棟? chendongdong@ceweekly.cn

美編：孟凡婷