淺談減少房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的策略

閆利祥

摘要：伴隨著中國城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的實(shí)現(xiàn)，商品房經(jīng)濟(jì)在我國的發(fā)展速度非常迅猛。而房價(jià)本身較高，與房屋質(zhì)量、面積相關(guān)的準(zhǔn)確度也得到了廣泛關(guān)注。在當(dāng)前環(huán)境下，由于房產(chǎn)測繪中的預(yù)測面積和實(shí)測面積差異產(chǎn)生的矛盾糾紛普遍存在。有鑒于此，本文首先論述了房產(chǎn)測繪建筑面積的有關(guān)規(guī)定，然后分析房產(chǎn)測繪面積差異產(chǎn)生糾紛的主要原因，并就如何有效地減少房產(chǎn)測繪中面積差異與糾紛產(chǎn)生的策略進(jìn)行了探討，希望能夠以此為切入點(diǎn)維護(hù)社會(huì)安定，避免沖突發(fā)生。

Abstract： With the realization of China's urban integration process， the development of commercial housing economy in China is very rapid. The housing price itself is relatively high， and the accuracy related to the quality and area of the house has also received extensive attention. In the current environment， contradictions and disputes arising from the difference between the predicted area and the measured area in real estate mapping are widespread. In view of this， this article first discusses the relevant provisions of real estate surveying and mapping building area， and then analyzes the main causes of disputes in real estate surveying and mapping area differences， and discusses how to effectively reduce the real estate surveying and mapping area differences and disputes， to use this as an entry point to maintain social stability and avoid conflicts.

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;面積差異;糾紛

Key words： real estate surveying and mapping;area differences;disputes

中圖分類號(hào)：P218? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）10-0048-02

0? 引言

房產(chǎn)預(yù)測繪面積的計(jì)算是商品房成交環(huán)節(jié)的必要條件，無論是最初的房屋預(yù)售還是最終的交易達(dá)成，都應(yīng)考慮到兩個(gè)層次的要求。一是預(yù)測繪階段的計(jì)算結(jié)果，二是實(shí)測繪階段的計(jì)算結(jié)果，兩個(gè)階段在測繪面積計(jì)算上存在差異，也應(yīng)該得到更加清晰的認(rèn)識(shí)。本文也將分析房產(chǎn)測繪中產(chǎn)生差異的主要原因，并提出針對(duì)性改進(jìn)策略。

1? 房產(chǎn)測繪建筑面積的有關(guān)規(guī)定

1.1 建筑面積計(jì)算

一般的商品房單體樓座建筑面積的獨(dú)立測算次數(shù)都在兩次以上，取其均值作為最終的測算結(jié)果。建筑面積計(jì)算是商品房所處樓座外墻勒角之上自然層外圍水平投影的總面積。其中每一層的建筑面積中也包含了套內(nèi)建筑面積、公共部位的建筑面積。從建筑面積的組成來看，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、公攤面積等。目前房屋的共有建筑面積區(qū)域都可以直接地在圖紙上定位找到，也可以在工程測量過程獲取結(jié)果，在計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)后將其作為參考依據(jù)。

1.2 全面積、半面積、不計(jì)入面積范圍的相關(guān)內(nèi)容

商品房建筑面積計(jì)算會(huì)計(jì)算全建筑面積、半建筑面積和不計(jì)算建筑面積。其中樓內(nèi)包含的電梯間、樓梯間、垃圾道等都按照自然層來計(jì)算建筑面積，超過2.20m層高的地下室、閣樓等全部計(jì)算建筑面積（需要具有單獨(dú)出入口）。

內(nèi)層高1.20m-2.20m的部分計(jì)算一半建筑面積，某些非封閉的陽臺(tái)、室外消防、疏散樓梯等按照頂蓋來計(jì)算建筑面積，無頂蓋或是頂蓋在一個(gè)自然樓層高度以上時(shí)不計(jì)算建筑面積，屋頂?shù)钠脚_(tái)、花園等也不計(jì)算建筑面積。

1.3 共有建筑面積

共有建筑面積即我們常說的“公攤面積”，一部分是管理用房與公共用房所占據(jù)的面積，另一部分則是兩套房互相的外墻、間隔墻水平投影面積的1/2。其中共有建筑面積中不包含為房屋服務(wù)的電梯前、走廊、過道或警衛(wèi)室等功能性設(shè)置。建筑物建筑面積的計(jì)算過程中，需要將商品房套內(nèi)建筑和獨(dú)立功能的使用建筑空間全部去除，將剩余的部分作為商品房的共有建筑面積。

1.4 特殊部位的面積處理

如果房屋外圍墻體和地面的夾角在90度以上或90度以下，則墻體出現(xiàn)傾斜。向外傾斜時(shí)按照墻體和底板相交外沿計(jì)算商品房建筑面積，反之向內(nèi)傾斜時(shí)按照墻體層高2.20m以上水平投影部分計(jì)算建筑面積。在房產(chǎn)細(xì)節(jié)測繪的過程中，這一部分的內(nèi)容也是測繪重點(diǎn)。在進(jìn)入每幢建筑之前都會(huì)對(duì)內(nèi)部構(gòu)造進(jìn)行實(shí)際測量，室內(nèi)空間的每個(gè)邊角都應(yīng)包含在內(nèi)，有樓梯的閣樓要計(jì)算建筑面積等。

1.5 測繪報(bào)告

測繪報(bào)告是測繪成果的相關(guān)內(nèi)容，包括全要素地籍圖、平面圖、測繪面積報(bào)表等，這些報(bào)告內(nèi)容要提交至房產(chǎn)交易中心做好備案，才能表示測繪過程結(jié)束。

2? 房產(chǎn)測繪面積差異產(chǎn)生糾紛的主要原因

2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)問題

規(guī)劃圖紙產(chǎn)生變更時(shí)是導(dǎo)致差異并產(chǎn)生糾紛的主要原因。例如套內(nèi)功能的空間規(guī)劃出現(xiàn)變化時(shí)，尺寸和空間問題都應(yīng)該被納入套內(nèi)面積變化的影響因素當(dāng)中。以陽臺(tái)為例，陽臺(tái)如果從封閉模式變更為套內(nèi)空間，那么套內(nèi)面積的預(yù)測繪和實(shí)測繪之間會(huì)出現(xiàn)明顯差異，可能會(huì)導(dǎo)致此類矛盾的出現(xiàn)。

當(dāng)設(shè)備功能建筑用房出現(xiàn)變化時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致類似問題的產(chǎn)生。如消防室、水暖管道井、物業(yè)配電室等。在前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃中如果出現(xiàn)工作對(duì)接偏差，那么后期施工中很可能無法滿足要求，從而展開變更。在變更條件計(jì)算完畢之后，分?jǐn)偯娣e的數(shù)值必然發(fā)生變化，和預(yù)測繪之間的數(shù)據(jù)差異會(huì)直接引起問題的產(chǎn)生。

引起矛盾最頻繁的問題是商品房的使用性質(zhì)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即便是在一棟建筑內(nèi)的房屋，如果使用性質(zhì)是住宅，那么就要參與交通核部分的公攤;但如果用于商用，那么就不要參與到交通核部分的分?jǐn)偨Y(jié)果中。規(guī)劃面積和測繪面積的計(jì)算方法差異性比較大，在后期計(jì)算規(guī)則不同必然會(huì)導(dǎo)致面積測算數(shù)據(jù)之間的差異。如果開放單位將某個(gè)功能用房進(jìn)行了重新規(guī)劃，那么在使用性質(zhì)變更之后，變更部分和公共區(qū)域分?jǐn)傊g的聯(lián)系會(huì)更加緊密，使得建筑在分?jǐn)偯娣e上發(fā)生較大程度的變化。如預(yù)測繪數(shù)據(jù)和實(shí)測繪數(shù)據(jù)也會(huì)因此產(chǎn)生更明顯的變化。又例如在交通核變更方面，商品房開發(fā)單位在一些預(yù)測繪后沒有電梯的項(xiàng)目臨時(shí)假裝電梯，那么實(shí)測繪時(shí)必然會(huì)導(dǎo)致公攤面積的增加。

2.2 測繪結(jié)果誤差問題

測繪過程中參考的規(guī)范、圖紙不同都會(huì)出現(xiàn)差異。即便是同一個(gè)測繪項(xiàng)目、同一種技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不同的人進(jìn)行測繪在面積結(jié)果上也會(huì)出現(xiàn)差異。現(xiàn)場測量本身也會(huì)受到天氣、溫度、光線等不同因素的干擾，在具體的工程中，儀器的精確度等客觀因素也會(huì)導(dǎo)致差異與糾紛的出現(xiàn)。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富的測繪技術(shù)人員而言，因個(gè)人水準(zhǔn)或工程缺乏規(guī)范導(dǎo)致的問題比例并不突出。

2.3 施工問題

施工過程的工程質(zhì)量也會(huì)導(dǎo)致測繪結(jié)果出現(xiàn)差異。包括人為因素、材料因素、機(jī)械設(shè)備因素、施工方案與現(xiàn)場環(huán)境因素。工程質(zhì)量直接關(guān)系到后續(xù)工程產(chǎn)品質(zhì)量的好壞，即便某個(gè)細(xì)微的部分出現(xiàn)偏差，也會(huì)影響到后一步工程的正常開展，在實(shí)測時(shí)，建筑面積和預(yù)測繪之間的數(shù)據(jù)發(fā)生變化。

2.4 社會(huì)監(jiān)管問題

社會(huì)監(jiān)管問題主要指的是房產(chǎn)主管部門未能按要求擔(dān)負(fù)起監(jiān)管工作的職責(zé)，進(jìn)而導(dǎo)致質(zhì)量問題的出現(xiàn)。

3? 減少房產(chǎn)測繪中面積差異與糾紛的有效策略

3.1 開發(fā)單位的規(guī)劃工作

開發(fā)商應(yīng)該考慮到因各種因素可能導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更問題，將所有變更的內(nèi)容進(jìn)行社會(huì)公示并公開收集意見，在沒有反對(duì)態(tài)度后可以進(jìn)行后續(xù)的規(guī)劃變更。預(yù)測繪單位在獲取變更后內(nèi)容時(shí)，要進(jìn)行預(yù)測繪面積的更新，簽署商品房的預(yù)售合同。如果建筑面積發(fā)生了一定的變化，則購房者可以有護(hù)理退房或申請(qǐng)優(yōu)惠價(jià)格的權(quán)利。對(duì)于異議部分，可以安排其它單位進(jìn)行重新測繪。對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)在規(guī)劃審批后盡量減少變更，所以在商品最初確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該按照項(xiàng)目區(qū)域的業(yè)態(tài)功能變化與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征來確定項(xiàng)目使用功能，讓功能用房的完善程度得到提高。現(xiàn)代技術(shù)的快速發(fā)展下，以BIM等技術(shù)為代表的工程項(xiàng)目模擬模式得到了廣泛應(yīng)用，能夠借助軟件分析潛在的不合理情況，作出針對(duì)性調(diào)整以避免規(guī)劃變更情況的頻繁產(chǎn)生。

雖然在市場經(jīng)濟(jì)條件下開發(fā)單位也需要追求利益，某些項(xiàng)目也會(huì)有不同的階段版本。開發(fā)商應(yīng)秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)格地按照設(shè)計(jì)的要求與規(guī)律，穩(wěn)定推進(jìn)工程建設(shè)的各項(xiàng)工作，并協(xié)助施工單位詳細(xì)了解圖紙，確定可供慚怍的施工工藝，確保工程能夠按照?qǐng)D紙要求展開施工。即便出現(xiàn)失誤，也應(yīng)該及時(shí)查漏補(bǔ)缺，直至工程最終竣工驗(yàn)收。

3.2 施工單位的因素管控

施工單位需要結(jié)合工程質(zhì)量的不同影響要素進(jìn)行綜合管理。例如人員管理方面，采取現(xiàn)場監(jiān)管方式杜絕安全隱患，保障施工技術(shù)的發(fā)展;在材料使用方面，詳細(xì)登記材料的使用數(shù)量、應(yīng)用區(qū)域等，任何材料的品種和應(yīng)用前都應(yīng)經(jīng)過反復(fù)實(shí)驗(yàn)確定規(guī)則，嚴(yán)格把控原材料質(zhì)量關(guān);施工方面，施工方案應(yīng)得到合理制定，一方面提升施工效率，縮短工期，另一方面合理地規(guī)劃施工資源。無論是房屋的主體結(jié)構(gòu)施工、鋼筋混凝土施工、防水工程施工都要設(shè)定專項(xiàng)的施工方案，盡量減少預(yù)測繪和實(shí)測繪面積之間的差異。

3.3 測繪單位的專業(yè)規(guī)劃

測繪單位是這項(xiàng)工作的核心要素，對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位提供的測繪資料，要進(jìn)行詳細(xì)的審查與核對(duì)，在項(xiàng)目證件齊全之后，使用CAD等專業(yè)繪圖軟件和測量工具按比例地來準(zhǔn)確繪制面積線。在實(shí)測繪階段要將結(jié)果與差異處作出標(biāo)識(shí)，反復(fù)地核算實(shí)測繪面積和現(xiàn)場測量工作中可能出現(xiàn)的誤差，在經(jīng)過核對(duì)后，讓不同的數(shù)據(jù)都通過現(xiàn)場測繪獲取結(jié)果?，F(xiàn)場的技術(shù)人員在明確測量要點(diǎn)后，使用測量工具和預(yù)測繪資料的輔助來保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。如果在沒有出現(xiàn)工程變更等影響條件的前提下仍然出現(xiàn)了尺寸和數(shù)據(jù)誤差，則應(yīng)考慮是否是現(xiàn)場施工出現(xiàn)問題，那么應(yīng)及時(shí)填寫情況說明以便于后續(xù)的查詢處理。

3.4 社會(huì)主管措施

社會(huì)主管部門應(yīng)強(qiáng)化管理措施，在規(guī)劃建筑面積和測繪面積等多個(gè)數(shù)值的計(jì)算過程中進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，都采取同樣的計(jì)算原則。例如上下兩層之間只要有出入口存在，無論樓室樓梯，只要層高度達(dá)到2.20m就應(yīng)計(jì)算兩層的建筑面積。諸如此類的方法也應(yīng)該為政府部門提供更加精確的數(shù)據(jù)信息。相應(yīng)的房管部門也要做好項(xiàng)目監(jiān)管工作，切實(shí)履行對(duì)施工單位的審核和約束，在加強(qiáng)商品房市場規(guī)范的前提下，讓相關(guān)企業(yè)有法可依，在制度約束下開展各項(xiàng)工作。

4? 結(jié)語

綜上所述，從房產(chǎn)預(yù)測繪和實(shí)測繪面積產(chǎn)生差異的過程來看，出現(xiàn)問題的原因表現(xiàn)為多個(gè)方面。而要解決預(yù)測繪和實(shí)測繪面積差異的措施也應(yīng)相互對(duì)應(yīng)，無論是制度還是技術(shù)層面都要加強(qiáng)管理，完善約束性條件，在各方的相互配合下實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的精確分析與應(yīng)用，保障測繪結(jié)果的精度效率，為城市建設(shè)提供技術(shù)支持。

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