農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題與建議

于曉丹

摘要：現(xiàn)如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，在經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下我國(guó)農(nóng)村發(fā)展十分迅速，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度的要求下，農(nóng)村也進(jìn)行了農(nóng)村房屋登記，但農(nóng)村房屋登記往往處于不重視的困境。針對(duì)農(nóng)村集體不動(dòng)產(chǎn)登記處理實(shí)踐過(guò)程中存在的諸多問(wèn)題進(jìn)行分析研究，思考產(chǎn)生問(wèn)題的原因，提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;不動(dòng)產(chǎn);登記;問(wèn)題;建議

要想研究農(nóng)村土地問(wèn)題，就要將《土地管理法》作為根本依據(jù)，結(jié)合各個(gè)地區(qū)國(guó)家法律法規(guī)的開展情況，我國(guó)大面積省市已經(jīng)取得了顯著的成績(jī)。但是，在實(shí)際工作落實(shí)時(shí)依舊存在各種影響因素，使得農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作受到限制。因此，要想進(jìn)一步推進(jìn)工作，就要在維護(hù)農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上，整合農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，優(yōu)化社會(huì)穩(wěn)定水平。

一、宅基地確權(quán)登記中的常見問(wèn)題

（一）權(quán)屬存在一定爭(zhēng)議

在農(nóng)村，土地是農(nóng)民生存發(fā)展的根本，農(nóng)民沒(méi)有了土地，也就沒(méi)有了生活來(lái)源，土地問(wèn)題關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證過(guò)程中。為了不損害農(nóng)民的切身利益，降低矛盾出現(xiàn)的頻率，必須要確認(rèn)權(quán)屬問(wèn)題。權(quán)屬問(wèn)題的解決，需要成立相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)小組，但是因?yàn)楦鞣N主客觀因素的存在，關(guān)于權(quán)屬問(wèn)題依然存在一定的爭(zhēng)議。

（二）一戶多宅問(wèn)題

在對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)管理工作進(jìn)行全面整合的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村一戶多宅的問(wèn)題較為嚴(yán)重，一方面，新的宅基地按照要求建成后，由于登記管理工作較為滯后，且約束性法律管理工作得不到落實(shí)，就導(dǎo)致新宅基地?zé)o人居住，民眾依然還是在原居住地居住。或者是就算是轉(zhuǎn)移到新的宅基地，依舊有部分居民占據(jù)著舊的宅基地。另一方面，當(dāng)新的宅基地落成后，一部分舊的宅基地就出現(xiàn)了閑置問(wèn)題，甚至?xí)?dǎo)致舊的宅基地在新的宅基地內(nèi)部，形成“空心村”的不良現(xiàn)象。

（三）空置或閑置房屋、宅基地

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的深入，農(nóng)村和城市之間產(chǎn)生了明顯的人口流動(dòng)，大量的農(nóng)村人口選擇脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到城市地區(qū)務(wù)工的生活方式，這導(dǎo)致農(nóng)村常住人口明顯減少，但農(nóng)村集體的土地資源規(guī)模、宅基地?cái)?shù)量相對(duì)固定。有調(diào)查顯示，很多農(nóng)村地區(qū)人均宅基地面積可達(dá)200m²，而城鎮(zhèn)地區(qū)的人均住宅面積僅在30～40m²。這說(shuō)明農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量已明顯超過(guò)實(shí)際需求，其中必然存在大量的空置或閑置房屋、宅基地。這種情況不符合我國(guó)土地資源管理理念，是對(duì)土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，且閑置房屋自然損毀嚴(yán)重也是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。

二、有效推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證的措施

（一）頒發(fā)統(tǒng)一證書

要想有效推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證管理水平，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)督管理工作，就要對(duì)職責(zé)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面整合，確保不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目能按照新證運(yùn)行舊證停止的措施有序開展相關(guān)工作，只有全面維護(hù)農(nóng)村宅基地確權(quán)和房屋所有權(quán)管理，才能有效落實(shí)相關(guān)法律規(guī)定。并且，在實(shí)際工作開展過(guò)程中，要結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》等試行辦法，全面升級(jí)異議登記管理，并且按照法律法規(guī)有效頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。除此之外，對(duì)于完善后的宅基地?cái)?shù)據(jù)，要將其直接錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，以便于不動(dòng)產(chǎn)管理工作的全面落實(shí)，按照具體管理標(biāo)準(zhǔn)，借助相應(yīng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用分析軟件，就能對(duì)地籍區(qū)域、地籍子區(qū)域以及宗地權(quán)屬等基礎(chǔ)性因素進(jìn)行確定，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供保障，也能綜合提高批量參數(shù)管理實(shí)際效果，維護(hù)數(shù)據(jù)入庫(kù)管理水平。

（二）明確宅基地三權(quán)分置不動(dòng)產(chǎn)登記方式

對(duì)比研究權(quán)威專家的觀點(diǎn)和各地實(shí)踐，可考慮通過(guò)以下幾種辦法開展不動(dòng)產(chǎn)登記：（一）針對(duì)以租賃方式放活宅基地使用權(quán)的，頒發(fā)“三權(quán)分置”的不動(dòng)產(chǎn)證，在證上注明宅基地的所有權(quán)人、資格權(quán)人和租賃使用權(quán)人，明確相應(yīng)年限;（二）為農(nóng)民集體頒發(fā)集體建設(shè)用地所有權(quán)證（也可不發(fā)），為資格權(quán)農(nóng)戶頒發(fā)宅基地使用權(quán)證（已頒發(fā)的不重復(fù)頒發(fā)），為使用權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方頒發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證;（三）只為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃、轉(zhuǎn)讓等）受讓人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，注明受讓集體建設(shè)用地使用權(quán)年限和取得方式。以上不同的登記方式，均應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上注明，以防止農(nóng)戶重復(fù)流轉(zhuǎn)。

（三）處理一戶多宅的問(wèn)題

在實(shí)際工作開展的過(guò)程中，要積極踐行系統(tǒng)化監(jiān)督管理機(jī)制，按照標(biāo)準(zhǔn)化流程有序維護(hù)工作的完整性，尤其是針對(duì)農(nóng)村內(nèi)部的一戶多宅問(wèn)題，要整合資源分析和數(shù)據(jù)處理水平，建立健全統(tǒng)籌性更好的運(yùn)維處理措施，保證管理水平能滿足實(shí)際需求。在宅基地管控工作中，一戶一宅是最基本的要求，保證農(nóng)村宅基地確權(quán)登記到各戶，才能為不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作提供保障。另外，在經(jīng)過(guò)農(nóng)民同意且對(duì)公告沒(méi)有特殊意見的，就要按照標(biāo)準(zhǔn)化程序展開相關(guān)工作，并且有效完成農(nóng)村宅基地確權(quán)登記、發(fā)證。而對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)就另行分開居住的農(nóng)戶，要對(duì)新建房屋占用宅基地的參數(shù)進(jìn)行分析和控制，有效整合規(guī)劃項(xiàng)目的同時(shí)，確保落實(shí)到位，按照使用面積進(jìn)行農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證。

（四）制訂符合本地區(qū)農(nóng)村宅基地使用特點(diǎn)的規(guī)范性文件

當(dāng)前，我國(guó)規(guī)范宅基地使用權(quán)方面的法律法規(guī)分散于《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、原國(guó)家土地管理局頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等幾部法律、法規(guī)及規(guī)章中，沒(méi)有一部統(tǒng)一的法規(guī)涵蓋宅基地使用權(quán)從取得到消滅的各個(gè)環(huán)節(jié)，且這些規(guī)定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國(guó)地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單行法規(guī)難度較大。因此，地方政府在不與相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章相抵觸的情況下，針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，制訂符合本地農(nóng)村宅基地使用特點(diǎn)的規(guī)范性文件，從宅基地的申請(qǐng)，批劃到宅基地使用權(quán)的收回的各個(gè)環(huán)節(jié)制訂具有可操作性的標(biāo)準(zhǔn)，使宅基地使用權(quán)的取得、宅基地使用權(quán)的登記、宅基地使用權(quán)的調(diào)整、宅基地使用權(quán)的收回步入規(guī)范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問(wèn)題上的無(wú)序混亂狀態(tài)，徹底改變農(nóng)民宅基地私有化的觀念。

（五）加大宣傳力度

結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的要求，大力宣傳農(nóng)村房地一體調(diào)查確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義，法律政策，爭(zhēng)取群眾理解支持。加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍，提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識(shí)。針對(duì)村干部對(duì)土地政策法規(guī)了解不多的實(shí)際情況，對(duì)村委會(huì)主要干部進(jìn)行輪訓(xùn)，使村級(jí)干部系統(tǒng)掌握農(nóng)村宅基地、和耕地保護(hù)等方面的法律規(guī)定，提高依法保護(hù)、開發(fā)和利用土地資源意識(shí)。針對(duì)農(nóng)民群眾文化特點(diǎn)，開展形式多樣的宣傳，讓土地法律法規(guī)家喻戶曉，進(jìn)而提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺(jué)性， 真正使村民依法建房用地意識(shí)深入人心。要切實(shí)加強(qiáng)國(guó)土資源管理隊(duì)伍建設(shè)，進(jìn)一步健全土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查制度，發(fā)揮村級(jí)土地監(jiān)管員的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對(duì)亂占與濫用耕地建房等違法行為，國(guó)土、建設(shè)、法院等部門密切配合，形成執(zhí)法合力，堅(jiān)決依法查處。

三、結(jié)語(yǔ)

做好農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記發(fā)證工作是維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、夯實(shí)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的迫切需要。在實(shí)踐農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記發(fā)證的過(guò)程中，要充分發(fā)揮各方的資源和力量，建立和完善確權(quán)登記發(fā)證審查機(jī)制。要尊重歷史，妥善處理好農(nóng)村宅基地及房屋的歷史遺留問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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