于曉丹
摘要:現(xiàn)如今,我國經(jīng)濟發(fā)展十分迅速,在經(jīng)濟帶動下我國農(nóng)村發(fā)展十分迅速,在我國不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度的要求下,農(nóng)村也進行了農(nóng)村房屋登記,但農(nóng)村房屋登記往往處于不重視的困境。針對農(nóng)村集體不動產(chǎn)登記處理實踐過程中存在的諸多問題進行分析研究,思考產(chǎn)生問題的原因,提出相應(yīng)的建議。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村宅基地;不動產(chǎn);登記;問題;建議
要想研究農(nóng)村土地問題,就要將《土地管理法》作為根本依據(jù),結(jié)合各個地區(qū)國家法律法規(guī)的開展情況,我國大面積省市已經(jīng)取得了顯著的成績。但是,在實際工作落實時依舊存在各種影響因素,使得農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作受到限制。因此,要想進一步推進工作,就要在維護農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上,整合農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ),優(yōu)化社會穩(wěn)定水平。
一、宅基地確權(quán)登記中的常見問題
(一)權(quán)屬存在一定爭議
在農(nóng)村,土地是農(nóng)民生存發(fā)展的根本,農(nóng)民沒有了土地,也就沒有了生活來源,土地問題關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證過程中。為了不損害農(nóng)民的切身利益,降低矛盾出現(xiàn)的頻率,必須要確認權(quán)屬問題。權(quán)屬問題的解決,需要成立相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)小組,但是因為各種主客觀因素的存在,關(guān)于權(quán)屬問題依然存在一定的爭議。
(二)一戶多宅問題
在對農(nóng)村宅基地確權(quán)管理工作進行全面整合的過程中發(fā)現(xiàn),目前農(nóng)村一戶多宅的問題較為嚴重,一方面,新的宅基地按照要求建成后,由于登記管理工作較為滯后,且約束性法律管理工作得不到落實,就導(dǎo)致新宅基地無人居住,民眾依然還是在原居住地居住?;蛘呤蔷退闶寝D(zhuǎn)移到新的宅基地,依舊有部分居民占據(jù)著舊的宅基地。另一方面,當新的宅基地落成后,一部分舊的宅基地就出現(xiàn)了閑置問題,甚至會導(dǎo)致舊的宅基地在新的宅基地內(nèi)部,形成“空心村”的不良現(xiàn)象。
(三)空置或閑置房屋、宅基地
隨著經(jīng)濟建設(shè)的深入,農(nóng)村和城市之間產(chǎn)生了明顯的人口流動,大量的農(nóng)村人口選擇脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到城市地區(qū)務(wù)工的生活方式,這導(dǎo)致農(nóng)村常住人口明顯減少,但農(nóng)村集體的土地資源規(guī)模、宅基地數(shù)量相對固定。有調(diào)查顯示,很多農(nóng)村地區(qū)人均宅基地面積可達200m2,而城鎮(zhèn)地區(qū)的人均住宅面積僅在30~40m2。這說明農(nóng)村宅基地數(shù)量已明顯超過實際需求,其中必然存在大量的空置或閑置房屋、宅基地。這種情況不符合我國土地資源管理理念,是對土地資源的嚴重浪費,且閑置房屋自然損毀嚴重也是對社會資源的浪費。
二、有效推進農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證的措施
(一)頒發(fā)統(tǒng)一證書
要想有效推進農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證管理水平,落實不動產(chǎn)監(jiān)督管理工作,就要對職責機構(gòu)進行全面整合,確保不動產(chǎn)登記項目能按照新證運行舊證停止的措施有序開展相關(guān)工作,只有全面維護農(nóng)村宅基地確權(quán)和房屋所有權(quán)管理,才能有效落實相關(guān)法律規(guī)定。并且,在實際工作開展過程中,要結(jié)合《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》等試行辦法,全面升級異議登記管理,并且按照法律法規(guī)有效頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。除此之外,對于完善后的宅基地數(shù)據(jù),要將其直接錄入數(shù)據(jù)庫,以便于不動產(chǎn)管理工作的全面落實,按照具體管理標準,借助相應(yīng)的設(shè)計和應(yīng)用分析軟件,就能對地籍區(qū)域、地籍子區(qū)域以及宗地權(quán)屬等基礎(chǔ)性因素進行確定,為不動產(chǎn)登記工作提供保障,也能綜合提高批量參數(shù)管理實際效果,維護數(shù)據(jù)入庫管理水平。
(二)明確宅基地三權(quán)分置不動產(chǎn)登記方式
對比研究權(quán)威專家的觀點和各地實踐,可考慮通過以下幾種辦法開展不動產(chǎn)登記:(一)針對以租賃方式放活宅基地使用權(quán)的,頒發(fā)“三權(quán)分置”的不動產(chǎn)證,在證上注明宅基地的所有權(quán)人、資格權(quán)人和租賃使用權(quán)人,明確相應(yīng)年限;(二)為農(nóng)民集體頒發(fā)集體建設(shè)用地所有權(quán)證(也可不發(fā)),為資格權(quán)農(nóng)戶頒發(fā)宅基地使用權(quán)證(已頒發(fā)的不重復(fù)頒發(fā)),為使用權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方頒發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證;(三)只為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)(租賃、轉(zhuǎn)讓等)受讓人頒發(fā)不動產(chǎn)證,注明受讓集體建設(shè)用地使用權(quán)年限和取得方式。以上不同的登記方式,均應(yīng)在不動產(chǎn)登記薄上注明,以防止農(nóng)戶重復(fù)流轉(zhuǎn)。
(三)處理一戶多宅的問題
在實際工作開展的過程中,要積極踐行系統(tǒng)化監(jiān)督管理機制,按照標準化流程有序維護工作的完整性,尤其是針對農(nóng)村內(nèi)部的一戶多宅問題,要整合資源分析和數(shù)據(jù)處理水平,建立健全統(tǒng)籌性更好的運維處理措施,保證管理水平能滿足實際需求。在宅基地管控工作中,一戶一宅是最基本的要求,保證農(nóng)村宅基地確權(quán)登記到各戶,才能為不動產(chǎn)登記管理工作提供保障。另外,在經(jīng)過農(nóng)民同意且對公告沒有特殊意見的,就要按照標準化程序展開相關(guān)工作,并且有效完成農(nóng)村宅基地確權(quán)登記、發(fā)證。而對于沒有經(jīng)過批準就另行分開居住的農(nóng)戶,要對新建房屋占用宅基地的參數(shù)進行分析和控制,有效整合規(guī)劃項目的同時,確保落實到位,按照使用面積進行農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證。
(四)制訂符合本地區(qū)農(nóng)村宅基地使用特點的規(guī)范性文件
當前,我國規(guī)范宅基地使用權(quán)方面的法律法規(guī)分散于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等幾部法律、法規(guī)及規(guī)章中,沒有一部統(tǒng)一的法規(guī)涵蓋宅基地使用權(quán)從取得到消滅的各個環(huán)節(jié),且這些規(guī)定均較為原則,缺乏可操作性,加上我國地域遼闊,地理自然條件各不相同,因此,制訂一部完整的規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單行法規(guī)難度較大。因此,地方政府在不與相關(guān)的法律、法規(guī)及規(guī)章相抵觸的情況下,針對當前農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀,制訂符合本地農(nóng)村宅基地使用特點的規(guī)范性文件,從宅基地的申請,批劃到宅基地使用權(quán)的收回的各個環(huán)節(jié)制訂具有可操作性的標準,使宅基地使用權(quán)的取得、宅基地使用權(quán)的登記、宅基地使用權(quán)的調(diào)整、宅基地使用權(quán)的收回步入規(guī)范化的軌道,糾正以前在宅基地管理問題上的無序混亂狀態(tài),徹底改變農(nóng)民宅基地私有化的觀念。
(五)加大宣傳力度
結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的要求,大力宣傳農(nóng)村房地一體調(diào)查確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義,法律政策,爭取群眾理解支持。加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度,形成集約節(jié)約用地的輿論氛圍,提高廣大農(nóng)民群眾依法用地意識。針對村干部對土地政策法規(guī)了解不多的實際情況,對村委會主要干部進行輪訓,使村級干部系統(tǒng)掌握農(nóng)村宅基地、和耕地保護等方面的法律規(guī)定,提高依法保護、開發(fā)和利用土地資源意識。針對農(nóng)民群眾文化特點,開展形式多樣的宣傳,讓土地法律法規(guī)家喻戶曉,進而提高村民遵守土地法律法規(guī)的自覺性, 真正使村民依法建房用地意識深入人心。要切實加強國土資源管理隊伍建設(shè),進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度,發(fā)揮村級土地監(jiān)管員的作用,及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。對亂占與濫用耕地建房等違法行為,國土、建設(shè)、法院等部門密切配合,形成執(zhí)法合力,堅決依法查處。
三、結(jié)語
做好農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記發(fā)證工作是維護農(nóng)民權(quán)益、夯實農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的迫切需要。在實踐農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記發(fā)證的過程中,要充分發(fā)揮各方的資源和力量,建立和完善確權(quán)登記發(fā)證審查機制。要尊重歷史,妥善處理好農(nóng)村宅基地及房屋的歷史遺留問題。
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