個人住房抵押貸款的問題思考

吳佳妮 馮家良

摘要：現(xiàn)如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，住宅又是人們生活中不必可少的產(chǎn)業(yè)，因此造成了人們個人住房抵押擔保貸款這一現(xiàn)象，針對這一現(xiàn)象制定了關于個人住房抵押貸款條規(guī)條例以及減少風險擴大的措施。本文主要講述有關個人住房抵押貸款的意義以及結(jié)合金融機構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀來細致化分析個人住房抵押貸款與銀行之間一系列問題，并根據(jù)該問題來制定解決策略以此來完善發(fā)展我國個人住房抵押貸款的相關措施。

關鍵詞：住房抵押貸款;商業(yè)銀行;金融市場;金融

中國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年突飛猛進的崛起與發(fā)展，離不開銀行大量資金的周轉(zhuǎn)扶持。在近幾年中，由于中央銀行頻繁調(diào)整還款利息從而造成大幅度提前還款率，提前還款所承擔的風險也逐漸備受人們以及社會各行業(yè)的重視與交流。目前為止，根據(jù)金融市場不斷調(diào)整我國個人住房抵押貸款所執(zhí)行的是浮動匯率制度。當銀行的基準利率得到調(diào)整時，還款利息也隨著在第二年的1月1日得到調(diào)整，在利率發(fā)生變化時之前的還款利息都是固定的。

1 我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險

1.1 信用風險

信用風險，也可以稱之為違約風險，主要針對于在自愿簽訂以及遵循本合約條例的情況下而違反合約及無法履行合約條例從而造成經(jīng)濟損失的風險，顧名思義就是當債務人不具備按時還款能力時所造成的影響從而導致授信人所獲得的實際收益與預期收益存在一定的偏差。有關個人住房抵押貸款所存在的信用風險可以分為主貸人以及開發(fā)商兩個方面。主貸人的信用風險主要是指在社會條件下以及其他原因所造成還款能力發(fā)生的變化，以及根據(jù)個人因素以及其他因素所產(chǎn)生的主觀與客觀違約行為。而開發(fā)商的信用風險指的是存在無證銷售所辦理的相關貸款事宜以及開發(fā)商所建樓盤質(zhì)量不過關等等原因所造成的貸款風險由小及大，從而產(chǎn)生的信用問題和損失問題。

1.2 操作風險

銀行操作風險，主要是指銀行業(yè)務人員在辦理個人住房抵押貸款這項業(yè)務時所存在的風險操作，例如銀行工作人員操作的失誤以及管理制度的不完善等等因素，在銀行貸款風險中存在著主導位置。銀行操作風險可分為兩個層面進行。第一，貸款前對借款人進行調(diào)查。銀行工作人員在放款給借款人之前會具體調(diào)查借款人的貸款資質(zhì)以及信息，在這調(diào)查操作中可能存在著疏忽。當然，部分信用貸款業(yè)務人員工作經(jīng)驗少，不具備過硬的業(yè)務能力水平，對個人住房抵押貸款的具體流程以及運作沒有更深入的了解和學習，在具體調(diào)查借款人具備貸款條件中是否擁有貸款的償還能力中缺少嚴格性，這樣一來，使商業(yè)銀行貸款坐在巨大風險。第二，銀行在調(diào)查借款人信息時比較注重抵押物的價值和擔保人的詳細情況，對主貸人的具體信息以及資質(zhì)的調(diào)查相對較弱，對借款人條件的判斷且存在著不足，從這一方面來講也會造成一定的風險。

1.3 政策風險

有關個人住房抵押貸款相關政策風險主要是指商業(yè)銀行所辦理的個人住房抵押貸款業(yè)務所涉及的政策或者是當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)制度的管理所產(chǎn)生的影響。我國經(jīng)濟市場的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在其有著重要地位，隸屬于人們對有形資產(chǎn)的投資，當市場經(jīng)濟呈可持續(xù)發(fā)展趨勢時，正值固定資產(chǎn)投資的良好形勢，這時，國家對市場經(jīng)濟整體形勢有所把控，因此，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著極大的影響。

2 控制住房抵押貸款風險的策略

2.1 銀行機構(gòu)的對策

根據(jù)現(xiàn)狀需要銀行多加細致化了解國家制定的宏觀經(jīng)濟政策，根據(jù)當?shù)刈≌课莸膬r格以及其他物質(zhì)價格出現(xiàn)的偏差，靈活運用相關政策來解決這一問題的發(fā)生，時刻關注和預防房地產(chǎn)行業(yè)價格高幅度的變化而造成的風險。當然，著重預防操作失誤所產(chǎn)生的風險。對所進行的項目嚴謹細致做出放款前的調(diào)查和評估，不僅要從該項目中分析所獲得的利益，也要預防和規(guī)避風險。

2.2 監(jiān)管部門的對策

監(jiān)管部門要全面測評風險，一如既往嚴格遵循規(guī)則，根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況以及整體房貸情況進行全方面嚴謹考核，規(guī)劃出既能夠適合當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求又能夠高效性規(guī)避風險的監(jiān)管政策，對部分風險較大機構(gòu)提出風險指示，還有必須提高操作風險的檢查。

2.3 完善我國的個人信用制度

現(xiàn)階段，我國已成立了信用數(shù)據(jù)調(diào)查系統(tǒng)，幾乎全面包含了我國企業(yè)信用貸資料和97.5%的個人信用貸資料，然而唯一不足的是此信用系統(tǒng)還善且不夠完善。社會信用管理機構(gòu)建立之后，在采用其他國家的優(yōu)勢時同樣需要結(jié)合我國的實際情況，從而制定適用我國社會發(fā)展的信用制度。

2.4 完善住房預售風險分擔制度

由于我國住宅房屋預售的制度存在一定的問題，應根據(jù)此問題來成立與實行風險分擔體制來確保資金安全。在較為成熟的住房預售情況下，且獲得的預售房屋款不應當由開發(fā)商管理，而是托付于專業(yè)金融機構(gòu)包含銀行進行管理。然而這些金融機構(gòu)可通過專業(yè)渠道形式來管理資金。一來不僅可以阻止開發(fā)商制造假的證據(jù)，二來能夠預防開發(fā)商隨意挪用預售款。

2.5 加強宏觀經(jīng)濟調(diào)控

目前，為進一步完善個人住房抵押貸款，我國為此專門制定了相關法律和文件作為基礎。還需要對此進行深入了解和完善。隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展我國也逐漸完善個人住房抵押貸款有關法律條例。國家所制定的法律政策，很大一部分是維護銀行與抵押者的權(quán)益，并且也約束雙方能夠遵循市場發(fā)展規(guī)則來確保借貸業(yè)務正常進行。多加關注利率的變化，專門成立相關分析小組，及時了解和關注金融市場的變化，以目前金融發(fā)展的實際情況作為出發(fā)點，以此對個人住房抵押貸款的發(fā)放條件以及相關政策進行有效地掌控。

3 結(jié)語

對于預防和避免個人住房抵押貸款所產(chǎn)生的風險中，需要從銀行，金融經(jīng)濟發(fā)展市場以及政府政策等多方面來處理。本文主要講述了個人住房抵押貸款從各個方面所在的風險進行全面分析，從而完善個人信用制度、有效提高銀行業(yè)務辦理能力、加強宏觀經(jīng)濟的調(diào)控等等，從而不斷完善商業(yè)銀行對于辦理個人住房貸款業(yè)務風險的預防措施。

參考文獻：

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[2] 楊麗娜，李字娜.我國住房消費信貸存在的問題及策略研究[J].經(jīng)濟視角（下），2013（03）.

（作者單位：河北金融學院）