房屋修繕專項(xiàng)管理方法及實(shí)施要點(diǎn)探討

童善斌

摘 要 房屋修繕是在房屋使用中，采用維修養(yǎng)護(hù)的方式修復(fù)破損處，以延長(zhǎng)其使用年限。在目前的國(guó)情下，房屋修繕的必要性不言而喻，而做好房屋修繕管理則是關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞 房屋修繕;管理方法;實(shí)施要點(diǎn)

引言

房屋修繕實(shí)際上就是在房屋被使用的過(guò)程中，通過(guò)多樣的養(yǎng)護(hù)維修方式來(lái)修復(fù)房屋的破損處，以使房屋的使用年限可以延長(zhǎng)。房屋修繕管理，即修繕單位公司根據(jù)維修要求、管理制度等來(lái)維護(hù)和管理受托房產(chǎn)。房屋修繕管理在明確修繕計(jì)劃、修繕?lè)秶?、修繕周期、修繕?lè)桨傅然A(chǔ)上，能夠?qū)θ肆?、物力和?cái)力進(jìn)行合理使用，進(jìn)而縮短工期，節(jié)約成本，更好地獲得良好的環(huán)境以及社會(huì)與經(jīng)濟(jì)等效益。

1房屋修繕工程施工特征

在房屋建成到報(bào)廢的整個(gè)過(guò)程中，相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行修復(fù)和處理，有效維護(hù)和提升房屋功能，延長(zhǎng)其使用年限的過(guò)程就是房屋修繕工程的基本內(nèi)容。房屋的修繕設(shè)計(jì)以及施工過(guò)程需要在一定范圍內(nèi)有序開展，不僅具有生產(chǎn)特性，也具有服務(wù)特性。由于房屋修繕是一項(xiàng)大量且常規(guī)化的工作，因此，其具有項(xiàng)目多以及涉及面廣的特點(diǎn)，工作的涉及面較多，相關(guān)工作人員要結(jié)合實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性處理，制定切實(shí)有效的房屋修繕計(jì)劃，按照計(jì)劃進(jìn)度有序開展修繕工作。另外，在房屋修繕工作中，要保證財(cái)物使用的合理性和節(jié)約意識(shí)，減少財(cái)物浪費(fèi)，將重點(diǎn)集中在修葺房屋方面。不僅要從實(shí)際情況出發(fā)，也要因地制宜、因房制宜的展開針對(duì)性養(yǎng)護(hù)管控，從而滿足使用功能和實(shí)際房屋質(zhì)量要求[1]。

2房屋修繕專項(xiàng)管理工作的具體方式

2.1 房屋修繕工程的種類

第一，小規(guī)模修繕工作。小規(guī)模修繕工作是指在房屋修繕期間修護(hù)一些小零件，比如房屋設(shè)備、房屋配件以及房屋構(gòu)建等，小規(guī)模的修繕工作費(fèi)用小于總造價(jià)。第二，中等規(guī)模修繕工作。中等規(guī)模修繕工作是指房屋中部分結(jié)構(gòu)損壞以及構(gòu)造部位沒(méi)有滿足房屋建立的基本要求，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行修繕，并且在實(shí)際修繕期間僅僅需要拆換局部的結(jié)構(gòu)零件，保證修繕費(fèi)用小于等于同類型的建造成本。第三，大規(guī)模修繕工作。大規(guī)模房屋修繕工程是指在房屋拆遷或者房屋主體重建期間，不需要將房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行整體拆除，將房屋的重要部位進(jìn)行修繕即可，且保證修繕成本小于等于同類型的全新工程造價(jià)資金。第四，翻裝修繕工作。房屋的翻新修繕工作是指房屋不具備修繕的優(yōu)勢(shì)，對(duì)房屋進(jìn)行全部拆除，并且在此設(shè)計(jì)房屋建筑模型與相關(guān)方案，但是要保證翻修工作需要的費(fèi)用小于等于全新建筑的真實(shí)造價(jià)。第五，全面修繕工作。全面修繕工作是指多個(gè)樓房，進(jìn)行整體修繕，進(jìn)而優(yōu)化多個(gè)樓房的整體組成結(jié)構(gòu)，但是要保證修繕費(fèi)用小于等于房屋建筑總造價(jià)。

2.2 對(duì)分部和分項(xiàng)工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查

在檢查分部和分項(xiàng)工程質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該把專業(yè)檢查、現(xiàn)場(chǎng)自檢、班組檢查結(jié)合起來(lái)，并堅(jiān)持交接檢以及專檢和自檢相結(jié)合的原則實(shí)施檢查。而施工班組在未下班時(shí)，要自檢當(dāng)日的工程質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)有與質(zhì)量要求不相符合的地方，應(yīng)該要求返工處理。同時(shí)上下道工序進(jìn)行交接時(shí)要實(shí)施交接檢查，如果質(zhì)量與要求不符，嚴(yán)禁進(jìn)行下道工序。分項(xiàng)工程施工完畢之后，應(yīng)該由物業(yè)公司委派質(zhì)檢員根據(jù)檢驗(yàn)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做相應(yīng)的評(píng)定，如果發(fā)現(xiàn)存在不合格的地方必須要求施工人員進(jìn)行返工工作。

2.3 施工過(guò)程管理

房屋修繕施工過(guò)程管理的主要內(nèi)容包括：一是在施工前，審閱、會(huì)審圖紙及記錄會(huì)審內(nèi)容，以保證施工圖紙的科學(xué)性、完整性;二是在施工前，組織開展技術(shù)、安全交底，具體的交底內(nèi)容涉及施工任務(wù)、工程量、工期、用材、要點(diǎn)、質(zhì)量要求及安全注意事項(xiàng)，同時(shí)要求按施工規(guī)范與技術(shù)交底內(nèi)容開展施工作業(yè);二是嚴(yán)控工程施工所需的原材料、構(gòu)配件及半成品，如在進(jìn)場(chǎng)時(shí)，檢查其質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、技術(shù)說(shuō)明書、產(chǎn)品合格證及地方簽發(fā)的準(zhǔn)用證;三是在施工過(guò)程，依據(jù)工程承包合同、設(shè)計(jì)文件及相關(guān)法律法規(guī)等，控制房屋修繕的施工質(zhì)量，同時(shí)依據(jù)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、施工與檢驗(yàn)規(guī)范、用材質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及工序質(zhì)量控制等，控制工程質(zhì)量檢驗(yàn)，從而保證房屋修繕施工的整體質(zhì)量。

2.4 檢查房屋項(xiàng)目修繕質(zhì)量。房屋修繕管理者需要檢查

房屋項(xiàng)目的修繕質(zhì)量，應(yīng)將專業(yè)項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)檢查和班組檢查相融合，同時(shí)以交接檢查和專項(xiàng)檢查為原則，切合實(shí)際的對(duì)房屋修繕進(jìn)行檢查。在房屋修繕班組沒(méi)有下班之前，需要認(rèn)真檢查當(dāng)天的房屋修繕質(zhì)量，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)某些項(xiàng)目與房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)不相符合的現(xiàn)象，要立即停止房屋修繕的下一道工序。分項(xiàng)修繕施工之后，需要有房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)的專業(yè)質(zhì)檢員進(jìn)行檢查與評(píng)定，在沒(méi)有達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)的條件下進(jìn)行房屋修繕的返工工程。

2.5 建立高素質(zhì)的管理隊(duì)伍

建立高素質(zhì)的維修工程項(xiàng)目管理隊(duì)伍，是項(xiàng)目管理的核心要強(qiáng)調(diào)以人為核心的管理思想，發(fā)揮人在工程施工中處于中心地位的作用，工程的組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、生產(chǎn)等各項(xiàng)工作.都通過(guò)人的作用去實(shí)現(xiàn)。注重各層次管理人員和操作人員的素質(zhì)，建立起有效的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，最大限度地調(diào)動(dòng)各層次人員的積極性。其次。培養(yǎng)一支精干、有管理能力，能獨(dú)立完成預(yù)算和設(shè)計(jì)能力的干部隊(duì)伍。建立工作程序，完善管理制度。修繕工作程序非常重要，要建立工人實(shí)際操作的一般工作程序，小修工程和大修工程程序，以及特殊危險(xiǎn)項(xiàng)目的修繕程序等，都應(yīng)有章可循，保證質(zhì)量。建立健全技術(shù)責(zé)任制，崗位責(zé)任制，構(gòu)配件檢驗(yàn)制度及技術(shù)檔案制度，做好技術(shù)管理工作，完善施工項(xiàng)目質(zhì)量體系。建立一個(gè)具有一定管理水平的維修工程項(xiàng)目管理隊(duì)伍：建立一套與項(xiàng)目管理要求相適應(yīng)的項(xiàng)目管理制度[2]。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，開展房屋修繕的專項(xiàng)管理工作方法研究課題具有十分重要的意義與價(jià)值，相關(guān)管理者需要掌握房屋修繕的基本特征與房屋修繕專項(xiàng)管理內(nèi)容，構(gòu)建完善的房屋修繕管理體系，制定科學(xué)有效的管理計(jì)劃，通過(guò)樹立民主化的管理思想、房屋修繕準(zhǔn)備階段、檢查房屋項(xiàng)目修繕質(zhì)量、制定房屋修繕工程的計(jì)量方案、管理房屋修繕的隱蔽工程、管理房屋修繕的施工全過(guò)程，總結(jié)房屋修繕專項(xiàng)管理工作的具體方式，不斷提高房屋修繕專項(xiàng)管理質(zhì)量，更好地推動(dòng)建筑行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 王振國(guó).A大學(xué)教學(xué)辦公大樓修繕項(xiàng)目成本管控研究[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2012.

[2] 胡全盛.淺析如何加強(qiáng)房屋修繕工程造價(jià)管理[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015，（26）：293.