疫情下 長租公寓如何度過“寒冬”

馬玲蘭

受疫情影響，許多租客春節(jié)后返工日期一再推后，這對于長租公寓平臺運營商們而言是一個噩耗，原本長租公寓平臺運營商們還未扭虧為盈，如今又遭受疫情影響，生存現(xiàn)狀可謂雪上加霜。面對疫情影響，平臺運營商們?nèi)绾卧竭^“寒冬”，迎接“春天”呢？

根據(jù)交通運輸部門在2月10日新聞發(fā)布會公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，受疫情影響，直到2月18日前，預(yù)計將有1.6億人陸續(xù)返崗，對比2020年節(jié)前全國旅客返鄉(xiāng)發(fā)送量的11.4億人次，節(jié)后返工人數(shù)出現(xiàn)大幅下滑，當(dāng)前整體復(fù)工比例或為一成左右，復(fù)工進度或僅為去年同期的五分之一。

年后住房租賃市場本該在“返工潮”下達到一個小高峰，隨著節(jié)后返工返崗潮人數(shù)的大幅下滑，由于租客無法入住，出租房空置率提高，房客減租、免租呼聲不斷，長租公寓面臨更為嚴(yán)峻的生存考驗。

從長租公寓的運營模式來看，在疫情來襲下，哪種模式更易抵抗“寒冬”，有哪些度過疫情的“良方”？

輕資產(chǎn)公寓平臺。加強疫情管理，化“危機”變“機遇”。一種是輕資產(chǎn)模式，以輸出物業(yè)管理、運營服務(wù)為主。長租公寓平臺運營商與物業(yè)持有者簽訂合作協(xié)議，平臺負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計、施工管理、運營管理等運營服務(wù)工作，主要營業(yè)收入來源于：收取前期設(shè)計、工程改造等費用；管理運營公寓所獲取的托管費及業(yè)績超額分成；還有為租客提供增值服務(wù)服務(wù)費。主要運營成本包括人工成本、管理成本、服務(wù)成本。

這種輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢在于支出成本低、前期投資小和回收期短，投資風(fēng)險可控，在疫情爆發(fā)期間，短期內(nèi)，這類平臺公司只要維持運營，保證企業(yè)現(xiàn)金流水平，能夠平穩(wěn)度過“寒冬”。在疫情期間，積極履行社會責(zé)任，加強公寓和租戶管理，租戶返程后做好居家隔離，對租戶進出做好登記，加強運營能力及服務(wù)管理水平，強化更多物業(yè)持有者和租戶的信賴，在疫情結(jié)束后，加快獲取更多物業(yè)，提高出租率。

二房東公寓平臺?；钣靡咔檎?，保障“資金鏈”防“爆雷”。一種是二房東模式，以取得物業(yè)經(jīng)營權(quán)獨立運營為主。長租公寓平臺運營商通過租賃方式獲取合法物業(yè)的使用權(quán)，定期向物業(yè)持有者支付固定租金，按照企業(yè)公寓品牌的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進行改造裝修后，由平臺獨立自主運營。主要運營收入來源是賺取租金差和租客增值服務(wù)費。

這種二房東模式增加了租房和裝修成本，前期投資大、回收期相對較長，大大增加了平臺的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，抗風(fēng)險能力弱。在疫情爆發(fā)期間，由于前期和物業(yè)持有簽訂合同，必須每月定期支付租金，受復(fù)工延遲導(dǎo)致空置率上升，而租金、員工薪資等成本增加，租客違約等因素影響，二房東模式的平臺公司的整體損失更加嚴(yán)重。在此之前，平臺處于長期虧損運營，主要依靠不斷的融資維持運營，疫情的到來，可能由于資金鏈斷裂導(dǎo)致平臺爆雷。為平穩(wěn)度過此次疫情，根據(jù)各地在疫情期間出臺的企業(yè)幫扶政策，平臺可以與物業(yè)持有者進行減免租金的談判，爭取相應(yīng)的免租期及租金延后支付支持，也可以與各大銀行溝通債權(quán)融資的利息等補貼或優(yōu)惠政策。

根據(jù)招股書，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元，2019年前三季度，凈虧損高達25.16億元。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓持有現(xiàn)金1.73億元，總資產(chǎn)76.74億元，總負(fù)債76.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達99.8%。

收購合法物業(yè)產(chǎn)權(quán)或持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的項目公司的股權(quán)，平臺既是物業(yè)所有者也是運營商。負(fù)責(zé)長租公寓的運營管理和日常維護，為租客提供租賃和增值服務(wù)，從中獲得物業(yè)資產(chǎn)增值、租金收入、增值服務(wù)費等收益。

這種重資產(chǎn)初期投入大、租房回報率低、投資回收期長，主要是資金實力雄厚、開發(fā)建設(shè)運營能力全面的開發(fā)商背景的企業(yè)，如萬科、龍湖、碧桂園等開發(fā)商，企業(yè)抗風(fēng)險能力較強，在疫情爆發(fā)的短期內(nèi)，能夠平穩(wěn)度過。

整體而言，在疫情爆發(fā)期間，長租公寓行業(yè)整體受到較大的影響，損失較大。從長租公寓的運營模式來看，“二房東模式”比“輕資產(chǎn)模式”的影響更嚴(yán)重，“輕資產(chǎn)模式”和“二房東模式”的比“重資產(chǎn)模式”的抗風(fēng)險能力差。此次疫情對長租公寓的平臺運營商而言是一次重大考驗，平臺需尋找自救的方法，度過“寒冬”將迎來溫暖的“春天”。