三線城市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及對策研究

宋潔

【摘? 要】社區(qū)商業(yè)以社區(qū)內(nèi)居民為主要服務(wù)對象，以滿足居民基本生活及多樣化消費需求為主要目的。論文以三線城市浙江省湖州市為例，通過現(xiàn)場訪談與問卷調(diào)研，明確湖州市中心城區(qū)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀與主要存在的問題。借鑒長三角地區(qū)典型成功社區(qū)商業(yè)運營模式和操作流程，從核心理念、業(yè)態(tài)配比、品牌構(gòu)建與商圈融合四個方面提出構(gòu)建科學合理的湖州市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的相關(guān)建議。

【Abstract】Community commerce takes the residents as the main service object， and satisfies the residents' basic life and diversified consumption demand as the main purpose. Taking the Third-tier City of Huzhou， Zhejiang Province as an example， this paper makes clear the current situation and main existing problems of community commercial forms in the central urban area of Huzhou City through on-site interviews and questionnaire surveys. By referring to the business operation mode and operation process of the typical successful communities in the Yangtze River Delta region， this paper puts forward some suggestions on the construction of a scientific and reasonable community commercial forms in Huzhou City from four aspects： core concept， business type ratio， brand construction and business circle integration.

【關(guān)鍵詞】三線城市;社區(qū)商業(yè);湖州市

1 引言

根據(jù)商務(wù)部SB/T 10455—2008《社區(qū)商業(yè)設(shè)施設(shè)置與功能要求》中的定義，社區(qū)商業(yè)是以特定居住區(qū)的居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)，一般應配備滿足社區(qū)居民的基本要求的必備型業(yè)態(tài)與滿足居民多樣化消費需求的選擇型業(yè)態(tài)[1]。歐美發(fā)達國家，社區(qū)消費在社會商業(yè)消費總額的占比達60%以上，社區(qū)商業(yè)早已成為居民日常消費的重要載體。在我國，即使是北京、上海、深圳等一線城市，居民在家門口日常生活的一站式消費占社會商業(yè)消費總額比例仍然不到40%。由此可推測，我國社區(qū)商業(yè)仍存有很大的發(fā)展空間。

2 三線城市概念及特征

三線城市（Third-tier City）是根據(jù)城市規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平和GDP總量等多個指標綜合評估的具有戰(zhàn)略意義、經(jīng)濟較發(fā)達、經(jīng)濟總量較大的大中城市。三線城市一般多數(shù)為東部地區(qū)的經(jīng)濟較發(fā)達城市，中部地區(qū)的省域副中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟強市，西部地區(qū)的省會城市[2]。我國目前共有70個三線城市，其中包括浙江省湖州市。

三線城市大部分城市規(guī)模較大，中心城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口多數(shù)在100萬人以上，城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施和交通設(shè)施相對比較完善，居民擁有一定的消費能力，居民的生活水平一般相對比較富裕，城市擁有一定的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對比較合理，對某些行業(yè)的大型企業(yè)具有一定的吸引力，但城市綜合競爭力仍有待提升。

3 研究意義

我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展尚處于初級階段，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不完善、經(jīng)營不規(guī)范是目前存在的主要問題，特別是：①商業(yè)設(shè)施總量不足;②業(yè)態(tài)配比不合理、功能不完善;③商業(yè)設(shè)施整體盈利能力較低[3]。

湖州市城市化率已經(jīng)達到62.9%的較高水平，各類市級商業(yè)中心建設(shè)己趨于完善，區(qū)域型商業(yè)中心也已逐步形成，隨著城市商業(yè)的成熟化發(fā)展，城市居民消費水平的不斷升級，居民對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富程度有了更高的要求，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)在城市商業(yè)發(fā)展體系中顯示出越來越重要的基礎(chǔ)地位。因此，基于社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的研究，對于滿足居民基本生活需求，提升人民生活質(zhì)量具有重要的現(xiàn)實意義。

4 湖州市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研

4.1 調(diào)查概要

從社區(qū)商業(yè)滿意度、社區(qū)業(yè)態(tài)布局、盈利程度等方面，針對中心城區(qū)的余家漾與嘉業(yè)陽光城（10年以上成熟小區(qū)）、金色地中海與綠城御園（5年次新小區(qū)）以及贊成學士府（3年新小區(qū)）的社區(qū)居民和商家進行了問卷調(diào)查，共回收調(diào)查問卷221份，有效問卷率100%（面對面式無記名調(diào)查）。

4.2 問卷調(diào)查結(jié)果

4.2.1 小區(qū)數(shù)量與成熟度

對目前湖州中心城區(qū)即吳興區(qū)已經(jīng)建成并投入正常使用的小區(qū)數(shù)量與小區(qū)成熟度（建成年數(shù)）進行初步統(tǒng)計，吳興區(qū)共有小區(qū)350個，其中，成熟小區(qū)74.86%，次新小區(qū)13.43%，新小區(qū)11.71%。社區(qū)中10年以上的成熟小區(qū)占比較高，大部分社區(qū)商業(yè)依然沿襲傳統(tǒng)的“沿街式社區(qū)商業(yè)”模式，尚處于初步發(fā)展階段。

4.2.2 調(diào)查結(jié)果

①10年以上成熟小區(qū)。小區(qū)整體商鋪數(shù)量多（余家漾188家，嘉業(yè)陽光城196家），生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占比20%左右，但是與居民日常生活密切度較低的專業(yè)零售店鋪占比過高。約30%的居民對目前社區(qū)商業(yè)滿意度評價一般或表示不滿意，商品和服務(wù)品類過少是目前居民對商圈不滿意的主要原因。居民和商家對小區(qū)的整體檔次、規(guī)模與周邊商業(yè)的配套合理性評價一般?？梢?，雖然是10年以上成熟小區(qū)，但是社區(qū)商業(yè)依然缺乏合理的規(guī)劃。②5年次新小區(qū)。小區(qū)整體商鋪數(shù)量較少（金色地中海小區(qū)42家，綠城御園18家），生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占比20%左右，但是與居民日常生活密切相關(guān)的餐飲、超市等便民生活類店鋪比例明顯低于成熟小區(qū)。居民對目前社區(qū)的滿意度低于成熟小區(qū)，基本半數(shù)居民對社區(qū)商業(yè)持不滿意態(tài)度。與成熟小區(qū)存在的問題相同，商品和服務(wù)品類過少是造成居民不滿意的主要因素。居民和商家對小區(qū)的整體檔次、規(guī)模與周邊商業(yè)的配套合理性評價較低，超過70%的居民認為目前小區(qū)商業(yè)配套不合理，缺乏菜場、早餐店、娛樂休閑類店鋪。③3年新小區(qū)。小區(qū)整體商鋪數(shù)量和整體業(yè)態(tài)門類偏少（贊成學士府22家），約80%的居民表示，商品和服務(wù)品類過少。社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，雖然生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占20%左右，但是專業(yè)零售店和娛樂類業(yè)態(tài)占比過高，缺少餐飲、銀行這樣與居民日常生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)。由于是新建小區(qū)，整體社區(qū)商業(yè)尚處在發(fā)展階段，社區(qū)商業(yè)種類與功能仍不完善。

5 問題與建議

5.1 主要問題

通過對湖州中心城區(qū)五個代表性小區(qū)的居民和商家的問卷調(diào)查和現(xiàn)場訪談發(fā)現(xiàn)，與居民生活緊密相關(guān)且數(shù)量最多的社區(qū)商業(yè)仍處于自發(fā)成長狀態(tài)，發(fā)展水平較低，尚未出現(xiàn)規(guī)?；?、專業(yè)化運營商進行有效的一體化社區(qū)商業(yè)生態(tài)運營模式，不能滿足居民對于高品質(zhì)社區(qū)生活的強烈需求，主要表現(xiàn)在以下幾個方面的問題：①居民對小區(qū)商業(yè)的整體滿意度偏低，約20%居民表示不滿意和非常不滿意;②超過60%的居民認為目前小區(qū)商鋪的商品和服務(wù)品類過少，特別是成熟小區(qū)，雖然商鋪的整體數(shù)量多，但由于業(yè)態(tài)配比不合理，并沒有真正滿足小區(qū)居民的日常生活所需;③店鋪盈利情況不容樂觀，僅有30%的商家對目前盈利狀況表示滿意;④小區(qū)對入駐商家的經(jīng)營門類缺乏嚴格的規(guī)劃和把控;⑤受訪的半數(shù)居民和商家認為小區(qū)的整體檔次、規(guī)模與周邊商業(yè)配套匹配度不高，有20%以上的居民表示目前小區(qū)商業(yè)與小區(qū)規(guī)模、檔次并不配套，缺乏合理性;⑥大部分受訪者認為小區(qū)內(nèi)便民公共服務(wù)相關(guān)的店鋪占10%～30%比較合理，早餐店、日常用品超市、菜場、休閑娛樂設(shè)施等商鋪的數(shù)量普遍不足。

5.2 對策建議

基于湖州市中心城區(qū)目前社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)存在的主要問題，并通過對長三角地區(qū)比較成功的社區(qū)商業(yè)運營案例的調(diào)研，了解和借鑒其他社區(qū)的商業(yè)運作模式和運作流程，汲取適合湖州市社區(qū)商業(yè)實際運營的成功經(jīng)驗。對構(gòu)建湖州社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，促進社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提出如下建議：①契合“便民生活”的核心理念，前期進行合理、科學的業(yè)態(tài)配比與規(guī)劃;②優(yōu)先引進滿足居民基本生活的必備型業(yè)態(tài)，如日用超市、生鮮產(chǎn)品（水果）、社區(qū)食堂（早餐）、教育培訓等[4];③構(gòu)建社區(qū)商業(yè)品牌，實行統(tǒng)一管理與運營，逐步引進具有當?shù)厝宋奶厣膫€性業(yè)態(tài)，突顯本品牌社區(qū)商業(yè)的特色，增強差異化優(yōu)勢;④合理、有效利用社區(qū)附近現(xiàn)有商圈，形成互惠互利的運營模式。

6 結(jié)語

三線城市的城市規(guī)模較大，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量多，居民擁有一定的消費能力，社區(qū)商業(yè)作為城市居民家門口的消費方式，存在極大發(fā)展空間。明確社區(qū)商業(yè)核心運營理念，進行合理、科學的業(yè)態(tài)配比與規(guī)劃，促進社區(qū)商業(yè)的均衡發(fā)展不僅關(guān)系著城市居民的生活質(zhì)量，對三線城市的城市化發(fā)展與綜合競爭力的提升都能起到積極作用。

【參考文獻】

【1】SB/T 10455—2008社區(qū)商業(yè)設(shè)施設(shè)置與功能要求[S].

【2】褚瀛，王瑩，赫叢喜，等.三線城市居民休閑農(nóng)業(yè)品牌化調(diào)查研究——以大慶上倉農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為例[J].黑龍江八一農(nóng)墾大學學報，2019，31（06）：118-123.

【3】閆成玉.關(guān)于我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的探討[J].商，2016（17）：149.

【4】崔正道.我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢與規(guī)劃要點分析[J].商訊，2020（04）：117-118.