淺談工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險控制管理

張穎婷

摘 要：近年來，隨著我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級的政策引導，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運而生。在當今我國的經(jīng)濟發(fā)展過程中，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的歷史比較短，目前仍處于非常初級的階段，企業(yè)內(nèi)部管理面臨諸多問題，尤其是企業(yè)財務(wù)風險管理問題尤為突出。本文首先論述了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，簡述企業(yè)所遇到的財務(wù)風險問題，并提出針對性的解決對策，希望對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險控制管理有所幫助。

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ?財務(wù)風險 ?管理

一、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點以及財務(wù)風險

（一）前期調(diào)研風險

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題不同于住宅、商業(yè)綜合體開發(fā)，甚至不同規(guī)模、不同類型的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也大相徑庭。一些具有規(guī)模的企業(yè)更傾向于自己買地建造廠房，而一些家庭作坊式的企業(yè)或一些規(guī)模不大的企業(yè)則認為進入園區(qū)后會加重自己的經(jīng)濟負擔，如稅收、物業(yè)管理費等都會增加，因此愿意入園或適合入園的企業(yè)在數(shù)量上就非常具有局限性。諸如此類的問題，在企業(yè)準備開發(fā)項目之前，如果沒有進行詳盡的市場調(diào)研，很容易脫離實際，一方面可能會因為建造的廠房不符合入園企業(yè)的要求，無法引進合適的企業(yè)，另一方面可能由于用地規(guī)模不夠，導致無法讓入園企業(yè)發(fā)揮集群效益或產(chǎn)業(yè)鏈條短等問題，制約傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提升的發(fā)展。

（二）企業(yè)融資風險

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期普遍較長、運營所需資金量較大，此時單靠企業(yè)自有資金無法滿足建設(shè)項目的需要，從最初的項目可行性研究，購買土地，到對接銀行、信托等金融機構(gòu)，企業(yè)一直都處于現(xiàn)金流出階段。由于企業(yè)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，貸款金額較大，融資成本就會相對較高，企業(yè)也會承受較大的財務(wù)風險。企業(yè)通過貸款方式進行融資，資產(chǎn)負債率勢必會上升，一旦在項目建設(shè)過程中企業(yè)面臨資金鏈斷裂的困境，很難再次通過貸款方式進行融資，將可能造成項目停滯，甚至企業(yè)面臨破產(chǎn)的風險。

（三）成本管控風險

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，需要的現(xiàn)金流非常大，這也就意味著需要比較成熟的成本控制體系。但是在管控成本的過程中，又不能一味地 控制為最低成本，還應(yīng)考慮工程的質(zhì)量、項目的受眾群等因素，從而綜合考慮成本的管控。如果企業(yè)在最初設(shè)立成本目標時，沒有制定合理的成本計劃，可能會造成后期成本超標，而導致所開發(fā)的項目沒有利潤，甚至虧損的現(xiàn)象。更何況，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長，在項目建設(shè)過程中，可能會受國家政策、行業(yè)風險等因素影響，需要變更成本計劃。因此，成本管控在項目建設(shè)過程中尤為重要。

（四）企業(yè)風險意識薄弱

企業(yè)管理層以及財務(wù)人員的風險防范意識對于企業(yè)財務(wù)風險控制至關(guān)重要。企業(yè)管理層是一個企業(yè)發(fā)展的領(lǐng)航者，但是從目前企業(yè)的管理現(xiàn)狀看，管理層普遍財務(wù)風險管理意識薄弱，對其重要性的認識存在偏差和誤區(qū)。另外財務(wù)部門一般重視日常的核算工作，未將財務(wù)風險管理作為日常必須工作給予落實和執(zhí)行，缺乏責任意識，加上相關(guān)部門未能密切配合管理工作的開展，使得企業(yè)的財務(wù)風險空前加劇。在日常工作過程中，企業(yè)管理層風險管理意識相當薄弱，不注重內(nèi)部控制工作的開展，甚至很多企業(yè)根本沒有設(shè)置獨立的審計部門，也沒有做到不相容職務(wù)相分離，從而在工作過程中存在很大的風險，影響項目順利建設(shè)和預期收益。

二、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險防控措施

（一）加強前期調(diào)研工作

企業(yè)應(yīng)強化可行性研究，可采取入戶等方式對可能會入駐園區(qū)的企業(yè)進行調(diào)研，了解他們對園區(qū)的要求，包括廠房的層數(shù)、每層樓的層高、機器設(shè)備所需要的承重、用電需求、環(huán)保設(shè)備如何擺放等問題。對于入園企業(yè)行業(yè)的不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，如勞動密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)通過前期的調(diào)研，設(shè)計與規(guī)模相匹配的食堂、員工宿舍、停車場等，滿足企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)需求。同時，企業(yè)的財務(wù)部門也應(yīng)加強審核力度，通過科學合理的評估，提出綜合性意見，確?？尚行匝芯壳袑?、可行。

（二）企業(yè)融資風險防控措施

1、制定融資方案

首先，在項目研究開發(fā)階段，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要仔細分析研究投資政策，并對項目的可行性進行深入研究。在開展項目融資之前，應(yīng)制定科學合理的融資方案，企業(yè)應(yīng)估算項目總需求，以及項目所需資金的時間節(jié)點，合理分配，避免出現(xiàn)融資不足或出現(xiàn)閑置資金的現(xiàn)象。其次，在項目建設(shè)開發(fā)階段，在銀行開立項目專用賬戶，并配備專人進行賬戶監(jiān)管，務(wù)必做到專款專用，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。

2、拓寬多元化融資途徑

從企業(yè)目前的融資情況看來，銀行貸款是其主要的融資渠道。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就屬于高風險行業(yè)，并且隨著國家政策的嚴格調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的縮緊，銀行對項目的篩選就會非常嚴格，貸款難、成本高等現(xiàn)象愈發(fā)突顯。因此，企業(yè)還應(yīng)該適當?shù)耐貙捜谫Y渠道和方式，鼓勵企業(yè)實施多元化的融資手段，如發(fā)行企業(yè)債券或股權(quán)融資等方式進行融資，在降低融資成本的同時，也可以提升企業(yè)信譽和知名度。

（三）加強成本管控

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目建設(shè)之初，就應(yīng)該根據(jù)項目的可行性研究、勘察結(jié)果、設(shè)計方案等，制定科學合理的成本管控方案，并且安排相關(guān)人員去貫徹落實，確保能嚴格按照制定的計劃去實施。當然，所謂計劃也不可能一成不變的，如果遇到突發(fā)事件以及不可抗力事件，如國家政策調(diào)整、行業(yè)競爭激烈等問題，導致需要調(diào)整成本計劃，我們應(yīng)積極的去應(yīng)變，以及作出相應(yīng)的調(diào)整，使企業(yè)更具有競爭力。此外，財務(wù)部門更應(yīng)該結(jié)合實際情況，通過科學有效的分析，及時調(diào)整成本計劃，確保制定的成本計劃能得到有效的落實，從而實現(xiàn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

（四）企業(yè)風險意識的防控措施

1、提高企業(yè)風險防控意識

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從風險的識別，到風險的控制，都離不開企業(yè)管理層以及財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力。因此企業(yè)應(yīng)將風險防范理念貫穿于企業(yè)運營的方方面面，不斷增強企業(yè)管理層和財務(wù)人員的風險防范意識。企業(yè)管理層對風險防控應(yīng)站在戰(zhàn)略性發(fā)展的高度上，建立風險防控體系，注重內(nèi)部審計工作的實施，設(shè)置獨立的審計部門，做到權(quán)責明晰，不相容崗位相分離，并將內(nèi)部風險防控制度貫穿項目建設(shè)的全過程，做到事前計劃、事中監(jiān)督、事后分析總結(jié)。

2、提高財務(wù)人員專業(yè)技能

企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)技能是提高企業(yè)風險防控能力的關(guān)鍵因素。因此，一方面企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造機會，加大對財務(wù)人員風險意識的培養(yǎng)力度，加強與具備豐富風險管理經(jīng)驗的企業(yè)合作學習，引進先進的財務(wù)管理與風險管理理念與方法，加強創(chuàng)新，推進企業(yè)財務(wù)風險管理水平的提高。另一方面，企業(yè)財務(wù)工作者應(yīng)通過書本、新媒體等渠道學習專業(yè)知識，并將專業(yè)知識與風險防范理念融會貫通，在財會知識日新月異的大背景下，不斷更新知識儲備，提升專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。

綜上所述，財務(wù)風險控制管理對企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。目前，在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的改革浪潮下，政府無論是對工業(yè)地產(chǎn)項目，還是對入駐企業(yè)都有非常大的政策支持，因此工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住契機，利用政策紅利，從企業(yè)財務(wù)風險控制出發(fā)，迎接挑戰(zhàn)，促進企業(yè)發(fā)展的同時，促進中國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級。

參考文獻

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