房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題探討

周銀君

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

資金是企業(yè)生存的命脈，因此所有企業(yè)都應(yīng)該重視自身的資金管理，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其對(duì)于資金的需求巨大，因此在管理上需要采用更加科學(xué)完善的管理方法。當(dāng)前房地產(chǎn)資金主要有以下幾種使用方法，分別是資金籌集、資金使用以及資金回流三個(gè)方面，這些資金的管理是房地產(chǎn)企業(yè)中最重要的一個(gè)部分，也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，從而能夠長(zhǎng)期良好發(fā)展的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金籌集階段的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的初期，需要對(duì)資金進(jìn)行階段性的籌集，即在籌集資金的過程中，是需要多方面合作，才能夠達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用。這種情況主要來源與房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此在資金的需求量上是非常大的，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都是以融資等方式進(jìn)行資金的籌集。但是在借貸的過程中，一旦銀行的借貸政策出現(xiàn)變化，商業(yè)銀行融資風(fēng)險(xiǎn)增大，就會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，造成項(xiàng)目停止的現(xiàn)象也是比比皆是。隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨向于理性化，因此在對(duì)資金的需求上不斷提升，內(nèi)源融資在當(dāng)前的時(shí)代中已經(jīng)無法滿足企業(yè)資金的需求，而房地產(chǎn)企業(yè)在形式大好的那幾年又沒有建立足夠的外部融資渠道，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資的風(fēng)險(xiǎn)在不斷上升，尤其是近幾年房地產(chǎn)泡沫在逐漸破裂，中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨淼馁Y本積累的原因，造成了借貸能力在不斷下降，再加上手中項(xiàng)目的限制，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)中存在盲目融資的現(xiàn)象，企業(yè)管理者由于前期對(duì)市場(chǎng)的分析不夠充分，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施的過程中不能準(zhǔn)確抓住發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目盲目開發(fā)，甚至出現(xiàn)很多的“鬼城”現(xiàn)象，并且資金籌集難度逐漸增加，企業(yè)運(yùn)行發(fā)展的壓力也在逐漸上升，對(duì)資金的使用效率卻沒有顯著的變化。

（二）資金使用階段存在的問題

在資金使用階段，主要存在以下問題：首先，預(yù)算考核不足。在現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍已經(jīng)建立起了預(yù)算管理的模式，但是在實(shí)際的使用過程中，這樣的模式并沒有在工作中得到貫徹，多數(shù)時(shí)候這種模式往往是流于表面形式，并且在實(shí)際工作的開展過程中，預(yù)算管理由于缺乏高層的重視，導(dǎo)致預(yù)算管理工作沒有嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行，從而出現(xiàn)超出預(yù)算的情況，并且企業(yè)在具體的項(xiàng)目中，對(duì)于超出預(yù)算的情況缺乏足夠的應(yīng)對(duì)方式，其中權(quán)責(zé)的劃分也不夠明確，同時(shí)也沒有科學(xué)的管理制度對(duì)預(yù)算進(jìn)行約束，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，預(yù)算使用效率難以得到保障，缺乏科學(xué)性。其次，是成本管理不當(dāng)。成本管理工作主要是為了能夠讓資金發(fā)揮最大的效果，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于資金數(shù)量巨大，因此在管理過程中，想要做到細(xì)致是較為困難的，并且在生產(chǎn)的過程中，成本管控缺乏足夠的靈活性，房地產(chǎn)企業(yè)面資金以及部門都比較多，因此意外出現(xiàn)是非常頻繁的，管理工作想要面面俱到必須依靠科學(xué)的管理控制制度，這樣才能夠有效促進(jìn)管理工作的進(jìn)行。最后，則是審計(jì)效率低下。房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過內(nèi)部審計(jì)來達(dá)到監(jiān)管的目的，但是在企業(yè)現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行過程中，內(nèi)部審計(jì)往往需要財(cái)務(wù)部門進(jìn)行兼任，這也導(dǎo)致了審計(jì)工作流于表面形式，效率不高的情況發(fā)生，并且審計(jì)工作完成后，往往沒有對(duì)審計(jì)工作進(jìn)行統(tǒng)計(jì)以及分析，這樣造成了大量的審計(jì)數(shù)據(jù)浪費(fèi)，對(duì)工作的改進(jìn)也沒有任何好處。

（三）資金回流階段存在的問題

資金回流是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)中資金回流主要有以下幾個(gè)因素的影響，第一是各地推出的限購，這直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，宏觀政策的變化導(dǎo)致了房地產(chǎn)的銷量受到了極大的影響，因此當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作需要借助負(fù)債的方式進(jìn)行資金的回流。第二點(diǎn)就是商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)的信心下降，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)借貸的能力下降，資金籌措較為困難，規(guī)模難以擴(kuò)大，收益自然下降。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)策

（一）資金籌措階段問題的對(duì)策

在資金籌集的階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，從而選擇符合自身的融資需求以及融資情況，在當(dāng)前時(shí)代背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬自身的發(fā)展方向，而不是加深自身的發(fā)展方向，并且在資金籌措的過程中，應(yīng)該制定足夠精確的明細(xì)，能夠讓投資者對(duì)資金的使用做到明確認(rèn)知。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資金占用是非常常見的事情，因此更需要房地產(chǎn)企業(yè)重視自身的規(guī)劃，在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，對(duì)自身資金的使用方向有著足夠的認(rèn)知，充分結(jié)合市場(chǎng)情況以及供求關(guān)系進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，讓融資方案能夠更加安全，提升自身的信用度，這樣才能夠讓投資方對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的信心，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資。

（二）資金使用階段的對(duì)策建議

首先應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算考核。應(yīng)該從總體預(yù)算出發(fā)，并且逐層進(jìn)行批示，保證資金使用在控制范圍之內(nèi)。對(duì)工作人員也需要加強(qiáng)監(jiān)管，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，加強(qiáng)建設(shè)效率以及資金使用的效率。

其次完善成本管理，這就需要企業(yè)在成本管理中，對(duì)運(yùn)行情況以及實(shí)際情況進(jìn)行考察，并且經(jīng)過科學(xué)的預(yù)算以及計(jì)劃實(shí)施，保證在成本管理的過程中能夠形成系統(tǒng)化，程序化的形式，用這樣的方式保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的進(jìn)行。

最后則是完善審計(jì)工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)該增強(qiáng)獨(dú)立性，可以在企業(yè)內(nèi)部成立單獨(dú)的部門進(jìn)行負(fù)責(zé)，并且隨著審計(jì)工作的進(jìn)行，高層人員應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)審計(jì)的重視，增強(qiáng)審計(jì)工作威嚴(yán)性，同時(shí)也能夠保證審計(jì)工作不再流于表面。除此之外，設(shè)立嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，能夠有效提升審計(jì)工作的積極性，有效促進(jìn)企業(yè)審計(jì)工作的進(jìn)行。

（三）資金回流階段問題的對(duì)策

在資金回流方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該制定科學(xué)的戰(zhàn)略，對(duì)企業(yè)發(fā)展階段進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，階段性完成企業(yè)的發(fā)展任務(wù)，除此之外，在工程進(jìn)行的過程中，按照工程進(jìn)度進(jìn)行工程款的支付，這樣能夠有效對(duì)資金進(jìn)行控制，出現(xiàn)意外情況也能夠及時(shí)終止。并且在房地產(chǎn)銷售中，需要制定合理的營(yíng)銷策略，保證自身房地產(chǎn)的銷售，保證資金的回籠。其次則是對(duì)資金的回流進(jìn)行分析，并且對(duì)其形成系統(tǒng)化的理論，保證后期房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行中能夠借鑒。最后則是在開發(fā)的過程增強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)自身信譽(yù)提升，從而讓商業(yè)銀行能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)具有足夠的信心，保證資金回流效率能夠充分優(yōu)化。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)資金往來巨大，因此在管理過程中，應(yīng)該使用更加符合企業(yè)現(xiàn)狀，貼合市場(chǎng)情況的管理方式，這樣才能夠讓房地產(chǎn)資金使用效率有著充分提升，優(yōu)化資金管理水平，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極作用，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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