解析房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理

林中釗

摘 要：資金是企業(yè)的命脈，有效的現(xiàn)金流管理，可以為企業(yè)發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，尤其是在高周轉(zhuǎn)模式下，現(xiàn)金流管理顯得尤為重要。文章從房地產(chǎn)企業(yè)管理視角，簡(jiǎn)述了高周轉(zhuǎn)模式下現(xiàn)金流管理的意義，就如何有效進(jìn)行現(xiàn)金流管理提出了幾點(diǎn)建議，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理風(fēng)險(xiǎn)防范有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);高周轉(zhuǎn)模式;現(xiàn)金流;管理

與一般的企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理中需要投入大量的現(xiàn)金，而且投資項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng)，這對(duì)企業(yè)的資金規(guī)模、流動(dòng)性提出了較高的要求，所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，做好現(xiàn)金流動(dòng)和管理非常重要。那么，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)和開(kāi)發(fā)有何特點(diǎn)，如何在高周轉(zhuǎn)模式下有效進(jìn)行現(xiàn)金流管理呢，文章對(duì)此做出了研究和探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理意義

高周轉(zhuǎn)模式指企業(yè)整體的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)較快、現(xiàn)金流回正周期短、銷售去化速度快的模式。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)綜合性的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、發(fā)展涉及金融、施工、銷售、設(shè)計(jì)等行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目動(dòng)則上千萬(wàn)元的投資。項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間短、資金回流快，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更有利?，F(xiàn)金流量管理指對(duì)企業(yè)在不同時(shí)期現(xiàn)金的流入、流出以及流動(dòng)量所進(jìn)行的監(jiān)督與管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理，涉及諸多方面的業(yè)務(wù)，尤其是有現(xiàn)金流動(dòng)的業(yè)務(wù)，如經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資與籌資活動(dòng)等等。房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理的指標(biāo)主要是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率等等。對(duì)于高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流管理的主要意義在于：首先，有效的現(xiàn)金流管理，是維護(hù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展的重要因素，沒(méi)有現(xiàn)金流，企業(yè)無(wú)法開(kāi)展任何活動(dòng)，盈利和發(fā)展都成為空談。其次，現(xiàn)金流管理可以提高企業(yè)資金使用效率。如借助現(xiàn)金流管理環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃、成本管理等措施，可以節(jié)約企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高資金使用效率。再次，現(xiàn)金流管理可以防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流管理可以加固企業(yè)資金鏈，幫助企業(yè)獲得更多的融資機(jī)會(huì)。最后，現(xiàn)金流管理能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。高水平的現(xiàn)金流管理有利于企業(yè)資金良性循環(huán)和流轉(zhuǎn)，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀

在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)就是提高資金利用率，抵御風(fēng)險(xiǎn)，以強(qiáng)化公司在資金、人力、技術(shù)方面的聚合效應(yīng)。但是，近幾年來(lái)，隨著土地出讓金在項(xiàng)目總投資中的比重越來(lái)越大，地價(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來(lái)越大。另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控的收緊，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)房貸門檻的抬高，也使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面越來(lái)越難。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只能以“高周轉(zhuǎn)”模式來(lái)實(shí)現(xiàn)利益最大化。與此同時(shí)，高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理也迎來(lái)了許多問(wèn)題。如許多房地產(chǎn)企業(yè)由于融資困難，只能負(fù)債經(jīng)營(yíng)，企業(yè)償債能力不足，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。在投資規(guī)模大、周期較長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收慢，而且許多時(shí)候資金回收經(jīng)常會(huì)受到外部因素的影響，資金回收率低下。而為了擴(kuò)大規(guī)模，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)無(wú)視自身的資金結(jié)構(gòu)和整體實(shí)力盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。此外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都將精力放在了市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面，許多企業(yè)都不重視現(xiàn)金流管理。加上一些企業(yè)在內(nèi)部管理中對(duì)財(cái)務(wù)監(jiān)管不力，任人唯親，所以現(xiàn)金流管理隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)生產(chǎn)效益也因此而受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理策略

1.重視和加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

龐大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，還要具有一定的融資能力、現(xiàn)金流運(yùn)作能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想不在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，必須要重視和加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，爭(zhēng)取通過(guò)現(xiàn)金流管理提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度和使用效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合實(shí)際，對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和管理，對(duì)所有現(xiàn)金流進(jìn)行集中管理，將企業(yè)的所有資金集合在結(jié)算中心，建立總集團(tuán)模式的資金池，目的是通過(guò)規(guī)范化統(tǒng)一管理降低閑置成本，增加資金的使用效益。企業(yè)結(jié)算中心要做好內(nèi)部賬戶管理，認(rèn)真記錄管理資金的流通、支出情況。借助收支兩條線的方式，集團(tuán)可以有效進(jìn)行預(yù)算管理，控制子公司銀行賬戶資金的使用情況。如在支付外部客商資金時(shí)，子公司要向資金池申請(qǐng)，由集團(tuán)將資金轉(zhuǎn)到子公司外部賬戶。子公司在付款時(shí)，可從資金池內(nèi)劃賬，但是子公司的資金收入也要?dú)w到資金池。在還款時(shí)，如果子公司無(wú)法還款，集團(tuán)資金池可以借助事前防范與事后完善機(jī)制，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，重新進(jìn)行資金統(tǒng)籌。在集團(tuán)帶領(lǐng)下，子公司要將集中資金作為內(nèi)部存款，對(duì)集團(tuán)資金池管理性質(zhì)和內(nèi)容有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，聽(tīng)從集團(tuán)安排，注重資金統(tǒng)籌和項(xiàng)目安排。

2.完善內(nèi)部管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流資金的主要內(nèi)容是現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款和存貨。這些，也是房地產(chǎn)企業(yè)日?，F(xiàn)金流入流出的主要內(nèi)容。可以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流整體處于一個(gè)不斷投入和收回的循環(huán)過(guò)程，現(xiàn)金流量管理工作不僅工作量大，而且明細(xì)復(fù)雜。在高周轉(zhuǎn)模式下，要想對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行有效管理，企業(yè)必須要在公司整體戰(zhàn)略中，對(duì)現(xiàn)金流管理給予重視，同時(shí)結(jié)合一些企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，完善內(nèi)部管理體系，在投資、融資、分配決策方面，以現(xiàn)金流管理為核心，以確?，F(xiàn)金流安全為目的，打造量入為出的預(yù)警線。以萬(wàn)科為例，因?yàn)橘Y金成本較高，所以萬(wàn)科一直都非常重視資金管理，為了管好資金，企業(yè)內(nèi)部控制力度也一再加大。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要向先進(jìn)看齊，完善內(nèi)部管理體系，包括資金分析和評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制，將資金中心管理模式無(wú)限向下延伸，直到觸及一級(jí)利潤(rùn)中心。要求一級(jí)利潤(rùn)中心采取有效措施催收賬款，利用多種方式進(jìn)行產(chǎn)品促銷等，加快庫(kù)存產(chǎn)品清理，加快資金回流速度，激發(fā)利潤(rùn)中心的活力，然后，在資金管理中，建立資金管理信息系統(tǒng)和平臺(tái)，從分析利潤(rùn)中心資金狀況入手，由淺入深，逐步深入，全面展開(kāi)資金分析、評(píng)價(jià)和管理工作，對(duì)企業(yè)自有資金、銀行貸款、現(xiàn)金流匯款情況等進(jìn)行全面管理和清點(diǎn)，提升資金管理效率。在現(xiàn)金流管理中，企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)輸送資金，還要時(shí)刻關(guān)注資本市場(chǎng)的變化，保留足夠的資金，爭(zhēng)取在市場(chǎng)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，有足夠的應(yīng)對(duì)能力。

3.控制融資規(guī)模和增長(zhǎng)幅度

寬松的融資環(huán)境，居民住房需求的增加，良好的銷售表現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資和發(fā)展提供了有利的條件。但是，即便如此，許多房地產(chǎn)企業(yè)也存在增收不增利的情況。而最近幾年來(lái)，政府政策的收緊，負(fù)債水平的持續(xù)提升，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擯棄傳統(tǒng)的粗放型管理模式，對(duì)融資規(guī)模、增長(zhǎng)幅度進(jìn)行有效控制。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，在大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要在融資規(guī)模和效益方面尋求平衡，從決策方面入手，在制定決策時(shí)，要將決策中心由規(guī)模逐漸朝規(guī)模+效益方面轉(zhuǎn)變，一方面明確投資、融資規(guī)模和銷售目標(biāo)，確保企業(yè)外部融資是以企業(yè)增長(zhǎng)所需投資為目標(biāo)的。一方面從現(xiàn)金流的角度分析、明確核心業(yè)務(wù)的銷售利潤(rùn)，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流額度高于同期凈利潤(rùn)的最低目標(biāo)。總之，房地產(chǎn)要清醒認(rèn)識(shí)到，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈利潤(rùn)，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的最終目的是發(fā)揮杠桿的調(diào)節(jié)作用，通過(guò)現(xiàn)金流管理、融資需求與增長(zhǎng)目標(biāo)綜合考量，合理制定發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確判斷企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4.因時(shí)因勢(shì)做出改變

近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)債堆積，壓力增大，現(xiàn)金流不足，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的主要原因。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們始終要面臨諸多的資金隱憂，一旦企業(yè)在布局、投融資方面有不合理的舉動(dòng)，各種隱形風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能暴露出來(lái)。所以，理性投資，科學(xué)經(jīng)營(yíng)，非常重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想避免資金風(fēng)險(xiǎn)，必須要擯棄傳統(tǒng)的市場(chǎng)追隨式經(jīng)營(yíng)策略，仔細(xì)揣摩國(guó)家政策走向，對(duì)地域發(fā)展進(jìn)行科學(xué)預(yù)計(jì)，避免高價(jià)土地儲(chǔ)備帶來(lái)的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。然后，根據(jù)自身實(shí)力，放緩新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，以現(xiàn)存房交易為重點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)多種業(yè)務(wù)，進(jìn)行多元化、多頭經(jīng)營(yíng)，如開(kāi)發(fā)租賃業(yè)務(wù)，借助增加公司在管理方面的靈活性提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式，而在高周轉(zhuǎn)模式下，現(xiàn)金流管理的重要性是毋庸置疑的。所以，房地產(chǎn)業(yè)要將現(xiàn)金流管理置于重要位置，結(jié)合行業(yè)發(fā)展背景，完善現(xiàn)金流管理制度，實(shí)施有效的現(xiàn)金流管理策略，以減少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展打好基礎(chǔ)。

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（責(zé)任編輯：王文龍）