房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理分析

馬祖國

摘要：面對管理新形勢，采取傳統(tǒng)粗放式管理模式，無法適應(yīng)管理需求和要求，因此提出采用精細(xì)化管理手段，通過細(xì)化管理，把關(guān)各個(gè)細(xì)節(jié)，提高項(xiàng)目管理的信息化和規(guī)范化以及標(biāo)準(zhǔn)化水平，進(jìn)而向管理要效益。

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理;項(xiàng)目管理;房地產(chǎn)建筑

通過相關(guān)的探究表明，科學(xué)化管理包含了三方面，分別是管理工作的規(guī)范性、管理工作的精細(xì)化和管理工作的個(gè)性化。實(shí)施精細(xì)化管理工作的實(shí)質(zhì)性目的是對管理工作流程進(jìn)行合理控制，明確各項(xiàng)職責(zé)，采取合理的方式來推動(dòng)企業(yè)運(yùn)行。而在房地產(chǎn)經(jīng)營管理期間，精細(xì)化的管理屬于該項(xiàng)企業(yè)的一種需求。

1 針對于房地產(chǎn)成本控制中存在各突出問題的分析

第一，房地產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)管理人員并未開展專業(yè)化的調(diào)研工作，所采用的投資手段過于落后單一。在當(dāng)前社會(huì)不斷發(fā)展的背景下，大部分地區(qū)的房價(jià)持續(xù)上漲，雖然近幾年房價(jià)相對平穩(wěn)，但是依然出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致很多的企業(yè)開始盲目的購買地皮，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。但是不可否認(rèn)，在這一工作中卻缺乏了展開具有針對性的調(diào)研工作，而且在對投入資本進(jìn)行預(yù)測時(shí)，所采用的操作手段相對單一和簡單，并沒有完成系統(tǒng)的研究和分析，正是這種問題的存在導(dǎo)致決策缺乏科學(xué)性以及合理性。而且盲目的將自身的工作重點(diǎn)放在技術(shù)指標(biāo)這一問題上，還有在很大程度上不利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的最優(yōu)化。第二，施工環(huán)節(jié)是至關(guān)重要的，要求管理人員要成立專門的小組實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)場的管理以及監(jiān)督，確保所投入的全部成本都能夠在一開始的預(yù)算范圍之中，可是由于施工現(xiàn)場的情況相對復(fù)雜，也就導(dǎo)致在施工中出現(xiàn)改變原本施工計(jì)劃等現(xiàn)象。如果在施工中出現(xiàn)建筑物重拆以及整改，都會(huì)提升成本的投入。與此同時(shí)，在賬目管理這一工作中缺乏及時(shí)的更新和完善。當(dāng)成本支出出現(xiàn)變化時(shí)，卻不能夠在第一時(shí)間準(zhǔn)確地反映，存在著浪費(fèi)行為嚴(yán)重的問題。第三，部分房地產(chǎn)成本控制的手段相對落后。對于成本的管理工作來說，一般情況下都是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管理和結(jié)算的，但是由于在實(shí)際的工作中會(huì)受到多方面因素的影響，以至于最終得出的結(jié)果缺乏專業(yè)性和真實(shí)性，不能夠全面的體現(xiàn)出各項(xiàng)目成本的具體數(shù)據(jù)。

2 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理策略

2.1 搭建智慧建造管理平臺(tái)

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理策略之一是搭建智慧建造管理平臺(tái)。項(xiàng)目精細(xì)化管理的應(yīng)用，要適應(yīng)房地產(chǎn)建筑發(fā)展現(xiàn)狀，不斷創(chuàng)新和優(yōu)化管理方式方法。實(shí)踐中搭建智慧建造管理平臺(tái)，引入信息化技術(shù)手段和大數(shù)據(jù)技術(shù)以及云計(jì)算技術(shù)等，打造智慧管理平臺(tái)，能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)和工程建設(shè)等的管理，提供有力的支持，實(shí)現(xiàn)工程精準(zhǔn)設(shè)計(jì)和全過程信息化、可視化智能管理，推動(dòng)綠色建造以及生態(tài)建造的發(fā)展。例如，利用BIM技術(shù)手段，輔助項(xiàng)目管理，采用數(shù)字化方式，通過創(chuàng)建信息、管理信息以及共享信息，為管理人員提供支持。技術(shù)的應(yīng)用歸納如下：①利用BIM模型，輔助房地產(chǎn)建筑開發(fā)設(shè)計(jì)，可滿足業(yè)主方對于工程設(shè)計(jì)成果的細(xì)節(jié)要求。業(yè)主方通過網(wǎng)絡(luò)能夠細(xì)致觀看設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)，比如插座規(guī)格和顏色等，提出意見與建議，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化設(shè)計(jì)。②采用BIM技術(shù)，支持項(xiàng)目管理，能夠精準(zhǔn)顯示數(shù)據(jù)，比如量和價(jià)等，可以實(shí)現(xiàn)短周期且全過程的管控，提高資金風(fēng)險(xiǎn)控制水平，保障項(xiàng)目效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。③發(fā)揮BIM技術(shù)的優(yōu)勢，結(jié)合管理實(shí)際需求，支撐對投標(biāo)書和進(jìn)度審核預(yù)算書等的全面管理，同時(shí)形成數(shù)據(jù)對比。④對工程附件實(shí)施統(tǒng)一管理，比如施工合同和支付憑證等。除此之外，支持全過程造價(jià)管理，具有成本測算和支付管理等功能。

2.2 招標(biāo)管理、合同管理、簽證管理三位一體的動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理策略之二是招標(biāo)管理、合同管理、簽證管理三位一體的動(dòng)態(tài)成本管理。制定與成本管理思路相匹配的招投標(biāo)管理辦法，是節(jié)約項(xiàng)目工程成本的主要手段。系統(tǒng)和規(guī)范的招投標(biāo)組織與管理，除了可以有效地降低項(xiàng)目的建造成本外，還可以通過與優(yōu)秀供應(yīng)商的合作，降低公司與項(xiàng)目的管理成本，提升公司產(chǎn)品的品質(zhì)。在工程施工過程中，加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，規(guī)范工作流程，提高現(xiàn)場簽證的結(jié)算效率，能有效地控制項(xiàng)目成本。對于工程實(shí)施過程中，因發(fā)生超出合同范圍而出現(xiàn)的有關(guān)費(fèi)用、工期等變動(dòng)情況，在符合合同約定以及本規(guī)定的條件下，合同雙方必須通過有效的申報(bào)、認(rèn)可、實(shí)施、確認(rèn)后，方能辦理相關(guān)結(jié)算。完善合同管理制度，規(guī)范合同的訂立與履行程序，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)公司的合法權(quán)益，建立公司良好的經(jīng)營管理秩序。合同的標(biāo)準(zhǔn)文本由公司起草并經(jīng)過公司內(nèi)部相關(guān)職能部門和公司法律人員評審，通過招投標(biāo)程序完成合同的發(fā)包和簽署，合同執(zhí)行過程中，應(yīng)注意在合同履行過程中各種往來函件的法定有效性，合同執(zhí)行完畢后合同需求部門應(yīng)組織進(jìn)行合同執(zhí)行評估，并報(bào)招標(biāo)管理部門備案，形成健全有效的供應(yīng)商管理庫。

2.3 精細(xì)化的樓盤規(guī)劃

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理策略之三是精細(xì)化的樓盤規(guī)劃。項(xiàng)目立項(xiàng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需加大調(diào)研力度，根據(jù)實(shí)際做好策劃工作，使項(xiàng)目能夠與周邊居民的經(jīng)濟(jì)水平及個(gè)人需求相適應(yīng)，讓客戶享受優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。為此，首先要細(xì)化客戶分類，并以此為樓盤策劃的重要依據(jù)。在工程項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，明確樓盤所在的地理位置、周邊概況、人口分布特征及潛在客戶的心理需求，將客戶劃分為若干層次，以此明確樓盤定位。其次，明確客戶的價(jià)值定位。全面了解客戶的購買積極性、樓盤銷售進(jìn)展、利潤的調(diào)控及樓盤的掛售業(yè)績，篩選出價(jià)值較高的客戶，進(jìn)一步明確樓盤層次。最后，基于最有價(jià)值客戶的基本需求，全面考慮客戶的個(gè)性化需要，編制企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，體現(xiàn)出銷售的個(gè)性化特征。因?yàn)榭蛻羧后w具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，所以客戶調(diào)研和定位也會(huì)隨之變化。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場和客戶的變化，積極調(diào)整策劃方案，注重策劃方案的科學(xué)性。

3 結(jié)語

總而言之，應(yīng)用管理會(huì)計(jì)在成本管理中，不僅要提高對應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的重視，更要明確管理會(huì)計(jì)與其他財(cái)務(wù)工作的區(qū)別。通過對工業(yè)企業(yè)的成本分析、成本預(yù)測，來實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)有效成本控制。在企業(yè)的成本管理工作中，大部分公司只有在事后才能想起管理會(huì)計(jì)的作用，但管理會(huì)計(jì)并不意味著簡單的事后評價(jià)，還有事前籌劃和適中控制，若想充分發(fā)揮管理會(huì)計(jì)在成本管理中的作用，必須完善企業(yè)內(nèi)部的成本管理系統(tǒng)，以此來達(dá)到企業(yè)增加效益的目標(biāo)。

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