房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點與重點

燕瑋羽

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)核算與普通企業(yè)相比本就其特殊性與復(fù)雜性，且目前伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展與國民收入水平的提高，消費者對于房地產(chǎn)行業(yè)又更多地提出了休閑度假、購物娛樂等非傳統(tǒng)需求，使房地產(chǎn)企業(yè)又迎來新的機遇，更復(fù)雜的業(yè)務(wù)也給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作帶來更大的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對會計核算的難點與重點部分，進行系統(tǒng)的分析與優(yōu)化，保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的合理、有效，為企業(yè)的健康發(fā)展提供動力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)會計核算;難點;重點

房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長、涉及稅種較多，因此核算存在著比較大的難度。又由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大、利潤收回較慢、國家政策相對緊縮、市場競爭越來越激烈，因此房地產(chǎn)企業(yè)對于嚴控運營成本的要求很高?？梢姡瑢ζ髽I(yè)會計核算的重點、難點進行深入研究，是房地產(chǎn)企業(yè)若想得到長足發(fā)展的必要前提。

1 會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，是企業(yè)會計從業(yè)人員在遵守一般會計原則的前提下，根據(jù)自身企業(yè)的實際情況，選擇、制定出科學有效的會計核算方法，對企業(yè)的日常業(yè)務(wù)進行歸納整理、對財務(wù)支出進行統(tǒng)計分析，最終得到與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果相關(guān)數(shù)據(jù)的過程。

通過會計核算得到的相關(guān)財務(wù)信息，企業(yè)制定的考核標準才有據(jù)可依，管理者才能夠幫助企業(yè)及時地去調(diào)整發(fā)展策略。而不是處于盲目性地發(fā)展的過程中，閉門造車，做出錯誤決策，使企業(yè)的發(fā)展陷入泥潭之中，最終處于敗落的局面。

2 房地產(chǎn)會計核算的主要內(nèi)容

2.1 收入的核算

收入的核算對每個企業(yè)來說，都是最重要的核算內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式與銷售渠道比較多，不同時期的銷售政策也有變化，因此核算收入相關(guān)的工作相對也更為復(fù)雜和繁多。這也成為在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中十分需要關(guān)注的一個問題。

2.2 成本的核算

成本核算的過程中，企業(yè)會計需要對于企業(yè)的各項經(jīng)營費用支出及成本支出做好細化性歸集與分攤的工作，確定工程和開發(fā)成本。同時要對產(chǎn)品成本進行分析、考核，確定發(fā)生成本的合理性，確保最終利益實現(xiàn)最大化。

2.3 預(yù)收預(yù)付款的核算

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在前期經(jīng)營的過程中需要投入大量的資金，后期的開盤銷售過程中又會有大量資金流入，預(yù)售出去的房子經(jīng)常收款期較長。因此，企業(yè)應(yīng)該合理核算預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項，及時性地通過建立臺賬、梳理發(fā)票的方式明確企業(yè)的各類款項情況，一方面避免產(chǎn)生壞賬、另一方面避免款項紀錄混亂給業(yè)主帶來不良影響。

2.4 經(jīng)濟利潤的核算

利潤是企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)營成果，也同時是企業(yè)會計需要予以重點化關(guān)注的部分，要及時、準確的進行利潤的考核、分析、預(yù)測等等。

2.5 其他核算工作

除了以上主要的核算工作以外，房地產(chǎn)企業(yè)還有固定資產(chǎn)核算、薪資核算、日常費用核算、往來核算等工作。

3 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的難點和重點

3.1 房地產(chǎn)會計核算的難點

第一，核算業(yè)務(wù)比較復(fù)雜。首先，房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，不僅僅涉及到建筑工程工作，同時還牽扯到土地的核算、小區(qū)綠化園林建設(shè)、其他配套工程的建設(shè)、未交樓物業(yè)費用、有些企業(yè)甚至還會涉及到裝飾工程的核算。各種成本費用的支出情況繁多且復(fù)雜。而在實際的核算過程中，可能還存在很多難以清晰劃分的成本費用、很不常見的特殊業(yè)務(wù)等等，這些都注定了房地產(chǎn)企業(yè)的核算難度比一般企業(yè)更大的狀況。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要注重內(nèi)部會計核算制度的細化。

第二，收入確認的難度大。由于產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，因為政策上允許房地產(chǎn)企業(yè)在房屋竣工前辦理預(yù)售證，提前預(yù)售房屋;又由于購房款往往是一筆較大的費用，因此業(yè)主往往不會選擇一次性支付的方式，而是會選擇分期付款的方式付款。因此，就造成了很多稅法與會計上的不一致。其一，在稅法上，業(yè)主不管在哪一階段支付的房款，都應(yīng)該在收到款項的當期確認收入、計提稅金。但是在財務(wù)上，應(yīng)該在工程竣工驗收后，才開展確認收入的環(huán)節(jié)，這就增加了確認收入的難度。其二，稅法上卻要求房地產(chǎn)企業(yè)要按照收款核定利潤預(yù)交所得稅，而會計上，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤應(yīng)該在工程竣工以后才會開始核算，這也造成了企業(yè)會計核算的困難。

第三，核算的周期長、跨度大。其一，房地產(chǎn)企業(yè)從招標開始，經(jīng)歷土地征用、拆遷、建設(shè)、裝修、驗收、銷售等一系列的環(huán)節(jié)后，才能夠最終使一個房地產(chǎn)項目圓滿結(jié)束，這一過程花費的時間2年以上的時間不足為奇。核算周期長，經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來繁多，因此核算的精細化程度要求較高，進一步致使會計核算工作的難度方面，處于難上加難的困境之中^[1]。其二，房地產(chǎn)企業(yè)的又一特點是墊資特別巨大，加之跨度時間很長，因此企業(yè)對資金的調(diào)度與周轉(zhuǎn)要求都較高。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點

第一，收入和成本的核算，對于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營收入與建設(shè)投資的成本方面進行核算的工作，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算的重要工作內(nèi)容。此過程中，首先，通過收入核算過程的開展，則使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)τ谌〉美麧欬c的各環(huán)節(jié)，通過統(tǒng)籌排列的方式去分析，進而對于取得利潤點甚少的部分，予以實施政策上的調(diào)整與扶持的策略，才能夠使得此項目塊得以壯大起來，為企業(yè)的發(fā)展方面做出應(yīng)有的貢獻。其次，實施成本核算的過程中，則需要特別關(guān)注成本分攤的問題點。

第二，預(yù)交稅費處理。房地產(chǎn)開發(fā)商所經(jīng)營的項目大都呈現(xiàn)出多樣化的局面，為此，承擔的稅種也各不相同，具有一定的差異之處。而針對這一現(xiàn)象，將是各財務(wù)人員需要再次去挑戰(zhàn)的問題，應(yīng)該通過開展培訓、加強自身學習的過程，才能夠?qū)τ诋斊趹?yīng)納稅金的部分實施準確性核算的工作，且進一步通過合理化稅收籌劃工作的開展，以達到提升企業(yè)資金的使用效率，進而達到降低稅收成本的目標^[2]。

4 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化措施

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實際情況，建立一套細化性地會計核算的流程，并相應(yīng)的完善對應(yīng)的科目、輔助項以及各項臺賬，才能夠使得各方面的核算工作，更加標準、更加細化、更加完善。

第二，加強稅務(wù)風險防范。會計人員應(yīng)與稅務(wù)機關(guān)人員及時溝通，對于最新政策及時了解，避免違規(guī)操作，做好稅務(wù)籌劃，保證會計核算的合理性同時兼顧企業(yè)的利益。

第三，需要利用現(xiàn)代信息化的技術(shù)對于房地產(chǎn)財務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)部分實施分析、風險規(guī)劃方面的工作，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)知相應(yīng)地風險因素點部分，并通過合理化措施的實施，達到及時性、有效性規(guī)避風險的目的。

第四，聘用專業(yè)的會計人員，保障會計核算工作的順利實施，經(jīng)常進行專業(yè)業(yè)務(wù)培訓，使財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平得以提升，并能夠在工作中通過自身潛力的發(fā)揮，去應(yīng)對各種復(fù)雜的核算過程，進一步促使核算工作的部分，能夠得以順利化地開展^[3]。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的過程中，相應(yīng)的企業(yè)更加可以通過學習成功房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗的方式，并結(jié)合自身特點，進而建立符合自身實際情況的財務(wù)制度出來，也才能夠達到促使自身工作取得突破的目的^[4]。

5 結(jié)語

新的時期下，面對復(fù)雜化的社會大環(huán)境，面對房地產(chǎn)企業(yè)的新機遇，促使其經(jīng)營的復(fù)雜程度有著明顯的提升，因此會計核算的復(fù)雜程度也響應(yīng)提升。房地產(chǎn)企業(yè)更加需要與時俱進，通過完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的方式，使得企業(yè)會計核算的部分走向成熟化，進而得以去解決房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的難點和重點問題點，并努力促使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。

參考文獻：

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