淺談物業(yè)管理電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)方法

孫凱

摘要：科學(xué)技術(shù)的發(fā)展迅速，我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展也有了進(jìn)步。電氣設(shè)備維護(hù)是保證電氣設(shè)備正常運(yùn)行的關(guān)鍵，物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護(hù)直接影響到人們的正常生活。尤其是現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境下，物業(yè)管理著商場(chǎng)、住戶區(qū)、辦公樓等場(chǎng)所的正常運(yùn)行。電氣設(shè)備與人們生活緊密關(guān)聯(lián)，電氣設(shè)備逐漸朝著智能化方向發(fā)展，對(duì)維護(hù)與保養(yǎng)操作要求更加嚴(yán)格。在這種發(fā)展背景下，物業(yè)管理積極總結(jié)電氣設(shè)備維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，提高保養(yǎng)專業(yè)性，保證電氣設(shè)備正常運(yùn)行的同時(shí)，延長(zhǎng)電氣設(shè)備使用壽命。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;電氣設(shè)備;維護(hù);保養(yǎng)方法

人們的生活水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平和城市化進(jìn)成正比提升，用電量也隨之提高，更加要求電氣設(shè)備能夠正常運(yùn)行。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物業(yè)特別是現(xiàn)代化城市的物業(yè)處于極為重要的位置，其涵蓋范圍極廣，其中包括社會(huì)機(jī)關(guān)辦公樓以及各家各戶，事關(guān)民生，社會(huì)的發(fā)展使房屋物業(yè)的用電量不斷增加，由此要求電氣設(shè)施能夠保證安全并且正常運(yùn)行，樓宇電氣智能化程度的提高，現(xiàn)代化產(chǎn)品的更新?lián)Q代要求房屋物業(yè)的電氣設(shè)備管理水平提升到新的層次，維修技術(shù)更要得到提高，物業(yè)管理部門要保證能夠及時(shí)高效的管理和維修電氣設(shè)備，不能夠馬虎大意。

1 物業(yè)管理的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的重要性

1.1 有利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作是其重要環(huán)節(jié)，同時(shí)電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作的質(zhì)量影響著物業(yè)管理的質(zhì)量，而物業(yè)管理的質(zhì)量又直接影響企業(yè)的社會(huì)地位以及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)企業(yè)只有通過(guò)高效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，才能夠有效提高物業(yè)企業(yè)的聲譽(yù)力，才能夠樹(shù)立起物業(yè)企業(yè)良好的形象，從而為物業(yè)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1.2 有利于提升資金利用水平

在物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理工作中，只有高效的電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，才能夠有效的減少資源的浪費(fèi)，從而提高物業(yè)企業(yè)資金利用的效率，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的提升。這是因?yàn)楦咝У碾姎庠O(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)工作，可以有效延長(zhǎng)電氣設(shè)備的使用壽命以及減少電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)的周期，從而使得物業(yè)企業(yè)可以充分利用企業(yè)資金創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2 物業(yè)管理電氣設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)

2.1 電梯設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)

電梯設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)工作，包括電梯制動(dòng)器、曳引輪檢查、層門檢查以及限速裝置檢查等。根據(jù)對(duì)電梯的實(shí)際應(yīng)用以及電梯保養(yǎng)要求，具體維護(hù)與保養(yǎng)如下：1、制動(dòng)器、曳引輪、曳引鋼絲制動(dòng)器的維修與養(yǎng)護(hù)，直接關(guān)系到電梯運(yùn)行的安全，是重點(diǎn)檢查內(nèi)容。必須有效對(duì)張緊力進(jìn)行控制，檢查制動(dòng)器中制動(dòng)片狀態(tài)，如果超出磨損規(guī)定范圍，則需要馬上更換。曳引輪檢查中，重點(diǎn)對(duì)下陷情況進(jìn)行檢查，如果存在槽型變形或者下陷不均勻等情況，一定要及時(shí)進(jìn)行修理或者根據(jù)實(shí)際情況更換新的曳引輪。曳引鋼絲繩檢查，一直存在一個(gè)錯(cuò)誤的檢查方式，應(yīng)用黃油涂抹鋼絲繩，以此提高鋼絲繩的潤(rùn)滑度。但是這種做法并不正確，電梯運(yùn)行中鋼絲繩受到雖然受到摩擦，但是如果以黃油進(jìn)行潤(rùn)滑，摩擦力無(wú)法控制，反而增加電梯運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。正確的保養(yǎng)方法是將表面油污等進(jìn)行有效清除，協(xié)調(diào)曳引鋼絲繩的表面張力，保證曳引鋼絲繩運(yùn)行正常，電梯運(yùn)行安全。2、電梯層門、限速裝置、導(dǎo)軌電梯層門的維修與保養(yǎng)十分重要。做好電梯層門的調(diào)整與保養(yǎng)，及時(shí)檢查電氣聯(lián)鎖狀態(tài)，保證電梯層門時(shí)刻處于健康安全狀態(tài)。檢測(cè)電梯層門的靈活性，保證電氣節(jié)點(diǎn)的可靠性，這樣才能提高電梯層門使用質(zhì)量。當(dāng)然還要注意門間隙的檢查，如果電梯層門出現(xiàn)問(wèn)題，必須保證緊急開(kāi)鎖裝置正常應(yīng)用，定期對(duì)緊急開(kāi)鎖裝置進(jìn)行檢查，保證其在打開(kāi)電梯門后可以立即自動(dòng)復(fù)位。在此基礎(chǔ)上及時(shí)測(cè)量門刀、層門距離、門鎖滾輪嚙合情況。限速裝置維護(hù)與保養(yǎng)，需要關(guān)注其靈活性。因?yàn)殡娞菰陂L(zhǎng)期使用中，受到各方面因素影響，限速器會(huì)出現(xiàn)遲緩的情況，這需要日常檢查中必須十分注意。在當(dāng)前檢查頻率基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，增加檢查次數(shù)，以此時(shí)刻掌握限速器的靈活性。定期對(duì)限速器進(jìn)行檢查與調(diào)整，鋼絲繩會(huì)受到影響出現(xiàn)延長(zhǎng)，一定要及時(shí)對(duì)鋼絲繩進(jìn)行調(diào)整，保證其長(zhǎng)度在規(guī)范范圍內(nèi)。如果發(fā)現(xiàn)限速器出現(xiàn)故障，第一時(shí)間將其送回廠家做全面檢修處理，非特殊情況外，維修人員不能隨意對(duì)限速器進(jìn)行調(diào)整。導(dǎo)軌方面的檢查，選擇適當(dāng)?shù)臐?rùn)滑油，及時(shí)處理導(dǎo)軌工作面損傷。

2.2 用電器層面的節(jié)能措施

物業(yè)管理的過(guò)程中應(yīng)該對(duì)建筑內(nèi)部的各類用電情況進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)盤查，升級(jí)老舊設(shè)備，替換節(jié)能產(chǎn)品。對(duì)于照明系統(tǒng)，在商場(chǎng)和居民室內(nèi)，推薦使用小功率的LED節(jié)能燈代替具有大量熱損耗的大功率白熾燈。對(duì)于公共照明區(qū)域（樓梯間照明、地下停車場(chǎng)照明、小區(qū)綠化帶照明等）選用具備電子自動(dòng)化控制功能的節(jié)能型照明設(shè)備。如在綠化帶照明采用具有太陽(yáng)能板和儲(chǔ)能電池的路燈，利用白日收集的電能在夜間提供照明。對(duì)于樓道照明和地下停車場(chǎng)區(qū)域安裝電子聲控開(kāi)關(guān)，配合使用低照度低功率的照明裝置，做到照明需求與照明功能的統(tǒng)籌配合，避免無(wú)人使用時(shí)的電力浪費(fèi)。對(duì)于大型用電設(shè)備入轉(zhuǎn)換效率低的大功率用電設(shè)備，如若未達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，即刻實(shí)行淘汰。從用電策略方面，針對(duì)中央空調(diào)等裝置配備余熱回收技術(shù)和空氣能節(jié)能技術(shù)減少能源消耗。在不影響使用功能的情況下，實(shí)現(xiàn)對(duì)用電器的錯(cuò)峰使用，減少用電器長(zhǎng)時(shí)間高負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)的無(wú)功功率損失和安全隱患，實(shí)現(xiàn)電力資源在時(shí)間和空間上更為合理的均衡布局。

2.3 物業(yè)企業(yè)做好電氣設(shè)備接地工作的措施

首先是設(shè)備接地通常會(huì)連接至配電盤中的接地匯流排，接地匯流排再與接地電極連接，當(dāng)然也有直接將設(shè)備外殼與接地電極連接。接地線的外皮應(yīng)使用綠色，其它線路不可使用綠色。設(shè)備連接至接地匯流排分為配線相關(guān)器材設(shè)備及負(fù)載設(shè)備的接地兩種。配線相關(guān)器材設(shè)備的接地很容易，各設(shè)備間需緊密的結(jié)合在一起，當(dāng)設(shè)備間有絕緣物時(shí)或?yàn)榘踩耐ㄟ^(guò)故障電流，需使用跳接線加以連接，此跳接線是否有絕緣外皮都可，但如有絕緣外皮，應(yīng)使用綠色，跳接線與設(shè)備的連接一般使用螺絲鎖緊即可。各種設(shè)備間之接合配件，例如螺絲圈、螺絲帽、墊圈、套件、接頭、接合器等，都必需確實(shí)連接，因?yàn)橹灰O(shè)備間有一連接處發(fā)生松動(dòng)，造成接地不良甚或沒(méi)有接地，則當(dāng)漏電發(fā)生時(shí)即可能造成人員傷害。配線相關(guān)器材設(shè)備的接地也需與配電盤接地匯流排連接。其次，負(fù)載設(shè)備可分為固定式設(shè)備及移動(dòng)式設(shè)備兩種，如是固定式設(shè)備，只需將設(shè)備的金屬外殼或底盤上所附的接地接點(diǎn)與配電盤中的接地匯流排連接即可。通常移動(dòng)式設(shè)備的插頭引線含有三條電線，其中第三條線（綠色線）與設(shè)備外殼連接，而插頭與設(shè)備外殼連接的那一極長(zhǎng)度通常較突出，可以先觸及插座，也即在接通電路之前先將設(shè)備外殼接地。再次，接地匯流排至接地電極的接線非常重要，因這是維持接地匯流排電位的依據(jù)，由于接地電極的種類包含棒狀電極（接地棒）、板狀電極（接地板）、線狀電極、接地網(wǎng)、建筑鋼筋鐵骨，且接地線與接地電極的連接處又常埋于地下，容易腐蝕生銹，因此接地線與接地電極的連接必需非?？煽?。由于施工方便且較不占空間，目前最常用的接地電極為接地棒，市售接地棒通常有引出端子可以利用，因此連接施工并不困難，其它的電極通常使用焊接或銅鋁熱劑熔接（火泥熔接）。導(dǎo)電水泥并無(wú)公害問(wèn)題，可單獨(dú)使用或與混凝土合用，在進(jìn)行建筑物基礎(chǔ)底部工事時(shí)就可使用，其強(qiáng)度與混凝土相似，而電極被其包圍時(shí)不用與土壤接觸，可避免腐蝕作用。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，真正認(rèn)識(shí)到電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)對(duì)物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理與電氣設(shè)備維護(hù)緊密相連，電氣設(shè)備維護(hù)具有整體性與系統(tǒng)性特點(diǎn)，是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，電氣設(shè)備維護(hù)一定要做好細(xì)節(jié)處理，防止障礙處理細(xì)節(jié)被忽視，選擇適合的檢測(cè)與解決方法，及時(shí)解決設(shè)備故障，提高設(shè)備運(yùn)行安全性。

參考文獻(xiàn)：

[1]李榮卿.淺論物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)機(jī)電工程管理的節(jié)電措施[J].科技風(fēng)，2012（17）：239.