征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算研究

張曉雯

摘 要：隨著城市化快速發(fā)展，城市不斷向外擴(kuò)張，征用了大量農(nóng)村集體用地。以山西省平定縣為例，根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地分等定級(jí)、地形和區(qū)位等因素進(jìn)行區(qū)域劃分，通過(guò)調(diào)查得到區(qū)域主導(dǎo)耕作制度、主導(dǎo)農(nóng)作物及其產(chǎn)量，測(cè)算征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，得出科學(xué)的補(bǔ)償制度，從而使征地補(bǔ)償更加合理。

關(guān)鍵詞：征地;統(tǒng)一年產(chǎn)值;平定縣

文章編號(hào)：1004-7026（2020）07-0011-04? ? ? ? ?中國(guó)圖書分類號(hào)：F301? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

1? 研究背景

隨著社會(huì)發(fā)展和城市擴(kuò)張，原有的城市建設(shè)用地?zé)o法滿足城市化發(fā)展的需求，城市向外擴(kuò)張已成為必然趨勢(shì)。為滿足城市發(fā)展需要，國(guó)家根據(jù)實(shí)際情況對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行有償征收。征地主要涉及農(nóng)作物收益和與土地相關(guān)的其他收益補(bǔ)償，包括安置補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)以及青苗補(bǔ)償費(fèi)[1-2]。我國(guó)在2009年和2013年更新過(guò)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上維護(hù)了土地市場(chǎng)穩(wěn)定。但隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，原有補(bǔ)償制度已經(jīng)很難與當(dāng)今社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，需要及時(shí)更新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2? 理論基礎(chǔ)

2.1? 相關(guān)概念

征地補(bǔ)償是在綜合考慮被征收農(nóng)用地質(zhì)量等級(jí)、農(nóng)民對(duì)土地投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格以及政策等相關(guān)因素的前提下，由征地統(tǒng)一年產(chǎn)值與補(bǔ)償倍數(shù)相乘所得。

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)可以反映土地收益。確定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值時(shí)，應(yīng)基于區(qū)域內(nèi)主要耕作制度及農(nóng)作物種類確定的條件下，在對(duì)主要農(nóng)作物的種植面積和年產(chǎn)值（年產(chǎn)值=單產(chǎn)×價(jià)格）進(jìn)行調(diào)查、測(cè)算及匯總的基礎(chǔ)上，兼顧測(cè)算范圍內(nèi)與土地相關(guān)的其他收益，對(duì)年產(chǎn)值進(jìn)行系數(shù)修正[3]。

確定補(bǔ)償倍數(shù)時(shí)，應(yīng)基于對(duì)測(cè)算地區(qū)的區(qū)位、交通條件、土地利用狀況、農(nóng)民現(xiàn)有生活水平及社會(huì)保障的綜合考量，在多因素綜合分析及保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的原則下，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，合理確定土地補(bǔ)償倍數(shù)與安置補(bǔ)償倍數(shù)。補(bǔ)償倍數(shù)通常根據(jù)實(shí)際調(diào)查確定，或由經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)得到。

2.2? 測(cè)算原則

（1）維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益。只有切實(shí)保障農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)，并使補(bǔ)償與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平相適應(yīng)，才能做好征地工作。

（2）主導(dǎo)性[4]。這里的主導(dǎo)性原則是指主導(dǎo)因素，包括主導(dǎo)地類、主導(dǎo)耕作制度、主要農(nóng)作物播種面積及年產(chǎn)量。

（3）符合當(dāng)?shù)貙?shí)際。在測(cè)定時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，科學(xué)合理組織測(cè)算工作，提高征地補(bǔ)償成果的應(yīng)用價(jià)值。

（4）有效銜接，協(xié)調(diào)平衡。更新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要充分尊重歷史，同時(shí)要考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地分等定級(jí)及區(qū)位狀況，并與相鄰地區(qū)地價(jià)相協(xié)調(diào)。

（5）同地同價(jià)。在統(tǒng)一測(cè)算范圍內(nèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不因征地目的或用途而有所區(qū)別[5]。

3? 平定縣實(shí)例研究

3.1? 基本情況

3.1.1? 平定縣簡(jiǎn)介

平定縣地處陽(yáng)泉市東南，東臨河北，西接太原，是山西和河北交通的門戶。平定縣面積1 390.94 km2，縣政府位于冠山鎮(zhèn)。地貌以山地和丘陵為主，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，日照充足。水資源分布極不均勻，除娘子關(guān)泉周邊外，大部分地區(qū)均為缺水地區(qū)。宜林宜耕，主要農(nóng)作物是玉米。礦藏資源豐富，交通便捷，石太鐵路、太舊高速公路以及陽(yáng)泉至黎城干線公路貫穿縣域。

3.1.2? 測(cè)算范圍

本次測(cè)算范圍為平定縣行政區(qū)域內(nèi)的全部集體土地，包含冠山鎮(zhèn)、柏井鎮(zhèn)、東回鎮(zhèn)、張莊鎮(zhèn)、冶西鎮(zhèn)、鎖簧鎮(zhèn)、巨城鎮(zhèn)、娘子關(guān)鎮(zhèn)8個(gè)鎮(zhèn)，以及岔口鄉(xiāng)和石門口鄉(xiāng)2個(gè)鄉(xiāng)，共318個(gè)行政村。

3.1.3? 基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)

基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)為2016年1月1日，因此需調(diào)查測(cè)算的年度為2013年、2014年和2015年。

3.2? 測(cè)算方法

3.2.1? 區(qū)域劃分

將平定縣劃分為城郊區(qū)、工業(yè)區(qū)、娘子關(guān)旅游區(qū)、北部農(nóng)業(yè)區(qū)和東南農(nóng)業(yè)區(qū)5個(gè)區(qū)域。

（1）城郊區(qū)。冠山鎮(zhèn)緊鄰陽(yáng)泉市郊區(qū)，地理位置優(yōu)越，是平定縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，農(nóng)用地質(zhì)量較好，種植有蔬菜。因此，將冠山鎮(zhèn)單獨(dú)劃為一區(qū)，即城郊區(qū)。

（2）工業(yè)區(qū)。包含5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、121個(gè)村，即鎖簧鎮(zhèn)、巨城鎮(zhèn)、冶西鎮(zhèn)、石門口鄉(xiāng)和張莊鎮(zhèn)的部分。該區(qū)是平定縣重要的工業(yè)建設(shè)區(qū)，以煤炭生產(chǎn)、機(jī)械加工及電力為主。

（3）娘子關(guān)旅游區(qū)。娘子關(guān)是平定縣重要的旅游景區(qū)，旅游及養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展較好，農(nóng)用地質(zhì)量等級(jí)較高，水源充足，水質(zhì)良好，是平定縣農(nóng)業(yè)條件最好的地區(qū)之一。

（4）北部農(nóng)業(yè)區(qū)。岔口鄉(xiāng)位于平定縣最北端，地勢(shì)較高，以丘陵山地為主，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件較差，因此將其單獨(dú)分至北部農(nóng)業(yè)區(qū)。

（5）東南農(nóng)業(yè)區(qū)。東南農(nóng)業(yè)區(qū)主要涉及3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、85個(gè)村，包括東回鎮(zhèn)、柏井鎮(zhèn)，以及張莊鎮(zhèn)的13個(gè)村。該區(qū)位于平定縣東南部，人多地少，農(nóng)用地基本為旱地，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件有待提高。

3.2.2? 主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物

平定縣主要農(nóng)作物為玉米，主導(dǎo)耕作制度為一年一熟制。

（1）主要農(nóng)作物產(chǎn)量確定。

在進(jìn)行主要農(nóng)作物產(chǎn)量確定時(shí)，一般運(yùn)用抽樣調(diào)查方法[6]。抽樣調(diào)查需要對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行選擇。根據(jù)技術(shù)規(guī)程規(guī)定，在抽樣調(diào)查時(shí)要充分考慮樣點(diǎn)分布的均勻性及代表性，要求樣點(diǎn)密度達(dá)到每100～200 hm2耕地選取1個(gè)[7]。因此，本次共設(shè)置調(diào)查樣點(diǎn)200個(gè)，最終有效樣點(diǎn)為169個(gè)。

（2）主要農(nóng)作物價(jià)格確定。

農(nóng)作物價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，最終確定單價(jià)如下：2013年2.1元/kg，2014年2.0元/kg，2015年1.6元/kg。

（3）主要農(nóng)作物年產(chǎn)值確定。

主要農(nóng)作物年產(chǎn)值是在主導(dǎo)地類及耕作制度下，根據(jù)主要農(nóng)作物前3年（2013—2015年）平均年產(chǎn)量和農(nóng)作物價(jià)格計(jì)算得出。主要農(nóng)作物單位面積的產(chǎn)值計(jì)算公式如下。

F=g×p? ? ? ? （1）

式中：F表示單位面積年產(chǎn)值;g表示單位面積年產(chǎn)量;p表示某種農(nóng)作物的價(jià)格。

平定縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，如表1所示。

3.2.3? 系數(shù)修正

統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是測(cè)算在主導(dǎo)耕作制度條件下主要農(nóng)作物的年產(chǎn)值，綜合考慮其他相關(guān)因素，適當(dāng)向上調(diào)整后，確定區(qū)域單位土地面積年產(chǎn)值。計(jì)算公式如下。

Fi=F×（1+k）? ? ? ? （2）

式中：Fi表示某一區(qū)劃征地統(tǒng)一年產(chǎn)值;F表示該區(qū)劃內(nèi)單位面積主要農(nóng)作物年產(chǎn)值;k表示附加收益修正系數(shù)。

（1）區(qū)位修正系數(shù)。

區(qū)位修正主要考慮經(jīng)濟(jì)地理位置的影響，即中心城鎮(zhèn)及開發(fā)區(qū)的影響[8]。考慮到縣城及陽(yáng)泉市開發(fā)區(qū)對(duì)各區(qū)區(qū)位的影響，確定其對(duì)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的影響。

城郊區(qū)為平定縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心，一般征地較多，但此區(qū)人多地少，年產(chǎn)值較低，因此確定城郊區(qū)附加區(qū)位修正系數(shù)為0.3。

平定縣GDP主要來(lái)源于第二產(chǎn)業(yè)，工業(yè)地價(jià)在一定程度上高于農(nóng)業(yè)區(qū)地價(jià)，且工業(yè)區(qū)距離陽(yáng)泉市開發(fā)區(qū)較近，因此工業(yè)區(qū)相應(yīng)附加區(qū)位修正系數(shù)為0.3。

（2）土地附加收益修正系數(shù)。

土地附加收益修正系數(shù)需測(cè)算范圍內(nèi)土地利用狀況和農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，包括其他土地相關(guān)產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)收入、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼等，同時(shí)要考慮各類災(zāi)害情況對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物產(chǎn)量的影響。

k1=S土地附加收益÷S糧食作物? ? ? ? ? ?（3）

k2=P土地附加收益÷P糧食作物? ? ? （4）

k3=TR土地附加收益÷TR糧食作物? ? ? ? （5）

公式（3）（4）（5）中，k1、k2、k3分別表示3個(gè)不同系數(shù)，S表示種植面積，TR表示總收益。

土地附加收益主要針對(duì)城郊區(qū)和娘子關(guān)旅游區(qū)，即城郊區(qū)的蔬菜大棚種植和娘子關(guān)旅游區(qū)的特色水產(chǎn)養(yǎng)殖。綜合考慮k1、k2、k3這3個(gè)系數(shù)，可得出城郊區(qū)土地附加收益修正系數(shù)為0.3、娘子關(guān)旅游區(qū)附加修正系數(shù)0.25。

（3）最終修正系數(shù)。

由區(qū)位修正系數(shù)和土地附加收益修正系數(shù)，最終確定城郊區(qū)、工業(yè)區(qū)、娘子關(guān)旅游區(qū)的附加收益修正系數(shù)分別為0.6、0.3、0.25。

3.2.4? 主要農(nóng)作物年產(chǎn)值及補(bǔ)償倍數(shù)的確定

基于多因素綜合分析相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，初步確定補(bǔ)償倍數(shù)應(yīng)在16～30倍之間。利用土地貼現(xiàn)值方法，確定補(bǔ)償倍數(shù)[9]。

根據(jù)近3年農(nóng)民從耕地中獲得的純收入、農(nóng)民純收入增長(zhǎng)率，計(jì)算出未來(lái)20年土地總收益的貼現(xiàn)值。通過(guò)這一貼現(xiàn)值和統(tǒng)一年產(chǎn)值的比值，確定補(bǔ)償倍數(shù)。公式如下。

P=×1-? ? ? ? ? （6）

式中：P表示土地價(jià)值的貼現(xiàn)值;A表示農(nóng)民從耕地中獲得的人均純收入;k表示人均耕地面積;r表示資本貼現(xiàn)率;s表示農(nóng)民純收入的增長(zhǎng)率。

M=? ? ? ?（7）

式中：M表示補(bǔ)償倍數(shù);P表示土地總收益的貼現(xiàn)值;V表示統(tǒng)一年產(chǎn)值。

根據(jù)公式（6）（7），確定所采用補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍。其中，土地補(bǔ)償倍數(shù)為8倍，安置補(bǔ)助倍數(shù)為17～22倍。

3.3? 測(cè)算結(jié)果

在分別測(cè)算各區(qū)域補(bǔ)償費(fèi)用的基礎(chǔ)上，綜合測(cè)算平定縣征地補(bǔ)償費(fèi)用，如表2所示。

3.3.1? 城郊區(qū)

區(qū)域內(nèi)包括1個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（冠山鎮(zhèn)），涉及土地面積8 711.41 hm2。城郊區(qū)緊鄰陽(yáng)泉郊區(qū)，地理位置優(yōu)越，是平定縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)階段征用土地較多。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值為1 002元/667 m2，但考慮到城郊區(qū)蔬菜種植及養(yǎng)殖等多種經(jīng)營(yíng)收益較高等因素，附加收益修正系數(shù)為0.6。

由此確定統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際為24 048元/hm2（折合1 603元/667 m2），補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍，補(bǔ)償費(fèi)用為721 440元/hm2（折合48 096元/667 m2）至601 200元/hm2（折合40 080元/667 m2）之間。

3.3.2? 工業(yè)區(qū)

區(qū)域包括5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，即鎖簧鎮(zhèn)、冶西鎮(zhèn)、石門口鄉(xiāng)、巨城鎮(zhèn)、張莊鎮(zhèn)（局部），涉及土地面積54 656.93 hm2，屬平川地形，無(wú)灌溉條件，緊鄰壽陽(yáng)縣和陽(yáng)泉市郊區(qū)，是平定縣重要的工業(yè)建設(shè)區(qū)。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值為1 022元/667 m2。

但考慮到工業(yè)區(qū)除農(nóng)業(yè)外其他經(jīng)營(yíng)收益較高等因素，本區(qū)附加收益修正系數(shù)為0.3，確定該區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為19 929元/hm2（折合1 329元/667 m2），補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍，補(bǔ)償費(fèi)用為597 870元/hm2（折合39 858元/667 m2）至498 225元/hm2（折合33 215元/667 m2）之間。

3.3.3? 娘子關(guān)旅游區(qū)

區(qū)域包括娘子關(guān)鎮(zhèn)全部，土地面積15 098.83 hm2，地勢(shì)平坦、土層深厚、具備灌溉條件，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件最好的地區(qū)之一，但面積不大，山坡旱地仍占多數(shù)。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值為1 070元/667 m2。

該區(qū)域除農(nóng)業(yè)外其他經(jīng)營(yíng)收益較高等，本區(qū)附加收益修正系數(shù)為0.25，由此確定該區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為20 063元/hm2（折合1 338元/667 m2），補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍，補(bǔ)償費(fèi)用最高為601 875元/hm2（折合40 125元/667 m2），最低為501 563元/hm2（折合33 438元/667 m2）。

3.3.4? 北部農(nóng)業(yè)區(qū)

區(qū)域內(nèi)包括1個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（岔口鄉(xiāng)）46個(gè)村，土地面積19 118.55 hm2。該區(qū)位于平定縣最北部，地勢(shì)較高，以丘陵山地為主，不具備灌溉條件，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件較差。該區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為16 935元/hm2（折合1 129元/667 m2），補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍，補(bǔ)償費(fèi)用最高為508 050元/hm2（折合33 870元/667 m2），最低為423 375元/hm2（折合28 225元/667 m2）。

3.3.5? 東南農(nóng)業(yè)區(qū)

區(qū)域內(nèi)包括3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（柏井鎮(zhèn)、東回鎮(zhèn)和張莊鎮(zhèn)局部），該區(qū)位于平定縣東部，與昔陽(yáng)縣和河北省為鄰，人少地多，以農(nóng)業(yè)為主，氣溫低于平川，全部為旱地，土地肥力等生產(chǎn)條件有待于逐步提高。涉及土地面積41 508.05 hm2，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為18 150元/hm2（折合1 210元/667 m2），補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍，補(bǔ)償費(fèi)用最高為544 500元/hm2（折合36 300元/667 m2），最低為453 750元/hm2（折合30 250元/667 m2）。

3.3.6? 平定縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)

在綜合測(cè)算平定縣分區(qū)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，采用面積加權(quán)法，最終確定平定縣統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為19 260元/hm2（折合1 284元/667 m2）。補(bǔ)償倍數(shù)為25～30倍，補(bǔ)償費(fèi)用最高為577 770元/hm2（折合38 518元/667 m2），最低為481 470元/hm2（折合32 098元/667 m2）。這一標(biāo)準(zhǔn)覆蓋平定縣所有農(nóng)用地。

4? 結(jié)果分析與建議

平定縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)共劃分城郊區(qū)、工業(yè)區(qū)、娘子關(guān)旅游區(qū)、北部農(nóng)業(yè)區(qū)和東南農(nóng)業(yè)區(qū)5個(gè)區(qū)域。分區(qū)計(jì)算整合后的標(biāo)準(zhǔn)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求，維護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益，促進(jìn)了平定縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。

本次制定的平定縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，適用于平定縣境內(nèi)除基本農(nóng)田外的所有農(nóng)用地。在實(shí)際征地時(shí)，應(yīng)按該征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征地補(bǔ)償，并切實(shí)保障“18億畝耕地紅線”和被征地農(nóng)民利益不受侵害。在征地補(bǔ)償時(shí)，要提高社會(huì)參與度，廣泛聽取相關(guān)建議，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改和完善。在實(shí)際使用中，應(yīng)對(duì)不同地類及區(qū)位確定不同補(bǔ)償倍數(shù)，結(jié)合具體情況確定征地補(bǔ)償。

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