通化東寶的笑話之房地產(chǎn)業(yè)務

如果萬科發(fā)一個公告，說要進軍胰島素和糖尿病行業(yè)，許多人也許要驚掉下巴，但是一個非房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司告訴投資者要搞房地產(chǎn)項目（與房地產(chǎn)最佳絕配的字可能就是一個“搞”字），好像也見怪不怪。通化東寶（600867）就是這樣一個說搞就搞的公司。

通化東寶有個持股95%的子公司叫通化東寶永健制藥有限公司，原廠房地處通化縣城邊緣地帶，隨著城市的不斷建設，原來的永健制藥廠房已不再適合醫(yī)藥生產(chǎn)。為充分利用永健制藥原址土地價值，公司2013年12月決定在永健制藥原址進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，東寶的房地產(chǎn)項目就這樣開場了。

2013年12月26日，通化東寶永健制藥有限公司和公司子公司通化東寶環(huán)保建材股份有限公司與通化東寶金弘基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了投資合作協(xié)議，協(xié)議約定：通化東寶永健制藥有限公司和通化東寶環(huán)保建材股份有限公司合計投資5000萬元，投資比例為51%：49%，設立通化東寶金弘基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通化縣第一分公司（以下簡稱“金弘基一分公司”）。通化東寶金弘基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以資質(zhì)作為出資并負責房地產(chǎn)項目的管理和運轉(zhuǎn)。通化東寶永健制藥有限公司和通化東寶環(huán)保建材股份有限公司按出資比例享受收益分配，通化東寶金弘基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司享受一次性固定收入100萬元，不再參與收益分配。

項目的名稱叫麗景花園住宅小區(qū)，總建筑面積45.77萬平方米，總投資約9.80億元，公司為此向兩家子公司提供項目借款的總金額為5億元。項目于2014年5月開工建設，2016年開始銷售。

麗景花園位于吉林省通化市通化縣快大茂鎮(zhèn)同德路2356號，處于通化縣城市邊緣地帶，規(guī)劃居住戶數(shù)3162套。值得注意的是，通化縣區(qū)內(nèi)人口非常有限，目前僅為24萬左右。根據(jù)有關媒體報道，通化東寶2013年末發(fā)布公告擬投資房地產(chǎn)時，通化市房產(chǎn)均價為3813元/平方米，曾有投資者直言，通化東寶45萬平方米的開發(fā)面積將會給通化縣帶來人均2平米的供給，在房地產(chǎn)大鱷都直呼住宅地產(chǎn)難做的背景下，公司要在一個縣城的城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)這樣一個大手筆項目，是否會引發(fā)難消化的尷尬？事實是項目的銷售比預計的要慢很多，2016年開始銷售，4年過去，目前仍有三分之一未出售，2019年銷售明顯放緩。

2020年2月4日，公司與投資者交流時披露，截至2019年年底大約還有3億存貨，預計2-3年內(nèi)消化完畢。

筆者認為，該項目為公司自有廠房開發(fā)，相對普通住宅開發(fā)成本有一定優(yōu)勢，目前約有三分之二已銷售完畢，虧損的可能性不大，但考慮銷售周期及時間因素，項目最終能跑贏同期貸款利率就不錯了。該項目最好的開發(fā)方式就是轉(zhuǎn)讓地塊或與專業(yè)地產(chǎn)公司合作，完全沒有必要自己開發(fā)。

公司房地產(chǎn)業(yè)務最大的敗筆并非盈利與銷售不佳，而是許多以生物制藥為主的高管團隊，花了許多精力用于自己不擅長的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，完全不是搞房地產(chǎn)，而是搞笑！筆者大膽猜測，公司原胰島素研發(fā)進展緩慢與公司管理團隊精力不夠集中，不夠?qū)Ｗ⒂泻艽蟮年P系，這才是真正的撿了芝麻丟了西瓜的大愚若智行為。