淺述《民法典》物權(quán)編與實(shí)務(wù)密切相關(guān)的重大制度修改

【摘? 要】2020年5月28日經(jīng)全國(guó)人大審議，我國(guó)第一部《民法典》正式通過(guò)并于2021年1月1日正式施行。我國(guó)《民法典》曲折的發(fā)展進(jìn)程揭示了《民法典》對(duì)民法體系“里程碑式”的意義。《民法典》不僅是對(duì)各單行法的系統(tǒng)編纂也增加了許多與時(shí)俱進(jìn)的新內(nèi)容，其中新增的“居住權(quán)”、關(guān)于“業(yè)主決定權(quán)和表決權(quán)的變更”的修改等在物權(quán)編修改的諸多內(nèi)容中又顯得格外亮眼，本文通過(guò)對(duì)這兩個(gè)重大制度修改的探討，由點(diǎn)及面地體現(xiàn)了《民法典》的先進(jìn)性。

【關(guān)鍵詞】民法典;居住權(quán);業(yè)主決定權(quán);表決權(quán)

一、我國(guó)民法典發(fā)展的歷史進(jìn)程

（一）歷史進(jìn)程

從1954年起，我國(guó)先后四次開(kāi)始《民法典》編纂工作。前兩次由于種種原因未能成行，第三次恰逢改革開(kāi)放的號(hào)角吹響新中國(guó)也迎來(lái)了新時(shí)機(jī)，我國(guó)陸續(xù)頒布了繼承法、擔(dān)保法、合同法和民法通則等民事法律法規(guī)。2015年《民法典》的編纂程序正式啟動(dòng)。2019年12月人大常委會(huì)公布了《民法典》草案，并于2020年5月28日經(jīng)全國(guó)人大審議通過(guò)，至此我國(guó)終于擁有了一部系統(tǒng)的《民法典》。

（二）《民法典》頒布的意義

《民法典》的通過(guò)和頒布昭示了我國(guó)民法典時(shí)代的到來(lái)，這是新中國(guó)成立至今第一部以“法典”命名的法律也是新中國(guó)首部民法典，這部《民法典》是一代又一代法律人努力的結(jié)果和智慧的結(jié)晶。《民法典》既吸收了其他國(guó)家民法典的優(yōu)點(diǎn)又具備我國(guó)社會(huì)主義法律體系自身創(chuàng)新之處，有利于更好的解決民商事糾紛、加快建設(shè)法治國(guó)家和法治社會(huì)。

二、《民法典》主要內(nèi)容分布

《民法典》是對(duì)現(xiàn)行九部1民事單行法律和司法解釋的條文進(jìn)行系統(tǒng)的編纂并加以匯編而成的，包括7編和附則部分，共84章、1260個(gè)條文。七編依次分別為：總則編、物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編。

總則編是對(duì)《民法總則》的再整理，大體內(nèi)容不變。

物權(quán)編包括五個(gè)分編和附則，共二十章，各分編在體例上沿襲了《物權(quán)法》。但在第三分編中，此次《民法典》對(duì)用益物權(quán)的種類做出了重大修改：在傳統(tǒng)的用益物權(quán)——土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)之外增設(shè)了居住權(quán)，并將其單獨(dú)置于第十四章加以強(qiáng)調(diào)，其重要性可見(jiàn)一斑。

合同編仍保持了原《合同法》共8章的體例，《合同法》的11個(gè)司法解釋被不同程度的加入了《民法典》上升成了法律。其中第四章合同的履行和第五章合同的保全在本次《民法典》中做了重大修訂，尤其是豐富了代位權(quán)和撤銷權(quán)的規(guī)定。第六章合同的變更與轉(zhuǎn)讓加強(qiáng)保護(hù)了債權(quán)人的權(quán)利，在合同法基礎(chǔ)上限制了債務(wù)人和次債務(wù)人的權(quán)利。第七章合同的權(quán)利義務(wù)終止是合同編又一重大修改章節(jié)，突出修改了合同終止的情形以及終止后的效力問(wèn)題。第二分編在關(guān)于無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美牟糠植粌H確定了這兩者的合同性質(zhì)，還在《合同法》原有的二者各有1個(gè)法條的基礎(chǔ)上增加了9個(gè)條文完備無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美囊?guī)則體系。此外在各有名合同的部分也有不同程度的變化。其中“合伙合同”吸收了《合伙企業(yè)法》的內(nèi)容并進(jìn)行整合，被納入了《民法典》的第二十七章的十二個(gè)條款。

第四編人格權(quán)編獨(dú)立成編是此次《民法典》頒布的重大亮點(diǎn)，由此我國(guó)《民法典》也成為了當(dāng)今世界唯一一部具有人格權(quán)編的《民法典》。人格權(quán)是在原本的人身?yè)p害賠償司法解釋和精神損害賠償解釋的基礎(chǔ)上進(jìn)行增改的，此次《民法典》中人格權(quán)編的獨(dú)立成編標(biāo)志著以法典形式正式確定了人格權(quán)的地位。

第五編婚姻家庭、第六編繼承編是在婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、民通意見(jiàn)和最高院司法解釋的基礎(chǔ)上整合修改形成的，整體修改不大

第七編侵權(quán)責(zé)任編變化較小，基本保留了《侵權(quán)責(zé)任法》的體例和內(nèi)容，其本質(zhì)上是對(duì)《侵權(quán)責(zé)任法》的細(xì)致化修訂。

三、《民法典》物權(quán)編的重大制度修改

（一）“居住權(quán)”的設(shè)立

1.法條內(nèi)容解讀

居住權(quán)的設(shè)立是此次《民法典》的一大亮點(diǎn)，分布于《民法典》的第366條至371條，共六條條款。其中第366條明確了居住權(quán)的概念：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。由此我們可以概括出居住權(quán)的主要特征：主體為居住權(quán)人、客體為不動(dòng)產(chǎn);區(qū)別于所有權(quán)與其他用益物權(quán)，僅為滿足生活居住的需要，故僅有占有使用權(quán)能而不包括收益權(quán)能;屬于人役權(quán)²;性質(zhì)為用益物權(quán)。

第367條和368條規(guī)定的是居住權(quán)的設(shè)立事宜。第367條規(guī)定了居住權(quán)合同的形式要件，由此可以得出居住權(quán)合同是要式合同。作為對(duì)應(yīng)，第370條規(guī)定了居住權(quán)消滅的情形：居住期限屆滿和居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅也應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷權(quán)登記。第368條規(guī)定居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立，設(shè)立依申請(qǐng)向有權(quán)部門登記，居住權(quán)因登記生效。

第369條對(duì)居住權(quán)相關(guān)主體進(jìn)行了限制。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人來(lái)說(shuō)，設(shè)居住權(quán)的住宅不得出租;對(duì)居住權(quán)人來(lái)說(shuō)，居住權(quán)本身不得轉(zhuǎn)讓繼承。但由于居住權(quán)的實(shí)質(zhì)是人役權(quán)，人役權(quán)又依著于人身所以居住權(quán)有可以被拋棄的處分權(quán)能。

此外，第371條規(guī)定了以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)也適用居住權(quán)有關(guān)規(guī)定。

2.居住權(quán)的設(shè)立在實(shí)務(wù)中的表現(xiàn)形式3

第一，房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人簽訂居住權(quán)合同。簽訂居住權(quán)合同不僅是設(shè)立居住權(quán)的一般形式，也是設(shè)立居住權(quán)最便宜的形式。

第二，買賣雙方同時(shí)簽訂買賣合同與居住權(quán)合同。所有權(quán)人將房屋出賣給買受人的同時(shí)保留該房屋的居住權(quán)。這種居住權(quán)設(shè)立方式其本質(zhì)是一種附條件的買賣，即買受人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)要為房屋的賣方設(shè)立居住權(quán)。房屋的原所有權(quán)人即賣方與房屋的現(xiàn)所有權(quán)人即買房同時(shí)為買賣合同和居住權(quán)合同的主體，分別為買賣合同的出賣人、居住權(quán)合同的居住權(quán)人和買賣合同的買受人、居住權(quán)合同的居住權(quán)義務(wù)人。筆者認(rèn)為，這種方式在實(shí)務(wù)中可以類比物權(quán)變更中的關(guān)于占有改定的相關(guān)規(guī)則。

第三，所有權(quán)人將房屋所有權(quán)出賣給買方的同時(shí)再為第三人設(shè)立居住權(quán)。需要注意的是，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓與房屋居住權(quán)的設(shè)立是同時(shí)進(jìn)行的，在這種情形下在三方主體中存在兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。鑒于合同的相對(duì)性原理，該房屋上同時(shí)存在的買賣法律關(guān)系和居住權(quán)法律關(guān)系也同時(shí)存在三方當(dāng)事人，所以所有權(quán)人實(shí)際上是分別進(jìn)行了兩個(gè)處分行為：一是對(duì)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移;二是對(duì)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。該種情形在結(jié)果上與第二種情形基本相同，買賣合同和居住權(quán)合同的標(biāo)的房屋上同時(shí)存在居住權(quán)、房屋新所有權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)存在瑕疵，區(qū)別僅在于房屋居住權(quán)由誰(shuí)所有、是否涉及第三方當(dāng)事人。

（二）業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中的變更

1.法條解讀

第278條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)和表決權(quán)。該條第一款在物權(quán)法關(guān)于業(yè)主決定重大事項(xiàng)的條文的基礎(chǔ)上增設(shè)了第八項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，擴(kuò)大了業(yè)主權(quán)利。第二款將第八項(xiàng)與前款規(guī)定的第六、七項(xiàng)一同，要求應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意方可決定通過(guò)。

第281條明確了維修資金的歸屬和使用問(wèn)題。

2.雙“三分之二”改成雙“四分之三”的必要性

建筑物區(qū)分所有權(quán)的使用存在于城市住宅中，如小區(qū)的上下樓、停車場(chǎng)等。一直以來(lái)，在業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決的問(wèn)題上都存在著擁有專有面積比較大的業(yè)主壟斷投票表決權(quán)，2011年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在對(duì)業(yè)主重大事項(xiàng)的表決權(quán)問(wèn)題上提出“雙三分之二”表決權(quán)投票方式，更有力地保障了業(yè)主們的權(quán)益，我國(guó)目前在業(yè)主管理權(quán)的投票上使用雙重多數(shù)決議制度4。然而小區(qū)業(yè)主委員會(huì)行權(quán)不規(guī)范由少數(shù)業(yè)主控制業(yè)主委員會(huì)、決定業(yè)主大會(huì)決定，進(jìn)而侵害其他業(yè)主權(quán)益的情況仍屢見(jiàn)不鮮。此次《民法典》由原來(lái)的雙“三分之二”改成了雙“四分之三”在業(yè)主重大問(wèn)題的表決權(quán)上加大了業(yè)主參與的比例，以《民法典》的形式維護(hù)全體業(yè)主的根本利益也保障了普遍業(yè)主的權(quán)利。

此外，雙“四分之三”的修改增加業(yè)主行使表決權(quán)的人數(shù)，集中代表了更大部分業(yè)主的意思，反映民主集中制的本質(zhì)要求也是多數(shù)民主的實(shí)踐。

3.維修資金使用范圍的擴(kuò)大及其緊急使用權(quán)的必要性

維修資金涉及到每位業(yè)主的切實(shí)利益所以在日常生活中經(jīng)常會(huì)引發(fā)爭(zhēng)端，而物權(quán)法中僅規(guī)定維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，業(yè)主們對(duì)生活環(huán)境的設(shè)施的種類和質(zhì)量的要求也在不斷提高，物權(quán)法中關(guān)于維修資金的使用范圍的規(guī)定遠(yuǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。此次《民法典>不僅通過(guò)立法形式擴(kuò)大維修資金的使用范圍緩和了這一矛盾還規(guī)定了緊急情況業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修資金的使用。

有些事項(xiàng)的維修對(duì)業(yè)主而言具有緊迫性如高層小區(qū)的電梯修理，這種情況下等業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出維修決議將嚴(yán)重影響其他業(yè)主的生活5。此次《民法典》通過(guò)第281條的規(guī)定賦予了業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)緊急情況下對(duì)維修資金的使用權(quán)解決了上述問(wèn)題。

《民法典》仍然是一部不夠完善的法典，為了使民法典適應(yīng)時(shí)代的變化、能夠更有效的調(diào)整民事法律關(guān)系，我們要努力建立以民法典為基礎(chǔ)以各單行法、司法解釋、兩高指導(dǎo)案例為補(bǔ)充的新型民法體系。

參考文獻(xiàn)：

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[2]房紹坤.論民法典中的居住.現(xiàn)代法學(xué).2020年7月第42卷第4期.

[3]唐瑞.住宅小區(qū)所有權(quán)研究.碩士學(xué)位論文.武漢大學(xué).2019.06

[4]李恰.民法典編纂背景下居住權(quán)制度的構(gòu)建.碩士學(xué)位論文.鄭州大學(xué).2019.06

注釋：

①九部單行法律分別為：婚姻法、繼承法、收養(yǎng)法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、民法通則、民法總則

②人役權(quán)是指為特定人的利益而利用他人之物的權(quán)利。

③房紹坤.論民法典中的居住.現(xiàn)代法學(xué).2020年7月第42卷第4期.第83頁(yè)

④一方面以戶數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，需要戶數(shù)達(dá)到多數(shù);另一方面也需要面積達(dá)到多數(shù)

⑤唐瑞.住宅小區(qū)所有權(quán)研究.碩士學(xué)位論文.武漢大學(xué).2019.06

作者簡(jiǎn)介：

黃晶晶（1998-），女，漢族，安徽合肥人，西北政法大學(xué)研究生在讀，研究方向：民商法。

（作者單位：西北政法大學(xué)）