不動(dòng)產(chǎn)登記威力有多大

凡志喜

不動(dòng)產(chǎn)登記影響購房行為？

12月22日，國務(wù)院發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，醞釀的已久的不動(dòng)產(chǎn)信息登記終于落地。

雖然《條例》將在201 5年3月1日起正式實(shí)施，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該《條例》的出臺(tái)短時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生太大影響。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的正式落地，買賣雙方反應(yīng)都不大，其中重要原因就是不動(dòng)產(chǎn)要統(tǒng)一登記的信息流傳已久，市場(chǎng)已經(jīng)過較長的準(zhǔn)備期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅判斷，從短期來看，條例的公布會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，這樣的沖擊隨著不動(dòng)產(chǎn)登記條例、房地產(chǎn)稅等消息的曝出，在此前已經(jīng)重復(fù)出現(xiàn)多輪，效果也在逐漸衰減。但是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的第二十五條，“國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”，雖然《條例》并未提及以自然人為條件，查詢名下持有房產(chǎn)狀況，但以地址倒推房產(chǎn)持有人，特別是多部門信息聯(lián)網(wǎng)，依然打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，會(huì)觸動(dòng)投資客敏感的神經(jīng)，將會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn)，高端二手房供量有望增加，對(duì)于平抑二手房市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。

而在一手房市場(chǎng)上，郭毅分析，2015年，北京新房市場(chǎng)將出現(xiàn)頂級(jí)豪宅的集中上市，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，未來高端市場(chǎng)的主力購房客群將以新興的高知新貴階層為主，這部分客群獲取的財(cái)富更為陽光透明。購房客群的轉(zhuǎn)變也將推動(dòng)開發(fā)商升級(jí)高端項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷與服務(wù)方式，更為貼合高知新貴階層提高居住品質(zhì)、追求社交、強(qiáng)化服務(wù)的需求。

但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度頒布實(shí)施的作用不僅于此，其意義更為深遠(yuǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成中長期的影響。

為相關(guān)改革奠定基礎(chǔ)

過去在制度不健全的情況下，存在著一定的監(jiān)管盲區(qū)，比如，在經(jīng)濟(jì)適用房分配時(shí)出現(xiàn)過“貓膩”，大量小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)登記并不清晰，違規(guī)交易現(xiàn)象屢見不鮮，2009年以后房價(jià)飛速上漲的一段時(shí)間內(nèi)，投資者利用各種手段來規(guī)避限購政策，從銀行獲取按揭貸款。

而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的在于提高信息透明度，加大違規(guī)交易的成本。另外，地方政府在執(zhí)行登記制度時(shí)，也有可能因?yàn)槔婕m葛而產(chǎn)生抵觸情緒，在信息數(shù)據(jù)收集和登記上還將付出很大成本。

“不動(dòng)產(chǎn)登記是為房地產(chǎn)稅鋪路，國外都有財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，如果沒有相應(yīng)的登記，這些稅種也無法開征?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉福垣直言。

劉福垣還指出，“房地產(chǎn)稅的開征，對(duì)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變有利。擺脫土地財(cái)政的依賴，不是一次性征收土地使用租金，而是以房產(chǎn)來征稅，即使稅率低點(diǎn)，也是每年都有稅收，這就是長期穩(wěn)定的稅源。”他認(rèn)為逐步改變現(xiàn)有的賣地模式是改革的重要方向。“不動(dòng)產(chǎn)登記屬于依法治國的基本建設(shè)工程，是物權(quán)法的健全和完善，為下一步改革奠定基礎(chǔ)?！?/p>

但不動(dòng)產(chǎn)登記，不是為房地產(chǎn)業(yè)而出臺(tái)。“不動(dòng)產(chǎn)登記是依申請(qǐng)來登記，主要目的是保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。給公民享受法律保護(hù)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬表示。

樓市調(diào)控或轉(zhuǎn)向

“不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷是落實(shí)物權(quán)法，是對(duì)產(chǎn)權(quán)的確定和界定，有利于產(chǎn)權(quán)保護(hù)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。有了統(tǒng)一登記制度的平臺(tái)，任何組織和個(gè)人都必須對(duì)合法登記的公民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)予以尊重。”察哈爾學(xué)會(huì)研究員、香港天大研究院特邀研究員張敬偉說。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，使得未來包括住房市場(chǎng)在內(nèi)的各類子系統(tǒng)擁有一個(gè)發(fā)展的準(zhǔn)則和框架，但制度創(chuàng)新的成本也比較高，在具體執(zhí)行過程中可能需要一個(gè)較長的探索期和磨合期。

從樓市的調(diào)控來講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段的試點(diǎn)及擴(kuò)圍，需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)作為依托。同樣，通過通聯(lián)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對(duì)部分城市或區(qū)域異地購房、不合理的樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，可有針對(duì)性的出臺(tái)差別化措施進(jìn)行分類調(diào)控。不動(dòng)產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對(duì)各個(gè)城市存量‘空置房做出判斷，可據(jù)此對(duì)存量‘空置房采取差別化‘空置稅措施。”

張宏偉表示，未來幾年內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市長效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。