房地產開發(fā)企業(yè)融資和現金流管理的優(yōu)化

楊濤

近年來，隨著國家經濟的發(fā)展和住房建設的增加，房地產開發(fā)產業(yè)獲得了巨大發(fā)展和進步。房地產開發(fā)規(guī)模與工程量越來越大，對于資金的需求也越來越大，且投資周期長，回報期長，資金投入規(guī)模大且要求持續(xù)性，風險較大?？梢哉f，資金貫穿房地產開發(fā)的始終，是房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展成長的基石。國家也為房地產的健康發(fā)展出臺了諸多相關政策，而融資和現金流管理作為資金問題的兩個重要方面，關系到房地產企業(yè)公司的投資開發(fā)、房屋工程建設、配套設施完善等等，需要房地產企業(yè)結合自身情況、根據市場需求進行分析和管理研究。

一、房企融資和現金流管理的基本概念

房地產開發(fā)企業(yè)是指按照國家法律規(guī)定從事房地產開發(fā)和經營的、以盈利為目的的企業(yè)。房地產開發(fā)經營又包括地產和房產兩方面內容。其開發(fā)經營業(yè)務內容復雜、涉及對象多、開發(fā)建設周期長、投資量大。房地產企業(yè)完整的產業(yè)鏈為：土地使用權的取得、融資、建造、售賣、物業(yè)管理。房地產企業(yè)規(guī)模的龐大性決定了其內容的復雜性。

現階段房地產開發(fā)企業(yè)的融資以銀行貸款、發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券等為主要方式?，F金流管理是指對資金流量進行調控管理的活動。具體而言，它要求企業(yè)圍繞經營、投資、融資等內容，兼顧收益性和企業(yè)發(fā)展，對現階段或未來現金流量進行預測與計劃、管理與分配及分析與評價。現金流管理涉及方面廣，是一個極為復雜豐富的系統，對企業(yè)發(fā)展至關重要。房地產開發(fā)企業(yè)融資與現金流管理是每一個現代房地產開發(fā)企業(yè)都必須面對并需妥善處理的問題，要求企業(yè)管理人員立足全局、統籌兼顧、運用系統性思維、著眼于企業(yè)發(fā)展做出科學決策和管理。

二、房企融資和現金流管理的現狀

房地產行業(yè)的高風險性和巨大的資金需求決定了其融資的難度。要實現充足的融資，必須擁有足夠的自存資金和良好的發(fā)展前景。因此，房地產企業(yè)融資困難阻礙多，再加上我國的金融投資系統尚不完善，加劇了融資的風險性。其一，融資渠道和模式單一，國家銀行融資占比過高，依賴性過大，投資、信托公司發(fā)展不健全；其二，負債率高，為達到國家融資標準，企業(yè)不斷加大投資規(guī)模，不斷開發(fā)擴張，導致負債越來越多；其三，杠桿率高，許多金融機構要求企業(yè)抵押足夠的資產才能實現融資，企業(yè)發(fā)展負擔重、壓力大。

房地產開發(fā)企業(yè)的現金流量管理越來越受到重視，專業(yè)化發(fā)展程度越來越高。房地產企業(yè)現金流管理資金數量大。工程的復雜性和長期性決定了現金流的循環(huán)周期長。漫長的資金回收期對企業(yè)自身的資金管理和運轉提出了更高的要求，增加了現金流管理的難度，也增加了企業(yè)運行的不穩(wěn)定因素。

充足的現金流才能吸引充足的投資，現金流是房地產企業(yè)良性運營的前提，也是實力的體現。融資是企業(yè)現金流管理發(fā)展拓展的動因和保障。融資能為現金流管理提供更多流動資金，為房地產開發(fā)注入更多血液。

三、房企融資和現金流管理的優(yōu)化方法

（一）引進專業(yè)金融人才

現代化的房地產開發(fā)企業(yè)要求更專業(yè)的管理和更高素養(yǎng)的管理人才。一方面，引進一批有充足金融知識儲備、具備國際化視野、現代化管理理念的高精尖人才。人才的引進能夠迅速地為企業(yè)融資和現金流管理注入新鮮血液，帶來與時俱進的元素，他們的創(chuàng)新思維會為企業(yè)帶來更多的可能性。另一方面，加大對老員工的培訓和學習，讓員工接觸新鮮的金融知識，了解國際金融環(huán)境，對融資和現金流管理保持職業(yè)敏感性，充分利用其職場的豐富經驗為現代化的管理提供經驗。再者，注重對全體員工的經驗培養(yǎng)和實戰(zhàn)訓練，戰(zhàn)場是最好的學習成長的地方，融資和現金流管理人才培養(yǎng)不能紙上談兵，企業(yè)要敢于用人，給新人成長的機會和空間，充分認識到其職業(yè)的復雜性和重要性。三方面共同發(fā)力，提升相關工作人員的整體素質和實力，創(chuàng)建出一支成熟、高素質的金融管理隊伍。

（二）完善融資和現金流管理制度

建立科學的金融機制是房地產企業(yè)發(fā)展的基礎，也是提升金融決策科學性的重要手段。從決策到管理再到審核，應該建立起一套完整的體系。在傳統的財務管理制度基礎上，綜合加入企業(yè)的成本控制、資金流動監(jiān)測、人力資源管理等內容。涉及資金的全過程都應該是可查可控的，實現全過程的量化管理。明確資金流動、減少資金浪費和不明資金的收入和支出。此外，完善管理人員權責制，明確工作人員的工作范圍和責任范圍，加強對工作人員的激勵，實現工作人員與企業(yè)同呼吸、共命運。從人到事，從資金獲取到資金流出及資金管理，都應該建立起完善、系統的制度。

（三）立足企業(yè)發(fā)展的整體戰(zhàn)略

房地產開發(fā)企業(yè)的融資和現金流管理是服務于企業(yè)總體發(fā)展和主要業(yè)務的。不可脫離企業(yè)發(fā)展情況和戰(zhàn)略目標盲目制定融資和現金流管理策略。房地產企業(yè)融資需求來源于業(yè)務發(fā)展需要，融資不是越多越好，房地產融資的目的是保障企業(yè)有充足的資金進行工程建設和企業(yè)運營。現金流管理也要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略配套，結合企業(yè)發(fā)展的整體戰(zhàn)略，進行合理的規(guī)劃和管理、分析和預測。

（四）建構合理的審核制度和機構

審核是使資金業(yè)務健康發(fā)展的重要手段。房地產企業(yè)資金審核主要包括兩方面，一是資金使用的合理性，二是資金規(guī)劃分配的科學性。房地產開發(fā)企業(yè)涉及的資金數量巨大，資金管理人員對資金接觸頻繁，這給資金安全帶來了諸多隱患。房地產企業(yè)應加大對資金的監(jiān)管和審核。審核部門應該對企業(yè)融資和資金流管理相關決策進行科學的評估和審核，并且監(jiān)督資金流動全過程，審核工作貫穿企業(yè)經營、工程建設始終。設立獨立的審核機構，聘請外部人員或者公司高層、股東直接擔任審核人員是實現審核管理的可行之策，從而達到資金的最優(yōu)化利用和最優(yōu)化管理，減少資源浪費，也避免經濟犯罪活動的產生，提升企業(yè)綜合效益。

（五）提高金融意識和風險意識

金融意識指充分利用資金發(fā)揮效益的意識，促進資金的流動以增大企業(yè)的收益。風險意識指意識到風險的危害性，時刻堅持謹慎性原則，提高風險防控水平。金融意識和風險意識二者結合，讓企業(yè)看到資金的巨大效用，也讓企業(yè)注意到風險的存在。但適當的風險也會激發(fā)企業(yè)發(fā)展的活力。企業(yè)必須根據自身的發(fā)展合理把控風險范圍，改善融資方式，豐富融資渠道，控制資金規(guī)模，分散投資方向，真正實現對風險的管控，減少房地產企業(yè)的經營風險。

（六）優(yōu)化企業(yè)資本結構，規(guī)避風險

房地產開發(fā)企業(yè)資金量巨大，對于外部資金的依賴不可避免。為減少風險，企業(yè)應該優(yōu)化資本結構，增大企業(yè)自持資本，豐富融資渠道和方法。房地產企業(yè)必須重視利益分配，為下一步的發(fā)展和風險規(guī)避留下充足的資金空間。傳統的銀行貸款在中國風險相對較小，但是企業(yè)仍然要加強資本的合作，讓企業(yè)發(fā)展涉及更多利益相關方，也可嘗試海外融資，向穩(wěn)定的基金組織融資。房地產企業(yè)選擇投資時要充分衡量投資風險，以實現房地產企業(yè)資本收益最大化，優(yōu)化企業(yè)資本結構。

（七）讀懂國家政策，緊跟國家發(fā)展步伐

房地產開發(fā)企業(yè)從事房地產業(yè)務，關系到國民的住房問題，與國家民生社會穩(wěn)定密切相關。這就決定了房地產開發(fā)企業(yè)不單單是一個營利性企業(yè)，更關系到國計民生發(fā)展。2008年金融危機，國家大力支持基礎設施建設，房地產發(fā)展行業(yè)迎來繁榮的春天。但隨著房價的不斷提高和市場的逐漸飽和，房地產過剩問題也日益凸顯，國家加強了對房地產行業(yè)的監(jiān)管和控制。過量的房屋建設只會加大房地產開發(fā)企業(yè)的負擔。因此，房地產企業(yè)必須隨時關注國家政策，關注市場需求，及時調整企業(yè)內部的決策和定位，減少企業(yè)發(fā)展的損失和風險。

現階段，企業(yè)應根據國家發(fā)展目標和重點，適當減少發(fā)達城市商品房和高層寫字樓的建設，可以將目光更多地投向三四線城市建設和脫貧攻堅地區(qū)的服務性建設，為國家經濟發(fā)展作出貢獻的同時減少發(fā)展風險，增加經濟利益，促進企業(yè)的長期良性發(fā)展。

（八）及時調整政策，適應經濟發(fā)展的形式

目前我國房地產管理體系不夠健全，國家政策制定謹慎性強，不能充分促進房地產行業(yè)的發(fā)展。政府可以適當放寬融資標準，加強對小房地產公司的支持，同時完善房地產行業(yè)的融資市場體系，健全金融法律體系，提升對房地產行業(yè)的事前和事后監(jiān)督水平。加強金融市場為實體企業(yè)服務的能力，全力促進房地產行業(yè)的發(fā)展。

當前經濟發(fā)展形式多變，房地產行業(yè)發(fā)展面臨著多種挑戰(zhàn)，重視房地產開發(fā)企業(yè)融資和現金流量管理，為企業(yè)長期健康發(fā)展創(chuàng)造更多機會，是房地產企業(yè)必須面對的問題。加強融資多元化建設，合理調控現金流管理，減少企業(yè)發(fā)展風險，不僅對房地產開發(fā)行業(yè)意義重大，也對我國經濟發(fā)展、金融穩(wěn)定至關重要。多措并舉、多方發(fā)力，提升房地產行業(yè)發(fā)展的科學化和健康化，是解決房地產開發(fā)問題的可行措施。

（本文作者單位：陜西科技大學經濟與管理學院）