房價(jià)為什么不會(huì)大幅下降
——基于托賓Q的理論研究

王天琛 楊琳琳

(中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 北京 100081)

一、背景介紹

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，房價(jià)呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢，2000～2010年，我國35個(gè)大中城市住宅價(jià)格年均上漲9.7%，而在2005～2010年，35個(gè)大中城市住宅價(jià)格年均上漲12%，大量研究表明，我國房產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象。選取一、二、三線城市具有代表性的百城住宅平均價(jià)格可以大致看出近年來房價(jià)的走勢：

住房對于市場而言既承擔(dān)居住的必需品的角色也具有極高的市場投資價(jià)值，特別在我國特殊的國情背景下，由于我國憲法將土地所有權(quán)賦予給國家集體所有，而具體負(fù)責(zé)土地在市場的流通的則是通過地方政府的代理，而土地置換所得根據(jù)我國體制，其所得由地方所有，在我國現(xiàn)行的分稅制下，“土地財(cái)政”成為我國地方政府的主要營收所在，因此各界對于我國房價(jià)的未來走勢眾說紛紜。盡管政府出臺(tái)一系列防控措施，但是房價(jià)走勢依然一路上揚(yáng)，政府的行動(dòng)不力受到普遍指責(zé)?；诖?，本文結(jié)合托賓Q投資模型，對于房價(jià)調(diào)控的未來走勢從理論上給予一定程度的解釋，同時(shí)希望可以對于房價(jià)調(diào)控政策背后的政府政策取向進(jìn)行一定程度的分析。

本文分為以下幾個(gè)部分：首先，介紹托賓Q模型，并通過對模型進(jìn)行相應(yīng)分析得出相應(yīng)的理論結(jié)果；其次，結(jié)合相關(guān)圖表數(shù)據(jù)對于我國房價(jià)的近十年走勢進(jìn)行直觀的描述，并以北京近年來的限購政策為例進(jìn)行分析；最后，根據(jù)理論結(jié)果結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)對于我國房價(jià)的未來走勢進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測，并盡可能探究“限購令”背后所隱含的政府政策價(jià)值取向。

二、托賓Q及其相關(guān)理論介紹

托比Q 值是經(jīng)濟(jì)學(xué)家托賓于1969年提出了一個(gè)著名的系數(shù)，該系數(shù)為企業(yè)股票市值對股票所代表的資產(chǎn)重置成本的比值，Q值包含著與廠商未來投資決策相關(guān)的全部信息，其內(nèi)涵為：新增一單位資本會(huì)如何影響企業(yè)的利潤現(xiàn)值。進(jìn)一步可以解釋為：當(dāng)q>1時(shí)，廠商將增加投資從而增加資本存量；反之，當(dāng)q<1時(shí)，廠商將使用固有資本從而降低資本存量。

托賓Q的基本理論模型如下：

(1)

(2)

其背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義是：產(chǎn)出的減少以及準(zhǔn)入門檻的提高都會(huì)減少相應(yīng)的需求，由于資本存量無法立刻調(diào)整，因而導(dǎo)致相應(yīng)的市值下降，此時(shí)投資減少，市值下降，從而導(dǎo)致產(chǎn)品的相對價(jià)格上升，利潤與資本又將上升，這一過程將會(huì)持續(xù)到相應(yīng)的資本收益回到新的市場均衡點(diǎn)。

假設(shè)政府的相關(guān)限購政策是暫時(shí)性的，此時(shí)利潤函數(shù)將會(huì)突然下移，但是由于政策是暫時(shí)性的前提下，所以可以預(yù)期利潤函數(shù)將會(huì)回到初始的位置，此時(shí)受到政府影響的房地產(chǎn)行業(yè)理論上將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)暫時(shí)性的投資減少，利潤下降的過程，但是在經(jīng)過及其調(diào)整特別是隨著外部不利沖擊的消失，可以預(yù)期產(chǎn)出將會(huì)回升到“限購令”頒布之前的均衡值，從而相應(yīng)的市值也將恢復(fù)到?jīng)]有頒布相關(guān)政策以前的情況。

三、房價(jià)的一波三折——以北京為例

針對我國房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)狀，我國政府多次頒布“限購令”以及一系列相關(guān)的配套措施以限制房價(jià)的過快上漲。自從國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管后，北京市率先響應(yīng)國家號召，結(jié)合相關(guān)政策精神制定了相應(yīng)的限購政策，且其措施是實(shí)施最早最多且相關(guān)條件也是最苛刻的，因此通過對北京地區(qū)房價(jià)進(jìn)行相關(guān)的分析，即可對全國受到“限購令”影響的城市的房價(jià)走勢有一個(gè)宏觀的認(rèn)識。

相關(guān)數(shù)據(jù)主要來自wind以及中國國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，數(shù)據(jù)主要包括了北京從2007-2017近十年間的房地產(chǎn)住宅價(jià)格走勢，并著重分析了北京市自2010年頒布“限購令”以后北京市房價(jià)的變動(dòng)情況。

自2010年頒布“限購令”后，北京市房價(jià)應(yīng)聲下跌，漲幅也一度停止，但是到2014年左右，北京房地產(chǎn)市場突然回暖，并且呈幾何級數(shù)式增長。

2010年4月北京正式開始第一次限購，其具體舉措為同一家庭限購二手新房認(rèn)房不認(rèn)貸，被稱為“京十二條”。

2010年4月北京的新建商品住宅價(jià)格是2.35萬元每平方米，限購之后5月份樓市政策效果顯現(xiàn)，2010年6月其相關(guān)價(jià)格跌落至2.16萬元每平方米，之后再次穩(wěn)步回升；到2011年2月，房價(jià)再次來到2.51萬元每平方米的高點(diǎn)，超過調(diào)控前的房價(jià)。

面對不斷上漲的樓市，北京市在2011年2月再次出臺(tái)限購措施，其內(nèi)容為外地人社保連續(xù)滿5年限購一套住房，北京人只能擁有兩套住房。在這種政策環(huán)境下，房價(jià)從2011年的2月份2.51萬元每平方米降到了2012年2月的2.11萬元每平方米，然而到了2010年10月房價(jià)再次上漲到了2.55萬元每平方米，超過第二次調(diào)控前的2.51萬元每平方米的高點(diǎn)。

2013年2月，北京迎來第三輪大范圍房市調(diào)控政策，其背景為國務(wù)院2013年2月發(fā)布的“新國五條”，要求堅(jiān)決嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸等調(diào)控措施，并讓各地公布年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。然而北京房地產(chǎn)市場在此輪調(diào)控中未見明顯波動(dòng)，反而呈幾何級數(shù)式上漲，從2014年4月的3.67萬元每平方米一路飛漲到2016年9月的5.52萬元每平方米。

從北京的房價(jià)走勢，不難得出以下結(jié)論：每次限購以后，房價(jià)都會(huì)經(jīng)歷先對短暫的回調(diào)，但之后則將繼續(xù)抬頭瘋漲，有學(xué)者將這種房價(jià)局部V型的變動(dòng)稱之為“房價(jià)報(bào)復(fù)性回升”，最終限購措施并沒有的得到預(yù)想的效果?？梢酝茰y，北京的情形并非個(gè)例，在公布了限購令的各大城市中，其房價(jià)走勢理論上而言與北京房價(jià)走勢應(yīng)該是大同小異的。因此，北京的情況可以用于簡要描述全國受到“限購令”影響的城市的情況。

四、結(jié)論及推論

通過對實(shí)際數(shù)據(jù)的分析，我們不難看出“限購令”前后的房價(jià)走勢與根據(jù)托賓Q模型分析得出的結(jié)論幾近一致，盡管缺乏相應(yīng)額實(shí)證研究，但是我們依然可以大膽的推測托賓Q投資模型對于我國房價(jià)的變動(dòng)具有較強(qiáng)的解釋力度。

顯然，在人們對于相關(guān)政策詬病的背后隱含著這樣一種假設(shè)前提：政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控將會(huì)帶來房價(jià)的下調(diào)。那么我們得了解政府對于房產(chǎn)干預(yù)的最終目的究竟是什么?根據(jù)我國學(xué)者的實(shí)證研究，我國房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)增長具有顯著的拉動(dòng)作用，對于我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要的促進(jìn)作用，據(jù)有關(guān)測算其貢獻(xiàn)率在2010年已經(jīng)超過10%，由此可以看出房地產(chǎn)市場對于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)具有極其重要的影響。

作為政府，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)還要維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，因此我們應(yīng)該可以憑借直覺推斷政府出臺(tái)系列“限購令”的主要目的是為了控制房價(jià)的較快增長，而并非遏制房價(jià)的增長。根據(jù)托賓Q模型，我們不難估計(jì)，一旦政府出臺(tái)了一系列嚴(yán)打房價(jià)的措施，如果無法有效測算出相應(yīng)的q值波動(dòng)的理論區(qū)間，極有可能q值的大幅度下降，從而使房地產(chǎn)相關(guān)投資及價(jià)格走勢進(jìn)入到持久性的下行區(qū)間，從而導(dǎo)致對于房地產(chǎn)行業(yè)毀滅性的打擊，而這種后果無論在哪個(gè)國家都將是一場致命的災(zāi)難。因此，采取審慎的態(tài)度對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，才是理性的選擇。