商品房銷售價(jià)格與居民收入匹配度研究

吳欣怡

[摘 要]商品房?jī)r(jià)格的快速飆升，造成許多人“買不起房、住不起房”的現(xiàn)象，海南省近年來(lái)為了適當(dāng)遏制商品房?jī)r(jià)格急速上漲的趨勢(shì)，于2017年出臺(tái)相關(guān)政策在全省內(nèi)實(shí)施限購(gòu)，根據(jù)區(qū)域差別限制房地產(chǎn)貸款;于2018年出臺(tái)新的調(diào)控政策，此次調(diào)控政策次數(shù)多、力度大，但房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。從居民人均年可支配收入、商品房平均銷售價(jià)格、住宅商品房平均銷售價(jià)格與商品房銷售額和住宅商品房銷售額的關(guān)系角度進(jìn)行分析，并結(jié)合分析結(jié)果給出對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]海南省;商品房?jī)r(jià)格;居民收入

[中圖分類號(hào)] F293.3 ? ? ? ?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A ? ? ? ?[文章編號(hào)] 2095-3283（2020）02-0124-04

Abstract： The rapid rise in the price of commercial housing has caused most people to "can't afford to buy a house" In recent years， in order to properly curb the rapid rise in the price of commercial housing， Hainan introduced relevant policies in 2017 to implement purchase restrictions across the province Policy， restricting real estate loans based on regional differences; a new regulatory policy was introduced in 2018. This regulatory policy has many times and intensive efforts， but real estate prices remain high. The article analyzes the relationship from the perspective of the per capita annual disposable income of residents， the average sales price of commercial housing， the average sales price of residential housing， and the sales of commercial housing and sales of residential commercial housing， and gives suggestions based on relevant cases.

Key Words： Hainan Province; Price of Commercial Housing; Income of Residents

一、概述

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)的熱門行業(yè)，商品房?jī)r(jià)格飆升。一線城市的商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng)，同時(shí)二三四線城市的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩黄ヅ涞脑鲩L(zhǎng)趨勢(shì)，使“買不起房”“房奴”“炒房”等現(xiàn)象紛紛出現(xiàn)。習(xí)近平總書記曾說(shuō)過(guò)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，但房地產(chǎn)價(jià)格飆升引起的投機(jī)性行為卻只增不減。各大房地產(chǎn)公司采取“輕資產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)方式、壓短施工周期、實(shí)現(xiàn)快速賣房簽訂合約的新聞?lì)l頻見(jiàn)報(bào)，引起人們深思。而海南省作為“旅游勝地”，自2010年建設(shè)“國(guó)際旅游島”政策出臺(tái)，引起海南省的房地產(chǎn)價(jià)格再次飆升，?？谑小⑷齺喪械瘸鞘蟹?jī)r(jià)快速上漲，而當(dāng)?shù)鼐用窆べY收入較低，出現(xiàn)了不匹配的情況。本文將運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析2000—2017年海南省的商品房平均銷售價(jià)格的變化，探析商品房?jī)r(jià)格、住宅商品房?jī)r(jià)格、居民人均年可支配收入與商品房銷售額和住宅商品房銷售額的關(guān)系，并從主客觀因素分析影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，提出相關(guān)建議。

二、文獻(xiàn)綜述

魯曉琳和董志[1]從房地產(chǎn)調(diào)控政策的角度對(duì)每個(gè)階段建立模型并進(jìn)行方差分解分析，探討了股價(jià)變動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系;唐云鋒和吳琦琦[2]運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的模型對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了探析;朱元清[3]運(yùn)用靜態(tài)面板模型考察了中國(guó)多個(gè)主要城市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放程度與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系;竇錢斌[4]基于數(shù)據(jù)建立了相關(guān)模型分析主觀因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響;胡麗媛等人[5]分析了人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系;向?yàn)槊窈屠钚聞俒6]探析了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并得出了東部、中部和西部地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響差異;都沁軍和王衛(wèi)秀[7]提出了地鐵建設(shè)對(duì)于城市住宅價(jià)格具有影響的觀點(diǎn);張沖和萬(wàn)新月[8]分析了離婚率對(duì)于住宅價(jià)格的影響。

三、數(shù)據(jù)分析

本文選取的數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（一）指標(biāo)選取

本文選取2000—2017年海南省商品房平均銷售價(jià)格、住宅商品房平均銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均年收入、商品房銷售額和住宅商品房銷售額的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

（二）數(shù)據(jù)

（三）模型檢驗(yàn)

1.價(jià)格-收入比：借用相關(guān)文獻(xiàn)[9]引入的模型，來(lái)分析居民收入與商品房銷售價(jià)格的關(guān)系。比值大，說(shuō)明居民的負(fù)擔(dān)壓力大;比值小，說(shuō)明商品房的價(jià)格依舊在人們的可承受范圍之內(nèi)。本文將相繼運(yùn)用該公式分析商品房?jī)r(jià)格、住宅商品房銷售價(jià)格與居民人均年可支配收入之間的關(guān)系。

代入數(shù)據(jù)，得到下圖：

由圖2可以看出，商品房-居民收入比與住宅商品房-居民收入比基本重合，在2000-2002年，比值呈下降趨勢(shì)，2002-2010年總體上呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，在2010年出現(xiàn)最高點(diǎn)，這與我國(guó)出臺(tái)將海南建成“國(guó)際旅游島”的政策時(shí)間相吻合，不排除該政策的影響。此后，兩項(xiàng)之比總體上呈下降趨勢(shì)。

2.城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入與商品房銷售額之間的關(guān)系

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，運(yùn)用EViews8.0軟件對(duì)城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入與商品房銷售額之間的關(guān)系做最小二乘估計(jì)，設(shè)Y1為商品房銷售額，X為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，得到：

Y1=-587.1870+0.075787*X（-3.889304）（8.728491）

其中，R2=0.826439，F(xiàn)值=0.00，DW=1.001307。說(shuō)明了該模型擬合程度較好，F(xiàn)值為0，該模型顯著。

運(yùn)用chow氏分析，得到在2015年時(shí)，F(xiàn)值=0.00，此時(shí)可以認(rèn)為在2015年出現(xiàn)了商品房購(gòu)買額的結(jié)構(gòu)性變化。

3.居民人均年可支配收入與住宅商品房銷售額之間的關(guān)系

Y2=-536.0607+0.070150*X（-3.969404）（9.032123）

其中，R2=0.836031，F(xiàn)值=0.00，DW=1.041016。說(shuō)明了該模型擬合程度較好，F(xiàn)值為0，該模型顯著。

運(yùn)用chow氏分析，得到在2015年時(shí)，F(xiàn)值=0.00，此時(shí)可以認(rèn)為在2015年出現(xiàn)了居民住宅商品房購(gòu)買額的結(jié)構(gòu)性變化。四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素

（一）心理因素

一方面，中國(guó)傳統(tǒng)觀念認(rèn)為房子是很重要的，是安全感和歸屬感的體現(xiàn)，因此人們對(duì)于住房具有很高的需求;另一方面，海南省本地房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，導(dǎo)致人們有價(jià)格會(huì)不斷上漲的預(yù)期，造成短期內(nèi)購(gòu)房需求增加，而房地產(chǎn)商惡意哄抬價(jià)格，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的局面，造成價(jià)格不合理的提高。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們的收入上漲，造成了人們對(duì)住房的需求旺盛;另一方面，由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展、大學(xué)畢業(yè)在外就業(yè)的人數(shù)增加，形成了對(duì)住房的大量需求，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了買方市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升;此外，海南省作為旅游島，氣候適宜居住，尤其是一些游客為了避寒選擇在海南購(gòu)買住房，導(dǎo)致了需求的提高。

（三）自然因素

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，自然資源的稀缺性和人們需求的無(wú)限性形成了市場(chǎng)的根本矛盾。而土地作為有限資源，且海南省貫徹在保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上發(fā)展經(jīng)濟(jì)的原則，土地的開(kāi)發(fā)程度有限，而人們對(duì)于住房的需求是無(wú)限的，這就從本質(zhì)上導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格會(huì)上漲。

（四）政策因素

由圖2可以看出，在2010年海南省房地產(chǎn)價(jià)格收入比達(dá)到最高點(diǎn)，出現(xiàn)了居民購(gòu)房壓力過(guò)重的現(xiàn)象，而2010年我國(guó)恰好出臺(tái)相關(guān)政策即建設(shè)海南國(guó)際旅游島，政策的頒布對(duì)人們的購(gòu)買心理和房地產(chǎn)商的投機(jī)性行為會(huì)有影響。

五、相關(guān)建議

在中國(guó)人的價(jià)值觀念里，住宅是很重要的保障，是居民福利的體現(xiàn)。本文根據(jù)上述分析及相關(guān)文獻(xiàn)提出以下建議。

（一）提高最低工資水平，促進(jìn)居民可支配收入的增加

居民的可支配收入與商品房購(gòu)買量之間存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系，而海南當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平高，居民的生活福利不高，而住房是滿足人們歸屬感和安全感的重要商品。海南政府應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平，合理制定本地居民的最低工資水平，滿足人們衣食住行的基本需求。

（二）政府有效干預(yù)，控制惡意“炒房”

海南作為旅游省份，自2010年頒布建設(shè)“國(guó)際旅游島”的政策后，商品房和住宅商品房的銷售價(jià)格與居民收入之比達(dá)到最頂點(diǎn)，反映了頒布該項(xiàng)政策對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)的顯著影響。近年來(lái)房地產(chǎn)公司在海南進(jìn)行圈地、哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，存在著出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的隱患。政府應(yīng)當(dāng)在遵循市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律作用的前提下，積極對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“亂象”進(jìn)行懲治，合理征收房地產(chǎn)稅。

（三）租房與購(gòu)房相結(jié)合

房地產(chǎn)價(jià)格的抬高，一方面是“炒房”的作用，一方面是需求過(guò)多造成的價(jià)格上漲。海南省可以通過(guò)提供二手房、租房來(lái)增加房源的供給，緩解住宅市場(chǎng)緊張的供求關(guān)系。

[參考文獻(xiàn)]

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（責(zé)任編輯：郭麗春 劉 茜）