“白銀”時代，頭部地產(chǎn)如何行穩(wěn)致遠？

楊露

去年一年，全國創(chuàng)紀錄地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策高達620次。房地產(chǎn)業(yè)陷入冰火兩重天，超過500家房企在寒冬中絕望，而頭部房企依然保持韌性，強者恒強昭示著商業(yè)的殘酷與魅力。

作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的重要性不言而喻。頭部房企的業(yè)績表現(xiàn)也成為了觀察房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個中國經(jīng)濟走向的風向標。

三月以來，在市場的波動和不確定中，頭部房企陸續(xù)公布了2019年的業(yè)績。融創(chuàng)交出的是一張及格線以上的成績單，而萬科光鮮數(shù)字下仍未達到市場預期。但在調(diào)控趨于常態(tài)化，全球經(jīng)濟動蕩的環(huán)境下，市場覺得這份成績已然不易。

近日，碧桂園公布的年報讓人眼前一亮：業(yè)績一騎絕塵，使其成為了地產(chǎn)寡頭爭霸賽的領跑者?；厮葸@些年，似乎無論外界經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)生態(tài)如何變化，這家房企總是能幸運地數(shù)次踩準時代節(jié)奏。這是幸運還是必然？我們試圖跳出業(yè)績數(shù)字，從更高的維度去探究碧桂園的經(jīng)營密碼。

頭部地產(chǎn)，“穩(wěn)”字當頭

今年萬科在業(yè)績發(fā)布會上又重提“活下去”。萬科董事會主席郁亮說上次提時還是“居安思?！保@次成了“特別真實感的存在”。在頭部地產(chǎn)繞不開疫情和危機的發(fā)布會上，強化主業(yè)、力?，F(xiàn)金流成為了共識。

2019年，無論是從營收、利潤還是財務健康度而言，碧桂園的業(yè)績都堪稱超出市場預期。報告期內(nèi)，碧桂園營收同比增長28.2%至4859.1億元，毛利潤同比增長23.6%至1266.4億元；凈利潤同比增長26.1%至612億元；股東應占利潤、股東應占核心凈利潤分別為395.5億元、401.2億元，同比分別增長14.2%、17.6%。

今年二月以來，受新冠肺炎疫情影響，現(xiàn)金流吃緊的企業(yè)受到的沖擊最大，不少房企紛紛打折促銷試圖抓住現(xiàn)金流。業(yè)績會上，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示，碧桂園目前沒有全國降價促銷計劃。底氣十足背后，處處體現(xiàn)出碧桂園“行穩(wěn)”和“致遠”的特點。

根據(jù)三月份觀點指數(shù)研究院發(fā)布的中國上市房企盈利能力Top10榜單，碧桂園盈利能力高居榜首。統(tǒng)計顯示，2019年碧桂園息稅前收入超過97%的候選房企，權益回報率超過91%的房企，歸母凈利潤超過近100%的房企。

值得一提的是，這樣的盈利能力是碧桂園在有意收力的情況下取得的。自2018年開始，碧桂園宣布進入“提質控速”新階段。對于這家大象級別的企業(yè)而言，切換檔位對整個行業(yè)而言都是標志性事件。寧可發(fā)展慢一點，也要發(fā)展得穩(wěn)一點，這是碧桂園定的一個大方向，也是整個行業(yè)的發(fā)展方向。

除此之外，碧桂園還有兩個讓其他企業(yè)非常羨慕的硬核指標，那就是負債和現(xiàn)金流動性。對于地產(chǎn)這樣的極度渴望資金的行業(yè)來說，一般的經(jīng)營規(guī)律下，企業(yè)很難做到業(yè)務規(guī)模擴大，現(xiàn)金流充沛，債務杠桿又低于同行業(yè)的事情，但碧桂園做到了。

繼2016年碧桂園連續(xù)第四年實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，達146.7億元，同時可動用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平，占總資產(chǎn)比例達到14.1%。加之尚有約3167.9億元的銀行授信額度未使用，說明在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，碧桂園仍然不需要依賴外部融資來支撐現(xiàn)金流，自身便可實現(xiàn)現(xiàn)金良性循環(huán)。

在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升的環(huán)境下，去年下半年不少房企發(fā)債利率動輒高達10%以上。反觀碧桂園，2019年碧桂園的加權平均借貸成本6.34%，較2018年的6.11%變動不大，也從側面反映了資本對于碧桂園的認可。

寧可發(fā)展慢一點，也要發(fā)展得穩(wěn)一點，這是碧桂園定的一個大方向，也是整個行業(yè)的發(fā)展方向。

從負債、流動資金、土地儲備再到業(yè)務布局，環(huán)環(huán)相扣之下，求“穩(wěn)”的碧桂園成為最“快”的世界500強。去年七月，碧桂園以573.087億美元的營收位列《財富》2019年世界500強榜單第177位，較2018年上升176位次，首次進入前200強，成為榜單中排名躍升最快的企業(yè)。

城鎮(zhèn)化大勢，不可阻擋的進程

對于房地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，碧桂園、恒大、萬科三家頭部地產(chǎn)的掌門人均持樂觀態(tài)度。萬科對房地產(chǎn)行業(yè)“白銀”時代的判斷也從來沒有改變過，認為房地產(chǎn)發(fā)展機遇仍然存在，中國城市化進程仍然在繼續(xù)。

根據(jù)聯(lián)合國預測，中國城鎮(zhèn)化率達到70%以上對應的時間是2030年。也就是說，到2030年中國城鎮(zhèn)化還有至少10年的較快上升通道，城鎮(zhèn)化率將提升10%左右。這個數(shù)據(jù)無疑令人興奮。

歷年來碧桂園的年報中，數(shù)次提到了城鎮(zhèn)化的歷史進程帶給碧桂園的幸運。這種幸運并不是偶然，那些久久為功、一騎絕塵，背后是持久的積累和對大勢精準的判斷。從碧桂園不斷調(diào)整的主業(yè)戰(zhàn)略中，可以窺見其對中國城鎮(zhèn)化的深度理解。

市場曾對碧桂園在三四線城市的大量布局頗有微詞，但一組新數(shù)據(jù)的披露讓人們意識到確實是“多慮”了。碧桂園業(yè)績顯示，對于可售貨值占比最大的三四線城市來說，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)。同時，截至2019年年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.27，遠高于同行一二線城市項目0.71的投資轉化率。

一方面，碧桂園堅持均衡布局，分散風險，另一方面也會受到政策和機會驅動。2019年，在土地投資策略方面，碧桂園有意加大了一二線城市布局，新增權益土地金額占比從2018年的40%提升至45%。

程光煜對此回應稱，一二線城市或者面向一二線城市的目標市場的投資比重是略有加大，直接反映在土地投資的成本上。但這種數(shù)量變化是由于過去一段時間在這些一二線城市呈現(xiàn)相當多的機會，所以便加大投資。總體上，公司還是堅持一線到六線均衡布局。

每一輪城鎮(zhèn)化政策的調(diào)整，都會顯著改變區(qū)域城市格局。去年4月國家發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》明確了中心城市和城市群是未來重點發(fā)展方向。8月的中央財經(jīng)委員會也明確了要增強中心城市和城市群經(jīng)濟、人口承載力。

這標志著，此前“控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)化思路指導發(fā)生重大變化，更多的人口和資源會向大城市和都市圈集聚。

截至2019年年底，碧桂園的項目已遍布內(nèi)地31個省（直轄市、自治區(qū)）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元。其中，可售資源97%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域， 73%位于五大城市群，符合人口流動趨勢。

作為上升至國家戰(zhàn)略的城市群，粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)未來將成為中國經(jīng)濟增長的重要引擎。作為起家于廣東的房企，碧桂園已前瞻性布局粵港澳大灣區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權益可售資源達3091億元，可售建筑面積約2268萬方。另灣區(qū)內(nèi)有潛在權益可售資源約3226億元，與已獲取的權益可售資源合計6317億元，發(fā)展空間巨大。

“疫情對碧桂園的影響肯定有，但也得益于公司一到六線的布局，還是有相對大的空間去進行調(diào)整，所以未來的地產(chǎn)市場走勢還是謹慎樂觀態(tài)度。”碧桂園集團總裁兼執(zhí)行董事莫斌向公眾傳達了更多信心，以2019年的權益銷售為基數(shù)，碧桂園目前已獲取或潛在的權益可售資源合計2.4萬億，可維持公司未來4年以上的銷售需求。

產(chǎn)業(yè)大局，指向高科技

業(yè)績發(fā)布會上，莫斌用兩個比喻回應了對于新業(yè)務的執(zhí)著：“主營業(yè)務是老虎，新業(yè)務是翅膀，老虎插上翅膀就更厲害了?！辈粌H如此，回看碧桂園近年來的發(fā)展路徑，還透露著一種“心有猛虎，細嗅薔薇”的風格—雖野心勃勃，但沉穩(wěn)從容。

多元化是房企的必然選擇，但企業(yè)轉型絕非易事，相比在定位上有些模糊的萬科，多元化激進的恒大，碧桂園地產(chǎn)、機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的三駕馬車版圖，發(fā)展目標更為明確。并且，碧桂園自身穩(wěn)健財務風格和造血能力，讓這些新業(yè)務在市場下行期有足夠的資金支持。

“這是一個科技繁榮的偉大時代，機器人正在積蓄澎湃的力量，未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢上胂??！痹诮衲瓿醣坦饒@召開的2020年工作會議上，碧桂園集團董事局主席楊國強再次強調(diào)“機器人”的重要性。其表示，科技的進步正不斷沖擊著各行各業(yè)，并給人類社會生活帶來深刻的變革。

科技的進步正不斷沖擊著各行各業(yè)，并給人類社會生活帶來深刻的變革。

在楊國強看來，“高科技綜合性企業(yè)”是當前碧桂園突破瓶頸，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。而與地產(chǎn)主營業(yè)務相關的科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在于，一旦機器人板塊走向成熟，就有可能再造整個行業(yè)。

此次業(yè)績發(fā)布會上，莫斌也喊出了“緊跟時代脈搏，未來擁抱高科技”的口號。同時他表示，“希望建筑機器人能夠在明年這個時候進入部分的量產(chǎn)，希望能快速地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化?！?/p>

機器人產(chǎn)業(yè)布局顯然是貼近主業(yè)、服務主業(yè)的。2018年7月以來，兩年多時間里，碧桂園成立了兩家機器人公司，博智林專注建筑機器人，千璽集團研發(fā)餐飲機器人。2019年，碧桂園機器人業(yè)務全年研發(fā)費用約人民幣19.7億元。

一方面，碧桂園認為機器人可以應用到其內(nèi)部各個業(yè)務板塊，自身對建筑機器人、家用機器人具備很強的需求和消化能力。另一方面，中國已經(jīng)成為全球最大的工業(yè)機器人消費市場以及世界最大的潛在服務機器人市場，此次疫情更是體現(xiàn)了機器人的重要性。

截至2019年12月31日，博智林機器人公司已成立5大研究院，組建了3000多人的研發(fā)團隊。公司累計遞交專利申請1843項，已獲授權327項。公司旗下的智能制造工廠已經(jīng)正式投產(chǎn)，佛山順德機器人谷也在加快推進建設，其中自主研發(fā)的AGV導航精度已達到國內(nèi)一流水平。

年報顯示，目前博智林已招募了3256名國內(nèi)外優(yōu)秀研發(fā)人才，集中開展重點產(chǎn)品研發(fā)、關鍵技術攻關，現(xiàn)有在研建筑機器人50款，其中32款已投放工地測試，其安全性和工作效率相比人工作業(yè)大大提升。

另外，2019年，第一家面向市場的碧桂園機器人餐廳已經(jīng)在廣州開始接受大眾檢驗了。而在今年二月份，疫情讓武漢意外成為碧桂園餐飲機器人落地的第二站點。

在疫區(qū)，碧桂園捐贈的煲仔飯機器人引人關注，它讓醫(yī)護和隔離人員隨時能吃上熱乎乎的飯菜，還減少了接觸感染的風險。機器人在實現(xiàn)自己商業(yè)價值同時也慢慢體現(xiàn)出了社會價值。據(jù)了解，疫情過后，碧桂園更會大力推廣，希望將機器人餐廳開到全世界去。

未來的新型城鎮(zhèn)化一定有別以往的城鎮(zhèn)化，技術將會為其注入新的動力和想象?；剡^頭來看，從地產(chǎn)主業(yè)到機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等，碧桂園的每一步戰(zhàn)略部署都在隨著社會發(fā)展、國家方針政策的調(diào)整而發(fā)生改變。并且，碧桂園從未懷疑過中國的城鎮(zhèn)化大勢，這也是它在時代潮頭中能做到“大象起舞”的關鍵所在。