房地產(chǎn)：如何治愈受傷的一季度

蔣李 陳雯蓓

困境中亦有希望。隨著新冠肺炎疫情防控取得積極成效，各地開(kāi)工復(fù)工有序推進(jìn)，各行各業(yè)都展示出韌性和潛力。

面對(duì)如此疫情，各家房企祭出各類(lèi)促銷(xiāo)舉措刺激成交，包括在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)理由退房、網(wǎng)上售（看）房、全民營(yíng)銷(xiāo)、差額補(bǔ)償乃至降價(jià)促銷(xiāo)。

“全國(guó)600多個(gè)樓盤(pán)均有認(rèn)購(gòu)，其中認(rèn)購(gòu)量最高的一個(gè)樓盤(pán)達(dá)870套?！卑凑蘸愦蠓矫娴恼f(shuō)法，自2月13日至2月16日三日內(nèi)，恒大通過(guò)網(wǎng)上銷(xiāo)售，已簽訂47500套購(gòu)房意向書(shū)，房屋總價(jià)值580億元。

2月18日-2月29日，恒大全國(guó)在售樓盤(pán)住宅（含公寓及寫(xiě)字樓）可享7.5折優(yōu)惠。據(jù)悉，這是該公司促銷(xiāo)史上給出的最大幅度優(yōu)惠措施。

地產(chǎn)公司的這些舉措在兜售房屋同時(shí)，也向從業(yè)者傳遞了信心。那么，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響幾何？從業(yè)者如何應(yīng)對(duì)？行業(yè)全年走勢(shì)如何？帶著這些問(wèn)題，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

采訪對(duì)象普遍表示，2020年房產(chǎn)市場(chǎng)大概率面臨“受傷的一季度”，但疫情后會(huì)大概率出現(xiàn)穩(wěn)定復(fù)蘇，“對(duì)全年的影響有限”。

成交量暴跌

沒(méi)有人能高枕無(wú)憂(yōu)。

相對(duì)于餐飲、影院、酒店等行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)被不少人忽視。但是，疫情對(duì)于行業(yè)的影響，是實(shí)實(shí)在在的。

銷(xiāo)售是房企命脈所在，其規(guī)模效應(yīng)與現(xiàn)金流仰仗于此。中國(guó)指數(shù)研究院收集的近3000份線上調(diào)研問(wèn)卷顯示，若無(wú)疫情，49%的網(wǎng)友在2020年春節(jié)及之后一個(gè)月內(nèi)將有購(gòu)房計(jì)劃，因疫情推遲的比例達(dá)70%。

“這段時(shí)間，消費(fèi)者很難有心思去看房購(gòu)房，注意力都在關(guān)注疫情變化上。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，從1月下旬起，大部分開(kāi)發(fā)商成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%。易居中國(guó)數(shù)據(jù)則顯示，春節(jié)前后一周，房產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)基本接近零。

國(guó)信證券在一份反映1月27日-2月7日行業(yè)市況的周報(bào)中指出，其追蹤的30個(gè)大中城市第一周商品房成交面積同比下跌97.83%，第二周同比下跌83.76%?！敖诠緲潜P(pán)基本沒(méi)有成交，有個(gè)新盤(pán)本來(lái)準(zhǔn)備3月開(kāi)，目前看，肯定得延期?！?月13日，一家中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企武漢公司的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

談及行業(yè)短期情況，黃韜、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍均向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，疫情完全控制前，湖北乃至全國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)受到影響，“預(yù)計(jì)1-3月都將有較大壓力”。

每年春季前夕，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮；春節(jié)期間雖然銷(xiāo)量停滯，但3月和5月各有一波“小陽(yáng)春”；6-8月比較平淡，但馬上就是“金九銀十”。目前返鄉(xiāng)置業(yè)無(wú)疑受到了較大影響，3月的小陽(yáng)春也會(huì)大概率推遲。

一季度受挫，對(duì)全年房產(chǎn)銷(xiāo)售影響幾何？以2019年為例，1-3月商品房銷(xiāo)售面積達(dá)29829萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)27039億元，占全年比重為17.39%、16.93%。

春江水暖鴨先知，對(duì)于短期承壓的現(xiàn)狀，各大房企也表達(dá)了自己的態(tài)度。2月9日-2月10日，包括泰禾、綠地、碧桂園、奧園、招商蛇口、新世界中國(guó)、花樣年在內(nèi)的眾多房企紛紛發(fā)布“致員工的一封信”。內(nèi)部信通常更傾向于傳遞信心、鼓舞士氣，但此次，幾乎所有信件都透露了短期內(nèi)嚴(yán)峻的形勢(shì)。

“疫情會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響，尤其是一季度，會(huì)給公司的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成一定困難?！碧┖潭麻L(zhǎng)黃其森如是說(shuō)。招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍則在信中提及，復(fù)工初期，需要馬上研判疫情對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的沖擊和影響，“做好應(yīng)對(duì)各種困難局面的準(zhǔn)備”。

以上說(shuō)的主要是一手房銷(xiāo)售情況，對(duì)二手房而言，短期壓力可能更大。

“宅在家里一個(gè)月，老舊小區(qū)的居民會(huì)深切體會(huì)到戶(hù)型功能、物業(yè)服務(wù)、周邊生活配套方面存在的短板。之后，大家對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)會(huì)更加青睞，二手房反而不吃香。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

“錢(qián)緊”是最大壓力

疫情絕非一個(gè)“更長(zhǎng)的假期”，所帶來(lái)的影響也遠(yuǎn)不止銷(xiāo)售層面——拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)環(huán)節(jié)，都將受到影響。

截至2月16日，按各地政府要求，全國(guó)房產(chǎn)在建項(xiàng)目均不同程度地推遲開(kāi)復(fù)工。加上大量工人無(wú)法正常返崗，預(yù)計(jì)延期交房項(xiàng)目會(huì)增加。

更關(guān)鍵的是資金壓力，特別是到期債務(wù)問(wèn)題。近年來(lái)，融資端的收緊，本就給房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈帶來(lái)較大壓力。如今銷(xiāo)售停滯，但貸款要交、工資要發(fā)，對(duì)一些高周轉(zhuǎn)策略的房企而言，“錢(qián)緊”是必然結(jié)果。

華泰證券相關(guān)研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2020-2022年，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。海外債到期規(guī)模也在走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年和2021年，房企海外債務(wù)到期規(guī)模分別達(dá)到297.86億美元和316.38億美元。

債務(wù)的還貸節(jié)奏，主要看融資協(xié)議怎樣簽訂。大部分項(xiàng)目按月還款，有些按季度，有些按天，利率都有所不同。

“房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是高負(fù)債、高利潤(rùn)，意思是每月收入高，同樣，支出和還款也很高。不少企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，資金回籠一旦受限，就會(huì)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力?！闭憬髮W(xué)傳承學(xué)院地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

哪些企業(yè)面臨的壓力會(huì)更大？“越是之前因?yàn)閼?zhàn)略缺失、經(jīng)營(yíng)管理不善、不發(fā)生疫情都已經(jīng)很‘難過(guò)的企業(yè)，受疫情的影響自然也越大?！辈虨槊裾f(shuō)。

如果竣工、交付面積減少，會(huì)影響企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)股價(jià)帶來(lái)壓力，對(duì)部分有大量股權(quán)質(zhì)押的上市房企會(huì)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

此外，還有三類(lèi)房企在資金層面會(huì)有較大壓力：在三四線城市布局較多的企業(yè)、在疫情高發(fā)區(qū)域布局較多的企業(yè)、存貨中“地王”占比較大的企業(yè)?！耙欢€市場(chǎng)需求旺盛，短期置業(yè)需求會(huì)延緩入市。疫情較為嚴(yán)重的省市，以及三四線城市，面臨的壓力較大?！辈虨槊裾f(shuō)。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月-2020年1月，有10家企業(yè)在武漢的新增土地儲(chǔ)備超過(guò)60萬(wàn)平方米。其中，融創(chuàng)近3年土地儲(chǔ)備量最大，總占地面積達(dá)150萬(wàn)平方米，占城市成交建設(shè)用地總面積的7.3%。

同樣來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年至今全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市成交的1000多宗高價(jià)地，截至2019年末僅有不到30%的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。其中，七成以上“地王”項(xiàng)目沉淀在房企手中，疫情之后，這些企業(yè)的資金鏈將形成更大壓力。

求救、自救與蓄力

這段時(shí)間，房企具體該做些什么？結(jié)合采訪對(duì)象觀點(diǎn)，可以從三方面考慮，一是求救，二是自救，三是蓄力。

什么是求救？簡(jiǎn)單說(shuō)，在主動(dòng)降低負(fù)債率同時(shí)，可以尋求股東支持，爭(zhēng)取政府相關(guān)政策、資金支持，還可以積極與金融投資機(jī)構(gòu)溝通，解決融資需求。

2月11-12日，西安、南昌、上海、浙江等多地政府發(fā)文支持房企穩(wěn)定發(fā)展，主要涉及出讓金繳納、開(kāi)竣工政策、用地政策、租金減免及信貸政策等方面。“房企要特別關(guān)注疫情較嚴(yán)重地區(qū)的政策動(dòng)態(tài)，把握當(dāng)?shù)卣咧С窒碌娜谫Y機(jī)會(huì)，及時(shí)緩解資金鏈問(wèn)題?！辈虨槊裾f(shuō)。

針對(duì)一些因疫情而存在違約風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，房企也可以與有關(guān)單位充分溝通。實(shí)在是沒(méi)辦法了，還有法律作為保障。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”。“按照相關(guān)法規(guī)，疫情也是不可抗力，可以得到免責(zé)保護(hù)。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)者適用，對(duì)任何行業(yè)都適用?！秉S韜說(shuō)。

什么是自救？主要分為開(kāi)源、節(jié)流。

針對(duì)開(kāi)源，武漢開(kāi)發(fā)商大量采用了線上售樓部、直播賣(mài)房等舉措?！拔覀児驹诜刻煜碌绕脚_(tái)中進(jìn)行了幾次直播，熱度很不錯(cuò)。”前文提及的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。從全國(guó)層面來(lái)看，華夏幸福、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、新城控股、碧桂園、雅居樂(lè)、融創(chuàng)等，均啟動(dòng)了類(lèi)似模式。

2003年“非典”之后，淘寶、京東等電商平臺(tái)崛起。2020年，則有望會(huì)成為中國(guó)“網(wǎng)上購(gòu)房”的元年。

除網(wǎng)上售（看）房外，在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)理由退房、全民營(yíng)銷(xiāo)、差額補(bǔ)償乃至降價(jià)促銷(xiāo)也被不少企業(yè)疊加應(yīng)用。

“即便如此，網(wǎng)上售房的作用更在于蓄客及客群維護(hù)，很多人是先預(yù)定，等疫情過(guò)后再去看，反正有‘無(wú)理由退房。完全不看盤(pán)就買(mǎi)的，多為兩類(lèi)人：一是線下已看過(guò)盤(pán)的人，二是純粹的投資客，覺(jué)得地段不錯(cuò)又是知名房企出品就直接抄底?！秉S韜說(shuō)。

值得注意的是，恒大在這波自救措施中表現(xiàn)最為積極。

2月13日-2月16日，恒大通過(guò)網(wǎng)上銷(xiāo)售已簽訂47500套意向書(shū)，房屋總價(jià)值達(dá)580億元。恒大集團(tuán)副總裁劉雪飛預(yù)計(jì)，未來(lái)幾天網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)套數(shù)會(huì)超過(guò)10萬(wàn)套。

去年3月，恒大合約銷(xiāo)售金額約為549億元。這意味著，10萬(wàn)套轉(zhuǎn)化率如達(dá)到50%，則可銷(xiāo)售房屋5萬(wàn)套，金額約600億元。

2月16日，恒大更拋出“2月18日-2月29日全國(guó)住宅7.5折優(yōu)惠”的“王炸”。

李戰(zhàn)軍、黃韜表示，該做法是恒大的一貫作風(fēng)?！拔疫€蠻希望恒大這次能夠成功，至少證明各類(lèi)辦法可行，還能帶動(dòng)其他開(kāi)發(fā)商減價(jià)自救?！秉S韜說(shuō)。

節(jié)流，則更好理解。譬如不少房企讓拿地部門(mén)按兵不動(dòng)、減少相關(guān)投資；與員工溝通，嘗試調(diào)整工資或縮減人員?！耙话銇?lái)說(shuō)，在疫情期間，置業(yè)顧問(wèn)最為緊缺，不會(huì)縮減，首先考慮的可能是行政、人力等崗位?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

如何為未來(lái)蓄力？一是堅(jiān)守本分，二是適時(shí)“進(jìn)攻”。

近期，任何企業(yè)的表現(xiàn)都會(huì)被放在聚光燈下。因此，項(xiàng)目質(zhì)量不能縮水、物業(yè)管理水平不能降低。這兩點(diǎn)若出現(xiàn)問(wèn)題，只會(huì)將讓企業(yè)雪上加霜。

此外，這段空窗期，企業(yè)可以對(duì)拿地策略進(jìn)行反思，復(fù)盤(pán)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以便下一輪科學(xué)拿地?！斑@段時(shí)間有機(jī)會(huì)拿到一些價(jià)格更加合理的土地，現(xiàn)金流充裕的企業(yè)可以適度儲(chǔ)備糧草彈藥，做好開(kāi)工的防疫措施?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

該業(yè)內(nèi)人士表示，因疫情影響，周邊醫(yī)療資源配套以及物業(yè)服務(wù)水平未來(lái)會(huì)更受置業(yè)者關(guān)注，企業(yè)也可結(jié)合這些要素進(jìn)行布局。

調(diào)控政策存在調(diào)整可能

對(duì)本次疫情事件的中長(zhǎng)期影響，采訪對(duì)象均認(rèn)為，疫情一定程度上只會(huì)延遲民眾的購(gòu)房計(jì)劃。隨著疫情逐漸被控制，被壓制的需求仍有望釋放。

“買(mǎi)房不是沖動(dòng)型消費(fèi)，要買(mǎi)前大家都會(huì)提前幾個(gè)月考慮?，F(xiàn)在是購(gòu)房者暫時(shí)不能買(mǎi)，只要不出現(xiàn)特殊情況，他們就不會(huì)打消這個(gè)念頭?！辈虨槊裾f(shuō)。

有人基于2003年“非典”期間樓市表現(xiàn)，預(yù)測(cè)疫情控制后，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)“爆發(fā)式增長(zhǎng)”。對(duì)此，采訪對(duì)象普遍持保留意見(jiàn)。

原因是兩次疫情面臨的情況完全不同。

這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到巨大沖擊呢？也不可能。蔡為民、黃韜均認(rèn)為，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策存在調(diào)整可能，不過(guò)，徹底轉(zhuǎn)向的可能性較小。中國(guó)指數(shù)研究院也表示，疫情過(guò)后，行業(yè)調(diào)控尤其是重點(diǎn)疫區(qū)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)靈活調(diào)整，“但不會(huì)與中央層面‘房住不炒定位出現(xiàn)沖突”。

不少券商機(jī)構(gòu)在相關(guān)研報(bào)中，也表達(dá)了同類(lèi)觀點(diǎn)。天風(fēng)證券表示，在一季度宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的情況下，后續(xù)的貨幣政策、財(cái)政政策或超預(yù)期，對(duì)于行業(yè)政策放松也未嘗不可期待。海通證券表示，為維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、對(duì)沖短期沖擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉(zhuǎn)向適度寬松。

“疫情若在短期內(nèi)得到有效或完全控制，國(guó)際輿論將經(jīng)歷從震驚到佩服的快速轉(zhuǎn)折，這有利于外資持續(xù)流入，使產(chǎn)業(yè)得到一定支撐?！辈虨槊裾f(shuō)。

因此，全行業(yè)把“受傷的一季度”補(bǔ)回的可能性較大，但爆發(fā)式增長(zhǎng)并不容易。“跟人一樣，生病痊愈了，也得有個(gè)恢復(fù)期，不可能直接去跑馬拉松?！崩顟?zhàn)軍表示。

這一過(guò)程中，部分現(xiàn)金流吃緊的公司將面臨生存困難，龍頭企業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)將增加。

在銷(xiāo)量方面，李戰(zhàn)軍預(yù)計(jì)，疫后短期內(nèi)，一二線城市銷(xiāo)量會(huì)“先抑后揚(yáng)”，“至于三四線房產(chǎn)市場(chǎng)，本身就有泡沫，復(fù)蘇壓力會(huì)更大”。

蔡為民的預(yù)期，則是一線城市銷(xiāo)量穩(wěn)中有升（5%-8%），二線城市保持穩(wěn)定，三線及以下城市穩(wěn)中有跌（5%上下）。

至于房?jī)r(jià)問(wèn)題，像恒大這類(lèi)7.5折促銷(xiāo)畢竟是少數(shù)。采訪對(duì)象一致認(rèn)為，一二線城市的新盤(pán)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大調(diào)整，平均上下幅度會(huì)在10%之內(nèi)。前文提及的置業(yè)顧問(wèn)告知支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，樓盤(pán)降價(jià)可能性不大，即便下降也就5%左右的空間。

“總而言之，房地產(chǎn)是個(gè)‘年年叫苦年年過(guò)、年年過(guò)得很不錯(cuò)的行業(yè)，這次疫情對(duì)全年影響有限，大部分從業(yè)者能渡過(guò)難關(guān)?！崩顟?zhàn)軍說(shuō)。