房地產(chǎn)利用秩序測(cè)度與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

陳 凱，殷天舸，焦 陽

(1.東北大學(xué)工商管理學(xué)院 遼寧沈陽110819；2.東北大學(xué)秦皇島分校 河北秦皇島066004)

0 引 言

1998 年住房改革后，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)繁榮做出了很大貢獻(xiàn)。但自 2004年起，我國房價(jià)進(jìn)入飛速增長狀態(tài)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)全局的影響十分重大[1]，房價(jià)猛漲必然使得各方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。如若房地產(chǎn)泡沫破碎，必然重創(chuàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐嚴(yán)重受阻。就目前我國所應(yīng)對(duì)的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖。

秩序的研究方法是我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論的經(jīng)典，從秩序角度化解經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可助力國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定高效運(yùn)行。本文將從秩序角度對(duì)我國31個(gè)省份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行測(cè)度。目前我國針對(duì)土地這一基礎(chǔ)性資源的利用秩序的研究較少[2]，對(duì)資源利用秩序的研究主要集中于能源領(lǐng)域，例如陳凱等[3-4]基于中國古典社會(huì)科學(xué)原理設(shè)置了衡量社會(huì)公平與能源利用效率一致性的精準(zhǔn)量化標(biāo)尺，通過能源利用主體相對(duì)收入變動(dòng)與全要素生產(chǎn)率變化，測(cè)度其需求側(cè)與供給側(cè)的狀態(tài)之輕重，來評(píng)價(jià)能源利用秩序平穩(wěn)程度。本文將借鑒秩序測(cè)度的方法、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)我國31個(gè)省份房地產(chǎn)利用秩序進(jìn)行評(píng)估分析。

1 文獻(xiàn)評(píng)述

最早建立資源產(chǎn)業(yè)利用秩序風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的大師是春秋時(shí)期的管子和老子?！豆茏印?nèi)業(yè)》[5]曰：道“不見其形，不聞其聲，而序(秩序)其成”，秩序可以建立模型度量?！豆茏印ど街翑?shù)》曰：“以輕重御天下之道也，謂之?dāng)?shù)應(yīng)”。重者緊于道，秩序平穩(wěn)；輕者松于道，秩序混亂。老子將“秩序”劃分等級(jí)并直接與“安全”掛鉤，《道德經(jīng)·三十五章》曰：“執(zhí)大象，天下往。往而不害，安平泰”。“安全”等級(jí)的劃分依據(jù)是陰陽兩極相對(duì)變動(dòng)所形成的秩序狀態(tài)，即低收入階層(陰)如農(nóng)村居民與高收入階層(陽)如城市居民收入增長的變化所表現(xiàn)出的縱向秩序形態(tài)。老子指出，只要不出現(xiàn)兩極分化，資源利用經(jīng)濟(jì)就會(huì)安全平穩(wěn)健康運(yùn)行。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)利用秩序變動(dòng)遵循此道。

2014 年，國際清算銀行(BIS)基于金融穩(wěn)定的角度建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，指出 2016年一季度中國信貸與GDP比重缺口曾升至28.8%，超過2008年雷曼倒下之前美國的數(shù)值。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中于風(fēng)險(xiǎn)周期、評(píng)價(jià)、預(yù)警等方面。關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期多通過通貨膨脹率[6]、房地產(chǎn)空置率[7]、房地產(chǎn)租金變化率[8]等進(jìn)行研究，如葉紅梅[9]基于短周期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型評(píng)價(jià)了荊州市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并提出房地產(chǎn)調(diào)控政策差別化的重要性。通過建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型來進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研究較多，如上海易居房地產(chǎn)研究院[10]構(gòu)建了一套房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型，并運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法對(duì)全國 35個(gè)城市房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估。李佩珈等[11]從居民負(fù)債能力視角分析了房價(jià)變動(dòng)、房地產(chǎn)貸款增速變化、居民債務(wù)收入和居民債務(wù)率的變化對(duì)房地產(chǎn)金融體系穩(wěn)定性的影響，并構(gòu)建了反映上述指標(biāo)變動(dòng)的房地產(chǎn)預(yù)警綜合指數(shù)。

綜上可知，目前缺乏從房地產(chǎn)利用秩序角度探討房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的研究；房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)少有將地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)收入的依賴性納入的研究，存在一種“應(yīng)然”的判斷；有關(guān)房地產(chǎn)指標(biāo)體系的選擇與權(quán)重主要來自專家學(xué)者的人為打分[12]，主觀性較強(qiáng)，而利用秩序作為市場(chǎng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更具有客觀性?；谏鲜銮闆r，本文將我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論進(jìn)行融合，以我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)思想中的秩序論為基礎(chǔ)，測(cè)度2006—2016年間我國31個(gè)省份房地產(chǎn)資源利用秩序情況，運(yùn)用房地產(chǎn)財(cái)政依賴度評(píng)價(jià)模型分析各省房地產(chǎn)財(cái)政依賴度情況，進(jìn)而劃分風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)矩陣，給出一系列可行性分類調(diào)控對(duì)策。

2 房地產(chǎn)資源利用秩序評(píng)價(jià)模型

“秩序”是指系統(tǒng)要素的時(shí)空排列，根據(jù)方向的不同，可進(jìn)一步劃分為縱向與橫向，縱向秩序?yàn)橐亻g的相位關(guān)系；橫向秩序?yàn)橐亻g的功能聯(lián)系。本文中房地產(chǎn)利用秩序泛指房地產(chǎn)資源利用時(shí)空縱橫排列關(guān)系的演化形式。

縱向標(biāo)尺以不同層次主體人均可支配收入的年均增長速度走向相對(duì)距離加以確定，是主體收入差距的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，以差距縮小為優(yōu)，反之為劣，設(shè)定8個(gè)層級(jí)，優(yōu)劣狀態(tài)及對(duì)應(yīng)輕重標(biāo)尺依次為：“元”(8兩)、“亨”(7兩)、“利”(6兩)、“貞”(5兩)、“悔”(4兩)、“吝”(3兩)、“害(厲)”(2兩)、“兇(咎)”(1兩)。

橫向標(biāo)尺以測(cè)度全要素生產(chǎn)率(TFP)的規(guī)模效率改進(jìn)、配置效率改進(jìn)、技術(shù)進(jìn)步改進(jìn)、技術(shù)效率改的狀態(tài)，量化系統(tǒng)要素結(jié)構(gòu)功能的匹配程度。由劣到優(yōu)及對(duì)應(yīng)輕重標(biāo)尺依次為“文曲”(1兩)、“破軍”(2兩)、“廉貞”(3兩)、“祿存”(4兩)、“輔弼”(5兩)、“生氣”(6兩)、“天醫(yī)”(7兩)、“延年”(8兩)。

作為我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中至關(guān)重要的組成部分，輕重秩序始終是衡量事物發(fā)展正常與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，縱橫向秩序均為“半斤八兩”，總秩序則是“一斤十六兩”。重者代表秩序穩(wěn)定，即資源利用與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律更為貼近；輕者代表秩序混亂，即更偏離經(jīng)濟(jì)規(guī)律[13]?？傊刃蚩挤譃椋?/p>

3 區(qū)域房地產(chǎn)資源利用秩序測(cè)度

3.1 區(qū)域房地產(chǎn)資源利用縱向秩序

如上文所述，元素之間的相位關(guān)系是縱向秩序的主要考察對(duì)象，具體的度量標(biāo)準(zhǔn)是城鄉(xiāng)居民可支配收入差距關(guān)系。本文選擇我國2006—2016年期間31個(gè)省份居民中高收入群體和低收入群體來計(jì)算城鄉(xiāng)高低收入速度年增差異，計(jì)算結(jié)果如表1所示。

表1 2006—2016年各省份房地產(chǎn)利用平均縱向秩序Tab.1 Average vertical order of real estate utilization in China from 2006 to 2016

由表1可知，2006—2016年間，我國大部分省份房地產(chǎn)利用平均縱向秩序處于中低秩序，說明大部分省份城鄉(xiāng)居民收入水平的差距不斷拉大；處于高秩序度的既有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江、天津，又有經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的廣西、西藏，這說明部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份城鄉(xiāng)居民收入水平的差距不斷縮小，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的省份城鄉(xiāng)居民收入水平總體上都維持在相對(duì)較低的水平，而高低收入差距卻在不斷擴(kuò)大。

3.2 區(qū)域房地產(chǎn)資源利用橫向秩序的測(cè)度

房地產(chǎn)資源利用功能聯(lián)系揭示了房地產(chǎn)資源利用的橫向秩序。本文采用Malmquist指數(shù)分析法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)效率變化分別從時(shí)間以及空間的維度進(jìn)行綜合分析。為考察相鄰兩年效率的變化情況，Malmquist指數(shù)模型用代表上一期技術(shù)水平在本期的變效率水平，表示當(dāng)期技術(shù)水平下的效率水平；表示的是下一期技術(shù)水平下的效率水平。表示的是下一期技術(shù)水平下，當(dāng)期效率水平。

如果 Malmquist指數(shù)＞1，則說明由t～(t+1)期在效率上提升了，反之則是降低的。根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》綜合考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、就業(yè)人數(shù)、銷售額以及竣工房屋建筑面積等方面數(shù)據(jù)，選擇投入和產(chǎn)出作為評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的主要內(nèi)容研究 2006—2016年全國 31個(gè)省份，通過 DEA-Malmquist指數(shù)，利用DEAP 2.1測(cè)度目標(biāo)對(duì)象的生產(chǎn)效率。

如表2所示，2006—2016年10年間，全國31個(gè)省份總體橫向秩序整體向好，從我國房地產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)效率改進(jìn)來看，資源配置與利用的效率整體上處于不斷波動(dòng)的態(tài)勢(shì)；技術(shù)進(jìn)步的提升速率較有規(guī)律，基本為全國同步性的提升；遼寧省、江蘇省、福建省、廣東省、河南省、黑龍江省、西藏、新疆、四川省整體上純效率改進(jìn)一直保持較為穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)。其中技術(shù)進(jìn)步改進(jìn)對(duì)全要素生產(chǎn)率提升影響較為明顯，且全國的技術(shù)進(jìn)步改進(jìn)基本都一直在提升。全要素生產(chǎn)率改進(jìn)最高的基本都為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，但與此同時(shí)，也能看出整體全要素生產(chǎn)率改進(jìn)在不斷向東西部地區(qū)擴(kuò)張影響，但規(guī)模效率改進(jìn)和綜合技術(shù)效率改進(jìn)仍有較大提升余地。

表2 2006—2016各省份房地產(chǎn)業(yè)綜合橫向秩序測(cè)度Tab.2 Average horizontal order of real estate utilization in China from 2006 to 2016

3.3 房地產(chǎn)資源利用總秩序

輕重秩序是衡量房地產(chǎn)發(fā)展是不是符合國民經(jīng)濟(jì)規(guī)律的主要標(biāo)尺，在此主要用于評(píng)價(jià)房地產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際情況和理想情況的差額，表3表示我國31個(gè)省份房地產(chǎn)利用秩序程度。

表3 各省份房地產(chǎn)利用秩序度Tab.3 Order of real estate utilization in China

4 區(qū)域房地產(chǎn)資源利用秩序風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度

4.1 房地產(chǎn)財(cái)政依賴度

本文將房地產(chǎn)財(cái)政依賴度定義為：(用于房地產(chǎn)的土地出讓收入+房地產(chǎn)稅收)/(一般公共預(yù)算收入+政府性基金收入)。在統(tǒng)計(jì)年鑒中所反映的房地產(chǎn)開發(fā)投資土地購置費(fèi)，即為土地出讓收入來源。依賴度劃分目前在學(xué)術(shù)界尚未得出一套能夠?yàn)楦鞣矫嫠毡檎J(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，通過采用柴鐸等[12]的研究成果，依照聚類分析的方式，將依賴度劃分為低、中、高 3個(gè)等級(jí)。根據(jù)歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算可知：我國各省份2006—2016年房地產(chǎn)財(cái)政依賴度基本上均落在20%～30%區(qū)間。除四川、重慶外，高依賴度省份基本都為土地收入較高、土地市場(chǎng)整體運(yùn)行良好的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)省份，而四川、重慶也同樣為經(jīng)濟(jì)較為繁榮的省份。部分低依賴度省份實(shí)際上也同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行水平較差的省份，從這一角度來說，單純以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地市場(chǎng)表現(xiàn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平這些因素來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)并不恰當(dāng)。

4.2 區(qū)域房地產(chǎn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度結(jié)果與分析

根據(jù)上文的研究成果劃分出風(fēng)險(xiǎn)期、預(yù)警期、平穩(wěn)期、理想期、安全5種不同的類型(表4)。

表4 我國各省市房地產(chǎn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)Tab.4 Financial risk rating of real estate in China

根據(jù)表4結(jié)果可知，約不到 1/3(9個(gè))省份房地產(chǎn)財(cái)政處于安全期，其中有4省份基本都為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平靠后、資源人口流失的省份，這些省份房地產(chǎn)價(jià)格較低、外部投資欲望較低、消費(fèi)者購買需求較低、居民收入增長較為緩慢，因而這部分省份雖然房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低，但同樣無力提振經(jīng)濟(jì)，長此以往，在無外部投資的情況下，經(jīng)濟(jì)有進(jìn)一步塌縮的風(fēng)險(xiǎn)。人是房地產(chǎn)的核心，沒有合適的項(xiàng)目和工作留下人才，即使地區(qū)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低，也無法改變地區(qū)經(jīng)濟(jì)低迷的嚴(yán)峻事實(shí)。中部區(qū)域省份如山西省、陜西省等也同樣具有較高的安全度。吉林省、遼寧省等東北省份作為傳統(tǒng)研究中被認(rèn)為投資預(yù)期較低、經(jīng)濟(jì)不確定較高的省份，其土地收入供需方面卻始終處于安全水平之上，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平略有下降，但是地方財(cái)政對(duì)于土地出讓金的依賴性也較低，所以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。

福建省、浙江省、北京市、重慶市、安徽省、海南省、四川省、江蘇省等省份在傳統(tǒng)研究中始終因?yàn)閷?duì)土地財(cái)政依賴度較高而成為人們關(guān)注的重點(diǎn)地區(qū)，但可以看出浙江省土地市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況較為理想，并且具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，再加上出讓土地的整體利用效率長期運(yùn)行于較高的水平上，雖然客觀存在風(fēng)險(xiǎn)，但是風(fēng)險(xiǎn)總量仍然處于可控區(qū)間。而預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)期的省份達(dá) 10個(gè)，多數(shù)位于東、中部，這種情況和當(dāng)?shù)氐母叻康禺a(chǎn)財(cái)政依賴度密切相關(guān)。寧夏自治區(qū)、云南2個(gè)省份，雖然房地產(chǎn)財(cái)政依賴度低于其他大多數(shù)省份，但同樣其房地產(chǎn)資源利用秩序也處于較低的水平，因此依舊呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的態(tài)勢(shì)。

4.3 不同風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別省份的分類調(diào)控策略

當(dāng)前階段，處于安全期省份的城市，由于其面臨的中短期風(fēng)險(xiǎn)較低，在今后的發(fā)展中仍然應(yīng)保持較為溫和、穩(wěn)健的政策，土地供應(yīng)、政府債務(wù)等在短時(shí)間內(nèi)尚沒有大規(guī)模調(diào)整和優(yōu)化的必要。因此這些城市非常適合作為土地財(cái)政改革的試點(diǎn)城市，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展、土地收入水平的模式創(chuàng)新等替代機(jī)制的建立和健全積累豐富的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前絕大部分城市尚處于穩(wěn)定期省份，仍然保持著較高的增長速度，其土地供應(yīng)水平、地方債水平并未超過預(yù)警線。但是在今后的發(fā)展中，應(yīng)未雨綢繆，積極推進(jìn)改革，一方面優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，另一方面也有必要提前探索新的財(cái)政收入增長點(diǎn)和土地收入形勢(shì)，結(jié)合實(shí)際情況嘗試BOT和ABS等融資模式。處于風(fēng)險(xiǎn)期省份的城市在調(diào)控工作中面臨著較為尷尬的境遇：一方面政府債務(wù)水平和財(cái)政支出都需要進(jìn)一步降低，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地財(cái)政的依賴度，而這顯然不符合當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體方向；而提升用地效率、上調(diào)土地出讓價(jià)格，則會(huì)導(dǎo)致土地收入的減少。因此，應(yīng)該將嚴(yán)控地方債和適當(dāng)減少土地供應(yīng)和提升土地出讓價(jià)格等手段結(jié)合起來，進(jìn)一步拓展有償使用土地的范圍。

5 結(jié) 論

本文主要通過資源利用秩序測(cè)度模型對(duì) 2006—2016年間我國 31個(gè)省份的房地產(chǎn)資源縱橫 2個(gè)方向的秩序輕重進(jìn)行測(cè)度，運(yùn)用房地產(chǎn)財(cái)政依賴度評(píng)價(jià)模型分析各省份財(cái)政依賴度情況，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)資源利用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。通過實(shí)證分析，得出如下結(jié)論：①我國大部分省份房地產(chǎn)利用平均縱向秩序均處于中低秩序，說明城鄉(xiāng)居民收入水平的差距正在緩慢拉大。橫向秩序整體向好，其中技術(shù)進(jìn)步改進(jìn)對(duì)全要素生產(chǎn)率提升影響較為明顯，整體全要素生產(chǎn)率改進(jìn)不斷向東西部地區(qū)擴(kuò)展，張力拉緊，但規(guī)模效率改進(jìn)和綜合技術(shù)效率改進(jìn)仍有較大提升余地。②房地產(chǎn)財(cái)政高依賴度省份基本都為土地收入較高、土地市場(chǎng)整體運(yùn)行良好的發(fā)達(dá)地區(qū)省份，部分低依賴度省份實(shí)際上也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行水平較差的省份，說明單純以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地市場(chǎng)表現(xiàn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平這些因素來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)并不恰當(dāng)。③我國有 11個(gè)省份房地產(chǎn)財(cái)政處于相對(duì)安全和理想期，其中處于安全期的 4個(gè)省份基本都為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平靠后、資源人口流失的省份；處于預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)期的省份達(dá) 10個(gè)，多數(shù)位于東、中部，和當(dāng)?shù)氐母叻康禺a(chǎn)財(cái)政依賴度密切相關(guān)。雖然寧夏和云南的房地產(chǎn)財(cái)政依賴度低于其他大多數(shù)省份，但其房地產(chǎn)資源利用秩序處于較低水平，因此依舊呈現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警態(tài)勢(shì)。

為保證不同區(qū)域房地產(chǎn)資源的均衡發(fā)展，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，提出如下建議：

第一，將資源更多地向交通物流產(chǎn)業(yè)傾斜，并為互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的順利推進(jìn)提供必要的政策支持，為不同區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)距離的有效縮短打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的集聚效應(yīng)，減少區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的影響。第二，大力推動(dòng)科技創(chuàng)新，縮短目標(biāo)函數(shù)前沿和全要素生產(chǎn)率之間的差異，逐漸減小城鎮(zhèn)居民收入間的差距，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化。第三，完善財(cái)政體系，促進(jìn)稅制改革。對(duì)地方政府的財(cái)權(quán)以及事權(quán)進(jìn)行科學(xué)的平衡，增加歸屬地方財(cái)政稅種的種類，從而有效降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴性，全面降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化解決那些貧窮落后的地區(qū)基層政府財(cái)政收入問題。第四，完善地方政府的融資機(jī)制，給地方政府松綁的同時(shí)，給予他們更為充分的權(quán)利，使它們可以公開發(fā)行市政債券。但是對(duì)地方政府債券率的上限必須嚴(yán)格加以控制，通過多種針對(duì)性的舉措降低融資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化融資方式。第五，格外注意對(duì)財(cái)政制度進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，在市政債發(fā)行之前，必須有效地提升財(cái)政信息的透明度和公開度，并采取針對(duì)性的方式方法全面強(qiáng)化市場(chǎng)效率水平。這一過程中，應(yīng)利用信息的力量與良好的市場(chǎng)機(jī)制，監(jiān)督和完善地方政府財(cái)政行為。