房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

李宗巖

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?融資 ?發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)資金來(lái)源主要為銀行融資為主，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融銀行來(lái)說(shuō)，存在很多的隱性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);另一方面對(duì)土地開(kāi)發(fā)商和投資銀行之間造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)渠道建設(shè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、上市融資、海外房產(chǎn)投資基金、債券融資四個(gè)方式。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資流動(dòng)渠道單一，銀行信貸系統(tǒng)背負(fù)了房地產(chǎn)業(yè)大量融資風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，政府開(kāi)始了實(shí)施新一輪的地產(chǎn)宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款的相關(guān)政策措施相繼陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)融資業(yè)務(wù)渠道必將面臨一次前所未有的大規(guī)模轉(zhuǎn)型。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

（一）融資渠道較為單一

從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的四種融資活動(dòng)渠道情況分析來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的上市委托融資、海外委托融資、債券委托融資等除銀行貸款之外的其他融資活動(dòng)渠道，均由于受現(xiàn)行國(guó)家金融監(jiān)管政策限制約束，難以充分發(fā)揮實(shí)際融資功效，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際融資活動(dòng)渠道日趨單一化。

（二）對(duì)銀行貸款依賴(lài)過(guò)重

在過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模發(fā)展很快，主要依靠銀行直接信貸融資來(lái)支撐業(yè)務(wù)發(fā)展，雖房產(chǎn)企業(yè)近幾年也大力運(yùn)用其他融資方式，但在短時(shí)間內(nèi)難以改變以銀行貸款為主的直接融資方式。根據(jù)整理分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)據(jù)，可以看出絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)自主投入資金很少，主要依靠銀行貸款融資資金來(lái)保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)銀行信貸貫穿整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全流程，從前期土地儲(chǔ)備、主體建設(shè)、期房銷(xiāo)售，到后期竣工結(jié)算。

（三）融資工具局限性限制

在當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控大環(huán)境下，大部分金融機(jī)構(gòu)收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的放貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷開(kāi)拓新的融資渠道，其中信托貸款融資因靈活性強(qiáng)、創(chuàng)新發(fā)展空間大，快速發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)主流。但中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]第212號(hào)）政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托從業(yè)門(mén)檻進(jìn)一步提高，融資局面進(jìn)一步受到限制。

三、傳統(tǒng)融資渠道給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響

（一）融資渠道單一，信用風(fēng)險(xiǎn)高

由于目前傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資企業(yè)所在融資銀行渠道中僅存在事實(shí)上的單一融資模式，將房地產(chǎn)企業(yè)投資的直接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)融資人的信用風(fēng)險(xiǎn)直接集中于傳統(tǒng)商業(yè)投資銀行，使傳統(tǒng)銀行企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)難度增大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，引爆金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)整個(gè)金融行業(yè)產(chǎn)生多米諾影響，更有可能會(huì)危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）宏觀政策調(diào)控，資金面臨瓶頸

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于近期受?chē)?guó)家宏觀政策改革“從緊”的變化影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要試圖通過(guò)改變傳統(tǒng)的向銀行貸款的各種融資交易渠道從而獲取巨額資金市場(chǎng)支持的操作難度將進(jìn)一步明顯加大，勢(shì)必也會(huì)使一些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展道路面臨嚴(yán)重困境，進(jìn)而嚴(yán)重制約整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的有序公平競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展也將面臨諸多資金上的瓶頸。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資服務(wù)渠道的主要對(duì)策和發(fā)展建議

（一）建立多層次的房地產(chǎn)融資體系，開(kāi)創(chuàng)多樣化金融產(chǎn)品

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要面臨問(wèn)題是如何建立一個(gè)穩(wěn)定的、多層次的融資服務(wù)體系，滿足不同中高層次融資企業(yè)品種多樣化融資需求，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)和推出有較大差異的、服務(wù)不同類(lèi)型房產(chǎn)融資企業(yè)的金融融資產(chǎn)品，有效減少對(duì)商業(yè)銀行貸款的過(guò)度依賴(lài)。筆者認(rèn)為，建議可以通過(guò)以下二種方式幫助進(jìn)行融資嘗試：一是通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)權(quán)益?zhèn)鶆?wù)融資規(guī)模比例，降低地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)整體權(quán)益?zhèn)鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)依存度;二是對(duì)資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，可考慮通過(guò)發(fā)行短期信托債券進(jìn)行融資，而對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮大力發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)投資信托債券基金等融資方式。

（二）健全完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，規(guī)范融資產(chǎn)品

在房地產(chǎn)行業(yè)融資多元化的發(fā)展過(guò)程中，新時(shí)期出現(xiàn)的很多房產(chǎn)融資服務(wù)工具，如果沒(méi)有采取相應(yīng)的法律制度措施進(jìn)行管理規(guī)范，將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。所以，必須要加快建立和貫徹完善金融法律法規(guī)體系，作出嚴(yán)格管理規(guī)范，促使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資規(guī)范的健康發(fā)展。

（三）積極引導(dǎo)對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金，防范外資風(fēng)險(xiǎn)

在中國(guó)加入WTO后，外資銀行以及境外的房地產(chǎn)投資基金機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資服務(wù)渠道都為房地產(chǎn)企業(yè)敞開(kāi)大門(mén)，外資企業(yè)資金的大量進(jìn)入。但由于外資的市場(chǎng)逐利性，大量投資進(jìn)入或巨額流出也將對(duì)未來(lái)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的直接影響。因此有關(guān)監(jiān)管部門(mén)必須密切高度關(guān)注外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的最新動(dòng)向，防止其對(duì)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展造成直接沖擊。

（四）加快金融服務(wù)行業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)衍生金融產(chǎn)品

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道以直接融資為主，其他融資市場(chǎng)尚未有效利用起來(lái)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大融資創(chuàng)新力度，在兼顧基礎(chǔ)融資渠道的同時(shí)，借鑒國(guó)外融資經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高、投資金額較大、回收周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，重新打包，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格評(píng)估，開(kāi)發(fā)各種衍生性的金融融資產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房房產(chǎn)抵押按揭貸款的資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)的債權(quán)證券化、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)益的資產(chǎn)證券化等，讓社會(huì)公眾也可以成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接固定投資者，并充分享受到房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展帶來(lái)的豐厚收益。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，筆者認(rèn)為，我國(guó)政府應(yīng)重點(diǎn)支持培育規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)，積極探索建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托產(chǎn)業(yè)基金等多種融資通道渠，構(gòu)建多元化、合理的、符合房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。在國(guó)家宏觀政策調(diào)控以及銀行信貸政策收緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新融資方式，豐富融資渠道，擺脫對(duì)銀行信貸的單一融資局面。

參考文獻(xiàn)

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