鄆城縣房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及價(jià)格走勢(shì)研究

郭琦 王寧 莊光賓

摘要：自古以來，普遍認(rèn)為房子是人們生活的重要保障和基石。房地產(chǎn)價(jià)格近幾年來持續(xù)上漲，成為了人們最為關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)，它作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，反映著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變化，體現(xiàn)著改革開放40年來中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的成果。但過高的價(jià)格有利有弊。本文將依據(jù)一個(gè)鄆城縣近幾年來的價(jià)格變化去體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素;價(jià)格走勢(shì);鄆城縣房地產(chǎn)

1 研究背景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高樓大廈一棟棟的建立，大量閑置資源的出現(xiàn)，讓其持有觀望態(tài)度，希望房?jī)r(jià)下降，這也是近幾年來成交普遍下降的原因。本文將研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀及影響因素和鄆城縣房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，研究現(xiàn)下房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律，預(yù)測(cè)鄆城縣房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)并針對(duì)鄆城縣房地產(chǎn)提出有效的解決方法。

2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀及原因

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史變革

改革開放之前的福利住房制度，住房由政府單位提供，個(gè)人只需繳納部分租金。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府赤字增加，給予政府的負(fù)擔(dān)增大。所以到了20世紀(jì)80年代提出了住房商品化政策，城鎮(zhèn)住房制度得到了重大突破性的進(jìn)展，掀起了一輪房改的新熱潮。到了90年代住房改革力度加大，提出交納租賃保證金、分布提租、新房新制度、集資合作建房等住房改革的方案，促進(jìn)了住房改革新的基本思路。自1993年來住房向市場(chǎng)化過渡，1998年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入了快車道行列，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化逐漸全面推行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一方面提高了人們的住房條件、增加了人們的辛福生活指數(shù)，另一方面帶動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的原因

2.2.1 需求數(shù)量增加

（1）人民收入水平的提高。一方面居民收入水平的提高可以增加其購(gòu)房能力，滿足其購(gòu)房需求。購(gòu)房能力的增強(qiáng)可以其強(qiáng)烈的購(gòu)房心理，導(dǎo)致需求增大。另一方面，居民收入的提高增加了炒房的起始資金，在龐古效應(yīng)的影響下，炒房由一線城市不斷向二、三線城市擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。

（2）城鎮(zhèn)家庭數(shù)量的增加。首先城鎮(zhèn)化的發(fā)展可以讓越來越多的農(nóng)民向城鎮(zhèn)遷移，增大城鎮(zhèn)人口，擴(kuò)大住房需求。其次隨著人們生活水平的提高，越發(fā)重視生活質(zhì)量加上學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)，購(gòu)房需求增大，影響其價(jià)格變動(dòng)。

（3）按揭貸款購(gòu)房制度。按揭貸款制度減輕了購(gòu)房壓力，在穩(wěn)定的月收入下和國(guó)家政策的幫扶下，人們的購(gòu)房需求可以得到滿足，加快了其購(gòu)房行動(dòng)。再加上人們普遍認(rèn)為房子是家庭的根本，使得低齡化的人們快速購(gòu)房增加了房地產(chǎn)的需求。

2.2.2 供給成本的增加

（1）土地取得成本上升。住房用地都是從居民手中買的，近幾年來從居民手中取得土地的成本上升，導(dǎo)致房屋供給成本上升。另一點(diǎn)由于地方政府收入少，房地產(chǎn)的開發(fā)是增加政府稅收收入的有效方法，故而開發(fā)商從政府手中購(gòu)買土地的成本上升。

（2）開發(fā)成本上升。隨著社會(huì)的快速發(fā)展、我國(guó)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，工地勞動(dòng)力成本增加、建筑材料成本增加、質(zhì)量要求的提高讓其配件設(shè)施增多成本增加。開發(fā)商的成本增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

3 我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和影響因素及存在的問題

3.1 我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及影響因素

近幾年來鄆城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于較為平穩(wěn)階段，國(guó)家政策的調(diào)整對(duì)其銷量和價(jià)格影響較小。這主要是因?yàn)猷i城縣整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和樓盤供給量的增大。以2016年為基準(zhǔn)介紹我縣房地產(chǎn)的狀況，在第一季度去房源量約800套。啟動(dòng)“棚戶區(qū)改造”政策，預(yù)計(jì)2016年可以拆遷6000余戶，并在之后的幾年里加大力度。加快在售項(xiàng)目庫(kù)存房源的同時(shí)，釋放更多的地出來，增加居民區(qū)域的配套設(shè)施。第一季度末，返鄉(xiāng)潮的結(jié)束，購(gòu)房市場(chǎng)逐漸回歸淡季，整體銷售量下滑。第二季度中期五一期間購(gòu)房數(shù)量增加，接著進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的淡季，知道年底才可迎來旺季?？傮w來說，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為健康，未來仍會(huì)有一個(gè)較為理想的投資環(huán)境。

3.2 我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

3.2.1 住房?jī)r(jià)格偏高，超過了當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)承受能力

我縣大部分人員的工資在3500-4500元＼月，購(gòu)買一套房子需要去償還50年的貸款，很多人在退休之后仍需還房貸。穩(wěn)居高價(jià)的住房超過了我縣居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

3.2.2 投資投機(jī)性購(gòu)房比例升高，樓房閑置量增多

投資人手中有剩余資金，投資房地產(chǎn)是其首選，這逐漸形成一人名下多套房產(chǎn)，越來越多的房產(chǎn)被閑置。在2019年初的大調(diào)查中根據(jù)人口和建成房子數(shù)量算得我縣均下來3人一套房子。

4 預(yù)測(cè)我縣房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)

在國(guó)家的幫扶下、在我縣干部和人民共同努力下，我縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好，GDP增速是山東省第二。在有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，預(yù)測(cè)我縣房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)有所上升。

4.1 從供給角度分析

從供給角度來說，商品的價(jià)格取決于成本，因此房地產(chǎn)的價(jià)格取決于房地產(chǎn)的建設(shè)成本。我縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹帶來的影響使得勞動(dòng)力成本上升、建筑材料成本上升、土地取得成本上升等。建設(shè)成本的上升則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

4.2 從需求角度分析

居民個(gè)人的可支配收入提高，推動(dòng)了人們對(duì)住房的需求。增加購(gòu)房能力，滿足購(gòu)房需求。可支配收入的提高必然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

4.3 從其他角度分析

日益活躍的房地產(chǎn)投資一定程度上抬高了房地產(chǎn)的價(jià)格，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

5 針對(duì)我縣房地產(chǎn)存在的問題提出的解決辦法

5.1 增加住房有效供給

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適度控制高檔小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增加普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。通過政策引導(dǎo)鼓勵(lì)開發(fā)商多建設(shè)普通住房滿足大眾的需求，強(qiáng)化政府的住房保障職能，讓百姓老有所依。

5.2 抑制不合理的購(gòu)房需求

隨著個(gè)人可支配收入的增加，人們理財(cái)意識(shí)越來越重，房地產(chǎn)投資已被納入理財(cái)項(xiàng)目，這就會(huì)出現(xiàn)一人名下多房現(xiàn)象。我們針對(duì)這一現(xiàn)象，應(yīng)該頒布相關(guān)的法律法規(guī)限制其購(gòu)買多套房產(chǎn)。減少房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5.3 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

5.3.1 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管

政府部門加大專項(xiàng)整治和清查力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置和炒房投機(jī)行為。加大交易秩序的監(jiān)管力度，讓售樓處明碼標(biāo)價(jià)，讓購(gòu)房者獲得相應(yīng)數(shù)量的土地，不被欺騙，保護(hù)其合法權(quán)益。對(duì)哄抬物價(jià)、囤積房源的開發(fā)商給于嚴(yán)懲。

5.3.2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息

可利用互聯(lián)網(wǎng)、微信公眾號(hào)等及時(shí)向社會(huì)公布房源信息、住房用地的建設(shè)計(jì)劃和住房用地的供應(yīng)計(jì)劃。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，逐漸控制個(gè)人購(gòu)房數(shù)量，一定程度上可以減少房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為。

房地產(chǎn)事業(yè)一直是鄆城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，它關(guān)乎著居民生活的幸福指數(shù)，是政府工作的重中之重。本文主要從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析得出影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，并預(yù)測(cè)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)將會(huì)上升。針對(duì)目前存在的問題提出了自己的見解方法。

（作者單位：煙臺(tái)南山學(xué)院）