“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

田影

摘要

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位。近年來隨著我國建筑存量的不斷增加，我國城市居民的住房水平得到了顯著提升，有效解決了住房市場需求。各省市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展為當(dāng)?shù)氐呢斦杖朐黾?、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。目前“營改增”已經(jīng)在我國全面推開，對我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響不容小覷。本文將就“營改增”實施后對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)影響進(jìn)行分析，并積極探討房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”稅制改革大環(huán)境下如何積極應(yīng)對，旨在為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞

營改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響;應(yīng)對策略

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，一方面推動了我國的經(jīng)濟(jì)增長，另一方面還能夠充分發(fā)揮關(guān)聯(lián)效應(yīng)，帶動其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著“營改增”在全國范圍內(nèi)的大面積鋪開，營業(yè)稅已經(jīng)成為歷史一去不復(fù)返，“營改增”是我國自上世紀(jì)90年代實施分稅制改革后最偉大的一次財稅體制改革。而在這次改革中，房地產(chǎn)行業(yè)的改革是最困難的、最重要的部分。房地產(chǎn)行業(yè)作為納稅大戶，其產(chǎn)業(yè)鏈條較多、周期較長、對資金需求量較大，這些特點導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)對稅收政策的敏感度極高。因此，“營改增”營改增房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言及時了解、并準(zhǔn)確把控“營改增”事后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度，這將對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展有著積極的作用。

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)主主要是從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等一系列活動，并以盈利作為主要目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)實體。我國實施“營改增”的主要目標(biāo)是為了有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，在實施“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響主要體現(xiàn)在稅負(fù)增減變化上。下面將就“營改增”實施后對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)影響分別從財務(wù)指標(biāo)的角度和財務(wù)管理的角度著手進(jìn)行分析。

1.1“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的影響

財務(wù)指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)狀況、企業(yè)經(jīng)營成果進(jìn)行總結(jié)的一系列相對指標(biāo)，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。下面將對“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力、運營能力、盈利能力、發(fā)展能力的財務(wù)指標(biāo)的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。

（1）對償債能力指標(biāo)的影響

償債能力指標(biāo)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，主要包括短期償債能力和長期償債能力。流動資產(chǎn)是影響短期償債能力的主要因素，而資產(chǎn)負(fù)債比例、盈利能力、企業(yè)資產(chǎn)的運用狀況等多個指標(biāo)將對企業(yè)長期償債能力產(chǎn)生影響。在實施“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)降低，減少了應(yīng)付稅款，從而帶動了流動負(fù)債的減少，這在一定程度上增加了現(xiàn)金流資產(chǎn)和流動性，對短期償債能力的提高有積極的推動作用。

（2）對企業(yè)成長與發(fā)展能力的影響

在實施“營改增”后，由于存在固定資產(chǎn)抵扣效應(yīng)，企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)投資決策時必然會使投資比重大幅增加。由此可見，“營改增”一方面為企業(yè)注入了收益，另一方面則促進(jìn)了企業(yè)生產(chǎn)效率的提升、生產(chǎn)技術(shù)的創(chuàng)新。我國進(jìn)行“營改增”稅制改革的長遠(yuǎn)目標(biāo)就在于：多年之后都能夠保證企業(yè)擁有可持續(xù)增長的發(fā)展能力。而成長能力又充分體現(xiàn)出企業(yè)的未來發(fā)展前景、發(fā)展速度、發(fā)展態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資具有較長的收益期，我國全面推行營改增能否在房地產(chǎn)企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展中全面提升企業(yè)的發(fā)展能力還需要拭目以待。

（3）對企業(yè)營運能力的影響

由于增值稅屬于價外稅，房地產(chǎn)企業(yè)銷售增值額獨立于價格之外進(jìn)行單獨核算，并沒有將其囊括在價格的組成部分中。這也表明增值稅的應(yīng)稅收入中并不包含銷項稅額，也從另一層面說明企業(yè)的銷售成本中并不包含進(jìn)項稅額。全面推行營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的很多電動成本，如：燃油電力費等可以進(jìn)行大額的抵扣，就在很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的變動成本。另外，房地產(chǎn)企業(yè)購入的各種機(jī)器設(shè)備同樣可以進(jìn)行進(jìn)項稅額的抵扣，固定資產(chǎn)的入賬原值中將不再包含增值稅。會計科目的變化影響了企業(yè)財務(wù)報表，從而對與企業(yè)盈利能力相關(guān)的績效指標(biāo)發(fā)生了變化。

（4）對企業(yè)盈利能力的影響

由于在全面推行營改增后房地產(chǎn)企業(yè)只繳納增值稅，因此將會對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生影響，如果單純的從表面上看，并不會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響，但是由于教育費附加、城建稅的變化（降低）從而對企業(yè)利潤帶來了影響，最終使得企業(yè)的盈利能力指標(biāo)發(fā)生了變化。

1.2“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響

由于營業(yè)稅和增值稅之間存在巨大的差別，在實施“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理也產(chǎn)生了影響。企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)與財務(wù)管理之間相互影響、相互作用、相輔相成，如果財務(wù)指標(biāo)，在實施營改增后向著不良的方向發(fā)生變化，必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來影響，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快調(diào)整相關(guān)的政策。例如：對會計核算的影響、對資金管理的影響、對財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的要求等。

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

2.1提升房地產(chǎn)企業(yè)員工的專業(yè)水平

為了切實有效地深化“營改增”稅制改革，對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，首先需要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)員工的專業(yè)水平。我國房地產(chǎn)市場中的企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)員工的培訓(xùn)工作，積極引入一系列的培訓(xùn)機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條上的每一個員工能夠明確“營改增”對項目的成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅收計算、利潤預(yù)算等方面的影響。能夠根據(jù)當(dāng)前的稅收規(guī)定注重與供應(yīng)商的談判策略并加強(qiáng)對供應(yīng)商的后續(xù)管理，同時也能夠為市場客戶進(jìn)行相應(yīng)的稅收計算。

2.2完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度是否合理，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在市場環(huán)境中的發(fā)展前景。當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收進(jìn)行調(diào)整，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員及時補(bǔ)充財務(wù)知識，根據(jù)企業(yè)自身的結(jié)構(gòu)特點和房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求，建立健全財務(wù)管理制度。要時刻關(guān)注政策和實施情況和市場的變化情況，進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略的布局調(diào)整，從而加強(qiáng)對內(nèi)部財務(wù)的控制力度，避免在當(dāng)前的稅收環(huán)境下面臨各種財務(wù)危機(jī)。

2.3站在戰(zhàn)略全局的角度進(jìn)行納稅籌劃

在制定納稅籌劃方案時，房地產(chǎn)企業(yè)必須站在整體利益的角度，不能將目光集中在某一個單一稅種籌劃上，而是應(yīng)該以企業(yè)的整體利益作為出發(fā)點。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時很可能出現(xiàn)某一個籌劃措施減少了某一個單一稅種的稅款，但是要增加了另一個稅種的稅款。例如：房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)常通過提高和扣除項目的數(shù)額來減少土地增值稅，但是這種行為將對企業(yè)的所得稅產(chǎn)生影響，增加企業(yè)所得稅支出額。當(dāng)增加的所得稅支出額大于減少的土地增值稅減少額時，該企業(yè)的納稅籌劃方案是失敗的，企業(yè)成本大大增加。由此可見，在進(jìn)行納稅籌劃時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須站在戰(zhàn)略發(fā)展的高度，充分分析成本效益，一定要實現(xiàn)稅收籌劃效益大于成本支出的目的。

2.4加強(qiáng)員工對“營改增”稅制改革的學(xué)習(xí)與認(rèn)知

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視對員工思想的教育工作?？梢酝ㄟ^開展一系列的講座，為房地產(chǎn)員工普及供給側(cè)改革的相關(guān)知識，使得員工能夠在實際工作中，樹立科學(xué)的稅收意識，調(diào)整自己的業(yè)務(wù)行為，為市場客戶提供更加科學(xué)完善的服務(wù)，幫助更多房地產(chǎn)市場主體了解到相應(yīng)的稅收變化和優(yōu)惠政策，從而保證房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)整工作能夠取得實效。房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對稅收知識的學(xué)習(xí)，不斷適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢，根據(jù)市場客戶的需要變化，提高差異化的服務(wù)，從而完善稅收調(diào)整背景下的應(yīng)對策略

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅大戶對稅收政策具有較高的敏感度，針對這一問題，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須及時了解并準(zhǔn)確把握營改增實施后帶來的效果、對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響程度，并結(jié)合企業(yè)的實際情況采取積極的應(yīng)對策略，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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