商服用地價(jià)格影響因素及評(píng)估要點(diǎn)分析探討

孫偉

摘要：隨著城市的快速發(fā)展，城市發(fā)展呈現(xiàn)多中心、多板塊、不均衡發(fā)展的特點(diǎn)，加之影響商服用地價(jià)格的因素較多，商服用地價(jià)格差異化較大。通過(guò)分析商服用地價(jià)格影響因素并分析探討評(píng)估要點(diǎn)，豐富完善商服用地價(jià)格評(píng)估體系并形成一定創(chuàng)新，使商服用地價(jià)格評(píng)估更科學(xué)、更合理。

Abstract： With the rapid development of cities， urban development presents the characteristics of multiple centers， multiple sectors， and uneven development. In addition， there are many factors affecting the price of commercial land， and the price of commercial land varies greatly. By analyzing the factors influencing the prices of commercial places and analyzing and discussing the key points of evaluation， we will enrich and improve the price assessment system of commercial places and form certain innovations to make the price assessment of commercial places more scientific and reasonable.

關(guān)鍵詞：商服用地;價(jià)格;評(píng)估

Key words： place of business;price;evaluation

中圖分類號(hào)：F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1006-4311（2020）06-0057-02

1 ?商服用地價(jià)格影響因素

根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GBT21010-2017），商服用地指主要指商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地，本文所研究的商服用地，主要指零售商業(yè)用地。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014），城市土地價(jià)格主要受一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素三大類因素的影響，在城市發(fā)展的過(guò)程中，隨著相關(guān)政策實(shí)施和城市格局的變化，商服用地價(jià)格尤其是批發(fā)零售商業(yè)用地受區(qū)位、交通等區(qū)域因素及自身規(guī)劃條件等個(gè)別因素影響較大。

1.1 區(qū)位條件對(duì)商服用地價(jià)格起著決定性的作用

商業(yè)中心多位于區(qū)域核心地段，區(qū)位條件十分優(yōu)越，且有便捷的交通和完善的配套，能夠帶來(lái)龐大的人流，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。因此，通常條件下，城市中心的商服用地價(jià)格最高，并呈現(xiàn)向四周遞減的趨勢(shì)，如主城商圈的商服用地與偏遠(yuǎn)區(qū)域商圈的商服用地，其價(jià)格完全不在一個(gè)水平線上，甚至相差幾十倍。

1.2 交通等外在因素對(duì)商服用地價(jià)格有重要影響

交通在完善城市空間布局等方面發(fā)揮著重要作用，城市核心區(qū)域交通便利，路網(wǎng)完善，通達(dá)度高，會(huì)使大量人流、車流、物流集中于此，形成明顯的集聚效應(yīng)，從而對(duì)商業(yè)布局形成帶動(dòng)效應(yīng)，發(fā)達(dá)的交通都會(huì)帶來(lái)商業(yè)的繁榮，而對(duì)于商業(yè)布局來(lái)說(shuō)，交通會(huì)有一定的導(dǎo)向作用，就是商業(yè)會(huì)沿著交通運(yùn)輸進(jìn)行布局，以減少運(yùn)營(yíng)成本并提高通達(dá)便利度。除交通便利外，商服用地受區(qū)域整體營(yíng)業(yè)環(huán)境和周邊商業(yè)收益狀況影響也較大。

1.3 商服用地價(jià)格受容積率、建筑密度等規(guī)劃條件影響較大

一般商業(yè)項(xiàng)目中，樓層越高，商業(yè)價(jià)值越低。以一二層商鋪為例，根據(jù)商鋪定價(jià)原則，商鋪一層與二層價(jià)差比為1：0.55，即一層均價(jià)100%，二層均價(jià)55%。因此，對(duì)于商服用地建筑規(guī)劃，盡可能加大占地面積、降低層數(shù)，即建筑密度越大、容積率越低越好。同一供需圈內(nèi)的商服用地，因容積率、建筑密度不同，其樓面地價(jià)會(huì)有較大差異。

1.4 臨街狀況、臨街深度等個(gè)別因素對(duì)商服用地價(jià)格影響較大

在一個(gè)級(jí)別范圍內(nèi)，由于商服用地的沿街狀況、進(jìn)深、鋪面寬度、形狀不同，商服用地的地價(jià)也有較大差異。商服用地是沿街或背街的情形，對(duì)商服用地價(jià)格影響較大，應(yīng)按一定的比例系數(shù)進(jìn)行修正。其次是商服用地的臨街深度影響也比較突出，隨著臨街深度的增加，土地商業(yè)利用價(jià)值遞減，當(dāng)深度達(dá)到某一臨界深度時(shí)，這種變化就會(huì)趨于零，因此需要臨街深度修正。此外，商服用地價(jià)格還受寬深比、開(kāi)發(fā)程度、朝向及其他個(gè)別因素影響。

2 ?商服用地價(jià)格評(píng)估要點(diǎn)探討

不同于居住用地、工業(yè)用地，商服用地價(jià)格的均衡性差，換言之商服用地價(jià)格某種程度上個(gè)性大于共性，因此，針對(duì)商服用地價(jià)格的評(píng)估，既要考慮宏觀因素，又要重視微觀因素，宏觀微觀因素相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)商服用地價(jià)格評(píng)估的客觀、合理。

2.1 合理選擇評(píng)估技術(shù)路線與方法

地價(jià)評(píng)估的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法，另外路線價(jià)法也是地價(jià)評(píng)估中常用的方法。

收益還原法是將待估宗地未來(lái)若干年的純收益通過(guò)一定的還原利率將其還原到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種方法，適用于有收益的土地，其估價(jià)結(jié)果可信度取決于土地純收益和還原利率正確與否。

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的多個(gè)因素進(jìn)行比較修正，得出待估宗地在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)值，適用于同一市場(chǎng)供需圈范圍內(nèi)有多個(gè)近3年交易實(shí)例的區(qū)域。

剩余法是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除成本、稅金、利潤(rùn)等各項(xiàng)后，以剩余值評(píng)估土地價(jià)格的方法，所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易估算待估物業(yè)的市場(chǎng)售價(jià)，可采用剩余法評(píng)估。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是根據(jù)替代原理將估價(jià)對(duì)象區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格，適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)且有完善修正體系區(qū)域的土地估價(jià)。

成本逼近法是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法適用于郊區(qū)等不繁華區(qū)域新開(kāi)發(fā)的土地及沒(méi)有收益的土地估價(jià)。

在滿足各種方法應(yīng)用的基本條件下，根據(jù)各種方法的定義、原理、適用范圍及商服用地的價(jià)格特征，商服用地價(jià)格評(píng)估優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、剩余法和收益還原法。在城市較為繁華地區(qū)商業(yè)街道兩側(cè)商服用地的評(píng)估，可采用路線價(jià)法。

2.2 明確評(píng)估價(jià)值類型及定義

同一商服用地可以有不同類型的價(jià)值，因此評(píng)估商服用地價(jià)格，必須明確價(jià)值類型，價(jià)值類型指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，主要有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值和殘余價(jià)值和等。價(jià)值類型與評(píng)估目有較大的關(guān)系，不同的評(píng)估目的會(huì)對(duì)會(huì)對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值類型的選擇產(chǎn)生影響，即評(píng)估目的直接或者間接的決定和制約著價(jià)值類型的選擇，但同一估價(jià)對(duì)象特定估價(jià)目的下的具體一種類型的價(jià)值，理論上具有唯一性，因此需明確評(píng)估價(jià)值類型及定義。

2.3 科學(xué)選擇區(qū)域因素及確定權(quán)重、分值

商服用地區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、人口狀況等。在編制商服用地地價(jià)區(qū)域影響因素修正系數(shù)表時(shí)，可運(yùn)用專家打分法、層次分析法等合理確定各區(qū)域因素的權(quán)重，同時(shí)在分值取值上，建議突破常規(guī)，增加細(xì)項(xiàng)，如商服繁華程度可從距一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)商服中心距離，周邊大型、中型商場(chǎng)數(shù)量等角度進(jìn)行修正，以更能真實(shí)的反映商服用地的價(jià)值。

2.4 全面充分考慮商服用地價(jià)格個(gè)別因素修正

不同于住宅用地，某種程度上商服用地價(jià)格受個(gè)別因素影響較大，因此除了正常的修正外，在評(píng)估商服用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)全面充分考慮個(gè)別因素修正，為使評(píng)估結(jié)果更貼近實(shí)際，應(yīng)將個(gè)別因素細(xì)化并確定合理修正系數(shù)，可將個(gè)別因素細(xì)分為宗地大小、宗地形狀、臨街狀況、商業(yè)集聚度等，以更科學(xué)的體現(xiàn)同一個(gè)區(qū)域內(nèi)不同商服用地價(jià)格的微觀差異。（表1）

2.5 注重“個(gè)性化”土地特殊影響因素對(duì)商服用地價(jià)格的影響

隨著土地招拍掛出讓條件的多樣化，市場(chǎng)出現(xiàn)越來(lái)越多的“個(gè)性化”土地，如商住兼容混合用地出讓、商服用地建成后物業(yè)產(chǎn)權(quán)不可分割出讓、附帶條件出讓等。以商住混合用地為例，商服用地所占比例的不同，將極大影響商服用地的價(jià)格。對(duì)于“個(gè)性化”商服用地評(píng)估，評(píng)估時(shí)應(yīng)有詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃方案，根據(jù)方案能判斷出樓層數(shù)、層高、開(kāi)間、承重等，以合理的確定售價(jià)、建安成本及修正體系，使評(píng)估價(jià)格科學(xué)、合理。

3 ?結(jié)論

隨著城市的快速發(fā)展，城市發(fā)展呈現(xiàn)多中心、多板塊、不均衡發(fā)展的特點(diǎn)，加之商服用地價(jià)格受區(qū)域因素、個(gè)別因素及特殊因素的共同影響，商服用地價(jià)格差異較大，這就要求我們?cè)u(píng)估商服用地價(jià)格時(shí)，在遵循《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）等法律法規(guī)前提下，全面了解商服用地背景信息，充分考慮各項(xiàng)影響因素，恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法并完善評(píng)估體系，并形成一定特色的創(chuàng)新，使商服用地價(jià)格評(píng)估更科學(xué)、更合理、更貼近實(shí)際價(jià)值。

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