貴陽市兩城區(qū)住宅土地價格分析

杜 律，彭賢偉

1.貴陽學院城鄉(xiāng)規(guī)劃與建筑工程學院，貴州 貴陽 550002

2.貴州師范大學地理與環(huán)境科學學院，貴州 貴陽 550001

地理信息系統(tǒng)對于區(qū)域問題的研究具有獨到的應用優(yōu)勢[1]，GIS（Geographic Information System）是空間數(shù)據(jù)管理、分析以及可視化的重要工具[2]，對于地價的管理，將地理信息系統(tǒng)技術和地價管理結合起來，及時、簡潔地揭示城市地價的空間分布特征，空間演化、預測預報、原因分析以提高地價管理工作的科學含量，成為城市地價管理研究的新領域。將能有效地防止地價不合理上漲，土地投機情況的產(chǎn)生，促進土地市場的合理健康發(fā)展；并能健全和規(guī)范交易體系、提高估價精確度、防止國有土地收益流失等作用[3]。地價管理的核心是提供地價信息，探求地價變化規(guī)律，其中，以基準地價和地價動態(tài)監(jiān)測表示出來的地價信息相對最為完善，也能體現(xiàn)地價的空間分布特征。但是，基準地價評估出的是區(qū)域的平均價格且時間跨度較大等原因，并不能很好地體現(xiàn)土地價格的準確性和現(xiàn)勢性。城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)本地區(qū)市場特性，建立監(jiān)測點，通過監(jiān)控地價信息，得到系列相應指標，描述和分析地價的過程[3]。在這一過程中，各地區(qū)的監(jiān)測深度和力度并不一樣，且過程較繁瑣復雜，時效性不高。因此都存在著各自的局限性。

國外研究中，以1964 年，Maurice 等進行了地價模型的分析研究，并應用此模型研究土地價格在空間中的分布特征在各城市的運用為始。隨著地理信息系統(tǒng)技術的迅速發(fā)展，研究地價空間分布特征運用空間分析技術也被認為是科學有效的[4]。主要方法是通過空間插值建立價格模型，其中對房地產(chǎn)價格的空間特征研究較多，而專門研究地價的偏少，對地價的空間分析更多的是運用地統(tǒng)計學、建立空間地價模型、進行地價空間決策等更高層次的空間分析技術；相比之下，中國土地市場的建設是在改革開發(fā)之后才逐漸建立起來的[5]，2003 年以來，逐步建立起了具有中國特色的地價體系，是以基準地價、標定地價和協(xié)議出讓最低價為主的體系[3]，對地價的空間分布特征和變化的研究，主要采用地統(tǒng)計學、GIS 技術等研究方法，從研究的城市來看，主要選擇房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的城市，從研究內(nèi)容上看，除了以地價體系的相應指標作為對象，也常用市場交易價為研究對象，不同程度的揭示了土地價格空間分布特征并探索其形成原因。

對住宅地價空間分布特征做出正確的研究，需要龐大數(shù)據(jù)支撐以及合理方法的選擇。以省會城市的中心城區(qū)為尺度，在大量摸底調(diào)查的基礎上，以2003～2017 年實際掛牌成交的住宅地價和商品房出售樣本資料換算來進行兩城區(qū)住宅地價的研究，運用土地估價法對收集到的實際數(shù)據(jù)進行逐一的修正，得到口徑一致、相互可比的價格，在檢驗收集到的數(shù)據(jù)是否滿足正態(tài)分布后，運用半變異函數(shù)剔去離散值，使數(shù)據(jù)更加精確明晰，這在以往的研究中還暫時無人涉及，最后通過構建可視性強的數(shù)字地價模型DLPM（Digital Land Price Model），可以準確把握城市住宅地價的空間分布狀況。

兩城區(qū)—南明區(qū)云巖區(qū)是貴陽市經(jīng)濟發(fā)展排頭兵，也是貴陽市土地市場發(fā)展最早和相對完善的區(qū)域。房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域性，且居住用地地價主要受基礎設施、市內(nèi)交通條件等影響因素較大[6]?？陀^上導致了兩城區(qū)土地價格的稀缺。貴陽作為貴州省省會城市，近年來隨著基礎交通的不斷完善，加之具有良好的生態(tài)環(huán)境和宜居條件。外地各大著名房開公司紛紛進駐貴陽市場，更加大了房地產(chǎn)市場的競爭，哄抬了地價，其中尤其以兩城區(qū)的土地資源最為稀缺，關于貴陽市兩城區(qū)的住宅土地價格空間分布特征研究，在貴陽市甚至在貴州其他的地方都可能尚屬首次。

本文通過規(guī)則格網(wǎng)、不規(guī)則三角形網(wǎng)TIN（Triangulated Irregular Network）、等值線以及地價剖面的直觀表示[7-10]，可得出需求區(qū)間內(nèi)住宅土地價格的分異規(guī)律，將地價的空間分異形象化，豐富和發(fā)展我國土地價格管理理論；可以實時觀察地價分異現(xiàn)象、分析影響地價的原因、預測未來地價分異趨勢；為相關管理部門提供管理依據(jù)等；并對基準地價評定與城市住宅地價動態(tài)監(jiān)測的管理提供借鑒，特別是對估算方法、技術運用以及結果分析有更為清晰的參考價值；保護土地市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 數(shù)據(jù)處理與標準化修正

1.1 數(shù)據(jù)處理

地價數(shù)據(jù)一部分來源于掛牌成交的土地交易價格；另一部分由于兩城區(qū)純住宅地價最近幾年成交量明顯下降，資料不齊全，代表性不強。因此，利用土地估價中的市場比較法與假設開發(fā)法，通過對商品房出售樣本資料剝離出不屬于住宅地價的部分來進行住宅用地地價的測算[6]。

1.2 兩城區(qū)住宅用地價格修正

為了確定比準價格，以及實現(xiàn)數(shù)據(jù)的準確性，進行數(shù)據(jù)修正是保證分析結果科學性和客觀性的基本要求。因此，運用市場比較法中的直接比較法[6]，確定出一個標準的宗地狀況，把計算出的數(shù)據(jù)資料與標準宗地狀況(見表1)加以比較，得到了統(tǒng)一標準下的交易價格。

表1 標準宗地狀況Table 1 Standard land condition

以標準宗地為基準，把交易案例與之進行比較，修正，確定評估價格，可得到口徑一致，相互可比的宗地土地價格。

2 住宅地價調(diào)查點空間定位

以2016 年貴陽市ALOS 影像（空間分辨率10 m）為底圖，結合貴陽市主城區(qū)交通圖（1:37 000）和住宅地價調(diào)查點實地查勘數(shù)據(jù)（包括地價、經(jīng)緯度、土地利用、基礎設施狀況、土地級別等），采用Albers 投影坐標系統(tǒng)（Asia North Albers Equal Area Conic）和Krasovsky（1940）地理坐標系統(tǒng)[11，12]，對貴陽市兩城區(qū)住宅地價調(diào)查點進行空間定位，并輸入住宅地價調(diào)查點屬性數(shù)據(jù)，包括樓盤名稱、宗地號、地理位置、成交日期、建筑面積、住宅建筑面積、土地價格等（見圖1）。

圖1 貴陽市兩城區(qū)住宅地價調(diào)查點分布圖Fig.1 The distribution of survey points for residential land prices in the two areas of Guiyang City

3 住宅用地價格空間插值

選用Kriging 插值法對住宅土地價格修正值的隨機、空間相關及變異情況進行統(tǒng)計分析[11-14]。

3.1 正態(tài)分布檢驗

采用正態(tài)QQ plot（Normal QQ plot）和趨勢面分析（Trend Analysis），對研究區(qū)住宅地價調(diào)查數(shù)據(jù)修正值進行正態(tài)分布檢驗[13]。

由圖3 可以看出，貴陽市兩城區(qū)部分住宅地價修正值存在偏離正態(tài)分布的現(xiàn)象，經(jīng)過Log 函數(shù)變換后住宅地價修正值更加符合正態(tài)分布規(guī)律[13]，見圖3。

圖2 正態(tài)QQ plot 圖Fig.2 Normal QQ plot

圖3 Log 函數(shù)變換后的正態(tài)QQ plot 圖Fig.3 Normal QQ plot after Log function transformation

由圖4 趨勢面（Trend Analysis）分析可以看出，貴陽市兩城區(qū)住宅地價空間分布規(guī)律明顯，其住宅地價的修正值符合正態(tài)分布規(guī)律[13]。

圖4 研究區(qū)住宅地價趨勢Fig.4 The trend of residential land prices in studied areas

3.2 空間相關性分析

運用地統(tǒng)計學中的兩個基本函數(shù)—協(xié)方差函數(shù)即半方差（Covariogram）以及半變異函數(shù)（Semivariogram）對住宅地價修正值進行空間差異的分析[14]，分析得到研究區(qū)住宅地價修正值在0°、45°以及90°方向（南-北向；東南-西北、東北-西南向；東-西方向）上的空間相關和變異特征。

由圖5 和圖6 可以看出，研究區(qū)住宅地價修正值在南-北、東南-西北向、東北-西南向以及東-西向四個方向上協(xié)方差函數(shù)值c*(h)和半變異函數(shù)值r*(h)較小，各向同性明朗，住宅土地價格修正值呈現(xiàn)極大相關性；隨著住宅地價調(diào)查點之間分隔距離h的增大，研究區(qū)在90°方向（東-西向）相較其他方向的分異更加顯著，即研究區(qū)域東-西向的住宅地價差異明顯。

圖5 0°、45°以及90°方向的協(xié)方差云圖Fig.5 The covariance cloud map at 0°,45°and 90°direction

圖6 0°、45°以及90°方向的半變異函數(shù)圖Fig.6 The semivariogram at 0°,45°and 90°direction

3.3 地價異常值處理

由圖6 知，貴陽市兩城區(qū)住宅地價修正值在各個方向上都具有明顯的空間變異性特征。

分別選取0°、45°以及90°方向上較大的半變異函數(shù)值，統(tǒng)計得到貴陽市兩城區(qū)住宅地價修正值中偏差較大的數(shù)值，定位貴陽市兩城區(qū)中住宅地價修正值偏差較大的調(diào)查點，結合調(diào)查點實地查勘數(shù)據(jù)，剔除偏差較大的調(diào)查點。

3.4 空間插值

通過以上對貴陽市兩城區(qū)住宅地價修正值進行正態(tài)分布檢驗、空間相關性分析以及異常值處理后可進行空間插值。選用普通克里金法（Ordinary Kriging）插值得到貴陽市兩城區(qū)住宅地價[11，14]。

4 構建DLPM 模型

數(shù)字地價模型(DLPM)借助于GIS 軟件平臺，以數(shù)字高程模型DEM（Digital Elevation Model）為基礎理論，通過模擬住宅地價的三維立體曲面，揭示出住宅地價空間分布特征和時間演化規(guī)律。建立貴陽市主城區(qū)住宅地價數(shù)字地價模型，包括規(guī)則格網(wǎng)（圖7）、TIN（圖8）、等值線（圖9）[7-10]。

圖7 研究區(qū)住宅數(shù)字地價模型Fig.7 DLPM in studied areas

圖8 研究區(qū)住宅地價TIN 圖Fig.8 TIN of prices in studied areas

圖9 研究區(qū)住宅地價等值線圖Fig.9 The contours of prices in studied areas

5 展望

通過圖10 可看出，研究區(qū)住宅地價空間分異特征為：

（1）住宅用地價格主要呈現(xiàn)同心圓分布態(tài)勢，由中央?yún)^(qū)域逐漸向周圍演化，地價值逐漸降低；以友誼路、延安東路、延安中路、合群路、沙河街片區(qū)為主的噴水池區(qū)域，中山東路與文昌北路相交區(qū)域，住宅用地價格最高，東山路和寶山北路的交叉口也出現(xiàn)了一個地價高峰值，作為貴陽市的核心區(qū)域，其區(qū)域優(yōu)勢是其他區(qū)域無法比擬的，因而住宅用地價格最高，其余區(qū)域地價可以明顯看出呈現(xiàn)圈層環(huán)繞的趨勢；

（2）住宅地價空間分異呈現(xiàn)規(guī)律性演化，少部分區(qū)域出現(xiàn)了次級中心區(qū)域的優(yōu)勢，貴陽市主城區(qū)中心城區(qū)人口密集，環(huán)境容量超載，交通比較擁擠，住宅用地價格較高，因而房地產(chǎn)開發(fā)活動逐漸向城郊擴散，在城區(qū)周邊集中了一些地價分異值。有東部以南岳山脈為主的龍洞堡區(qū)域、云巖區(qū)水東路漁安片區(qū)、三橋—馬王廟片區(qū)、貴陽市花果園彭家灣危舊房棚戶區(qū)、花溪大道沿線片區(qū)；

（3）住宅土地價格差異性明顯，東-西方向上，延安東路、延安中路、延安西路為主線的周圍區(qū)域等值線呈現(xiàn)密集的狀態(tài)，南-北方向上，除了一些特定區(qū)域，其余區(qū)域越往南北越呈現(xiàn)稀疏的等值線態(tài)勢。從圖9 看出，越稠密說明住宅土地價格變化范圍越大，越疏落說明住宅土地價格變化范圍越少。住宅地價分布呈現(xiàn)區(qū)域差異，宏觀上看，貴陽市兩城區(qū)地價水平總體上西部高于東部，北部高于南部。

圖10 研究區(qū)住宅土地價格空間分布圖Fig.10 Spatial distribution of residential land prices in the studied areas

隨著貴陽城市建設的進行，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好及優(yōu)越的氣候及自然環(huán)境，綜合交通運輸網(wǎng)的覆蓋，都為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新機遇。筆者認為：兩城區(qū)的中心區(qū)域具有商業(yè)繁華、人口密集、基礎設施配套完善等優(yōu)勢條件，但同時空間狹小、生態(tài)承載力、資源、能源消耗大，交通擁擠、綠地有限等一系列問題是短期內(nèi)難以解決的，雖然近年來，不斷進行的舊城改造會提高中心地區(qū)的容納力，但供需矛盾依據(jù)突出，規(guī)劃改造成本一時難以降低，住宅地價高峰值在短期將會繼續(xù)存在于這一區(qū)域。未來貴陽中心城市將形成以老城區(qū)、觀山湖區(qū)為市級中心，新添、龍洞堡、三橋馬王廟及二戈寨等為片區(qū)中心的城市用地結構。各片區(qū)呈現(xiàn)均衡發(fā)展態(tài)勢，未來貴陽市兩城區(qū)住宅土地價格總體上不會降低，住宅土地價格空間分異將不再是以單中心地價高峰值為主，結合貴陽的發(fā)展戰(zhàn)略，周邊區(qū)域的相關優(yōu)勢也將凸顯，住宅建設將趨向于多個地價中心為主的圈層式分布態(tài)勢。