基于營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析

唐娟

營(yíng)改增的全面落實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行行業(yè)產(chǎn)生了極其巨大的影響，也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的創(chuàng)新發(fā)展。營(yíng)改增實(shí)施后，有效的稅收籌劃能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)于稅負(fù)的合理控制，消除重復(fù)征稅的現(xiàn)象，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。本文結(jié)合營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響，就營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效措施進(jìn)行了分析和探討，希望能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的效果。

2016年5月1日起，營(yíng)改增在我國(guó)全面落實(shí)，從此營(yíng)業(yè)稅退出了歷史舞臺(tái)，對(duì)于各行各業(yè)產(chǎn)生了非常顯著的影響。面對(duì)新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實(shí)做好稅收籌劃工作，努力抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，在合理執(zhí)行營(yíng)改增政策的同時(shí)，提升自身的財(cái)務(wù)管理水平，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

1、觀念認(rèn)識(shí)落后

房地產(chǎn)企業(yè)是在營(yíng)改增全面實(shí)施后才被納入其范圍的，至今已有三年多時(shí)間，在這種情況下，還有一小部分房地產(chǎn)企業(yè)還;沒(méi)有完全適應(yīng)改革要求，管理層也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增對(duì)于企業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生的影響。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)于營(yíng)改增政策的準(zhǔn)確認(rèn)知，不僅沒(méi)有利用政策來(lái)降低自身稅負(fù)，甚至出現(xiàn)了稅負(fù)增加的問(wèn)題。

2、運(yùn)營(yíng)成本增加

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，對(duì)于材料采購(gòu)管理不到位，部分材料由規(guī)模較小的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者提供，其并不具備開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的資質(zhì)，也使得增值稅的抵扣難度大大增加，無(wú)法降低稅負(fù)，甚至出現(xiàn)增加稅負(fù)的現(xiàn)象;另一方面，房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道過(guò)于單一，并沒(méi)有能夠緊跟時(shí)代發(fā)展潮流進(jìn)行更新，傳統(tǒng)化的銷(xiāo)售模式很難適應(yīng)營(yíng)改增帶來(lái)的新變化，從而影響增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣工作的進(jìn)行，這樣同樣會(huì)影響企業(yè)稅收籌劃的有效性。

3、文件管理不當(dāng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程會(huì)產(chǎn)生大量的文件資料，如增值稅發(fā)票、合同等，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票為例，其是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的基礎(chǔ)和前提，如果管理不當(dāng)導(dǎo)致發(fā)票丟失，則會(huì)影響增值稅的抵扣，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加。

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有效策略

1、更新觀念認(rèn)識(shí)

營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)對(duì)自身的稅務(wù)體系進(jìn)行更新，以更好地適應(yīng)營(yíng)改增政策帶來(lái)的新變化。自2016年5月至今，營(yíng)改增在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)施超過(guò)3年，但是依然有部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法適應(yīng)營(yíng)改增政策的要求，在認(rèn)識(shí)不到位的情況下，沒(méi)有能夠構(gòu)建起完善的企業(yè)稅務(wù)管理體系。對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，需要盡可能取得相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，而在自身稅務(wù)體系適應(yīng)營(yíng)改增政策后，還應(yīng)該做好企業(yè)員工的教育和培訓(xùn)，促進(jìn)其整體素質(zhì)的提高。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要求財(cái)務(wù)管理人員自主學(xué)習(xí)營(yíng)改增相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，對(duì)其稅務(wù)意識(shí)進(jìn)行強(qiáng)化，確保其能夠做好發(fā)票管理工作，能夠很好的適應(yīng)各項(xiàng)稅務(wù)處理的要求。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)制度進(jìn)行完善，按期進(jìn)行稅款申報(bào)和稅費(fèi)繳納，就發(fā)票進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理，提升增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣的效果。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，就企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，規(guī)避偷稅漏稅的現(xiàn)象。

2、做好材料采購(gòu)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用到大量的材料，材料的采購(gòu)工作對(duì)于企業(yè)而言非常重要。營(yíng)改增政策全面實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在進(jìn)行材料采購(gòu)的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，確保其能夠開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票，以此借助進(jìn)項(xiàng)抵扣緩解企業(yè)的稅收壓力。另外，材料的質(zhì)量、價(jià)格等同樣是材料采購(gòu)環(huán)節(jié)需要關(guān)注的核心內(nèi)容，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，在選擇材料供應(yīng)商的過(guò)程中，應(yīng)該優(yōu)先選擇作為一般納稅人的供應(yīng)商，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人并不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用抵扣發(fā)票，而即便同為一般納稅人，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率也可以分為6%、11%和17%等不同等級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作方的過(guò)程中，需要從多個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮。

3、拓展銷(xiāo)售渠道

新的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極引入先進(jìn)技術(shù)，對(duì)自身的銷(xiāo)售渠道進(jìn)行拓展，制定出全新的銷(xiāo)售策略來(lái)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的效果。例如，在銷(xiāo)售渠道方面，應(yīng)該重視對(duì)于各種新媒體的利用，借助微信、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)等手段來(lái)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)成本進(jìn)行控制;在銷(xiāo)售策略方面，需要做好簽約銷(xiāo)售的嚴(yán)格管控8，保證稅收籌劃的順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從當(dāng)月已經(jīng)預(yù)先繳納的增值稅款出發(fā)，就銷(xiāo)售簽約進(jìn)展進(jìn)行管控，對(duì)發(fā)票開(kāi)具過(guò)于集中的問(wèn)題進(jìn)行解決，避免其影響企業(yè)的現(xiàn)金流。對(duì)于一些精裝房，無(wú)論是裝飾材料還是電器設(shè)備，都應(yīng)該盡可能取得增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票并做好抵扣工作，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)于企業(yè)稅負(fù)的合理控制。例如，對(duì)于諸如萬(wàn)科、保利等品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，精裝房在所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占據(jù)了接近80%的比重，需要從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴绞絹?lái)保證核算的效果。又如，對(duì)于采用先租后賣(mài)方式項(xiàng)目，在對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算的過(guò)程中，應(yīng)該將之轉(zhuǎn)換為規(guī)定資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)計(jì)提折舊后，再進(jìn)行銷(xiāo)售，因?yàn)橐勒瘴覈?guó)稅法規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)使用過(guò)的固定資產(chǎn)，在進(jìn)行銷(xiāo)售的過(guò)程中，需要繳納的增值稅可以減免2%。

4、重視文件管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)該切實(shí)做好增值稅專(zhuān)用發(fā)票以及相關(guān)合同文件的管理工作。從發(fā)票管理的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于增值稅一般納稅人，必須做好銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票的有效管理，及時(shí)獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票及抵扣聯(lián)，安排專(zhuān)人做好增值稅發(fā)票的管理工作，就財(cái)務(wù)人員以及采購(gòu)人員的行為進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)嚴(yán)格審核，獲取專(zhuān)用發(fā)票，實(shí)現(xiàn)對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避;從合同管理的角度分析，在對(duì)合同進(jìn)行制定簽訂和執(zhí)行的過(guò)程中，需要關(guān)注增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，在合理合法的范圍內(nèi)幫助企業(yè)降低稅負(fù)4。例如，裝修、安裝合同的簽訂環(huán)節(jié)，需要關(guān)注甲供材方式，明確建設(shè)方的采購(gòu)比例;材料采購(gòu)合同的簽訂則需要關(guān)注總價(jià)法結(jié)算方式的運(yùn)用，避免出現(xiàn)分開(kāi)計(jì)價(jià)的方式，這樣容易導(dǎo)致企業(yè)成本的增大。

5、做好風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃的過(guò)程中，應(yīng)該構(gòu)建起完善規(guī)范的稅務(wù)工作程序，就自身的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析和評(píng)估，得到較為準(zhǔn)確的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比率，然后對(duì)比區(qū)域內(nèi)其他的房地產(chǎn)企業(yè)，以此來(lái)判斷自身的經(jīng)營(yíng)狀況。依照相關(guān)數(shù)據(jù)反映的信息，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施和手段，提升對(duì)于營(yíng)改增的適應(yīng)能力，在恰當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)，開(kāi)展稅收籌劃工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范”。

6、強(qiáng)化信息溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，在制定和實(shí)施稅收籌劃方案過(guò)程中，嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求，保證稅收籌劃的合理性及合法性，避免出現(xiàn)違法避稅現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家法律環(huán)境的變化，分析國(guó)家相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)準(zhǔn)則對(duì)于自身稅收籌劃工作的要求，及時(shí)對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行更新調(diào)整，確保稅收籌劃的實(shí)施效果。由于所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)具備自由裁量權(quán)力，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，必須強(qiáng)化與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)的溝通和交流，確保企業(yè)能夠熟悉當(dāng)?shù)囟愂照鞴艿奶攸c(diǎn)和要求，主動(dòng)接受稅務(wù)部門(mén)的指導(dǎo)，也應(yīng)該定期向其咨詢最新的政策動(dòng)態(tài)，充分理解和把握最新政策，為稅收籌劃工作的有序開(kāi)展提供保障。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，伴隨著營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，其在減少重復(fù)征稅，降低稅負(fù)方面的作用被越來(lái)越多的企業(yè)所理解和接受。房地產(chǎn)企業(yè)需要做好稅收籌劃工作，對(duì)自身的稅務(wù)體系進(jìn)行完善和創(chuàng)新，提升對(duì)于新的稅收政策的適應(yīng)能力，對(duì)自身在稅負(fù)方面存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，在實(shí)現(xiàn)合理避稅的同時(shí)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和應(yīng)對(duì)，最終保障企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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