北京市共有產(chǎn)權(quán)房的問題與對策研究

洪日

【摘要】推出共有產(chǎn)權(quán)房是為了保障中底層收入人群的住房需求、吸引優(yōu)秀人才、抑制房地產(chǎn)泡沫等原因，在很大程度上平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，落實房住不炒的精神。但北京市共有產(chǎn)權(quán)房仍然存在潛在的法律風(fēng)險與違規(guī)問題、市場去化問題、后續(xù)管理等問題。因此，本文在借鑒國外經(jīng)驗、降低認購門檻、多渠道拓寬共有產(chǎn)權(quán)房房源等方面，為北京市推行共有產(chǎn)權(quán)房提供參考。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房;房地產(chǎn)市場

共有產(chǎn)權(quán)房是北京市“?；尽⒎謱哟?、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系的重要組成部分，最接近“房子是用來住的”屬性，初衷便是抑“炒”?！白　薄Ｆ涿嫦虮本┦袩o房家庭，包括非北京戶籍的“新北京人”，體現(xiàn)了大保障、大支持的理念，讓百姓感受到北京的溫度，體會踏踏實實的“獲得感”。但由于推出的時間尚短，各方面做得還不夠周到，北京市的推出共有產(chǎn)權(quán)住房還不夠成熟，存在的部分問題亟待解決。

1、北京推行共有產(chǎn)權(quán)房歷史背景與現(xiàn)狀

1.1北京推行共有產(chǎn)權(quán)房的歷史背景

20世紀80年代，英國最早提出了共有產(chǎn)權(quán)房的概念，我國2007年在江蘇淮安市首次推出共有產(chǎn)權(quán)居住房，2014年，住建部指定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安六市為全國共有產(chǎn)權(quán)房的試點城市。2013年底，北京推出了自住型商品房，是共有產(chǎn)權(quán)房的“前身”。為了貫徹落實習(xí)近平總書記的“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，北京市在2017年9月30日實施了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，隨后相繼推出了大量共有產(chǎn)權(quán)房項目。

1.2北京推行共有產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

按照《北京城市總體規(guī)劃（2016—2035年）》中“擴大居住與住房供應(yīng)，未來5年新供應(yīng)各類住房150萬套以上”的相關(guān)要求，北京市政府還將在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房方面來貫徹落實這一政策。從分布區(qū)域來看，主要集中在大興、順義、昌平、通州以及懷柔。在目前北京整體房地產(chǎn)市場下行、限競房遭遇高庫存的情況下，流通性差、配套滯后的共有產(chǎn)權(quán)房項目也表現(xiàn)平平。共有產(chǎn)權(quán)房的推行對于解決居民住房問題具有重大作用，相對于其他同等條件商品房均價更低，降低了購房門檻。

2、北京推行共有產(chǎn)權(quán)房的問題

2.1潛在的法律風(fēng)險與違規(guī)問題

法律風(fēng)險。北京市政府負責出臺共有產(chǎn)權(quán)住房的管理辦法，同時參與共有產(chǎn)權(quán)住房的后續(xù)運營，但一旦政府機關(guān)和購房者在產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)問題上出現(xiàn)糾紛，現(xiàn)有體制下將很難處置相關(guān)問題。違規(guī)出讓或出租問題。部分居民獲得共有產(chǎn)權(quán)房后，為了私人利益，在規(guī)定的五年協(xié)議期間內(nèi)出讓房屋或五年外暗中出租等，擾亂市場秩序。跟風(fēng)炒房問題。有部分投資者對房市抱有跟風(fēng)炒作的慣性思維，仍然想鉆各種空子從中牟利的利益沖動，可能帶來不良的社會影響。搖號購房問題。搖號的公平性容易產(chǎn)生問題，可能存在一人多次搖號，或與他人達成利益需求，借助他人名義實現(xiàn)一人多搖的現(xiàn)象。主管部門有必要介入管理，給所有參與搖號的群眾以更具公信力的搖號結(jié)果。

2.2市場去化問題

通過走訪北京市共有產(chǎn)權(quán)房布局重點區(qū)域的項目，調(diào)查發(fā)現(xiàn)項目去化率為五成左右，共產(chǎn)房項目去化率較低。同時形成了“客戶想買的買不到，開發(fā)商想賣的賣不掉”的現(xiàn)象。購房者在選擇共有產(chǎn)權(quán)房時，區(qū)位是第一要素，項目往往交通出行、配套設(shè)施等都相對滯后。與周邊限競房差價過小，銷售區(qū)域受限等都是影響去化的原因。

2.3后續(xù)管理問題

按照安排，自2107年起，北京要用五年時間完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)房供地，如此高的供應(yīng)存在諸多后續(xù)問題。共有產(chǎn)權(quán)房的購房者主要是中低收入家庭，其收入的穩(wěn)定性較低，非盈利性機構(gòu)、社會資本還沒有完全參與到共有產(chǎn)權(quán)房。如果沒有金融性機構(gòu)給予資金支持和指導(dǎo)，購房者將承擔過大生活壓力。

共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)定價、收繳、維護是共有產(chǎn)權(quán)房后期運營、取得良好政策效果所面臨的主要難點之一。由于共有產(chǎn)權(quán)住房涉及計劃、建設(shè)、買賣、租賃、后續(xù)管理等復(fù)雜事項，北京市保障性住房建設(shè)投資中心需要承擔更多責任。從當前政策實施來看，退出方式仍需進一步完善，嘗試探索新的退出渠道。

3、北京推行共有產(chǎn)權(quán)房的對策建議

3.1借鑒國外經(jīng)驗

借鑒西方發(fā)達國家共有產(chǎn)權(quán)住房的成熟經(jīng)驗，繼續(xù)完善相關(guān)的法律法規(guī)和住房保障體系，明確共有產(chǎn)權(quán)住房申請和退出等方面的細則?？梢越梃b英國的產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)節(jié)機制，住戶可以結(jié)合實際情況靈活選擇產(chǎn)權(quán)比例，住戶的權(quán)益也隨產(chǎn)權(quán)調(diào)整而調(diào)整。購房者收入提高或者降低時，都可以適當選擇增購產(chǎn)權(quán)或者堅持產(chǎn)權(quán)。兼具靈活性和全面性的調(diào)節(jié)機制，能夠擴大受保障對象的覆蓋范圍，更好地保障共產(chǎn)房的市場公平性。

3.2降低認購門檻

雖然共有產(chǎn)權(quán)房有各種各樣的限制，但低價格毋庸置疑是最大優(yōu)勢，需要政府幫忙分擔住房壓力的剛需還是很旺盛的。如果能夠降低共有產(chǎn)權(quán)房的申購標準檔次，那么市場所能釋放出的潛力要比現(xiàn)在更大。優(yōu)化調(diào)整北京市共有產(chǎn)權(quán)住房申購政策，調(diào)整項目配售人群范圍，在堅持基本申購條件基礎(chǔ)上，調(diào)整取消不合理的準入條件，降低一些認購門檻，適度調(diào)整可售區(qū)域，在完成去化任務(wù)的同時，也能使更多人受惠，實現(xiàn)更多人的“住房夢”。

3.3多渠道拓寬共有產(chǎn)權(quán)房房源

多渠道拓寬共有產(chǎn)權(quán)房的房源，確保共有產(chǎn)權(quán)房的可持續(xù)供給。進一步吸引社會主體廣泛參與，鼓勵非盈利機構(gòu)、國家企事業(yè)單位等主體積極參與，有效拓寬共有產(chǎn)權(quán)房的房源。北京市可以將之前出臺的廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性住房政策進一步轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，擴大共有產(chǎn)權(quán)住房來源，可以在棚戶區(qū)改造中嘗試共有產(chǎn)權(quán)房模式，進一步均衡共有產(chǎn)權(quán)房的區(qū)域供應(yīng)，從而拓寬共有產(chǎn)權(quán)房的房源。

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