實(shí)施房產(chǎn)稅對住房需求的影響
——以南京市為例

◎徐晨耀 葉翠玉 全雨晴 韋昊凱

近幾年來，南京房價的快速上漲導(dǎo)致了居民購買力的相對下降，房地產(chǎn)行業(yè)的過熱現(xiàn)象必將會導(dǎo)致潛在的市場風(fēng)險和房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)?；诮鼛啄陙恚暇┦姓苍诜e極的制定與實(shí)施抑制過高房價的相關(guān)政策，2015年以來，南京房價連漲，地價節(jié)節(jié)攀高，雙休日頻現(xiàn)搶房潮，為引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，南京市政府出臺并實(shí)施了住房限購政策。2017年3月15日，南京發(fā)布了《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整我市住房限購政策的通知》（寧政辦發(fā)〔2017〕56號），明確自3月16日起，在原有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整南京現(xiàn)有的住房限購政策，以期達(dá)到房價合理化的效果。因而，研究南京實(shí)施房產(chǎn)稅背景下的房價走勢的問題，對于尋找保持房價平穩(wěn)發(fā)展和房地產(chǎn)市場保持健康持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)不僅僅是一個重要的經(jīng)濟(jì)問題，更是一個重要的社會問題。

借由征收房地產(chǎn)稅抑制房價過快上漲的提法由來已久。2003年，中共十六屆三中全會上“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”的提出時機(jī)，正是房價迅速上漲的年代。2011年，開征個人住房房產(chǎn)稅在上海和重慶兩個城市開始試點(diǎn)，也有著抑制炒房行為、控制房價過快上漲的目的。而現(xiàn)在，社會輿論以及部分學(xué)者仍對此寄予厚望。從房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度方面看，政府正在加快這一進(jìn)程。房地產(chǎn)稅的立法問題已經(jīng)于2014年、2018年和2019年先后三次被寫進(jìn)政府工作報告。全面開征房產(chǎn)稅、改善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制又被寄予改善人民居住問題的厚望。

2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。我國目前除上海和重慶兩個試點(diǎn)城市外，還未在全國范圍內(nèi)開征住房的房產(chǎn)稅。相比較于國外完善的房產(chǎn)稅稅制，我國征收房產(chǎn)稅是從無到有的巨大轉(zhuǎn)變，其意義尤為深遠(yuǎn)。因此在房地產(chǎn)稅尚未在南京實(shí)施前，本文以南京市為例，通過對比開征房產(chǎn)稅前后居民購房意愿及需求的變化，來綜合考察征收房產(chǎn)稅對南京市居民購房意愿和購房需求的影響，重點(diǎn)在于探究不同特征的人群受房產(chǎn)稅影響的差異，以期從需求的角度研究房地產(chǎn)稅如何影響房地產(chǎn)市場，為將來在南京市征收房產(chǎn)稅提供參考。

本文結(jié)構(gòu)：第一部分闡述試點(diǎn)城市實(shí)施的房產(chǎn)稅對房價的影響結(jié)果；第二部分通過分析影響南京房價的主要因素探究近幾年南京房價過高的原因以及實(shí)施房產(chǎn)稅的必要性和重要性；第三部分探究對住房實(shí)施房產(chǎn)稅會對南京市居民住房需求產(chǎn)生的影響；第四部分是本文的總結(jié)和建議。

一、滬、渝房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價的影響

2011年1月起，為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的要求，。上海市和重慶市分別作為一線和二線城市的代表對外發(fā)布對個人住房征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，并開始施行。上海選擇的是對增量房征稅，對無上海戶籍居民的打擊尤為明顯；重慶選擇的是對高端住宅征稅，尤其打擊“三無人員”(無戶籍，無辦企業(yè)，無正當(dāng)工作）的購房需求。滬、渝兩地的模式也分別代表了兩種典型的房地產(chǎn)稅征收方式。到如今2019年，兩地試點(diǎn)也已經(jīng)進(jìn)行到了第九年，九年間也積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，具體到房價上，兩地選擇的不同模式也直接影響了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價的短期和中長期影響效果，這些影響也是我國以后全面開征房地產(chǎn)稅后考量稅收對房價影響的重要依據(jù)。跟其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)價格是異常敏感的，幾個月的變化就會對產(chǎn)業(yè)造成巨大的影響。

對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、人口流動大、房價基數(shù)高的中東部中大城市，開征房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)會造成不同住宅面積房價的下跌，中長期來看通過影響供求關(guān)系會使免征房產(chǎn)和小戶型商品房的房價上漲加快，而由于大戶型、高檔住宅本身價格就高，且房價受到多方面因素的影響，開征房地產(chǎn)稅對于大戶型、高檔住宅的影響較弱，但能夠起到引導(dǎo)投資性需求的作用，使不同面積商品房房價的方差減少，對于長期房價趨向正常軌道起到促進(jìn)作用。

對于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，人口模式相對固定、房價基數(shù)相對低的中西部中小城市來說 (這也代表了中國大多數(shù)城市的一個普遍發(fā)展?fàn)顩r)，由于此類城市剛需購房者和潛在投資購房者都對房價敏感度更高，開征房地產(chǎn)稅短期內(nèi)會對達(dá)到應(yīng)稅面積或應(yīng)稅價格的商品房房價打擊嚴(yán)重，造成免稅面積或免稅價格的小戶型房產(chǎn)價格短期內(nèi)上漲，中長期來看通過影響消費(fèi)者偏好來影響房地產(chǎn)開發(fā)商對于不同房產(chǎn)面積的開發(fā)結(jié)構(gòu)，對達(dá)到征稅面積或征稅價格的高端住宅價格有長期抑制影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)商也偏向于多建中小戶型房產(chǎn)，對于價格敏感的剛需購房者或投資性購房者會更可能轉(zhuǎn)而購買小面積商品房，因此開征房地產(chǎn)稅對小戶型或免稅面積的房價上漲幅度起著推動作用。

二、影響南京房價上漲的主要因素以及在南京實(shí)施房產(chǎn)稅的必要性

（一）房價構(gòu)成

房價基本是由房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)商利潤兩部分構(gòu)成。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本部分。主要包括：土地成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)等部分（具體部分見圖1-1），由于各地情況不同，各項成本費(fèi)用所占比例存在一定差異，圖1-1是根據(jù)有關(guān)資料測算的全國大致的平均水平。

2.開發(fā)商利潤部分。由于各大開發(fā)商面臨的內(nèi)部和外部環(huán)境有差異，利潤部分會存在著較大的伸縮性。因此，不乏會出現(xiàn)一些為牟取超額利潤而肆意抬高房價的開發(fā)商，由于他們的牟利心理，房價也相應(yīng)的被人為提高。

（二）造成南京房價上漲的因素

1.成本因素。成本因素中，推動房價上漲的最關(guān)鍵的因素即為土地成本。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)用地是政府獨(dú)家壟斷的，供給市場幾乎沒有競爭，但是由于土地供需的不平衡導(dǎo)致需求市場競爭激烈，土地價格也因此不斷提高。再加之，由于土地是不可再生資源，城市范圍內(nèi)可用的土地資源日益減少，土地成本無疑會在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占很大的比重。其次，隨著物價水平的不斷提高，建筑房屋的相關(guān)原材料的價格也普遍上升，建筑安裝成本相應(yīng)提高。再者，隨著人們生活水平的日益提高，人們的節(jié)能環(huán)保與健康意識不斷增強(qiáng)，對于環(huán)保材料的需求也越來越大，使得建筑安裝成本再度提高。最后，隨著人們對小區(qū)內(nèi)公告基礎(chǔ)設(shè)施及其配套設(shè)施水平要求的不斷提高，開發(fā)商不得不增加小區(qū)綠化、景觀以及物業(yè)管理等方面的支出，建筑安裝成本再度提升。

2.供給與需求因素。房價也會受到供給和需求兩種作用的影響，待售的住房形成了市場的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者構(gòu)成了市場的需求面。隨著南京城市化進(jìn)程的不斷加快，定居人口的日益增加并且伴隨著大批的大學(xué)畢業(yè)生選擇留在南京就業(yè)，南京每年新增人口的增加促使住房需求不斷增加。目前，南京房地產(chǎn)市場旺盛的需求和不足的供給共同推動了房價上漲。

3.收入水平。據(jù)調(diào)查顯示，南京市2017年在崗職工平均工資已達(dá)到101502元，并且逐年較上年同期以1000元的增幅持續(xù)增長。居民可支配收入的增加擴(kuò)大了居民的住宅需求以及許多居民會主動增加住房面積從而改善住房條件，甚至購買第二套住房。

4.投資和投機(jī)行為。一些投資投機(jī)者囤積住房，就是要把房子當(dāng)作投資品來獲利。近年來，南京開始對商品房既限售又限賣，新購買住房在取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿3年不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策。2018年8月13日起，在南京全市范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房。這無疑會增加炒房者的炒房成本，影響炒房者的資金鏈和收益。但要真正解決商品房投機(jī)暴富和暴利問題，除了限購政策外，還需從稅收等多個方面共同著力，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

5.政策因素。從政策導(dǎo)向上看，國家及各級地方政府把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長、地方政府的財源。地方政府出于對土地財政的依賴，必然會通過提高土地出讓金，采用“價高者得”的方式獲得更多的收益，進(jìn)而推動房價的上漲。

（三）在南京實(shí)施房產(chǎn)稅的必要性與重要性

房產(chǎn)稅作為一種重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，在調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。房產(chǎn)稅政策通過影響房地產(chǎn)市場的供給方與需求方的行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,導(dǎo)致均衡價格和數(shù)量發(fā)生變化，從而實(shí)現(xiàn)市場的均衡。

理論上，房產(chǎn)稅可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的需求端，有利于引導(dǎo)公眾理性的住房消費(fèi)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)需求價格彈性的視角看，由于房產(chǎn)的特殊性，可以將其分為自用性需求、投資性需求和投機(jī)性需求，而房產(chǎn)稅對不同的群體有著不同的影響。

自用性住房的購房需求和購房意愿。由于自用性住房的需求價格彈性小于1，這類人群購買用于自用的住房實(shí)際上是一種剛需。加之，就算在南京全面推行房產(chǎn)稅，其對自用住房需求者的影響也不大。從試點(diǎn)城市來看，對首套自用住房一般不會征收高額的房產(chǎn)稅，所以征收房產(chǎn)稅對自用性住房的購買需求和購買意愿不會產(chǎn)生太大的影響。

投資性住房的購房需求和購房意愿。由于投資性住房的價格富有彈性，征收房產(chǎn)稅會導(dǎo)致住房價格的上升，因而會一定程度上減少投資性住房的需求量。

投機(jī)性住房的購房需求和購房意愿。投機(jī)作為一種惡意炒房的手段，其價格彈性偏高。住房對投機(jī)者而言并不是一種剛需，而只是他們用來賺錢的工具。所以，實(shí)施的房產(chǎn)稅主要針對的也是這類投機(jī)者。房產(chǎn)稅的征收必然會增加投機(jī)者的投機(jī)成本，投機(jī)性需求難以實(shí)現(xiàn)借助房產(chǎn)來賺取超額收益的目標(biāo)，所以投機(jī)者的利潤空間將會大大縮減，甚至可能會出現(xiàn)虧損的局面。因此，征收房產(chǎn)稅，投機(jī)者的購房需求量會呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，會抑制其繼續(xù)對住房的投機(jī)行為。

近年來，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷增長，南京市民的生活水平和消費(fèi)水平得到了提升，帶動了南京房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。2015年至今，南京房地產(chǎn)市場更是進(jìn)入了飛速發(fā)展的時期，大多數(shù)南京市民開始把注意力紛紛轉(zhuǎn)向了住房投資甚至住房投機(jī)，再加之土地成本的不斷增加，直接引起了房價的不斷上漲，這類行為嚴(yán)重地擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。收入可觀地南京市民名下購有多處房產(chǎn)，或閑置，或出租，或抬價轉(zhuǎn)賣。在南京房地產(chǎn)市場供給一定的情況下，這些投資與投機(jī)行為造成供給與需求的嚴(yán)重失衡，直接推動了南京房價的快速增長，這也使得住房剛需者買不起房，住不起房的現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重?fù)p失了社會公平，也一定程度上危害了社會的和諧與穩(wěn)定。房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價的一項稅收手段，在試點(diǎn)城市推行后，總體而言，對抑制過高房價產(chǎn)生了積極的效果，結(jié)合現(xiàn)如今南京的房價上漲和住房供需失衡的現(xiàn)狀，在南京因地制宜地實(shí)施房產(chǎn)稅顯得尤為重要。

三、房產(chǎn)稅的實(shí)施對南京住房需求者的購房需求可能產(chǎn)生的影響

（一）短期影響

南京作為新一線城市，對購房者而言，綜合自身的收入水平，他們購房時最關(guān)心的還是房價的問題?，F(xiàn)如今，南京的房價并不是任何階層的人群都能接受和負(fù)擔(dān)的起的。所以，如果在南京因地制宜地開征房產(chǎn)稅，處于投資或投機(jī)行為的購房者對稅負(fù)增加的預(yù)期會加強(qiáng)，這類人預(yù)期的購房成本提高。短期內(nèi)新建住房在供給的數(shù)量上不會有很大的變化，而在需求側(cè)，由于投資或投機(jī)需求對價格會很敏感，在開征房產(chǎn)稅后這類投資或投機(jī)者會比以往審慎地衡量購房后的長期成本，因此對南京來說，短期內(nèi)可以起到打擊非剛性需求的作用。對于剛性需求者，在此期間也大多會采取持幣觀望的態(tài)度，此類人群預(yù)期房價會下跌，而使得這部分的需求增加。南京開征房產(chǎn)稅后，短期內(nèi)二手住房成交價格的影響會比新房要更加明顯。二手住房與新住房的需求側(cè)大致相同，在短期內(nèi)都會出現(xiàn)需求萎靡的現(xiàn)象，但供給側(cè)明顯不同。

二手房的供給者主要有兩個方面：一是急需貨幣資金的賣家，另一個是持有二手房的投機(jī)或投資者。對于前者來說，由于需求減少，往往在政策出臺之初就更加傾向于降低價格出售，以便更好地收回所需資金，從而使得房價下跌；對于后者來說，由于這類人預(yù)期持有成本會增加，獲利空間將被壓縮，在政策出臺后會更加偏向于拋售二手房或?qū)⒎慨a(chǎn)用作租賃用途，會增加二手房或租房市場的供給，也會導(dǎo)致房價下跌。而且由于個人對市場的預(yù)判有可能比房地產(chǎn)商更加恐慌，因此二手房價格指數(shù)波動會更大。因此，對于南京來說，房產(chǎn)稅開征短期內(nèi)，會降低二手房價格，增加二手房供給。

（二）長期影響

長期來看，結(jié)合試點(diǎn)城市上海的實(shí)踐成果，不難看出，房產(chǎn)稅對房價的抑制作用會減弱，會有更多的因素促進(jìn)房價的上漲，且稅收原因帶來的供給和需求的改變在不同時期存在顯著的差異。從需求側(cè)來說，南京市多年的外來人口在總?cè)丝谥械谋壤己芨?，這就意味著總是存在新的剛性需求和投資需求。對于剛性需求來說，在房產(chǎn)稅剛開始試點(diǎn)的時間段里，多數(shù)潛在購房者保持觀望，但在房價下跌以及慢慢接受該項額外稅收成本的情況下，這部分群體還是會完成購房行為，使得剛性需求總體上增加；對于投資需求來說，短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅對房價的影響是顯著的，也重重打擊了投資和投機(jī)性的需求，但由于南京作為新一線城市的不可替代性和土地的稀缺性，使得從來不會缺少房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，尤其是事實(shí)上對南京房地產(chǎn)的投資和投機(jī)能獲得較高的回報，而這種回報能完全抵消每年征收房地產(chǎn)稅所需要的額外成本，使得投資性需求愈加茂盛。從供給側(cè)來說，供給分為新建住房的供給、二手房的供給和租賃市場的供給。對于新建住房來說，由于存在充足且持續(xù)的剛性需求，房地產(chǎn)市場在短期的萎靡后迅速復(fù)蘇，而且由于南京市新建住房的價格基數(shù)本來就大，開發(fā)商在宣傳時會刻意淡化購房者所需要的長期房地產(chǎn)稅負(fù)成本，而且，越來越高的房價預(yù)期即使在供給不變的情況下都會慢慢形成賣方市場，這又反過來進(jìn)一步促進(jìn)了房價的上漲。對于二手房來說，開征房地產(chǎn)稅初期就拋售了房產(chǎn)的供給者，假定購采者主要是剛需，則市場上二手房的供給就會減少，在短期內(nèi)沒有拋售房產(chǎn)的持有者將房產(chǎn)作為一項長期投資，只要房價上漲的預(yù)期還在，此類供給者就不會輕易出售其房產(chǎn)，對于此類供給者來說，其供給也會減少。因此在供不應(yīng)求的中長期階段，開征房地產(chǎn)稅對二手房的房價影響會比較小，而且若長期持有房產(chǎn)的供給者預(yù)期房價下跌并開始拋售房產(chǎn)，就會將多年來積累的房地產(chǎn)稅負(fù)成本反映到房價上，由購買者最終承擔(dān)房地產(chǎn)稅，從這個角度來看，房價也會上漲。對于租賃市場的供給者來說，為了轉(zhuǎn)嫁房屋所有者所承擔(dān)的房地產(chǎn)稅負(fù)，最簡便也有效的方法就是提高租金，而租金的提高也會造成商品房價格的上漲。

四、總結(jié)和建議

住房是我們每個人都必須要面對和解決的現(xiàn)實(shí)問題，房產(chǎn)稅的實(shí)施關(guān)乎每一個住房需求者的利益。國家近年來也把開征房地產(chǎn)稅上升到很重視的層面，開征房地產(chǎn)稅可以說是大勢所趨。但在當(dāng)前的國情下，開征房地產(chǎn)稅還要解決若干制度和技術(shù)方面的難題，解決這些問題不能揠苗助長，需要在不斷實(shí)踐中探索優(yōu)化。

國家出臺房產(chǎn)稅的主要目的還是調(diào)控房價、壓制樓市泡沫、控制炒樓風(fēng)險，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，保障人民的基本住房需求，同時也一定程度上拓寬稅源，增加財政收入。經(jīng)本文探究得出如下結(jié)論：在南京實(shí)施房產(chǎn)稅短期內(nèi)，會增加投資與投機(jī)者的購房成本，也會造成二手房市場的房價的下跌，預(yù)期會對房價有一定的抑制作用；而長期來看，由于南京旺盛需求的持續(xù)性、住房供給的有限性以及人們投資投機(jī)心理的頑固性，房產(chǎn)稅對房價的長期影響程度會被削弱。

所以，對于國家而言，為了保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展和滿足居民的日常住房需求，要著力于房產(chǎn)稅相關(guān)的制度和法律建設(shè)，具體表現(xiàn)為：要嚴(yán)格控制南京地方政府土地出讓的價格、要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為、要建立健全現(xiàn)有的住房保障體系、有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極地擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，要把它擴(kuò)大到非全民所有制單位，讓住房公積金為更多有需要的人服務(wù)。