房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理分析

林璐璐

1 引言

房地產(chǎn)作為當今發(fā)展最為迅速的建設(shè)性行業(yè)，開展成本造價全進程的管控是必須也是其極為關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從工程的每一個階段入手，全面貫徹落實規(guī)范化的成本造價管控，從而有效的將工程建設(shè)成本的投入控制一個相對合理且科學(xué)的范疇之內(nèi)，進而讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在競爭日益白熱化的專業(yè)市場中占據(jù)一席之地。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展全程成本管控的重要性解析

2.1 成本管控的開展模式

針對于房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程項目運作而言，成本管控是當中極為關(guān)鍵的組成部分。成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開展前期的重要演算標準，同時通過深度的結(jié)合企業(yè)的管控體制充分的貫徹落實，從而更好的實現(xiàn)企業(yè)的管控目標。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開展成本管控工作時，需要對所有階段的成本管控目標進行有效的明晰，對于整個管控進程當中隱藏的影響環(huán)節(jié)展整體化的解析，進而更好的在所有部門的職責(zé)范疇內(nèi)開展項目成本管控。

2.2 成本管控的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)的過程當中往往需要大量成本的投入，這其中包括有土地資源費用、工程建設(shè)費用以及人力成本費用等，因為房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管控工作的開展具有很強的專業(yè)性，這也就要求相關(guān)的企業(yè)在開展的進程當中需要增強相關(guān)的管控力度。特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司倘若想要進一步提升自身的管控水準，那么就需要先從成本管控環(huán)節(jié)進行著手，從而為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)體系的全面完善提供優(yōu)異的保障，從而讓企業(yè)在項目中可以獲取更佳的經(jīng)濟收益。

3 房地產(chǎn)項目規(guī)劃階段的工程造價管控

3.1 確立科學(xué)化的開展規(guī)模

目前伴隨著我國城市化建設(shè)的全面推進，現(xiàn)階段我國土地資源也變得日益緊缺，所以這直接造成了土地成本的整體上漲。因此，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃階段全面探究國家的投資以及產(chǎn)業(yè)等相關(guān)政策就顯得特別關(guān)鍵，在規(guī)劃階段還需要充分的考慮項目用地條件、交通環(huán)境條件以及電力供應(yīng)等社會因素的整體化影響。依據(jù)現(xiàn)階段市場和已有的技術(shù)水準，進一步提升整體的資金運作能力，從而更好確定科學(xué)化的開展規(guī)模。

3.2 挑選合理方式、做好投資預(yù)算

投資預(yù)估是房地產(chǎn)項目開展規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃以及項目進度安排的所有流程中所需要資金投入總額的確定。房地產(chǎn)項目的投資預(yù)估包括了土地資源費用、移民遷移補償費用、管控成本、施工建設(shè)成本以及財務(wù)成本等。

3.3 房地產(chǎn)項目的財務(wù)評估

依據(jù)整體項目的投資預(yù)估，編制專業(yè)的財務(wù)表單，解析項目的盈利前景以及各種不確定性的風(fēng)險因素，最終完成與項目實際深入結(jié)合的可行性探究報告，進而為項目的決策提供有力的依據(jù)。

4 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的工程造價管控

4.1 設(shè)計方案需要兼顧技術(shù)成熟性和投入科學(xué)性

投入科學(xué)性要求房地產(chǎn)項目的整體成本投入要盡可能的保持最低，不過倘若一味的追求最低的成本投入，也往往會造成整體建設(shè)水準的降低。所以，需要積極運用價值解析方式，通過運用相對有限的投資來達到高水準的功能。在大力推進綠色建筑發(fā)展的新階段，節(jié)能、環(huán)保等相對成熟的建設(shè)技術(shù)也逐漸成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目主打的賣點。

4.2 住宅小區(qū)的籌劃設(shè)計方案

住宅小區(qū)的籌劃是住宅類房地產(chǎn)項目評估的核心構(gòu)成環(huán)節(jié)，相關(guān)的規(guī)劃方案需要依照社區(qū)的基本功能為基礎(chǔ)，全面的考慮建筑的特性、目的、以及核心客戶的居住習(xí)慣，從而更科學(xué)化的安置住宅、道路、綠化園林等，進而在最大程度上提升土地的綜合運用率。通常的評判指標包括有建筑密度、居住面積密度以及小區(qū)綠化占比等。如下表1，為某一小區(qū)的整體工程建設(shè)投資概算表。

表1 住宅樓工程投資概算表

5 房地產(chǎn)項目招投標階段的工程造價管控

房地產(chǎn)項目招投標需要嚴格的遵循公平、公正、公開的基本原則。在開展統(tǒng)一招標的前期，需要全面的審核投標建設(shè)企業(yè)的資質(zhì)和實力，有效的規(guī)避皮包公司最終中標的問題發(fā)生。

5.1 做好招標文件的編制

相關(guān)房地產(chǎn)想的成本負責(zé)人需要收集、整理、解析、匯總各類具有參考價值的數(shù)據(jù)以及信息，從而對于項目成本的所有影響因素展開判別、預(yù)測、解析和評判，然后在開展招標文件的編制。而在招標文件編制的過程當中，需要充分的依照現(xiàn)階段我國規(guī)定的編譯標準來深入的開展，從而更好的保障招標文件的合法性與規(guī)范性。如下表2 為建筑設(shè)計招標評分的統(tǒng)一評判標準。

表2 建筑設(shè)計招標評分基本標準

5.2 合理競價者中標

目前，工程體量清單的開展和合理的競價投標，業(yè)主需放棄盲目的探尋所謂的最低價，從而更好的規(guī)避投標的企業(yè)的惡意競爭所導(dǎo)致的不合理低價產(chǎn)生。而所謂的合理低價便是在充分保障品質(zhì)以及工期的前提之下展開的科學(xué)化定價。這需要全面化的運算整體的施工成本，同時還需要保障實際利潤的管控，進而管控成本達到相對科學(xué)的價格范圍內(nèi)。

5.3 增強合同的深度管控

現(xiàn)階段，伴隨著合同規(guī)范化條例的陸續(xù)實施，也讓房地產(chǎn)項目合同的簽訂以及具體內(nèi)容的規(guī)范真正的實現(xiàn)了有法可依。特別是當施工企業(yè)提出賠償請求時，需要充分的解析賠償是否真的合理合法，賠償金額的運算是否準確。而依據(jù)有關(guān)的合同款項，建設(shè)商可以反訴并且積極運用合同中的條例，從而更好的達到深度管控項目投資的目的。

6 房地產(chǎn)項目施工階段的工程造價管控

6.1 做好前期設(shè)計規(guī)劃的調(diào)控

因為建設(shè)環(huán)境的實時變化以及某些人為性因素，往往項目施工前期的整體設(shè)計規(guī)劃，需要在實際的施工中進行微調(diào)操作。而這樣的調(diào)控需要盡可能的在施工的初期階段開展，這樣會對于工程造價的影響降低到最小。這就需要相關(guān)的工程造價造價監(jiān)管人員需要與施工部門展開密切的溝通交流，確保相關(guān)的施工調(diào)整可以與成本投入預(yù)算的調(diào)控做到同步。

6.2 有效的利用現(xiàn)場簽證

現(xiàn)場簽證是房地產(chǎn)項目施工階段中簽訂合同的重要補救方法，也是結(jié)合施工實際情況的實時調(diào)整模式?，F(xiàn)場簽證所指的是在施工階段因為各種不確定因為是導(dǎo)致工程施工總量以及施工中所運用原材質(zhì)的價格差調(diào)控的書面依據(jù)。這樣的價格變動問題也是項目成本管控中的一項重要工作環(huán)節(jié)，所以要對應(yīng)現(xiàn)場簽證的監(jiān)督是管控項目結(jié)束金額的重要方式。同時在此工作開展進程中，需要特別注意以下兩個方面。

第一，需要安置現(xiàn)場簽證會簽的評審流程，房地產(chǎn)項目的管控人員需要進一步明晰自身的工作職，特別是需要專業(yè)的簽證人員以及審計工作人員參與到其中。

第二，簽證的運用需要充分的保障其的及時性，并且需要和簽證的規(guī)劃圖紙保持高度的一致性。例如對于一個普通的簽證，倘若項目無法精準的反映，那么就需要在圖紙中附上相關(guān)的簽證。簽證中所包括的費用尤其是相對隱蔽的工作簽證，應(yīng)需造價工程師和監(jiān)管工程師同步開啟隱藏操作，同時需經(jīng)相關(guān)的部門審批完成之后方可開展項目的施工，從而更好的規(guī)避后期在裝修階段可以更好的通過；吊頂、水電管道路的鋪設(shè)、消防噴淋等工作的開展，施工一方通常需要借助現(xiàn)場簽證的整體需求以及施工單位的確認。

6.3 整合初始資料，保障施工資料的完整無誤

在開展施工的進程當中，應(yīng)當進一步要求施工監(jiān)理充分的展開監(jiān)理的整體職能，充分的實施投資管控、合同管控以及信息管控，在第一時間有效的簡短施工團隊開展各種變更以及簽字的相關(guān)手續(xù)；同時需要充分執(zhí)行首個價格落后的物資價格管控流程，第一時間選購優(yōu)異的會計信息；同時還需要特別注意加強項目有關(guān)的簽證文件的收集和整理，充分的保障施工現(xiàn)場資料的完善性，為工程建設(shè)完成的后期總結(jié)提供充足的科學(xué)依據(jù)。

7 房地產(chǎn)項目結(jié)算階段的工程造價管控

7.1 多次復(fù)核，健全結(jié)算審計制度

現(xiàn)階段，往往很多的房地產(chǎn)公司的項目結(jié)算大都是通過中介公司委托來開展的。而通常建設(shè)單位為了更好的減少成本費用的支出，往往會出現(xiàn)報價需要的問題出現(xiàn)。所以這也就要求相關(guān)的結(jié)算審計團隊，進一步加強結(jié)算階段的多次價格復(fù)審。同時需要進一步建立健全結(jié)算審計制度，從而真正的將相關(guān)的結(jié)算工作落實到人，進而更好的促進相關(guān)結(jié)算工作人員的工作責(zé)任心。

7.2 充分履行合約，兌現(xiàn)承諾

當房地產(chǎn)項目完成結(jié)算后，需要對于管控成本目標開展解析和安置，同時在現(xiàn)場設(shè)計品質(zhì)、監(jiān)管單位、設(shè)計單位的簽證管控、工程施工品質(zhì)以及施工進度等環(huán)節(jié)展開項目成本管控的整體化解析，從而可以更好的依據(jù)合同的規(guī)定給予一定的處罰。

8 結(jié)束語

綜上所述，為了進一步實現(xiàn)項目初期的收益指標，房地產(chǎn)開發(fā)項目則需要配備優(yōu)異的管控團隊以及科學(xué)化的組織，同時在整個項目施工的進程當中也要深度的貫徹落實項目的成本管控。而成本管控的核心在于對決策的周密把控，對于初期的籌劃階段展開流程化管控，在招投標和合同簽訂階段要充分的按照法律法規(guī)以及相關(guān)政策展開規(guī)范化的管控，同時在施工和后期結(jié)算階段也需要按照合同的簽訂條款來嚴格的把控各個流程的成本運用。只有如此，才可以更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本造價的深度管控，從而更好的保障項目初期收益指標的完美實現(xiàn)。