土地挖潛挖出3億元

文／相 燚

江蘇石油庫站土地資產運營協(xié)調減免土地出讓金、交易稅費、征地補償費等各項支出近3億元。

庫站土地作為銷售企業(yè)最大的優(yōu)質資產，進一步挖掘創(chuàng)效能力具有一定的緊迫性和必要性。近年來，江蘇石油在維護網絡穩(wěn)定、優(yōu)化資源利用、創(chuàng)新租賃管理等方面，精耕土地資產，深挖土地效能，為實現(xiàn)企業(yè)整體效能最大化發(fā)揮重要作用。

通過高效組織、政企聯(lián)動、創(chuàng)新工作、嚴格考核等舉措，江蘇石油庫站土地資產運營協(xié)調減免土地出讓金、交易稅費、征地補償費等各項支出近3 億元。

保護好土地資產

土地作為油庫、加油（氣）站和門店銷售網絡的載體和根基，加強管理是維護網絡穩(wěn)定、提高持續(xù)發(fā)展能力的內在必然需求；而加強土地管理的第一要務就是確保穩(wěn)定，一方面規(guī)范產權登記、確保資產合規(guī)合法，另一方面多措并舉實施拆遷保全。

規(guī)范土地產權，維護土地權益，化解潛在風險，是維護網絡穩(wěn)定的難點和重點。江蘇石油運用“五種方法”，逐步解決征地建設、收購擴張、改革重組等歷史遺留問題。累計規(guī)范217 宗無證和他方名下的高風險土地，土地持證率達到96.7%，成功化解了產權風險，有效維護了網絡穩(wěn)定，節(jié)約了3 億元的改革成本。

不動產權屬不規(guī)范成因復雜、政策性強、交易稅費高。隨著時間的推移，物權登記管理的難度越來越大，面臨的風險越來越高，降低成本的難度越來越大。江蘇石油在充分調查的基礎上，將其分為丟失補證、老公司名下過戶、系統(tǒng)內過戶、收購過戶、歷史無證等多種類型，結合1987年國家土地法頒布前后的政策依據，以及集團公司改革改制文件資料，深入分析，研究辦證策略，排查辦證難點，努力尋找辦證突破口。

對內協(xié)調公司各部門落實好人、財、物；對外協(xié)調好政府部門、出售方、相鄰方等相關單位。位于B 市區(qū)的席橋加油站，為萬噸級站，占地面積11.75 畝，屬2001 年取得的無證不動產，僅有2001 年征地補償協(xié)議。江蘇石油一方面積極向國土、規(guī)劃、稅務等部門匯報形成原因，另一方面以地方人大代表的身份督促政府部門推動辦證。通過內外協(xié)調，取得政府部門同意，將該宗地作為歷史遺留問題進行處理，并按征地時的標準（10萬元/畝）補繳出讓金。按當?shù)厣虡I(yè)用地均價150萬元/畝測算，該站節(jié)約成本1600 多萬元。

在辦證窗口無法走通的情況下，江蘇石油從上層往基層逆向協(xié)調辦理。位于D 市的某加油站，為無證劃撥地，是由某個體戶從其他單位購得后于2000 年出售給乙方。按政策規(guī)定，劃撥地在轉讓前應經有批準權的政府批準并補繳出讓金，但該個體戶已死亡，權證過戶困難重重。為避免走中間環(huán)節(jié)，公司積極協(xié)調政府部門，通過政府會議研究后，以政府會議紀要為確權依據直接將該不動產確權后補繳出讓金辦妥權證。

積極應對土地拆遷規(guī)劃，保全和優(yōu)化在營油站、門店和油庫布點布局，思路是力爭“小站變大站、位置差變優(yōu)、他方變自有”，底線是“銷量不降低、市場不流失、風險不擴大”。近四年來，協(xié)調保全站點22 座，凈增銷量3.5 萬噸/年；完成全資遷建24 座，凈增銷量4.2 萬噸/年；承租站遷建為全資站13 座；承租站點遷建為聯(lián)營站點4 座。

已接到拆遷通知加油站，一方面目的明確，追求利益最大化或保站點，或拆一補多，或拆一帶一；另一方面，思路清晰，力求共贏：對于商業(yè)開發(fā)拆遷，充分利用對方用地心切，“不回避、不主動，內緊外松、以靜制動”，“提足、提準要求，出讓土地置換建設，其他土地定向掛牌，確保‘拆一還一’，爭取‘拆一還二’”；市政建設拆遷，“態(tài)度積極、主動溝通，提前選點、兩手準備”；提高提細要求，拆建談判可采取“建站拆站”、“堤內損失堤外補”，“力求拆一補二或關聯(lián)解決遺留問題”。保站措施要到位，在主動溝通同時做好最壞準備：要完善視頻監(jiān)控、落實應急責任；要上下聯(lián)動，省市聯(lián)手，高位協(xié)調；要收集完善資料，準備訴訟維權；適時要媒體介入，借助外力。

◇銷量不降低、市場不流失、風險不擴大。 供圖/相燚

運營好土地資產

制定閑置土地盤活計劃，進一步加快優(yōu)化土地資源利用，不斷提高土地管理水平，助力打造綜合服務商。

統(tǒng)籌推進關閉加油站的改造復營，2019 年初全面梳理關閉加油站，綜合市場環(huán)境、規(guī)劃情況一站一策制定復營計劃。近四年來，重啟開業(yè)油站7 座、油庫1 座，凈增銷量4.9 萬噸/年。2017年南京十月加油站重啟開業(yè)，2018 年銷量1.4 萬噸。另一方面，全面梳理加油（氣）站閑置土地，結合政府氫電布點規(guī)劃，統(tǒng)籌推進加氫站、充電樁建設。同時，充分把握城市發(fā)展、鄉(xiāng)村振興、消費升級等戰(zhàn)略契機，切實利用現(xiàn)有優(yōu)勢特別是網絡、土地和房產資源價值，以加油站點為依托大力發(fā)展加油站綜合服務體，切實推進綜合服務商建設。目前已梳理出14 項適合非油開發(fā)的閑置土地資產，通過多種方式助力主營業(yè)務發(fā)展。

根據經營需求、庫站現(xiàn)狀制定內涵發(fā)展舉措：增加汽油罐、增加航煤罐、柴改氣。如徐州新沂第八加油站有3 畝土地利用率不高，調研論證后投資800 余萬元建設一棟4600 多平方米的商業(yè)樓宇，目前該樓部分用于易捷便利店和加油IC 卡銷售點，剩余部分作為非油品項目引入旅館、餐飲等業(yè)務合作經營，年度創(chuàng)收超百萬元。對省、地、縣機關辦公樓屬于底層門面房的，騰退后改用于經營。壓縮機關用工編制、減少辦公面積，剩余租用給集團內審計局、監(jiān)察局、潤滑油等單位，獲得租金1047 萬元/年。

不斷加強土地資產租賃過程管理，確保租賃價格達到預期水平，努力規(guī)范公開招租行為，嚴格履行租賃協(xié)議，確保及時收取租金。對于拖欠租金的行為，制定應對預案，在協(xié)商未果情況下，及時采取法律措施追討欠款，明確責任人和時間節(jié)點，限期收回，否則將視同債權考核責任人。引入市場機制，規(guī)范出租行為，保障租賃規(guī)范運營，不斷提高土地運營效益,實現(xiàn)租金收入4500萬元/年。同時，上繳總部關聯(lián)交易土地租金持續(xù)遞增，目前已提高到3.7 億元/年。

◇小站變大站、位置差變優(yōu)、他方變自有。 供圖/相燚

節(jié)約土地持有成本，是卸掉歷史包袱，服務企業(yè)轉型發(fā)展的有效手段。對外處置閑置土地是降低成本的主要方式。近三年，通過拆遷、劃轉、置換等方式處置閑置土地34 項29.4 萬平方米，節(jié)約成本（賬面凈值）8600 萬元，節(jié)約看管成本204 萬元/年，節(jié)約土地使用稅103 萬元/年。同時，協(xié)調減免在用土地上消防設施等相關的土地使用稅517 萬元/年。

補償好土地資產

面對市政拆遷，積極應對，創(chuàng)新思路，統(tǒng)籌謀劃，化危為機，由單一追求經濟利益向積極爭取企業(yè)綜合發(fā)展利益轉變。

在閑置土地拆遷處置中爭取盡可能多的新建油站指標并定向底價取得土地。2017—2018 年，在中國石化集團財務部領導現(xiàn)場指導下,利用閑置土地拆遷，置換調整新建油站用地23 宗，其中7 宗已取得成交確認書。經評估機構測算，這7 宗土地比市場競價節(jié)約用地成本1.84 億元。2018 年，關閉的徐州大湖油庫和淮安石橋油庫拆遷中已取得4 宗新站土地成交確認書，油庫尚未移交拆遷。

對于歷史遺留問題，利用拆遷機會借勢解決。以前未兌現(xiàn)的站點借此落實，以前未辦的土地權證借此補辦，無法房改的職工借此安置，因糾紛被第三方無償占用的土地借此收回。近四年來，在拆遷中妥善安置督辦遺留站點7 座，補辦無證土地12 宗，安置職工住房160余人，收回他方無償占用土地3宗。

對于拆遷補償金的估價，堅持集團選聘范圍內機構評估，補償金不低于同等級同類用途新增建設用地摘牌價或協(xié)議價。對于非公益性拆遷，結合未來開發(fā)價值確定談判補償目標，尤其商業(yè)、住宅、旅游等開發(fā)拆遷，力求分享開發(fā)收益，實現(xiàn)雙贏。授權經營地爭取不低于出讓地補償。近四年來，累計取得拆遷補償金1.7億元，其中增值收益0.65億元。

推進企地商合作經營，發(fā)揮各方優(yōu)勢，積極探索存量土地增值創(chuàng)收的土地經營新模式。如閑置的鎮(zhèn)江丹陽車站油庫拆遷，江蘇石油與當?shù)卣炗啈?zhàn)略合作協(xié)議，雙方共同成立聯(lián)營企業(yè)，各持股50%，新建10 座加油站和續(xù)租2 座在營站點，為雙方創(chuàng)造巨大效益，并擴大市場占有率和節(jié)約大額用地成本。閑置的常州灣城油庫為避免收回，江蘇石油積極尋求第三方合作利用建設鋼材市場。通過承租方預付的10 年租金將劃撥變?yōu)槌鲎屝再|后出租給該單位使用，政府取得了土地出讓金并帶動了周邊經濟發(fā)展，江蘇石油取得了收益并避免了資金占用。

通過產權調換、合作開發(fā)建設等方式置換為經營所需、具有保值增值作用的商業(yè)房產，并依據稅法爭取免交購置契稅。近四年來，置換到用于開設易捷便利店、加油IC 卡銷售點的商業(yè)房產市值達1.4億元，置換資產免除購置契稅360 余萬元。2018 年，關閉的常州溧陽油庫和辦公樓拆遷后置換2600 平方米商業(yè)房產已辦妥權證并增值1000 多萬元，同時安置一座站點取得新站出讓合同。

儲備好土地資產

目前，江蘇石油的主要加油站網絡均分布在城市及重點干道上。一方面城市范圍內加油站已過于飽和，二次布點、優(yōu)化網絡的空間逐步收窄且發(fā)展成本難以承受；另一方面國省干道站又以創(chuàng)效較低的柴油消費為主，干道型項目創(chuàng)效能力極不穩(wěn)定。隨著鄉(xiāng)村振興的逐步形成，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并的逐步深入，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費升級已是大勢所趨，能源消費顯然是其重要的組成部分。

國務院辦公廳《關于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》明確指出：鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下具備條件的地區(qū)建設加油站、加氣站、充電站等可使用存量集體建設用地，擴大成品油市場消費。經市場調研、網絡摸排，截至目前，江蘇省共有743 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但中石化江蘇石油在核心鎮(zhèn)區(qū)500m 范圍內擁有加油站近31座，這意味在712 個中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心商業(yè)圈內沒有中石化在營網點。因此，把握鄉(xiāng)鎮(zhèn)加油站網絡開發(fā)已迫在眉睫。

借鑒城市綠島型加油點的成功經驗，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心商圈內利用集體建設用地布設鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠島加油點。2020 年，江蘇石油將鄉(xiāng)鎮(zhèn)加油站網絡納入“十四五”發(fā)展規(guī)劃；通過與地方政府投資平臺合作，低成本高質量發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠島站；推進綜合服務商的打造，重點是結合鄉(xiāng)村振興、消費升級，緊鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)綠島站建設鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合服務體，為城鄉(xiāng)居民的美好生活提供保障。