淺析房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后股權(quán)投資的不利影響及措施

牛金玲

摘 要：“營(yíng)改增”稅制改革作為我國(guó)近幾年來(lái)，稅制體系改革的重中之重，受到了多方面的關(guān)注，而房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大動(dòng)脈，更是吸引了各方注意。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，還是稅務(wù)籌劃、投融資，甚至是投資決策等，都在一定程度受到了“營(yíng)改增”的影響。而本文就從“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資而產(chǎn)生的不利影響，分析其原因，并根據(jù)筆者多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)企業(yè)如何避免這些不利影響給出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);營(yíng)改增;股權(quán)投資

一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資決策

“營(yíng)改增”后，一般納稅人對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，不能再按照原有的歷史成本計(jì)量，其中股權(quán)投資項(xiàng)目收益的確定及增值稅核算變得更為復(fù)雜。同時(shí)，“營(yíng)改增”后，國(guó)家對(duì)會(huì)計(jì)科目提出了新的政策要求，這些政策的出臺(tái)不可避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資決策產(chǎn)生重大影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算思維和方式。雖然“營(yíng)改增”實(shí)施已經(jīng)過(guò)去三年，但目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算思維和方式依舊沒(méi)有轉(zhuǎn)變。因此，本文就針對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資決策或持有至到期股權(quán)投資決策進(jìn)行問(wèn)題分析。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)股權(quán)投資的不利影響

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我們?cè)谶M(jìn)行長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，一般會(huì)采取兩種途徑，一是向非上市公司進(jìn)行原始股權(quán)投資，二是通過(guò)證券市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)行收購(gòu)。而房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入上市公司股票是屬于金融商品交易范圍，所以需要按照金融商品的銷(xiāo)售額進(jìn)行增值稅核算繳納。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本的上升，從而減少對(duì)股權(quán)投資的投入，此外，還可能造成以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本上升

“營(yíng)改增”后，所有的股權(quán)類(lèi)投資都屬于金融商品，在轉(zhuǎn)讓時(shí)都需要對(duì)其進(jìn)行增值稅的核算。在過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)，一般只需要支付一定的印花稅和中介費(fèi)，便可進(jìn)入市場(chǎng)。而“營(yíng)改增”后，傳統(tǒng)的股權(quán)投資模式發(fā)生了很大的變化，原有的投資方式不能適應(yīng)現(xiàn)有的模式。特別是會(huì)計(jì)核算方面的變化直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)閑置資金的投資狀況，極大加重了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資成本。就目前而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)，會(huì)進(jìn)行更精準(zhǔn)的分析、調(diào)研，而不是憑借雄厚的資本進(jìn)行大肆投資。

（二）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方式不完善

每一次稅制改革都會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生很大的影響，且每個(gè)行業(yè)都有自己行業(yè)特色，就會(huì)計(jì)核算方式而言，也有一些差別。因此，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算部門(mén)對(duì)會(huì)計(jì)核算方式改革推進(jìn)不積極，也沒(méi)有具體的股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方式。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因是多方面的，既有企業(yè)內(nèi)部控制制度的不完善，也有企業(yè)員工自身能力素質(zhì)有待提高等。而“營(yíng)改增”后，股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算方式尚未有效完善，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的科學(xué)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)依據(jù)，企業(yè)管理者沒(méi)有正確的參考資料，從而不能進(jìn)行有效科學(xué)的股權(quán)投資決策。

（三）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方案不清晰

盡管我國(guó)“營(yíng)改增”已經(jīng)全面實(shí)施，但由于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，導(dǎo)致制度落實(shí)速度極為緩慢。根據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資決策方面還沒(méi)有建立完善的投資方案分析，大量的企業(yè)閑置資金進(jìn)行不合理不科學(xué)的投資行為。不僅不能提高企業(yè)閑置資金的利用率，還可能造成企業(yè)資金的損失，極大影響企業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)劃。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)股權(quán)投資的措施

（一）加速推進(jìn)“營(yíng)改增”后股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算改革

眾所周知，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資的銷(xiāo)售額核算更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)想要更為迅速更加精準(zhǔn)地對(duì)金融商品的銷(xiāo)售額，必須對(duì)股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算進(jìn)行改革，使企業(yè)對(duì)投資收益即增值稅進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的計(jì)算。如將會(huì)計(jì)科目進(jìn)行細(xì)化，把“長(zhǎng)期股權(quán)投資——成本”科目分解為“長(zhǎng)期股權(quán)投資——成本（交易費(fèi)用）”以及“長(zhǎng)期股權(quán)投資——成本”兩個(gè)更為具體的明細(xì)科目，并在稅費(fèi)科目中增設(shè)“應(yīng)交稅費(fèi)——代轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額”科目。而在進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，我們可以采用成本法或權(quán)益法。使用成本法時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要利用將獲得的股利確定投資收益及代轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額;而使用權(quán)益法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算則需要通過(guò)被投資公司的盈虧來(lái)確定投資收益及代轉(zhuǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額。因此，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)采用哪種核算方式，都需要明確銷(xiāo)項(xiàng)稅額和股權(quán)投資損益。只有明確這些數(shù)據(jù)資料才能使股權(quán)投資會(huì)計(jì)核算更為精準(zhǔn)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資決策提供科學(xué)的、有意義的參考依據(jù)。也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)閑置資金的利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生更大的價(jià)值。

（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資決策新指標(biāo)

開(kāi)始進(jìn)行“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)以前所使用的股權(quán)投資決策指標(biāo)就失去了其原有的工作職能，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要盡快的把“營(yíng)改增”后的股權(quán)投資中的增值稅指標(biāo)作為參考內(nèi)容，將股權(quán)投資增值稅作為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際將增值稅指標(biāo)修改，并且提高對(duì)增值稅指標(biāo)的重視程度，如此一來(lái)才能夠在開(kāi)展股權(quán)投資的時(shí)候能夠完全的考慮到增值稅所產(chǎn)生的影響。然后房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立和完善相應(yīng)的股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，而增值稅指標(biāo)應(yīng)該屬于指標(biāo)中的關(guān)鍵以及重要的指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展股權(quán)投資活動(dòng)時(shí)，所計(jì)算出來(lái)增值稅超出了指標(biāo)就表示該企業(yè)會(huì)面臨高額的增值稅，同時(shí)也就面臨著無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。由此可以得知，建立“營(yíng)改增”之后的股權(quán)投資決策指標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)發(fā)揮著十分重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳志華.淺談營(yíng)改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（18）：179+181.

[2]呂賢萍.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策探討[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（18）：139-140.