淺析針對我國房產(chǎn)價格的變動分析

劉琪 莊光賓

1999年至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過改革進入商品化住房階段。從1999年開始，城市的住房發(fā)生了巨大的變化，老百姓的購房積極性迅速提高，由于房屋的新建速度難以滿足人們迅速增長的巨大需求，再加上人為的炒作，住房幾個迅速攀升，尤其是2009年后房價的飛躍式增長，高價房越來越給老百姓帶來了巨大的經(jīng)濟負擔，甚至造成了一家傾其三代人也只能夠滿足首付，還要背負幾十年的銀行貸款才能賣一套住房的局面，以致于出現(xiàn)了“王”“奴”這些新名詞，以上種種現(xiàn)象嚴重影響居民的正常生活和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

一、青島房價的實際情況

而近些年，青島市經(jīng)濟總體上保持高速發(fā)展的運行態(tài)勢，經(jīng)濟增長勢頭強勁，投資規(guī)?？焖贁U張，居民生活水平、消費能力穩(wěn)步提高。GDP每年保持在10%以上增長，居民收入穩(wěn)定增加，2018年度人均可支配收為50817元。08年奧運會為青島市提供良好的契機，青島市以其良好的城市環(huán)境，吸引了大量投資。2018年度青島市共銷售商品住宅108276套，同比減少57.5%;商品住宅均價為12764元/平，同比漲5.18%。青島市經(jīng)濟高速增長，居民逐漸積累的大量財富，經(jīng)濟實力顯著增強，有能力改善住房需求，更有不少人開始投資房地產(chǎn)。

對2019青島所各市區(qū)房價進行整理之后：

嶗山均價32209元/平米是當之無愧的第一，海景和環(huán)境也是嶗山的亮點。

市南以均價25606元/平米緊隨其后，海景房和學(xué)區(qū)房什么時候都不會落伍。但相比其他區(qū)市則是降價最多的，下降了44.57%。

市北城陽四方均價相差不大，市北偏高點。均價為18243元/平，已經(jīng)快要接近20000元的大關(guān)，城陽則以均價16587元/平緊隨其后。

黃島也因為近幾年發(fā)展迅速房價已經(jīng)突破了15000元/平，均價達到了15169元/平。

膠南因為包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)房源，均價沒有過萬。

即墨沒有限購，加上劃區(qū)，房價火爆，房價最高也達到了12076元/平，而均價也達到了歷史最高的8980元/平。

膠州現(xiàn)在大額紛紛進入，機場和地鐵8號線的利好也已提升了房價。均價也達到了11124元/平。

平度萊西不評價，再有什么地鐵輕軌，青島的剛需也不會去那里買。房價也是青島市區(qū)中均價最低的兩個市區(qū)。

2017年青島市各區(qū)房價的漲幅也是非常大的膠州漲了35.91%，排名第一。最主要的原因還是青島新機場落戶到膠州。

萊西漲幅排名第二，漲了28.36%，而萊西也在最近幾年由市改區(qū)，也是房價漲幅過快的原因之一。

漲幅第三的是黃島區(qū)，最近幾年剛建立的黃島西海岸新區(qū)也加快了黃島的發(fā)展，也導(dǎo)致了房價的上漲。

所以城陽的漲幅竟然排名第四！剛需去把城陽的房價抬起來了，而且現(xiàn)在城陽主城區(qū)的房價已經(jīng)有點高的不適合剛需了，剛需得繼續(xù)往遠走了。

嶗山的漲幅排名第四，相對于嶗山區(qū)來說，繼續(xù)漲價已經(jīng)是相當高了。因為現(xiàn)在均價已經(jīng)達到了32000多元/平。

其他市區(qū)的房價都有所下降，下降最大的是市南區(qū)，下降幅度接近40%。

二、青島市與其他5市的房價對比

青島市的房價與山東省GDP排名前六名的市區(qū)的房價差距也是特別明顯的。山東省GDP排行前六名中各市區(qū)中房價均價的差距也是特別大的。其中，濟南的均價最高，為16016元/平，其中的原因也十分的明顯，他是山東省的省會，經(jīng)濟中心。第二名為青島，其實這個價格也是理所當然，也加之于最近幾年青島經(jīng)濟發(fā)展迅速。房價一直居高不下。第三名是煙臺，煙臺的GDP總量一直位于山東省的前三名。其余城市也沒超過10000元/平。

三、青島市房價過高的原因

而造成青島各市區(qū)房價過高的原因也有很多，也很明顯：

①青島城市形象吸引更多置業(yè)者

青島市是全國少有的“三面滄海一面山”城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候適宜，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均氣溫在12.7攝氏度，非常適合居住。每年吸引大量外地人口定居或度假。

青島不僅是山東和沿海地區(qū)最大的對外經(jīng)貿(mào)、金融、信息中心，還是中國重要的經(jīng)濟中心城市、沿海開放城市。積累了像海爾、海信、青啤等一批知名品牌。憑借港口、海洋、旅游形成青島三大特色經(jīng)濟，提供了多種多樣的就業(yè)崗位。

青島市正處在高速增長階段，青島市依托山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)和國家海洋戰(zhàn)略優(yōu)勢，憑借雄厚的海洋科研力量，青島市正在努力打造全國最高水平、國際一流水平的海洋科技產(chǎn)業(yè)城。

同時，青島市正積極開拓新的發(fā)展領(lǐng)域，尋找新的經(jīng)濟增長點，制定了“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略。青島市藍色硅谷、濱海新區(qū)、歡樂濱海城、北岸新城區(qū)、西海岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域正在如火如荼的建設(shè)，這些區(qū)域必將成為青島未來新的經(jīng)濟增長區(qū)域，帶來大量的住宅需求。

青島旅游資源豐富，既有秀麗的山水風(fēng)光又有豐富的人文景觀，更有風(fēng)格迥異的多國建筑，以及歷史悠久的宗教文化和豐富多彩的節(jié)慶活動。2008年北京奧運會后，青島又榮獲“帆船之都”的美譽。

2008年奧運會讓全國人民熟知青島，加之2018年習(xí)大大來青島召開上合峰會和今年在4月23日在青島舉行的海軍大閱兵，樹立了青島開放、美麗、干凈、文明的城市形象。大量的全國及國際人士紛紛來青島擇業(yè)、置業(yè)，大量的住房需求隨之而來。

②外資及國內(nèi)民間資本投資

在2008年經(jīng)濟危機中，我國為減少經(jīng)濟危機對我國的危害，大量發(fā)行人民幣使人民幣升值導(dǎo)致房地產(chǎn)投資成為外資追逐的熱點。這其中也包括大量國際游資，預(yù)期人民幣升值，大量外資涌入我國，并且投向了房地產(chǎn)市場，造成對房地產(chǎn)市場需求的虛假膨脹。外資的加速進入刺激房地產(chǎn)市場日趨變熱。

另外，國內(nèi)像制造業(yè)等行業(yè)投資收益回報率普遍偏低，投資周期相對較長，變現(xiàn)能力較差，致使青島市及相鄰省市手握大量資金的高端人士越來越多的看好青島房地產(chǎn)市場。

③青島市城市化帶來大量住房需求

近幾年來，青島市把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加速城市化作為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓，提出了“拓展城市發(fā)展空間、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)筑大青島”的城市化推進思路。已經(jīng)形成了新的城市發(fā)展理念，樹立了大規(guī)劃、大格局、大發(fā)展的現(xiàn)代城市意識。

2007年開始，青島市積極推進城市化進程。加快了舊村、舊城、老企業(yè)搬遷改造，城市地鐵建設(shè)、城際鐵路、重慶路改造等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度。通過城市交通、市政公用、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài) 環(huán)境、城市環(huán)境綜合治理等一系列的工程的實施，城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平得到極大的提高，生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境也發(fā)生根本性的變化，帶動整個城市面貌的改變。

城市化的推進必然帶來大量的房地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域住房需求增加。改造的城鎮(zhèn)居民紛紛選擇環(huán)境優(yōu)良、配套完善、生活便利的區(qū)域生活居住，這樣會極大的刺激市區(qū)對住房的需求，帶來大量的租房或買房需求。

④消費心理和理性預(yù)期

消費者的行為不僅受許多現(xiàn)實的因素影響，還受其消費心理和未來預(yù)期的影響。現(xiàn)時消費者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和現(xiàn)時商品的價格，還取決于未來收入和商品價格變化的情況。房地產(chǎn)兼具耐用消費品和投資品的雙重性質(zhì)。所以在房地產(chǎn)市場上，作為需求方，人們往往傾向于買漲不買跌，而作為有產(chǎn)者，當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產(chǎn)總值在增加，即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但在此過程中他們也會享受到財富增值的愉悅，因此他們內(nèi)心則實際上希望房價繼續(xù)上漲。根據(jù)預(yù)期理論，人們對未來的預(yù)期有著一種自我實現(xiàn)的機制，如果人們都預(yù)期某種事情會出現(xiàn)，這種事情出現(xiàn)的概率就會越來越大。在反饋效應(yīng)的作用下，當事人預(yù)期房價將會進一步上升，此時購買商品房將會獲得再銷售的收益。由于大部分居民認為房價上漲，整個社會對房地產(chǎn)的需求量就會增加。