城市傳統(tǒng)商業(yè)空間的探討與更新策略研究——以廣州狀元坊為例

張展鵬，周劍云

（華南理工大學建筑學院）

1 引言

商業(yè)空間是城市的重要組成部分甚至代表城市中心區(qū)形象，自古以來一座城市的商業(yè)氛圍一定程度上可以反映城市的經濟水平與公共活力。而在城市化進程中，城市中心會隨著時間發(fā)生轉移，商業(yè)空間也存在新老交替的演變過程，今天眾多新興商業(yè)空間陸續(xù)崛起，城市傳統(tǒng)商業(yè)空間逐漸呈現(xiàn)出人氣下滑、空間衰敗等現(xiàn)象，其中廣州狀元坊就是此類空間的代表之一。如何打開傳統(tǒng)商業(yè)空間更新發(fā)展困局，釋放空間潛力以激活城市活力，是現(xiàn)階段城市發(fā)展重要的討論話題。

2 城市傳統(tǒng)商業(yè)空間發(fā)展相關論述

2.1 傳統(tǒng)商業(yè)空間的概念

城市傳統(tǒng)商業(yè)空間以商業(yè)功能為主導，在城市中已經長久存在并且經歷了多階段發(fā)展，具有一定城市代表性的空間[1]。傳統(tǒng)商業(yè)空間的興衰伴隨著城市的發(fā)展與變遷而發(fā)生變化，潛移默化地與城市社會生活緊密交織，記錄人們的心理歸屬與社會文化，成為城市文化發(fā)展的新動力[2]。

2.2 傳統(tǒng)商業(yè)空間的發(fā)展面臨問題

隨著城市化進程的推進，傳統(tǒng)商業(yè)空間在發(fā)展過程中開始遭遇瓶頸，部分甚至已經出現(xiàn)衰敗現(xiàn)象，縱觀國內許多城市的傳統(tǒng)商業(yè)空間，正面臨著多種發(fā)展困境[3]。

2.2.1 商業(yè)形態(tài)顯露疲態(tài)

傳統(tǒng)商業(yè)空間的商業(yè)形態(tài)主要以日用品、小商品、服裝箱包、玩具等零售批發(fā)為主體，隨著電子商務和“互聯(lián)網+”等新興購物方式興起，消費便捷性逐漸成為消費者所看重的因素。并且諸如連鎖經營、專賣店、大型超市等多種現(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的提升以及消費者經濟水平的持續(xù)提高，使得消費者較以往有了更多消費選擇性。這些改變恰恰是暴露出傳統(tǒng)商業(yè)“短板”的原因，在新型業(yè)態(tài)對傳統(tǒng)商業(yè)產生的擠壓效應之下，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)已經顯露疲態(tài)。

2.2.2 空間活力的消逝

城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)曾有大量原住民聚集，街道商鋪林立活動多元，具備較高的空間活力。由于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的發(fā)展滯后，傳統(tǒng)商業(yè)空間流失了大量的消費群體，昔日人頭熙攘的情景如今已不再，取而代之的是一間間批發(fā)倉庫以及來往的手推車。另一方面本地原住民大部分已經遷出，店鋪或房屋物業(yè)轉租出讓給外來群體，打破了原有社會網絡結構，以往長時間形成的鄰里關系悄然發(fā)生改變，空間活力正逐漸消逝。

2.2.3 歷史文脈的斷裂

傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的外部空間環(huán)境能反映出城市歷史風貌的特征[4]。而目前許多傳統(tǒng)商業(yè)空間的歷史印記隨著發(fā)展逐漸變得模糊。一方面由于城市歷史文化保護條例的局限性，另一個更主要的原因是在經濟利益的驅使下，開發(fā)商和業(yè)主為追求獲利而忽視了空間文化，空間環(huán)境逐漸發(fā)生改變使得傳統(tǒng)歷史符號便被人們所淡忘，導致歷史文脈的斷裂。

2.3 傳統(tǒng)商業(yè)空間對城市發(fā)展的價值探討

出于業(yè)態(tài)落后、空間破舊等原因，有部分人認為城市傳統(tǒng)商業(yè)空間應盡快拆除與升級，避免影響城市整體風貌。但是否正如這部分人所想的那樣，這類傳統(tǒng)商業(yè)空間對城市發(fā)展弊大于利呢？筆者認為需要謹慎看待，從不同角度探討傳統(tǒng)商業(yè)空間對城市發(fā)展的價值。

首先，傳統(tǒng)商業(yè)空間是一座城市經濟發(fā)展的見證，在發(fā)展歷程中甚至一度是城市中心區(qū)，承載了一代人的記憶，反映一座城市的崢嶸歲月。從歷史文化的角度來看，傳統(tǒng)商業(yè)空間具有較高的歷史價值，投影出城市具備的歷史文化底蘊。其次，傳統(tǒng)商業(yè)空間能提供一定數量的就業(yè)崗位，是接收外來務工人員的重要場所。一座城市的社會階層構成必然是多元的，要求城市必須提供相對應不同階層的就業(yè)崗位，共同維持城市運轉。因此從維持城市階層穩(wěn)定來看，傳統(tǒng)商業(yè)空間也是必要的。綜上所述，傳統(tǒng)商業(yè)空間仍有較高的文化與經濟價值，而值得注意的是，在應對傳統(tǒng)商業(yè)空間更新該如何處理好保留與發(fā)展的關系，這是關鍵的一點[5]。

3 傳統(tǒng)商業(yè)空間保護更新實踐研究

3.1 國外傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)保護更新理論

國外對傳統(tǒng)商業(yè)空間的保護與更新，最早只是原封不動的保護觀念，而且對象為個體建筑。隨著規(guī)劃理念的演進，開始意識到歷史地區(qū)在記載城市活動多樣性與歷史演變過程的作用，更新觀念從機械單一向綜合動態(tài)發(fā)生轉變[6]。保護理念開始強調傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)經濟、職能的復興，將促進投資和推動地區(qū)的經濟發(fā)展作為目標，除了物質空間提升以外，還涵蓋了更廣泛的社會改良和經濟復興，常見有維修置換、功能重組、功能置換等手段。

3.2 國內傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)保護更新理論

我國在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)保護與更新理論方面的研究，相較于國外差距較遠，關于歷史街區(qū)的保護直至20世紀90年代才在城市保護制度中提及。其中比較有代表性的是八、九十年代吳良鏞院士提出的“有機更新”和“小規(guī)模漸進式改造”理論，主張采用適宜尺度及恰當的規(guī)模，統(tǒng)籌現(xiàn)狀與未來的關系使每個地區(qū)的發(fā)展達到相對的完整性[7]。除此之外，還有包括堅持可持續(xù)發(fā)展觀和人本主義觀念、強調保護舊區(qū)的舊城肌理和延續(xù)城市文脈等理論。

3.3 國內外傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)保護更新模式

通過對相關文獻資料的查閱，大致梳理出國內外常見的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)保護更新模式以及具體實踐案例[8-10]（見表1）。

4 狀元坊更新保護策略研究

狀元坊是位于廣州市越秀區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，形成于明朝時期，在歷史上多次出現(xiàn)繁榮的商業(yè)景象，但隨著廣州的城市演進，如今的狀元坊演變成以低端業(yè)態(tài)為主的商品批發(fā)貿易市場。在狀元坊人氣下滑后廣州市政府曾多次提出狀元坊的改造計劃，但至今仍未正式落實，下文將通過分析更新計劃推進的難點，并根據已有的理論與成功案例，結合走訪了解的現(xiàn)實情況，對狀元坊更新策略進行研究。

4.1 狀元坊發(fā)展歷程

通過梳理狀元坊的發(fā)展歷程、從中總結規(guī)律，了解歷史背后的發(fā)展動力，可為更新策略提供思路?？v觀狀元坊的發(fā)展歷史，大致可劃分四個階段[11-12]（見表2），從各階段的演替發(fā)現(xiàn)狀元坊多年來的興衰成敗主要在于政府、市場與社會三股主要力量的作用之下推動的，把握當前階段主要的作用方將是狀元坊更新推進的關鍵所在。

4.2 狀元坊更新難點

針對狀元坊更新改造難以推進的問題，筆者在狀元坊進行了實地調研，對現(xiàn)狀進行了記錄與人群訪談，并且向當地居委會了解到有關數據。通過分析研究大致可以總結出狀元坊更新目前存在的幾處難點，包括商戶對更新話題的敏感與不了解、房屋產權不清晰、政府市場與社會三方缺少有效的協(xié)作、對狀元坊的更新模式仍然不明確等。4.2.1 商戶對更新保護話題敏感

表1 國內外傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)常見更新模式與特征

表2 狀元坊發(fā)展歷程梳理

目前狀元坊的商戶類型以商貿批發(fā)為主，夾雜著部分服飾精品等小商品零售業(yè)，均為投資成本較低的業(yè)態(tài)，大多數商戶正逐漸向網店轉型，線上銷售成為這些商戶目前主要的盈利渠道，線下實體店更多是用于貨物的存放與展示。這些商戶均為風險承受能力較低的群體，鋪位的低租金是他們在此進駐的重要原因，一旦更新改造順利推進，隨之會帶來地價與地租的上漲，然而大部分商戶都無法承受更新后帶來的上升租價。因此在向商戶群體實地訪談的過程中，受訪商戶對問題紛紛表示“不清楚”、“我不是老板，不要問我”等，反映出商戶對狀元坊更新話題的敏感與抗拒。

4.2.2 房屋產權不清晰

狀元坊現(xiàn)存大量的民國時期建造的竹筒屋，大多是3至4層的建筑，建筑功能以下店上住為主。在向當地居委會訪談的數據中得知，狀元坊大部分的建筑屬于私人房產，而公房占的比例約30～40%，并且由于上世紀的房屋政策，部分獨棟建筑內部被劃分了多戶居民，由每戶居民共同擁有建筑的產權。因此，狀元坊目前的建筑產權是比較復雜混亂的狀態(tài)，如何購買與回收房屋的產權成為了更新難以推進的重要障礙。

4.2.3 政府、市場與社會三方缺少協(xié)作

推動更新的三股主要力量——政府、市場、社會各自為政，缺少相互交流與協(xié)作。政府力以禁為主，缺乏疏導，在實施控制的同時沒有出臺鼓勵辦法與相應的補貼去扶持老城更新。市場力受地區(qū)的地租制約，在面臨空間保護與產業(yè)衰退的雙重壓力下，市場轉型速度仍緩慢。社會力未發(fā)展壯大，一些有可能形成民間更新力量的NGO等社團組織還處于襁褓階段，未得到政府與市場的引導與支持。因此三方力量的聯(lián)系缺失一定程度上阻礙了狀元坊更新項目的推進。

4.2.4 更新模式不明確

如前文所述，目前傳統(tǒng)商業(yè)空間的更新模式包括從物質環(huán)境改造、歷史文脈主義、土地性質利用等方面出發(fā)。但在此前政府公布的更新改造計劃中，狀元坊采取何種更新模式尚不明確，更新落實方向仍舊是模糊狀態(tài)，缺少明確的更新模式來引導狀元坊的更新保護。

4.3 更新策略研究

綜合對狀元坊的調研及分析，對其更新策略提出三種方向的思考，分別是推廣以商戶利益為出發(fā)點的漸進式更新，政府、市場與社會三方力量的統(tǒng)籌合作以及尋求突破性的更新手段。

4.3.1 以商戶利益為出發(fā)點的漸進式更新

面對目前的商戶構成與房屋產權情況，一步到位是不太現(xiàn)實的，一方面要考慮現(xiàn)有商戶保留與否以及遷出地，另一方面需調查清楚房屋產權以便回收。因此，更新過程推薦漸進式進行。比如采取分階段分群體的更新方法，提出更新后租金相關條例給予商戶自行選擇去留的余地，或者采取更新后的免租優(yōu)惠政策吸引商戶回流。在未厘清房屋產權的情況下可以先利用現(xiàn)有的公房進行更新改造，向居民、商戶展示更新成效繼而推進后續(xù)更新工作。

4.3.2 政府、市場與社會三方力量的統(tǒng)籌合作

充分認識推動更新的三個主要動力方，尋求三方力量的統(tǒng)籌合作方式來促進更新的推進。政府方通過引入市場和社會資本、技術的支持，持續(xù)加大提供鼓勵性的政策與引導；市場力加強與社會方的交流合作，從更精細的產品設計與更精明的營銷策劃入手，探索穩(wěn)定的收益新途徑；社會力可通過培育NGO組織、專業(yè)技術團隊以及學術顧問團隊，實現(xiàn)與政府、市場兩方的溝通和合作。

4.3.3 尋求突破性的更新手段

國內外城市更新實踐都出現(xiàn)過比較成功的案例，各自采取的更新模式與手段皆具有一定的突破性。比如土地整備制度、容積率轉移、權利變換制度等等，有效的更新手段是讓更新規(guī)劃方案得以落實的重要保障。而目前國內許多更新規(guī)劃把筆墨重點放在空間設計的層面，實施保障這一環(huán)存在缺失，因此狀元坊的更新保護必須尋求適合實際情況的突破性手段。

5 結語

針對目前城市發(fā)展過程中，傳統(tǒng)商業(yè)空間逐漸衰落的現(xiàn)象，本文探討了城市傳統(tǒng)商業(yè)空間的發(fā)展問題，論述其面臨的困境及發(fā)展更新的價值判斷，再對現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)空間的更新理論與模式進行梳理，以廣州狀元坊為例，研究狀元坊這一傳統(tǒng)商業(yè)空間的興衰以及更新面臨的難點，思考總結幾點針對狀元坊更新的策略。為城市中相類似的傳統(tǒng)商業(yè)空間的更新與發(fā)展提供參考。