淺析新型房地產(chǎn)調(diào)控方式

黃偉城 戴靚

[摘要]自1998年住房改革以來，房地產(chǎn)業(yè)正式市場(chǎng)化，人民的住房條件得到顯著改善。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)二十年的迅速發(fā)展，相關(guān)的各種問題也逐漸暴露。文章回顧20年房地產(chǎn)政策演化歷史，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的房地產(chǎn)問題突出表現(xiàn)為供給端方面的問題和政策導(dǎo)向問題。房地產(chǎn)問題的解決必須三管齊下：一是促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展，發(fā)展多中心城市區(qū)域;二是改革土地供應(yīng)制度，使房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間;三是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，防止高杠桿模式發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);發(fā)展不均衡;土地供應(yīng);宏觀調(diào)控

[DOI]1013939/jcnkizgsc202007064

1前言

自中央政府1998年終結(jié)了福利住房制度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式步入改革軌道并迅速發(fā)展，居民的住房福利水平得到顯著提高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示（如圖1所示），2016年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，較1998年的3580億元增長(zhǎng)了277倍。此外，2016年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)65%，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的不斷推進(jìn)，與之相關(guān)的各種問題亦逐漸暴露，如房?jī)r(jià)過快上漲、房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分依賴樓市、住房供給結(jié)構(gòu)不合理等。這些已日益成為影響人民生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要民生問題，與此同時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)運(yùn)而生。

2我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的演進(jìn)

根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情，政府在房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮著主導(dǎo)作用。一方面，政府可以通過住房改革及相關(guān)政策培育市場(chǎng)主體;另一方面，政府也能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展形勢(shì)。房地產(chǎn)改革的這二十年里，國(guó)家宏觀調(diào)控政策也是隨著市場(chǎng)的氣象不斷演進(jìn)。婁文龍和張娟兩位學(xué)者指出，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策演變可以歸納為三個(gè)階段：房地產(chǎn)改革起步階段（1998—2002年）、房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段（2003—2009年）和房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)整階段（2010—2017年）。第一階段，福利分房取消，住房市場(chǎng)化改革初步啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)目標(biāo)確定;第二階段，房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不斷鞏固，房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化;第三階段，政府制定更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，住房保障供給同時(shí)也在增加。近年來，習(xí)近平總書記又突出強(qiáng)調(diào)了要“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，通過租購并舉等手段實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)[1]。

在多年的發(fā)展和調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)主體、供求關(guān)系和定價(jià)機(jī)制等方面都取得重大改善，進(jìn)入市場(chǎng)化軌道。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著房?jī)r(jià)居高不下的問題，出現(xiàn)個(gè)人住房需求得不到滿足與大量住房積壓并存的矛盾局面。面對(duì)這種困境，房地產(chǎn)行業(yè)急需突破已有的調(diào)控方式，尋求新的出路。在此背景下，筆者對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲的可能因素進(jìn)行剖析，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以期為我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供政策參考。

3我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因

31我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布極度不平衡

2017年我國(guó)GDP總值為8271萬億元，而四大一線城市北上廣深GDP總值為1019萬億元，占全國(guó)GDP總值的1232%。GDP排名前十（上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州）的城市GDP總值為1969萬億元，占全國(guó)的2381%。2016年我國(guó)平均人口密度為144人/每平方千米，而人口密度排名前十的城市（深圳、上海、東莞、汕頭、廈門、佛山、廣州、中山、無錫、北京），其平均人口密度為1831人/每平方千米，是全國(guó)平均水平的127倍。由此可見，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布是極度不平衡的，少數(shù)城市正占據(jù)著全國(guó)較多的經(jīng)濟(jì)資源和人口資源。在有限的土地資源上，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人口數(shù)量越高，人地矛盾便越發(fā)凸顯。極大的土地需求量不可避免地推動(dòng)了區(qū)域地價(jià)的上升和房?jī)r(jià)的上漲。價(jià)值決定價(jià)格，盡管三、四線城市商品房平均價(jià)格在上漲，但其房?jī)r(jià)是不可能超過一、二線城市的價(jià)格，這是由城市的經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定的。若將來我國(guó)能有更多城市發(fā)展起來，一、二線城市數(shù)量上變多，這些新興的城市便可以有效地吸引高地價(jià)城市溢出的人口，進(jìn)而降低人口密度和土地供應(yīng)的壓力，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，有利于實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)高漲的目標(biāo)。

32招拍掛的土地出讓模式和單一的土地供應(yīng)

2003年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“18號(hào)文件”），正式確立了房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。此后，各城市房地產(chǎn)都發(fā)展火熱，城市的住宅商品房供應(yīng)越來越多，但住宅的價(jià)格不降反而狂升。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給增加幅度超過需求增加幅度，價(jià)格會(huì)下跌，難道經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈了嗎？抑或是人口數(shù)量增加更快，伴隨購房需求增加更大？2016年年末中國(guó)大陸總?cè)丝?38271萬人，而2004年中國(guó)大陸總?cè)丝跒?29988萬人，增加了637%;2016年住宅房屋竣工面積為17147120萬平方米，而2004年為12488112萬平方米，增加了3731%。由此可見，住宅供應(yīng)面積增加幅度是人口增加幅度的6倍多，供給增加速度遠(yuǎn)大于需求速度。

那十幾年來居住用地土地價(jià)格到底上升了多少？以廣州居住用地前八級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為例，從2000—2015年一級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了531%，二級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了559%，三級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了622%，四級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了658%，五級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了765%，六級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了659%，七級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了842%，八級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了943%。平均每級(jí)居住用地土地價(jià)格漲了697%，接近翻了7倍?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況下的土地價(jià)格，15年間漲了7倍多，如今高漲的房?jī)r(jià)就成為必然。在全國(guó)的居住用地土地價(jià)格，也是一直逐年攀升。

地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。2004年，國(guó)土部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了“71號(hào)”文，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須通過招拍掛模式，政府成為了唯一的土地供給者。[2]在“招拍掛”的模式下，房地產(chǎn)商身兼住宅供給方和土地需求方兩種角色。這種模式下就決定了房地產(chǎn)越發(fā)展，地價(jià)越貴，房?jī)r(jià)越高的必然結(jié)果。因?yàn)榉康禺a(chǎn)要發(fā)展，房地產(chǎn)商必須取得更多土地進(jìn)行建設(shè)和銷售，土地的需求量因此而增加。需求增加，土地的價(jià)格便隨之上漲。此外，政府壟斷了土地，即土地供給的數(shù)量和價(jià)格由政府主導(dǎo)，并且我國(guó)的土地供應(yīng)制度決定了土地供應(yīng)并不能像市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)，而是由政府每年規(guī)劃一定數(shù)量提供，供給具有滯后性，供給的增加并不能跟上需求的增加。同時(shí)，招拍掛本身就是一種價(jià)高者得的土地出讓模式，在房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的大背景下，開發(fā)商更有動(dòng)力去接受更高的土地價(jià)格。更高的地價(jià)，推動(dòng)住宅銷售價(jià)格上升。在利潤(rùn)率不變的情況下，房地產(chǎn)商獲得的利潤(rùn)比以往還要多。并且，在住宅銷售中，購房者大部分都是首次購房者，由于成家立業(yè)和傳統(tǒng)觀念影響，首套房對(duì)于購房者而言來說是必要生活品。因此，剛需購房者對(duì)住宅價(jià)格上漲沒有制約作用，只能被動(dòng)接受，并不太會(huì)影響他們購房的計(jì)劃。

所以，房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，加大了政府對(duì)土地財(cái)政的依賴?，F(xiàn)有的招拍掛的土地出讓模式和單一的土地供應(yīng)，也會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的上升，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的高漲。

33經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一

有人會(huì)反駁：是高漲的房?jī)r(jià)推動(dòng)了高漲的地價(jià)，而不是高漲的地價(jià)推動(dòng)了高漲。對(duì)此，必須由果溯因，瞄準(zhǔn)房?jī)r(jià)高漲的苗頭從何冒起，抓住主要的原因。當(dāng)然不能否認(rèn)結(jié)果會(huì)影響下一個(gè)因，但這僅僅是次要原因。上面已經(jīng)分析到，地價(jià)是在房地產(chǎn)的發(fā)展下推動(dòng)的，那房地產(chǎn)快速發(fā)展是誰推動(dòng)的？這就不得不關(guān)注房地產(chǎn)宏觀調(diào)控了，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一種手段，即作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或者防止經(jīng)濟(jì)過熱的工具，隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而調(diào)整，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)功能不斷強(qiáng)化，住房功能相對(duì)不斷弱化。[3]

圖22003—2017年我國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格走勢(shì)

2014—2016年是這2008年以來住宅價(jià)格上升最為迅速的兩個(gè)階段，平均每年上漲幅度為635元/平方米，這兩年房?jī)r(jià)上升速度都超過了2003—2007年房?jī)r(jià)上升速度387元/平方米。2011—2013年住宅價(jià)格也上升迅速，為4285元/平方米，上漲幅度超過了2007年之前上漲的速度，但低于2014—2016年階段。

2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，為避免經(jīng)濟(jì)下滑，我國(guó)實(shí)施了4萬億投資計(jì)劃和寬松的貨幣政策。4萬億投資計(jì)劃中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占32%;2009年新增的信貸規(guī)模為737萬億元，直接流入房地產(chǎn)業(yè)的在1萬億元以上。[4]因此，2008—2009年房?jī)r(jià)上升幅度最大。2010年以來實(shí)施史上最嚴(yán)的限購限貸政策，房地產(chǎn)調(diào)整力度加大，因此2011年房?jī)r(jià)增速放緩。2014年以來重啟寬松的貨幣政策和房地產(chǎn)政策，包括多次降準(zhǔn)降息的政策、降低首付比例、棚改貨幣化政策等。2014—2016年寬松力度逐漸加大，2016年全面寬松。這些寬松政策共同指向了既定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫存。

2008年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，為了保增長(zhǎng)政府不得不實(shí)施寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，同時(shí)大力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。盡管有從禁從嚴(yán)的限購限貸政策控制購房需求，但地產(chǎn)供給端的問題仍沒有解決。在寬松的政策刺激下，房地產(chǎn)商在高杠桿下輕松大舉拿地，可是由于招拍掛模式的影響，地價(jià)飛快上升，房?jī)r(jià)水漲船高。政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展第一推動(dòng)者，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)第二原因和第三原因分析，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲模式表現(xiàn)如圖3所示。

4新型房地產(chǎn)調(diào)控手段

41促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展，發(fā)展多中心城市區(qū)域

針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展不均衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)高漲問題，需要統(tǒng)籌區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，對(duì)發(fā)展相對(duì)落后的城市給予更大力度的政策優(yōu)惠，促進(jìn)多中心城市區(qū)域的發(fā)展。以深圳為例，深圳市是一個(gè)典型的土地資源稀缺城市，人口密度極大。那么，將深圳合并鄰近相對(duì)不發(fā)達(dá)的惠州，深圳不僅可以獲得廣闊的土地資源，還能帶動(dòng)惠州的發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域的均衡發(fā)展。有的城市不適合合并鄰近的城市，那就要促進(jìn)周邊地區(qū)的發(fā)展。以北京為例，北京在整個(gè)京津冀地區(qū)處于絕對(duì)主導(dǎo)地位，河北省過多的資源涌向北京但自身卻發(fā)展得很慢。那么就需要在河北建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，給予河北更多的發(fā)展自主權(quán)和優(yōu)惠政策，使河北崛起出全國(guó)經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展格局有分量的一、二線城市，以此分散北京發(fā)展的壓力，也有北京集聚的人口。當(dāng)然，目前雄安新區(qū)就是以分散北京城市部分職能而建設(shè)的，不過最終的目標(biāo)還應(yīng)是一個(gè)能夠匹敵北京的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市在河北崛起。

42改政府壟斷土地供應(yīng)為暫時(shí)壟斷部分住宅出售

我國(guó)住宅供應(yīng)是政府通過招拍掛土地出讓和房地產(chǎn)商建設(shè)出售的模式，這模式在現(xiàn)在存在較大的弊端，推動(dòng)房?jī)r(jià)只是初步結(jié)果，最終結(jié)果就是政府對(duì)普通民眾財(cái)富的占取。但在地方政府背負(fù)巨額債務(wù)的現(xiàn)實(shí)背景下，既要還富于民實(shí)現(xiàn)住有所居，又不能貿(mào)然斬?cái)嗟胤秸呢?cái)政收入，也必須考慮地方政府財(cái)政結(jié)構(gòu)的調(diào)整。因此，建議政府壟斷普通住宅市場(chǎng)的一部分銷售權(quán)（具體壟斷比例由國(guó)家規(guī)定），以此獲取原有房地產(chǎn)商一半利潤(rùn)的價(jià)格低價(jià)直接出售給普通民眾。此政府壟斷住宅出售權(quán)的本質(zhì)，就是房地產(chǎn)商讓度部分利益以實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益的最大化。為什么是部分壟斷而不是全部壟斷？因?yàn)槿繅艛鄷?huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來毀滅性打擊，部分壟斷為的是政府基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則不過分干預(yù)市場(chǎng)，適當(dāng)考慮和保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的利益。

當(dāng)然，基于法治原則尤其是信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，對(duì)于此政策調(diào)整下利益受損的房地產(chǎn)企業(yè)，政府必須給予一定的政策補(bǔ)償，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型和過渡?？傊?，暫時(shí)壟斷部分住宅出售的目的，一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成合理的價(jià)格機(jī)制，使房?jī)r(jià)處于房屋開發(fā)的全部成本加上5%～10%的開發(fā)利潤(rùn)的合理區(qū)間;二是緩解當(dāng)前的地方政府財(cái)政緊缺的問題。一旦這方面目的達(dá)到，政府應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)歸還于自由市場(chǎng)，財(cái)政收入落在土地和不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，而不是像目前這樣來自一次性的土地和房屋交易環(huán)節(jié)。[5]

在這里，必須說明：那種大量提供保障性住房的建議不大現(xiàn)實(shí)。一是我國(guó)地方政府財(cái)政壓力大，很多地方政府高負(fù)債，它們的目標(biāo)是增加財(cái)政收入，而不是南轅北轍違背現(xiàn)實(shí)，反而擴(kuò)大支出;二是保障性住房惠及面窄，不是全民性的，降低房?jī)r(jià)的作用只能微乎其微;三是容易產(chǎn)生腐敗，使資源錯(cuò)配，產(chǎn)生真正需要低價(jià)買房群體享受不到這項(xiàng)政策。

當(dāng)房?jī)r(jià)下降，并且房?jī)r(jià)處于房屋開發(fā)的全部成本加上 5%～10%的開發(fā)利潤(rùn)的合理區(qū)間時(shí)，這能夠刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展涉及收入的分配，現(xiàn)如今房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)果是富了極少數(shù)的富裕階層，他們所占的比例極小，收入極高，高收入人群消費(fèi)意愿很低，因此他們收入投到消費(fèi)領(lǐng)域的很少。而普通民眾所占的比例極大，收入不高，并且他們消費(fèi)很高，如果增加他們的實(shí)際盈余，也就是他們能夠以低價(jià)購入國(guó)家出售的普通住宅，他們的消費(fèi)信心會(huì)得到很大的提升。如此，我國(guó)的消費(fèi)會(huì)較大幅度增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠消費(fèi)拉動(dòng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。并且能夠增加大多數(shù)民眾的盈余，提升我國(guó)人民群眾的幸福感。

43調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，守住房住不炒的定位

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)不應(yīng)該承載經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這個(gè)目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展獨(dú)立化，它的目標(biāo)應(yīng)該給全體民眾提供低廉實(shí)用的住房，提高民眾消費(fèi)能力和幸福感。房地產(chǎn)發(fā)展不應(yīng)當(dāng)直接刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是通過最后增加民眾的盈余提升消費(fèi)能力，最終間接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這也是房住不炒的長(zhǎng)期性制度安排的必然要求。此外，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)還應(yīng)當(dāng)瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)高杠桿模式，加大去杠桿力度，因?yàn)楦軛U越高，投機(jī)心理就越顯現(xiàn)。因此財(cái)政政策和貨幣政策不必刻意刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，甚至要控制貨幣過多流向房地產(chǎn)產(chǎn)生高杠桿現(xiàn)象。同時(shí)，取消預(yù)售制和適當(dāng)提高房地產(chǎn)商開發(fā)住宅的資金比例，來遏制高杠桿房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)象。

5結(jié)論

研究房地產(chǎn)政策，不能只關(guān)注近幾年的房地產(chǎn)政策的調(diào)整，還必須關(guān)注1998年為開端的房地產(chǎn)改革以及之后的房地產(chǎn)改革思路，全局性地思考我國(guó)房地產(chǎn)改革的前世今生。研究之后可以得出，當(dāng)今房地產(chǎn)問題，是經(jīng)濟(jì)學(xué)兩大原理即價(jià)值決定價(jià)格和供求關(guān)系影響價(jià)格的體現(xiàn)，突出表現(xiàn)為供給端方面的問題和政策導(dǎo)向問題。從長(zhǎng)期深遠(yuǎn)角度來看，實(shí)現(xiàn)更多地區(qū)共同富裕，讓家鄉(xiāng)留得住人，減輕少數(shù)地區(qū)承擔(dān)較大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口承載壓力，是解決發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)過高的必要途徑;從中期來看，減少住宅建設(shè)環(huán)節(jié)，改革土地供應(yīng)制度，優(yōu)化土地-住宅供應(yīng)是解決地價(jià)上漲的必要途徑;從短期來看，調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，防止房地產(chǎn)偏重商業(yè)屬性，避免使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高杠桿模式是解決當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲過快的必要途徑。這三方面的原因，是對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的最主要的推手。為防止房地產(chǎn)問題演化為長(zhǎng)久困擾國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和民生發(fā)展的制度性阻礙，需要對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)調(diào)控基點(diǎn)和目標(biāo)，抓住區(qū)域不平衡發(fā)展的大實(shí)際，三方面政策齊下，進(jìn)行制度改革，才能徹底解決房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題，讓普通民眾過上居者有其屋的幸福生活。

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