房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題及措施研究

劉倩

本文通過查閱一些文獻(xiàn)資料，先后闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主要內(nèi)容中的顯性成本和隱形成本，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的三點(diǎn)問題，最后針對(duì)幾點(diǎn)關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面的研究。

在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)的成本控制問題已經(jīng)逐漸跟不上現(xiàn)代成本管理理念的腳步，也逐漸不適用于當(dāng)代的成本管理模式。現(xiàn)在的房地產(chǎn)不僅僅是只顧著去降低成本，更多的是要去鞏固穩(wěn)定公司的營(yíng)銷目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在成本與收益的比較中找到成本最小化的平衡點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容

成本控制本義是指在產(chǎn)品的生命周期過程中，企業(yè)為了節(jié)約成本、避免不必要的成本發(fā)生，提高成本利用率，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制是一項(xiàng)綜合性管理措施，可以反映出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，因此成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本工作管理中占據(jù)著非常重要的作用。在現(xiàn)代的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，采用傳統(tǒng)成本控制進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行管理，已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的全新需求。

（一）顯性成本

顯現(xiàn)成本主要是指記入賬內(nèi)的、看得見的實(shí)際支出，例如生產(chǎn)費(fèi)用、工資費(fèi)用、市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用，因此它是一種有形成本。顯性成本反映的是企業(yè)實(shí)際應(yīng)用成本，在產(chǎn)品價(jià)值中也可以得到反映，得到更加直接計(jì)算。從房地產(chǎn)顯性成本來看，主要分為資金成本、設(shè)備成本、人員成本三大成本。

1.資金成本

資金成本包括資金籌集費(fèi)用、資金占有費(fèi)用兩部分。資金籌集費(fèi)用主要包括支付的各類費(fèi)用，例如：發(fā)行股票、發(fā)行債券、擔(dān)保費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等一系列費(fèi)用。自己占有費(fèi)用主要包括占有他人資金應(yīng)支付的費(fèi)用，例如：股東的股息、紅利、債券、以及銀行借款支付的利息等。

2.設(shè)備成本

設(shè)備成本一般是指在項(xiàng)目運(yùn)行之初的采購成本、生產(chǎn)成本、日常費(fèi)用支出、人工成本支出等，還包括一些備件費(fèi)用和設(shè)備折舊費(fèi)用。

3.人員成本

人工環(huán)節(jié)的成本主要是在于人工由于沒有受到專業(yè)的訓(xùn)練或者是訓(xùn)練不夠充足、員工工作狀態(tài)低沉、員工操作速度慢引起整體進(jìn)程緩慢、缺少優(yōu)質(zhì)的員工、高員工跳槽率等原因而造成的的人工環(huán)節(jié)成本的浪費(fèi)。

（二）隱性成本

隱形成本相對(duì)于顯性成本而言，是一種隱藏于經(jīng)濟(jì)組織總成本中卻游離于財(cái)務(wù)監(jiān)督之外的一種成本，由于經(jīng)濟(jì)主體的有意或無意的行為而造成的的。隱形成本具有隱蔽性、潛在性、放大性、爆發(fā)性等特點(diǎn)。

1.機(jī)會(huì)成本

機(jī)會(huì)成本是指在經(jīng)濟(jì)決策過程中，因?yàn)檫x取某一個(gè)方案而去放棄另一個(gè)方案所必須付出的代價(jià)或者是喪失的潛在利益。就房地產(chǎn)企業(yè)而言存在很多的機(jī)會(huì)成本，究竟如何選擇是難以攻克的難題。

2.沉沒成本

沉沒成本指的是由于過去已經(jīng)發(fā)生的決策，而不能由現(xiàn)在或者將來的任何決策而去改變的成本。簡(jiǎn)而言之就是當(dāng)我們已經(jīng)發(fā)生的、不可回收的支出，例如：金錢、時(shí)間、精力等都稱為“沉沒成本”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）合同不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目的承發(fā)包合同作為施工團(tuán)隊(duì)預(yù)算在抉擇合同造價(jià)的重要依據(jù)，便于施工團(tuán)隊(duì)對(duì)于預(yù)算造價(jià)做出更加準(zhǔn)確的合同造價(jià)。就現(xiàn)在的房地產(chǎn)比較普遍的合同來看，存在著很多紕漏，潛伏著一個(gè)有一個(gè)的工程糾紛。合同對(duì)于施工團(tuán)隊(duì)有著重要的作用，進(jìn)而可能影響到一個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行，合同的完善是當(dāng)下企業(yè)都面臨的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)，

（二）施工流程不合理

傳統(tǒng)的成本控制管理理念使得房地產(chǎn)企業(yè)一味只重視開發(fā)建設(shè)過程，而缺乏了對(duì)施工流程的精細(xì)劃分。在企業(yè)進(jìn)行成本管理時(shí)，僅僅是按照之前的施工流程進(jìn)行照搬照做，幾乎沒有改變。在真正的實(shí)際施工流程操作中，實(shí)際情況與理想情況往往存在一定差距，如果沒有進(jìn)行調(diào)整，不僅會(huì)導(dǎo)致了施工效率緩慢，而且還會(huì)使得成本控制的成效大打折扣。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

（一）完善施工合同的簽訂內(nèi)容

首先，必須要結(jié)合《建設(shè)工程施工合同示范文本》的相關(guān)協(xié)議條款，在符合契約自由為原則的前提下，適當(dāng)設(shè)定和增加相應(yīng)的條款。其次，自行設(shè)定一手交貨一手交錢的付款方式，防止工期與最終造價(jià)的期限脫節(jié)，防止發(fā)生不必要的糾紛。最后，約定好有權(quán)審定工程造價(jià)的單位進(jìn)行最后的造價(jià)審價(jià)。

（二）加強(qiáng)費(fèi)用控制

房東產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，市場(chǎng)調(diào)查員工應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的相關(guān)需求進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，強(qiáng)化建筑施工的地理?xiàng)l件細(xì)節(jié)程度，才會(huì)在真正選擇時(shí)，更好的規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，減少成本的額外支出。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有著重要推動(dòng)作用，通過對(duì)多個(gè)層面的成本控制，能讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本逐漸趨向于合理化，更好的應(yīng)對(duì)未來的發(fā)展和籌劃。應(yīng)用成本控制不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)又快又好的發(fā)展起來。（作者單位：武昌工學(xué)院）