武漢市房價(jià)上漲的成因分析

陳正坤

（武漢設(shè)計(jì)工程學(xué)院 商學(xué)院，湖北 武漢430205）

一、武漢市房價(jià)的上漲歷程

整體上看，武漢市的房價(jià)一直都在上漲。從房價(jià)的上漲幅度角度， 可以將武漢市房價(jià)的上漲劃分為三個(gè)階段①：第一階段，2009—2011 年，房價(jià)快速上漲期；第二階段，2012—2015 年，房價(jià)平穩(wěn)上漲期；第三階段，2016—2017 年，房價(jià)暴漲期。 由武漢市統(tǒng)計(jì)局公布的武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)經(jīng)過計(jì)算可得到武漢市2009—2017 年的住宅平均價(jià)格，如表1。

表1 2009—2017 年武漢市房價(jià)

二、房地產(chǎn)研究文獻(xiàn)綜述

陸銘（2013）認(rèn)為，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)結(jié)束的發(fā)達(dá)國家相比， 我國城鎮(zhèn)化還存在很大的發(fā)展空間，尤其是大城市的人口聚集程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家水準(zhǔn)。 李拓、李斌（2015）通過286 個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)計(jì)量模型發(fā)現(xiàn)，以房價(jià)負(fù)擔(dān)表征的人口經(jīng)濟(jì)飽和度對人口流動(dòng)的影響具有門限效應(yīng)，且2007年之后對人口流動(dòng)產(chǎn)生明顯的抑制作用。 龔維進(jìn)、徐春華（2017）基于空間杜賓模型發(fā)現(xiàn)，對外開放程度和交通便利性不僅明顯推動(dòng)本市房價(jià)上漲，還間接帶動(dòng)了周邊城市房價(jià)上漲，兩者的交互作用也對房價(jià)產(chǎn)生顯著影響。 何鑫等（2017）通過研究235 個(gè)地級市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，人口凈流入越多的地區(qū)，房價(jià)漲幅越快。 于越、周禹含（2017）采用主成分分析法研究無錫市地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，得出結(jié)論：人口、居民收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地價(jià)和前期房價(jià)均為影響無錫市房價(jià)的重要因素。 王天雨（2018）通過狀態(tài)空間模型方法測算我國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫水平，結(jié)果顯示我國整體層面房價(jià)泡沫水平逐年擴(kuò)張，近年來中西部地區(qū)的房價(jià)泡沫水平逐漸與東部地區(qū)持平甚至超越東部地區(qū)。 宋宏（2018）研究了西安市的房價(jià)影響因素，發(fā)現(xiàn)西安市房價(jià)與居民收入、人口流動(dòng)及數(shù)量、房地產(chǎn)成本、公共服務(wù)水平?jīng)]有顯著關(guān)系，認(rèn)為西安房價(jià)上漲主要體現(xiàn)的是資產(chǎn)泡沫的上漲，建議增加房地產(chǎn)供給、控制貨幣發(fā)行量、解決收入分配不公問題。 高田（2019）采用主成分分析法研究南京市房價(jià)的影響因素，實(shí)證結(jié)果表明常住人口是造成南京市房價(jià)上漲的最主要原因。

以上學(xué)者的研究表明，影響房價(jià)上漲的因素是多種多樣的。 對于不同的城市，導(dǎo)致其房價(jià)上漲的主要因素也不同。

三、武漢市房價(jià)上漲的成因

（一）房價(jià)的影響因素

當(dāng)前，我國各地房價(jià)普遍上漲，特別是近幾年部分地區(qū)房價(jià)上漲幅度之大，引起了學(xué)者們的廣泛關(guān)注。 部分學(xué)者由房價(jià)收入比指標(biāo)得出初步結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場存在巨大的“泡沫”。 針對“泡沫”究竟是怎樣形成的，更多學(xué)者研究了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。 這些因素主要包括：人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)水平、貨幣政策、消費(fèi)者心理預(yù)期、交通設(shè)施。 現(xiàn)對這些因素影響房價(jià)的機(jī)理進(jìn)行解釋。

1.人口流動(dòng)。我國目前城鎮(zhèn)化率約為60%，相比發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)化率的提升空間巨大。 城鎮(zhèn)化率提高的形式表現(xiàn)為人口流動(dòng)， 有些城市工資水平高，吸引著大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，這些城市表現(xiàn)為人口凈流入；有些城市工資水平一般，提供的就業(yè)機(jī)會不多，表現(xiàn)為人口凈流出。 流入某個(gè)城市的人口在該城市工作穩(wěn)定下來之后，一旦有合適的機(jī)會和條件，必定買房定居，對房價(jià)上漲形成了壓力。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平也越高，市場機(jī)制越完善，教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)、娛樂等行業(yè)發(fā)展越好，居民的工資水平高，財(cái)富積累速度也快， 對房地產(chǎn)的改善需求比較大。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市還會帶動(dòng)附近地區(qū)發(fā)展， 幫助拉抬附近城市的房價(jià)。 例如， 深圳市的發(fā)展帶動(dòng)了周邊一系列中小城市的發(fā)展。

3.物價(jià)水平。 從長期來看，隨著社會勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，整體物價(jià)水平不斷提高。2004 年，我國沿海地區(qū)出現(xiàn)民工荒， 勞動(dòng)力價(jià)格開始迅速上漲。 與此同時(shí)，以農(nóng)產(chǎn)品為代表的勞動(dòng)密集型產(chǎn)品的市場價(jià)格也開始步步攀升。 物價(jià)水平的提高，使得居民財(cái)富的貯藏手段從貨幣轉(zhuǎn)向其他形式，例如股票、房地產(chǎn)。

4.貨幣政策。 貨幣政策的實(shí)施類型與經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。受美國金融危機(jī)的影響，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度自2008 年以來逐步下滑，由高增長的兩位數(shù)下降到2018 年的6.6%，國內(nèi)投資機(jī)會相比以前大大減少。 為刺激經(jīng)濟(jì)增長， 我國政府長期實(shí)施擴(kuò)張型的財(cái)政政策和貨幣政策， 很多年份的M2 同比增長率在兩位數(shù)以上。 擴(kuò)張型的貨幣政策，加劇了居民將手中的貨幣財(cái)富轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)等保值增值型財(cái)富的行為。 特別是降低貸款利率，使得房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一系列的搶購潮。

5.消費(fèi)者心理預(yù)期。十多年來，我國房價(jià)不停地上漲，尤其是大中城市的單套住宅價(jià)格總額上漲幅度快于工資上升幅度。 2014 年，一些新聞媒體和學(xué)者斷言房價(jià)即將崩盤，然而，事實(shí)卻證明他們完全弄錯(cuò)了。 長期的房價(jià)上漲事實(shí)，巨大的房地產(chǎn)投資收益，讓剛需者和投資者一擁而上搶購房地產(chǎn)。 近幾年來住宅市場上涌現(xiàn)出許多“日光盤”，有的樓盤購買時(shí)還需搖號。

6.交通設(shè)施。 很多學(xué)者們研究了城市交通基礎(chǔ)設(shè)施對房價(jià)的影響，尤其是地鐵對房價(jià)的影響②。 地鐵準(zhǔn)時(shí)、迅速，能夠減少人們的通勤時(shí)間，選擇地鐵上下班的居民數(shù)量越來越多。 一個(gè)城市的地鐵修建規(guī)劃公布后，地鐵路線附近的房價(jià)會立刻上漲。地鐵口附近的房價(jià)與遠(yuǎn)離地鐵口的房價(jià)相比，差價(jià)不小。

盡管影響房價(jià)的因素是多方面的，但是，影響武漢市房價(jià)的因素又是怎樣發(fā)揮作用的呢？

（二）武漢市房價(jià)上漲的成因分析

1.人口流入帶來房價(jià)上漲的長期動(dòng)力。 武漢市作為湖北省的省會城市，2017 年GDP 約占全省的1/3，戶籍人口只占全省的13.54%。 近十年來，武漢市的常住人口一直在增長，第六次人口普查數(shù)據(jù)表明武漢市的人口流入主要為省內(nèi)流入③，如表2。

表2 武漢市2009—2017 年常住人口數(shù)量與人口凈流入 （單位：萬人）

2.政府的貨幣政策放大了房價(jià)漲幅。 政府的貨幣政策指標(biāo)主要有M2 和貸款利率。 擴(kuò)張型的貨幣政策表現(xiàn)為M2 的增長速度遠(yuǎn)大于GDP 的增長速度以及貸款利率的下調(diào)，我國近幾年的貨幣政策指標(biāo)如表3。

表3 我國政府的貨幣政策 （單位：%）

3.經(jīng)濟(jì)增長水平與收入分配差距支撐房價(jià)高位上漲。 武漢作為我國中部區(qū)域中心型城市，經(jīng)濟(jì)增長速度受到沿海地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的擴(kuò)散效應(yīng)影響。 但在我國目前經(jīng)濟(jì)增長速度整體放緩的背景下，其經(jīng)濟(jì)增長速度呈現(xiàn)出自己的獨(dú)特性，高于全國平均水平。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，居民收入差距擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)的投資需求延續(xù)了房價(jià)的“泡沫”④，如表4。 其中，收入差距指標(biāo)=城鎮(zhèn)國有經(jīng)濟(jì)單位職工年平均工資－城鎮(zhèn)私營單位職工年平均工資，單位為元。

（三）武漢市房價(jià)上漲的實(shí)證分析

1.變量的選取。 人口因素是影響武漢市房價(jià)的一個(gè)重要因素， 選用兩個(gè)變量常住人口數(shù)量Th 與人口凈流入量Nh 表示，單位為萬人。 貨幣政策也是影響武漢市房價(jià)的另一個(gè)重要因素，選用兩個(gè)變量M2 增速Cs 與貸款利率Rs 表示， 兩變量用百分比表示。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響武漢市房價(jià)的第三個(gè)重要因素，選用兩個(gè)變量武漢市GDP 增速Eg 與收入差距Wg 表示， 武漢市GDP 增速用百分比表示，收入差距的單位為萬元。 以上六個(gè)變量作為被解釋變量。以武漢市歷年房價(jià)上漲的幅度Y 作為被解釋變量，用百分比表示。 基于數(shù)據(jù)的可獲得性與一致性，所有數(shù)據(jù)均取自2010—2017 年。

2.實(shí)證分析過程。進(jìn)行回歸分析之前，先可以作相關(guān)分析，考查自變量與因變量的關(guān)聯(lián)緊密程度以及自變量之間的共線性程度，所得結(jié)果如表5?？梢缘贸龀醪脚袛?， 所有自變量均與因變量關(guān)系緊密，各自變量之間在之后回歸分析過程中可能存在共線性。

表4 武漢市經(jīng)濟(jì)增長速度與收入分配差距

表5 變量間自相關(guān)系數(shù)

采用最小二乘法進(jìn)行多元回歸分析，所得結(jié)果如表6。

表6 多元回歸分析結(jié)果

3.實(shí)證結(jié)果分析。 從以上多元回歸分析結(jié)果可以得出以下結(jié)論：第一，人口因素影響武漢市房價(jià)上漲的作用效果明顯，不論是武漢市的人口規(guī)模還是人口凈流入，都對房價(jià)上漲形成顯著的推動(dòng)作用。第二，Cs 與Rs 的系數(shù)比較大，說明中央政府的貨幣政策對武漢市房價(jià)上漲有重要影響。 Cs 的符號為負(fù)，表明貨幣政策影響武漢市房價(jià)上漲過程存在時(shí)滯。 第三，武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r整體上對房價(jià)上漲有同步推動(dòng)作用。 Wg 的符號為負(fù)，表明減少收入分配差距有利于促進(jìn)武漢市房價(jià)繼續(xù)上漲。

四、對策建議

（一）遏制商品房投資需求

當(dāng)前的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了許多進(jìn)城務(wù)工者以及應(yīng)屆畢業(yè)生的支付能力。 房地產(chǎn)市場關(guān)系著我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展前景，關(guān)系著年輕一代的基本生活權(quán)利能否得到保障，房價(jià)虛高是國計(jì)民生的大問題。 當(dāng)住宅的剛需與投資需求同樣強(qiáng)烈時(shí)，有必要遏制投資需求， 限購限貸政策仍然需要繼續(xù)執(zhí)行。但這只是“治標(biāo)”，還需“治本”。 “治本”一方面需要挖掘我國經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)， 提升我國科技發(fā)展水平；另一方面，還需完善我國市場經(jīng)濟(jì)制度， 提高我國政府公共服務(wù)水平，營造公平正義的社會環(huán)境，減小居民間的收入差距，使整個(gè)社會達(dá)到共同富裕的目標(biāo)，才能使住宅市場健康發(fā)展。

（二）謹(jǐn)慎制訂貨幣政策

我國政府自2008 年以來已經(jīng)多年施行擴(kuò)張型的貨幣政策，在抗擊經(jīng)濟(jì)衰退、 確保就業(yè)方面取得了一定的成效，但這種政策在后期帶來的副作用也越來越明顯。 今后采取何種貨幣政策需要謹(jǐn)慎考慮，要避免貨幣政策繼續(xù)刺激住宅市場。

（三）擴(kuò)大大中型城市的土地供應(yīng)量

我國當(dāng)前城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)在全國各地轟轟烈烈地進(jìn)行，很多大中型城市的發(fā)展?jié)摿薮螅錆h市就是這樣的例子。 近十年來武漢市城市化進(jìn)程之快、房價(jià)上漲之快大家有目共睹，但其發(fā)展現(xiàn)狀還遠(yuǎn)未達(dá)到均衡狀態(tài)，其對湖北省其他市區(qū)仍存在較強(qiáng)的極化效應(yīng)。 從長期看，政府需要繼續(xù)擴(kuò)大住宅土地供應(yīng)量，建設(shè)更多的基礎(chǔ)設(shè)施，使更多的人可以在武漢落戶。

（四）保持武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展

維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是一個(gè)城市的活力之源。 武漢市經(jīng)濟(jì)增長速度多年均處于全國平均水平之上，近幾年來大力發(fā)展完善城市交通設(shè)施，轄區(qū)內(nèi)有多所全國著名大學(xué)，這些都是武漢市的優(yōu)勢。 留住本地畢業(yè)的高端人才，打造自身的核心產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)挖掘武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，有利于武漢市住宅市場穩(wěn)定發(fā)展。

注釋：

①朱偉偉.中國房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的關(guān)系研究[D].南京大學(xué),2018.

②王楠等.大型交通設(shè)施對房地產(chǎn)價(jià)格影響研究進(jìn)展與評述[J].城市發(fā)展研究,2018,(25):14-15.

③趙赟飛.人口流動(dòng)對城市商品住房價(jià)格的影響——基于全國30 個(gè)大中城市的實(shí)證分析[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2017.

④宋宏,張璐.商業(yè)投資與房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析——以西安市為例[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2018,(11):186-187.