房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段成本控制研究

陳澤尉

(廣西大學(xué) 廣西南寧 530004)

隨著改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、快速成長(zhǎng)，過(guò)去近30年我們稱(chēng)之為樓市的“黃金時(shí)代”。在經(jīng)歷了近30年的高速發(fā)展后，樓市整體規(guī)模已觸及天花板。在當(dāng)前“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制下，三穩(wěn)（穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）已成為新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已放生深刻變化，以高成本、粗放式經(jīng)營(yíng)獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)率、精細(xì)化管理的“白銀時(shí)代”，地產(chǎn)行業(yè)投資增速放緩、利潤(rùn)率下滑已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。成本管理歷來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，最直接的感受就是利潤(rùn)變薄了、速度要求更快了，所以對(duì)成本的最大影響，就是要更加精細(xì)化地進(jìn)行成本管理工作。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)的發(fā)展和生存空間面臨前所未有的挑戰(zhàn)，準(zhǔn)確制定企業(yè)成本控制與價(jià)值提升策略對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有至關(guān)重要的作用。因而，分析當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的問(wèn)題，尤其是把控方案設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)，科學(xué)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與價(jià)值提升的策略應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)打造可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的重要選擇。

一、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本控制的背景

（一）當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本占比

以一、二線城市為例，工程成本占房地產(chǎn)總投資的比重約25-40%，并且是除土地等其他投資成本科目外唯一相對(duì)可變動(dòng)成本項(xiàng)。

（二）設(shè)計(jì)成本控制具有重要作用

一般情況下，設(shè)計(jì)決定了工程成本的70%，而方案設(shè)計(jì)階段決定了設(shè)計(jì)的80%，近年來(lái)，房企凈利潤(rùn)率不斷下降，降低工程成本是增加利潤(rùn)的一個(gè)重要手段。在設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制與優(yōu)化，提高設(shè)計(jì)附加值是一個(gè)重要的利潤(rùn)來(lái)源。2019年1-12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，工程成本占比按35%計(jì)算約46268億元，通過(guò)科學(xué)的價(jià)值提升策略、深度研發(fā)并整合專(zhuān)業(yè)資源，按5%的優(yōu)化比例測(cè)算，理想狀態(tài)下全年可優(yōu)化工程成本約2313億元。

二、方案設(shè)計(jì)階段的成本控制

（一）成本的定義和方案設(shè)計(jì)的價(jià)值

狹義的成本，指建設(shè)項(xiàng)目按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期全部建成，并驗(yàn)收合格交付使用所需要的全部費(fèi)用。廣義的成本，包含“溢價(jià)”概念，是指應(yīng)用價(jià)值工程以合理的投入，帶來(lái)更大的收益。方案設(shè)計(jì)階段成本管理直接影響了工程投資大小和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，所以方案階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化、系統(tǒng)工藝的確定是成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容，研究總結(jié)方案設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)，有助于朝著價(jià)值創(chuàng)造性成本管控模式邁進(jìn)。

（二）方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)

1.指標(biāo)使用

根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)用足容積率，用足建筑密度。通過(guò)不同地塊不均衡使用容積率等方式，使商業(yè)、別墅、洋房、高層等各業(yè)態(tài)產(chǎn)品合理配置，最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖，目的是尋找到利潤(rùn)最大化的建筑業(yè)態(tài)組合。

2.功能布局

盡量使最大的容積率指標(biāo)產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值，最好的地方布置價(jià)值最高的業(yè)態(tài)（商業(yè)，高品質(zhì)戶(hù)型），充分利用天然景觀資源，盡可能多地?cái)U(kuò)大優(yōu)質(zhì)自然景觀資源對(duì)應(yīng)戶(hù)型比例，增加產(chǎn)品整體溢價(jià)，運(yùn)用多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)之間的組合類(lèi)型，賣(mài)更高一級(jí)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的價(jià)格，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目溢價(jià)空間。充分考慮后期使用要求增加產(chǎn)品溢價(jià)，盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間變?yōu)榭射N(xiāo)售面積。

3.豎向設(shè)計(jì)

（1）土方成本控制

嚴(yán)格控制土石方開(kāi)挖量、盡量做到場(chǎng)地內(nèi)部土方的自平衡，前期做好場(chǎng)地綜合設(shè)計(jì)，精確計(jì)算、力求少開(kāi)挖，控制總體挖、填方量。充分挖掘和利用政策條件，靈活布置場(chǎng)地內(nèi)建筑物的絕對(duì)標(biāo)高，為優(yōu)化地下空間布局創(chuàng)造條件。在分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總圖設(shè)計(jì)中，要根據(jù)不同地塊開(kāi)發(fā)先后順序，考慮土方運(yùn)輸、存放及回填優(yōu)化方案，測(cè)算減少總成本支出，考慮后期用土的綜合利用方案，因地制宜，合理利用地形，切忌一刀切將山頭削成平地，做到有利于景觀和生態(tài)保護(hù)。

（2）支護(hù)成本控制

采用不同支護(hù)形式的成本投入由低到高分別為：放坡、土釘墻、擋土墻、錨索支護(hù)、樁錨支護(hù)、樁錨+內(nèi)支撐。應(yīng)首選放坡支護(hù)形式，各種支護(hù)形式需要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)條件多方案比選。道路標(biāo)高調(diào)整引起邊坡和擋土墻的設(shè)計(jì)變化，分臺(tái)階布置場(chǎng)地需考慮不同臺(tái)地間的水平距離和高差，盡量放坡處理；開(kāi)挖后施工期間產(chǎn)生的邊坡支護(hù)方案可能影響原有擋土墻的成本增加，結(jié)合支護(hù)結(jié)構(gòu)考慮總圖平面的實(shí)施性，避免后期影響工期、增加成本，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)時(shí)序和施工順序考慮減少額外的不必要的支護(hù)成本。減小基坑開(kāi)挖的深度，在土方平衡的前提條件下，盡可能提高室外地面地坪標(biāo)高；在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范要求的前提下盡量減小主樓地下室埋深，盡可能降低地下室層高。

（3）基礎(chǔ)成本控制

依據(jù)地勘報(bào)告，對(duì)單體樓棟、地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行綜合布局，避免基礎(chǔ)前期處理和治理費(fèi)用投入較高的規(guī)劃，合理確定底板標(biāo)高，便于采用施工簡(jiǎn)單、成本低廉的天然地基基礎(chǔ)（獨(dú)立基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)）方案，在基礎(chǔ)條件必須選擇樁基的情況下，控制較小的樁長(zhǎng)，也可以顯著減小基礎(chǔ)成本?？刂破矫嫖恢每拷慕ㄖ馗卟睿苊獬霈F(xiàn)剛性角的影響而增加基礎(chǔ)成本。合理安排開(kāi)發(fā)順序節(jié)奏，前期基坑開(kāi)挖時(shí)應(yīng)考慮避免對(duì)后期基礎(chǔ)基底的擾動(dòng)。降低地下室層高、抬高底標(biāo)高、有條件盡量采用半地下室等，以減少基礎(chǔ)抗浮成本。

4.道路設(shè)計(jì)

充分認(rèn)識(shí)道路設(shè)計(jì)對(duì)土方、擋墻和場(chǎng)地施工成本的重要影響。謹(jǐn)慎合理地確定道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（寬度、坡度、最大坡長(zhǎng)、坡段、最小半徑等），實(shí)現(xiàn)主干路網(wǎng)和組團(tuán)路網(wǎng)的合理銜接，實(shí)現(xiàn)分區(qū)施工互不干擾（枝狀，等高線），充分滿足交通和消防撲救要求。豎向設(shè)計(jì)完成后才進(jìn)行建筑物布置，分區(qū)考慮設(shè)置多個(gè)出入路徑，降低交通強(qiáng)度；根據(jù)建筑物的調(diào)整靈活地修改主干路網(wǎng)線形和豎向設(shè)計(jì)標(biāo)高。

5.開(kāi)發(fā)時(shí)序

總圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)時(shí)序，綜合考慮首期資金（投入和成本）、首期速度（規(guī)模和高度）、開(kāi)工規(guī)模（規(guī)模和標(biāo)段）、土方挖填（挖填結(jié)合）、首期到位（管線設(shè)備）、交付時(shí)序（交叉投入）、分期規(guī)劃（規(guī)劃層次）等因素。

（三）建筑規(guī)劃

1.前后樓夾角控制

組團(tuán)內(nèi)前后樓盡量平衡布置、控制夾角，以減少無(wú)效面積、減小單車(chē)位面積、增加停車(chē)效率。

2.前后樓間距控制

前后樓間距符合提成設(shè)計(jì)模數(shù)，提高地下空間停車(chē)效率，樓間距計(jì)算時(shí)需考慮樓宇大開(kāi)間空間設(shè)置停車(chē)空間，從而減小無(wú)效的地下室面積，節(jié)約空間節(jié)約成本。

3.單元組合控制

單元組合盡量設(shè)計(jì)體量相當(dāng)，避免單元組合地下室部分占用地下車(chē)道，影響停車(chē)效率指標(biāo)。塔樓宜兩個(gè)或多個(gè)單元一組，避免單個(gè)單元組成單一棟樓，由兩個(gè)以上單元組成的樓棟，單元連接處應(yīng)盡量對(duì)齊、避免夾角扭轉(zhuǎn)和高低配。

4.多產(chǎn)品分區(qū)布置

當(dāng)規(guī)劃地塊中有多種產(chǎn)品類(lèi)型時(shí)，分區(qū)排布不同產(chǎn)品有利于地下車(chē)庫(kù)的集中排列布局。在北方地區(qū)，高層和低樓層建筑間隔排布有利于滿足日照計(jì)算。

5.建筑選型

考慮節(jié)能設(shè)計(jì)要求，控制建筑物主要朝向在南北15°之間；綜合評(píng)估平面和立面，選擇規(guī)則的建筑平面，控制建筑物體形系數(shù)；合理確定開(kāi)窗面積，控制窗地比；結(jié)合定位、成本投入等因素確定層高。通常住宅層高2.8米性能價(jià)格比較優(yōu)，層高每遞增0.1m相應(yīng)增加該層造價(jià)的3-5%；考慮抗震和成本要求，立面外挑外掛構(gòu)件宜減少，屋頂造型宜減少。

6.不同產(chǎn)品與地庫(kù)組合

不同類(lèi)型產(chǎn)品的基礎(chǔ)埋深設(shè)計(jì)不同，可利用基礎(chǔ)埋深大的產(chǎn)品和地下車(chē)庫(kù)組合配置，有效使用地下空間，節(jié)約開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

（四）非可售面積的控制

嚴(yán)格控制非可售結(jié)構(gòu)面積是方案設(shè)計(jì)階段成本控制的重要內(nèi)容。控制地下配套設(shè)施用房面積，減少不可租售面積，綜合考慮地下人防工程建設(shè)，控制和利用架空層面積。地上配套設(shè)施面積盡量采用下限設(shè)計(jì)，盡量利用非建設(shè)用地作為配套用房的用地空間（如紅線與建筑退線間用地）。配套用房應(yīng)盡量避免單獨(dú)建設(shè)，盡可能布置在裙房、位置偏僻或日照條件差的低銷(xiāo)售價(jià)值的部位；除設(shè)備房、幼兒園等規(guī)劃有特殊要求的配套，其余功能配套可結(jié)合商業(yè)集中布置，節(jié)約占地面積。配套建筑面積嚴(yán)格按照規(guī)劃規(guī)定值設(shè)計(jì)，不得超配，如未做具體規(guī)定，盡量利用現(xiàn)有非可售空間進(jìn)行布局配套。

（五）地下車(chē)庫(kù)成本控制

嚴(yán)格控制地下單車(chē)位成本，挖掘地下黃金。

1.地庫(kù)選型

停車(chē)方式設(shè)計(jì)優(yōu)選先后順序：地面、架空層、半地下室、地下室。能做半地下車(chē)庫(kù)，盡量少做或不做全地下室車(chē)庫(kù)，盡量減少車(chē)庫(kù)層數(shù)；人防應(yīng)集中設(shè)置，消防車(chē)道盡可能避開(kāi)地下室頂板上布置，在條件允許時(shí)盡量采用架空層停車(chē)、半地下停車(chē)。

2.總體布局

地庫(kù)的布局和形式?jīng)Q定了地庫(kù)建設(shè)的主要成本，獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)與大底盤(pán)地下車(chē)庫(kù)各有利弊，須結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地條件及總圖布局條件進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)性研究，以確定最優(yōu)的地庫(kù)布局方案，達(dá)到將地庫(kù)成本控制在初期階段的目的。塔樓建筑宜布置在地下室的四周，盡量靠邊布置；核實(shí)并嚴(yán)格有效控制人防面積，盡可能避免5級(jí)人防。

3.停車(chē)效率

車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)的根本是控制單車(chē)位面積的經(jīng)濟(jì)效益。單車(chē)位控制指標(biāo)的設(shè)計(jì)要極限創(chuàng)造各種有利條件，使單車(chē)位面積指標(biāo)達(dá)到最理想設(shè)計(jì)值，如達(dá)不到目標(biāo)值，需進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。優(yōu)化和提高停車(chē)效率的措施包括：地下室輪廓邊界線應(yīng)平直且方正，無(wú)用或無(wú)價(jià)值的空間一定要去除；柱網(wǎng)設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合車(chē)位及行車(chē)道模數(shù)，緊湊布局布置；盡量避免布置平行或斜向車(chē)位，避免行車(chē)道靠外墻邊線設(shè)置；車(chē)道兩邊的停車(chē)位不允許非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)擠占，也不允許布置設(shè)備用房，設(shè)備用房滿足使用即可，不需要有富余；如設(shè)置地下室大堂，大堂位置需靠近交通組織核心位置，盡量不占用規(guī)劃停車(chē)位；人防設(shè)施設(shè)備應(yīng)布置在不影響停車(chē)或順暢通行的位置；防火分區(qū)的劃分設(shè)置，盡量與已有的疏散樓梯匹配，避免防火分區(qū)劃分增加疏散樓梯配置數(shù)量。

（六）管網(wǎng)成本控制

建立總圖整體控制的概念，總圖綜合布置管廊，合理確定各機(jī)房位置，減少管道長(zhǎng)度，總圖豎向設(shè)計(jì)滿足場(chǎng)地和地下室的自然排水要求，充分考慮施工要求，留足管廊空間，設(shè)計(jì)管廊盡量保證與市政部門(mén)要求一致，管廊及管線盡量避開(kāi)道路和硬質(zhì)鋪裝，充分考慮分期建設(shè)，分期驗(yàn)收對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的要求，避免出現(xiàn)大量的管道穿路、穿河及穿越市政設(shè)施的情況。

（七）景觀成本控制

確定主要的景觀類(lèi)型和景觀特色，結(jié)合場(chǎng)地土方考慮景觀場(chǎng)地造型，確定主要的景觀節(jié)點(diǎn)位置，合理搭配軟硬景比例，盡量減少水景面積，合理控制消防車(chē)道長(zhǎng)度和位置，合理考慮示范區(qū)的位置和范圍。