商品住宅交房驗收質(zhì)量問題分析

溫芝剛

（江蘇雨田工程咨詢集團有限公司 江蘇南京 211100）

老子有云——“安居樂業(yè)”，意思就是安定愉快地生活和勞動。

為了生活和勞動的“安定愉快”，即使淪為“房奴”多數(shù)消費者也要預(yù)支未來的錢財去安居。于是，對于這間不菲的“商品”，寄予了更高的要求，尤其是住房質(zhì)量要求，為此政府部門出臺相關(guān)的分戶驗收規(guī)范，以提高住戶對工程質(zhì)量的滿意度。

但實際生活中，這些經(jīng)過建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分戶驗收合格的住宅，在住戶交房驗收時，還是存在一些質(zhì)量問題。

現(xiàn)以筆者經(jīng)歷的一小區(qū)交房驗收為案例，通過對住戶驗收質(zhì)量問題的匯總淺析，找出解決辦法，以減少交房驗收時的質(zhì)量問題。

1 案例回顧

1.1 案例簡介

該期商品房為兩幢小高層，總套數(shù)276套，其中毛坯住宅176套，建設(shè)、監(jiān)理、施工單位已進行分戶驗收。

1.2 質(zhì)量問題匯總（見表1）

2 問題產(chǎn)生的原因

2.1 建設(shè)、施工、監(jiān)理單位與住戶分戶驗收重點不同而產(chǎn)生質(zhì)量問題

2.1.1 建設(shè)、監(jiān)理、施工單位分戶驗收內(nèi)容

相關(guān)單位是對工程的每一戶及公共部位的使用功能和觀感質(zhì)量進行專門驗收，并且側(cè)重于使用功能的驗收。

2.1.2 住戶驗收內(nèi)容

由于住戶建筑專業(yè)知識及器械的缺乏，驗收的重點是房屋內(nèi)可見的部分，即觀感質(zhì)量的驗收。

表1

2.2 分戶驗收時相關(guān)單位責(zé)任心不強，留下問題

2.2.1 事中不認(rèn)真

現(xiàn)行分戶驗收參加人員中，建設(shè)、監(jiān)理、施工單位所占比重較大，自己既是運動員又是裁判員，并且因驗收的工作量大、范圍廣，所以部分單位會走馬觀花走過場，致使大量觀感質(zhì)量問題未被發(fā)現(xiàn)。

2.2.2 事后不關(guān)心

對于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，部分建設(shè)、施工、監(jiān)理單位關(guān)心強度不夠，未派專人負責(zé)維修、復(fù)檢，致使問題仍然存在。

2.3 單位驗收時間不同，致使驗收結(jié)果有差距

建設(shè)單位因驗收的內(nèi)容和工作量大，單位驗收時間不充裕，所以在分戶質(zhì)量驗收時不可能做到面面俱到。

而住戶只驗收自己的房屋，工作量小涉及范圍也小，所以單位驗收時間充裕，驗收仔細。

3 解決辦法

3.1 對分戶驗收主體進行工作細分，專人專項完善分戶驗收內(nèi)容

在分戶驗收前，召開驗收工作會議，進行驗收內(nèi)容工作細分，例如：①有內(nèi)廊的可以將內(nèi)廊按兩軸線劃分為一個檢驗批；單元樓梯可以按照每六層為一個檢驗批；分戶驗收表中涉及的項目可以房間、獨立空間為單位，全部檢查并記錄，功能與觀感質(zhì)量檢查全部滿足要求時，方為合格，不合格項目必須整改。②對投訴比較多的房屋滲漏方面，安排專人專項驗收：規(guī)定有防水要求的樓地面，必須進行潑、蓄水試驗，按照規(guī)范要求蓄水24h后觀察檢查是否有滲漏，放水時檢查排水是否順暢；對窗戶漏水問題，在分戶驗收中要求施工單位做到一窗一淋，對出現(xiàn)漏水、滲水現(xiàn)象的窗戶，由專人進行標(biāo)注并跟蹤整改。

3.2 加強責(zé)任心要求，建立懲罰機制

3.2.1 施工時嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)

工程施工時，要嚴(yán)格進行質(zhì)量控制，保證最終產(chǎn)品的品質(zhì)。例如：針對表中提到的開間和凈高問題在施工時做到：①開間方面：在砌墻體擺腳時，應(yīng)檢查擺腳是否方正、尺寸是否正確，以減少開間不夠問題；②層高方面：選擇平整度好的模板、支設(shè)階段嚴(yán)格控制標(biāo)高，從而減少層高偏差。

3.2.2 認(rèn)真分戶驗收，不能當(dāng)做形式

（1）地面：檢查地面面層粘結(jié)質(zhì)量，保證無裂縫、起砂等問題，并每一間房屋地面應(yīng)平整、潔凈、無明顯色差。

（2）墻面抹灰：檢查墻面外觀質(zhì)量有無裂縫、空鼓、陰陽角不順直等問題。

（3）室內(nèi)空間尺寸：首先檢查凈開間和凈高尺寸；核實空間尺寸偏差，超出允許偏差值的應(yīng)及時整改，同時在粉刷過程中注意控制。

（4）門窗：先驗收門窗的開啟性能，后驗收配件的數(shù)量、規(guī)格、位置、密封條等觀感質(zhì)量是否達標(biāo)。并對窗戶進行水沖淋試驗，防止窗戶滲水。

（5）防水：分戶驗收時應(yīng)進行全面蓄水試驗。

對于驗收不合格的內(nèi)容進行一式三份登記：一份張貼在房內(nèi)，一份作為驗收后的維修整改依據(jù)，一份交建設(shè)項目部進行統(tǒng)計匯總整理，并分析發(fā)生原因，為以后工程做基礎(chǔ)。

3.2.3 做好驗收后的復(fù)檢工作

指派專人負責(zé)復(fù)檢工作，對已解決的問題，需要在室內(nèi)張貼的驗收單上進行簽字確認(rèn)。

3.2.4 落實懲罰獎勵機制

將住戶交房驗收后提出的質(zhì)量問題整理匯總，與建設(shè)、監(jiān)理、施工單位分戶驗收不合格內(nèi)容進行比較分析，根據(jù)施工中、分戶驗收、整改復(fù)檢三個時間段進行細分，按照“誰責(zé)任誰承擔(dān)”原則進行懲罰。

3.3 “開誠布公”打消疑慮

針對購買者的思想包袱，應(yīng)“開誠布公”打消疑慮：

（1）張貼交房標(biāo)準(zhǔn)，以便業(yè)主核對。

（2）將驗收發(fā)現(xiàn)問題及復(fù)檢情況上墻，讓業(yè)主第一時間知道房屋驗收時的重點和解決情況，改變其簽收怕后悔的顧慮。

（3）在住房交房驗收時，建設(shè)方委派專業(yè)工程師（工程專業(yè)、客服專業(yè)各一個），針對房子遺留問題給予專業(yè)解釋。

（4）留下詳細的專人維修電話號碼，住戶遇到問題時，在第一時間到達現(xiàn)場進行維修。

3.4 建設(shè)單位組織自查，增加單位驗收時間

建設(shè)單位直接與住戶交涉，出了質(zhì)量問題，住戶也會第一時間去和建設(shè)單位維權(quán)，為了減少糾紛，同時也是為了提高建設(shè)單位的美譽度，建設(shè)單位在分戶驗收前主動組織施工、監(jiān)理單位進行自查，對發(fā)現(xiàn)的問題進行提前整改維修，以在進行分戶驗收時，減少工作量變相增加單位驗收時間。

4 結(jié)束語

只有建設(shè)各方切實履行自己的職責(zé)，加強驗收前的質(zhì)量管理，再通過行之有效的分戶驗收，減少甚或不出現(xiàn)業(yè)主收房驗收時的質(zhì)量問題，才能最終實現(xiàn)和諧人居的目標(biāo)。