論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理優(yōu)化

陳華

摘 要：在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)漲幅速度有變緩的趨勢(shì)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)迫切的需求尋找新的突破口，財(cái)務(wù)管理與成本控制是運(yùn)營(yíng)發(fā)展中的關(guān)鍵性因素，本次研究?jī)?nèi)容從房地產(chǎn)企業(yè)的角度著手，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的相關(guān)內(nèi)容，為房地產(chǎn)企業(yè)快速提升提供了理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財(cái)務(wù)管理 ?成本控制 ?協(xié)同管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的關(guān)系

（一）項(xiàng)目決策與成本控制

項(xiàng)目決策與成本控制關(guān)系密切，是影響成本總額和現(xiàn)金流利潤(rùn)的直接因素。房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目決策的過(guò)程中要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投資總額巨大、對(duì)資金高度依賴(lài)的特征，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合深入的調(diào)查和有效的利稅測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，根據(jù)調(diào)查和評(píng)估結(jié)果，結(jié)合企業(yè)自身所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、發(fā)展階段、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略方向，綜合權(quán)衡后形成項(xiàng)目決策方案。

要想“活下去”，就必須比別人跑的快，還要有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為燃料以便活得更久?！跋蚬芾硪麧?rùn)”將是未來(lái)大多數(shù)房企的不二之選，在信息化時(shí)代，行業(yè)壁壘漸漸的將被一一打破，如何通過(guò)科學(xué)有效的管理，做好成本控制，只有比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多賺一個(gè)銅板，才能獲得多一分機(jī)會(huì)。

（二）資金管理與成本控制

資金管理貫穿房地產(chǎn)企業(yè)立項(xiàng)到竣工整個(gè)過(guò)程，是財(cái)務(wù)管理中最為基礎(chǔ)的一個(gè)成本因素。良好的成本管控能夠極大的保證資金管理的安全性、合理性，努力提升資金使用效率，通過(guò)高周轉(zhuǎn)以釋放資產(chǎn)活力，提升企業(yè)整體營(yíng)運(yùn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)可推行房地產(chǎn)企業(yè)資金統(tǒng)一與分級(jí)管理相結(jié)合，通過(guò)明確成本控制責(zé)任制，帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)對(duì)資金進(jìn)行合理節(jié)約、充分利用，真正實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中資金管理與成本控制分工協(xié)作，提升資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金管理和成本控制之間，尋找平衡點(diǎn)，例如：是獲取較長(zhǎng)賬期付出相對(duì)高的成本，還是犧牲資金時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本來(lái)保證較高的利潤(rùn)。資金管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，高水平的資金管理是企業(yè)成本控制的重要保證，兩者之間相輔相成、相互促進(jìn)。

（三）財(cái)務(wù)監(jiān)管與成本控制

良好的財(cái)務(wù)監(jiān)管能夠有效減少業(yè)務(wù)部門(mén)徇私舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)，還能因監(jiān)管之需，倒逼企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告、分析等財(cái)務(wù)工作逐漸建立標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的管理體系，最終保證財(cái)務(wù)信息的高質(zhì)量。在強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)監(jiān)管下，配合獎(jiǎng)罰分明的制度作為保障，企業(yè)內(nèi)部將形成良性循環(huán)，各部門(mén)目標(biāo)高度一致，企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提升，成本及費(fèi)用總額降低，投入產(chǎn)出比增加，因此，財(cái)務(wù)監(jiān)管是成本控制內(nèi)容中強(qiáng)有力的制度保障。

二、財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理中存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏完善的成控制度及獎(jiǎng)勵(lì)分明的績(jī)效考核

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，財(cái)務(wù)管理中涉及到的相關(guān)制度往往是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求下的財(cái)務(wù)制度，內(nèi)容雖然涉及到了財(cái)務(wù)管理中的方方面面，但是各個(gè)細(xì)化會(huì)計(jì)科目下，制度仍然存在不完善現(xiàn)象。例如，成本控制中目標(biāo)成本、成本控制原則、成本控制流程和規(guī)范并沒(méi)有詳細(xì)的制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制難以落到實(shí)處，成本控制水平較低;與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核內(nèi)容往往與成本控制關(guān)聯(lián)性不大，對(duì)于成本控制中的浪費(fèi)造成的成本增加等相關(guān)內(nèi)容沒(méi)有明確的獎(jiǎng)罰規(guī)制，成本控制水平不高。

（二）缺乏科學(xué)有效的協(xié)同規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制的內(nèi)容非常的復(fù)雜多樣，這主要是房地產(chǎn)企業(yè)自身的工作環(huán)節(jié)造成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的三個(gè)主要環(huán)節(jié)是招標(biāo)、施工、驗(yàn)收，各個(gè)部門(mén)之間工作內(nèi)容看似關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，實(shí)質(zhì)上銜接連貫。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)部門(mén)各個(gè)流程中缺乏科學(xué)有效的協(xié)同規(guī)劃，并沒(méi)有將各個(gè)部門(mén)及環(huán)節(jié)中成本控制與財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)籌，導(dǎo)致企業(yè)資源配置存在不合理不規(guī)范現(xiàn)象，各個(gè)部門(mén)之間缺少信息的共享和溝通，很多的方案在施行過(guò)程中與預(yù)期設(shè)定的指標(biāo)存在差異，導(dǎo)致成本控制難，難控制，成本控制與財(cái)務(wù)管理并沒(méi)有真正的實(shí)現(xiàn)協(xié)同一致發(fā)展。

（三）信息反饋及處理不及時(shí)導(dǎo)致成本控制無(wú)效或低效

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理與成本協(xié)同管理的過(guò)程中還存在信息反饋及處理不及時(shí)導(dǎo)致成本控制無(wú)效或低效的現(xiàn)象。如，招標(biāo)過(guò)程中的商務(wù)談判和合同簽訂財(cái)務(wù)未介入進(jìn)行事前優(yōu)化;施工過(guò)程中項(xiàng)目發(fā)生重大變化的信息未能及時(shí)傳遞到招采、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén);驗(yàn)收階段的存在的問(wèn)題未能及時(shí)傳達(dá)到財(cái)務(wù)及辦理權(quán)證的部門(mén)，使其后續(xù)的工作陷入被動(dòng)。這些信息反饋不及時(shí)，導(dǎo)致成本控制問(wèn)題不能在事前進(jìn)行解決，更不能進(jìn)行有效的控制和優(yōu)化。

（四）財(cái)務(wù)管理體系不健全導(dǎo)致成本控制深度和廣度不夠

從財(cái)務(wù)管理體系構(gòu)建的內(nèi)容來(lái)看，包括為資金管理、預(yù)算管理、投融資管理、資產(chǎn)管理等，由于財(cái)務(wù)管理體系不健全導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理各個(gè)方面都存在一定的問(wèn)題，如資金管理：現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中融資渠道單一，資金成本高，侵蝕了企業(yè)利潤(rùn)和資金使用效率;預(yù)算管理方面，在整個(gè)財(cái)務(wù)體系中專(zhuān)業(yè)的預(yù)算崗位及部門(mén)較少，預(yù)算編制往往自上而下的權(quán)威式形式預(yù)算，與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)聯(lián)性不大，并且常常出現(xiàn)超預(yù)算的現(xiàn)象;資產(chǎn)管理方面，很多領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資產(chǎn)管理重視程度不足，管理方法和觀念落后，未能結(jié)合龐大的外部資源獲得賦能，通過(guò)資源整合優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。龐大的資產(chǎn)意味這更多的成本和現(xiàn)金流占用。

三、財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理優(yōu)化思路

（一）制定成本管控與考核制度

在房地產(chǎn)實(shí)務(wù)發(fā)展的過(guò)程中樹(shù)立成本管控的思想觀念，明確成本管控對(duì)于企業(yè)發(fā)展而言的重要作用，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，有針對(duì)的細(xì)化成本管控的內(nèi)容，設(shè)定成本管控崗位，明確成本管控責(zé)任，減少由于責(zé)任不明導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題相互推諉的現(xiàn)象出現(xiàn);另一方面，制定完善的績(jī)效考核內(nèi)容，將成本控制內(nèi)容與績(jī)效考核關(guān)聯(lián)，對(duì)于在成本管控中做出突出貢獻(xiàn)的員工給與一定的獎(jiǎng)勵(lì)或者是崗位津貼，提升員工對(duì)于成本管控內(nèi)容的積極性，從而保證成本管控與員工發(fā)展利益一致性，促進(jìn)成本管控水平的整體提升。

（二）對(duì)跨部門(mén)的重要工作環(huán)節(jié)提前予以?xún)?yōu)化、深化、細(xì)化

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同發(fā)展的過(guò)程中，最主要的還是科學(xué)統(tǒng)籌和規(guī)劃各部門(mén)之間的責(zé)權(quán)利，需要將跨部門(mén)的重要工作環(huán)節(jié)提前予以?xún)?yōu)化、深化、細(xì)化。第一，優(yōu)化，將房地產(chǎn)企業(yè)從招標(biāo)、施工、驗(yàn)收等不同部門(mén)中的成本控制工作進(jìn)行整合，強(qiáng)化跨部門(mén)之間成本工作協(xié)調(diào)配合的意識(shí)，從而建立協(xié)調(diào)配合的規(guī)制，打破各自為政的局面，建立相互關(guān)聯(lián)的思想，從而有效的優(yōu)化重要工作環(huán)節(jié)。第二，深化，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與財(cái)務(wù)管理協(xié)同管理的過(guò)程中，將成本控制的事后控制逐漸的向事前、事中環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，通過(guò)對(duì)事前的有效成本預(yù)算將成本控制在一定的范圍之內(nèi)，通過(guò)對(duì)事中的成本控制積極解決成本控制中出現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)成本控制的事前、事中控制積極的與企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目等內(nèi)容融合，從而保證企業(yè)中的各項(xiàng)決策的可施行性，從而達(dá)到成本控制深化的目的。第三，細(xì)化，成本控制與財(cái)務(wù)管理協(xié)同可以從企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的細(xì)微處入手，通過(guò)細(xì)化各項(xiàng)目的合同收付款、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)、核算方式、稅收優(yōu)化、人員管理等，為成本控制和財(cái)務(wù)管理打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）加強(qiáng)信息化建設(shè)，對(duì)管理工作提質(zhì)增效

成本控制與財(cái)務(wù)管理協(xié)同過(guò)程中另一個(gè)重要的協(xié)同內(nèi)容就是信息上的協(xié)同一致，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中，應(yīng)利用強(qiáng)大成熟的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)信息化建設(shè)，積極的通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)及手機(jī)終端建立信息共享平臺(tái)，打破由于信息不對(duì)稱(chēng)而導(dǎo)致的成本控制失效。通過(guò)信息化建設(shè)可以強(qiáng)化部門(mén)與部門(mén)之間，總公司與分子公司之間，不同崗位之間的交流和溝通，有效的提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)之間的融合度，提升管理的總水平。

（四）完善財(cái)務(wù)管理和成本控制體系協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在完善財(cái)務(wù)管理和成本控制體系協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中，要充分的理順兩者之間的關(guān)聯(lián)，構(gòu)建財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同機(jī)制;第一，建立管控標(biāo)準(zhǔn)和核心指標(biāo)。設(shè)立關(guān)鍵財(cái)務(wù)管理指標(biāo)和成本控制模型。如，在資產(chǎn)管理中，可建模進(jìn)行測(cè)算，傳統(tǒng)的外購(gòu)后折舊抵稅和融資租入固定資產(chǎn)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，結(jié)合自身融資成本、產(chǎn)能進(jìn)行比較，從而尋求最優(yōu)的資產(chǎn)配置;第二，組建高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)提升企業(yè)的組織能力。在公司重要職能板塊，如資金預(yù)算、投融資管理、銷(xiāo)售、成本、設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)等方面，引入經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)人才，通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人的推動(dòng)和影響力，完成對(duì)組織能力的提升和優(yōu)化;第三，通過(guò)科學(xué)合理的制度使公司上下成為利益共同體。找到各部門(mén)的核心考核指標(biāo)和職能關(guān)鍵點(diǎn)，輔之具有吸引力的激勵(lì)措施，在組織之間形成制衡機(jī)制，讓各職能部門(mén)均圍繞企業(yè)最終目標(biāo)而不斷努力奮斗。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和成本控制優(yōu)化的過(guò)程中，還需要從自身運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況出發(fā)，積極的發(fā)現(xiàn)協(xié)同中的問(wèn)題，采取良好的措施，才能保證兩者協(xié)同的目標(biāo)真正的實(shí)現(xiàn)，從而促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

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