當前經(jīng)濟背景下我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道研究

龐曉宇

(河北經(jīng)貿(mào)大學 河北 石家莊 050061)

一、引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)增速發(fā)展，對我國經(jīng)濟發(fā)展做出了不可替代的貢獻[1]。然而如今，房地產(chǎn)市場泡沫化成為熱點話題。從2010年北京國十條中限購政策以來，許多限制房地產(chǎn)業(yè)資金流動的政策相繼出臺。2019年，我國房地產(chǎn)市場融資環(huán)境愈加嚴峻，許多資金流向受到嚴格把控，房企資金來源受到嚴格限制。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還處于亟待完善狀態(tài)。規(guī)模較小是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點，在當前背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境嚴峻，特別是其直接融資渠道受限。雖然國家的相關政策在一定程度上對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了限制，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個具有可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，中國仍存在大量的住房需求，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景廣闊與否重點在于是否能規(guī)范發(fā)展，是否解決融資難問題。解決房地產(chǎn)融資問題的同時也可達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的效果，只有真正以合規(guī)的路徑解決的了房地產(chǎn)業(yè)的融資的問題，該行業(yè)才會降低風險，才會為整個市場帶來更多的正外部效益。本文在通過審視中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對當前背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資問題提出可行性融資方式，為進一步完善房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展做出貢獻。

二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

(一)房企空殼化

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量不斷攀升，但是眾多企業(yè)數(shù)量的背后卻是房企空殼化嚴重。按照統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在2018年共計97938個，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量是龐大的。然而，根據(jù)2017年的數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)企業(yè)排名在前15%的企業(yè)開發(fā)了當年開發(fā)土地的85%,剩余的75%的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅開發(fā)了2億平方公里，由此可見中國存在大量的空殼化企業(yè)?？諝せ蛟谟谖覈康禺a(chǎn)企業(yè)的注冊不規(guī)范問題，房地產(chǎn)公司每到一個省份開發(fā)土地都需要在該省重新注冊一個省級的開發(fā)公司，這樣就出現(xiàn)了大量的空殼房地產(chǎn)公司。

(二)房價嚴重泡沫化

當前，中國的房地產(chǎn)市場泡沫化成為現(xiàn)實。按照國際慣例，達到6倍的房價收入比是合理的，如果將住房貸款的因素考慮在內(nèi)的話，住房消費占居民收入的比重應低于30%。中國大部分城市的房價收入比都在6倍以上，近年來房價連續(xù)走高，早已偏離了真實價值，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了泡沫化。2008年美國房地產(chǎn)市場泡沫致使的全球經(jīng)濟危機所帶來的災難值得警惕。

(三)政策嚴控

從2019年出臺的與房地產(chǎn)有關的政策來看，對房地產(chǎn)資金來源管控更加嚴格，2019年2月，央行提出與銀行有關的資金流向要審慎管理，嚴控金融風險，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展建立長效機制。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金是其生存和發(fā)展的重要源泉。中國的房地產(chǎn)企業(yè)存在規(guī)模較小，資金實力不足的問題，僅依靠自身的力量遠不能滿足開發(fā)所需資金，因此必須依靠外部的融通來解決。但中國相繼出臺的相關房地產(chǎn)行業(yè)政策更多在于限制資金流向。但是在當前高泡沫化的房價下，絕大多數(shù)購房者沒有足夠的資金購買房子，必須擁有住房貸款的支持。房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工，到“結構封頂”大約需要一年的時間，這段時間卻是房企資金最為短缺的時期，預收房款不足，導致項目開發(fā)難以為繼。證監(jiān)會出臺的212號，265號等許多與房地產(chǎn)企業(yè)相關的政策，限制了許多融資方式。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資面臨的問題

(一)融資渠道受政策限制

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)[2]，項目開發(fā)管理具有耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風險大的特點。隨著城鎮(zhèn)化率的提高，社會住房需求不斷增加，全國房地產(chǎn)投資額保持增長態(tài)勢。2019年從1月到11月，全國房地產(chǎn)投資金額約為12萬億元，面對如此多的資金投資額，企業(yè)僅憑自身力量是無法滿足的，必須對外融資。但在當前背景下，房地產(chǎn)進行對外融資存在受國家管控影響，許多流向房地產(chǎn)業(yè)的資金渠道被阻斷，房地產(chǎn)業(yè)資金來源受限[3]。當前，房地產(chǎn)的主要融資方式為股權融資，銀行貸款，企業(yè)債券，外資貸款，企業(yè)基金，信托等融資手段，但信貸融資占主要地位，其他方面的融資受到各種政策的限制，很難融到資金，即便是融到資金也會受到融資額度的限制。

(二)融資渠道單一

從目前來看，融資渠道單一是眾多房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)存在的共性問題，這對于房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展是不利的。大部分房地產(chǎn)業(yè)依延用傳統(tǒng)融資方式，該行業(yè)的可持續(xù)性受到影響。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性高，無論是房地產(chǎn)企業(yè)直接貸款還是個人住房貸款，銀行貸款融資方式都是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金渠道[4]。據(jù)估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約50%都需要由銀行貸款來解決。近年來連續(xù)出臺的房地產(chǎn)相關政策主要是針對銀行信貸方面。對銀行資金流向嚴格管控，政策限制嚴格，銀行貸款門檻提高，開發(fā)商亟待通過融資渠道多元化來解決融資難問題[5]。

(三)融資雙方信息不對稱

資金融通方與房地產(chǎn)企業(yè)往往存在信息不對稱。銀行獲利的多少主要取決于所投資項目風險大小以及貸款利率高低的情況，但由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信息掌控少，無法掌握房地產(chǎn)企業(yè)的真實運營狀況，這就給銀行投資房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多未知風險，而且各種風險之間具有連帶效應，一旦觸發(fā)一種風險，其他風險也會被觸動，不利于銀行的金融穩(wěn)健。

(四)融資渠道受阻

如今房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，能真正通過間接融資的方式獲得資金困難大。銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，在進行間接融資的過程中會面臨障礙。就如海南省三亞市政府的一份裁定書的牽連著銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)的案例來說，該事件導致各家銀行都加強對已授信房地產(chǎn)業(yè)風險監(jiān)控力度，加強日常監(jiān)督管理風險監(jiān)測。目前眾多地方性銀行在房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放方面都十分審慎，提高了對房企的審核門檻，即使對資質(zhì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)進行信用審核，經(jīng)常會由于額度緊張，真正放款也不容易。在債券和股票市場上，企業(yè)都均需滿足一定條件才有資格發(fā)行債券或者股票，且需要滿足多個環(huán)節(jié)審查和監(jiān)控[6]。但是目前大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，償債能力不足，根本不滿足相關條件，再加上政策嚴控，貸款門檻被提高，房地產(chǎn)企業(yè)間接融資受到多方阻礙[7]。

四、拓寬房地產(chǎn)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道單一，間接融資融資渠道受阻，需要進一步拓寬融資渠道，解決融資難問題。

(一)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新，該模式能有效的解決公司開發(fā)自有資金不足的難題，并且能夠將流動性較差的房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)及時變現(xiàn)，是房地產(chǎn)業(yè)間接融資渠道的有效手段[8]。

“類REITs”產(chǎn)品中，通常需要設立券商或基金子公司來管理該項計劃，從合格的投資者處募集到資金將其投入到REITs的私募基金中，并將該項基金所分派的物業(yè)現(xiàn)金流作為資者的投資收益分派給投資者。物業(yè)通常都是以項目公司股權質(zhì)押形式裝入到REITs私募基金中，并由私募基金持有該股權[9]。房地產(chǎn)企業(yè)可通過轉讓物業(yè)資產(chǎn)股權實現(xiàn)了現(xiàn)金流入，投資回報期限隨之大大縮減，有利于提高了資產(chǎn)周轉率，也有利于公司升級資產(chǎn)結構、提高資金利用效率和商業(yè)運營管理能力，拓展公司融資渠道。

(二)聯(lián)合開發(fā)

聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營商聯(lián)合進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。該種融資模式是中型企業(yè)融資建設的較好方式。一方面可有效解決房地產(chǎn)業(yè)自由資金不足問題，另一方面也減少了二者間的信息不對稱，有效降低風險，滿足營業(yè)網(wǎng)點的合理建設需求。聯(lián)合開發(fā)重點在于可以實現(xiàn)在開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的整合和重新定位，房地產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營商發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同打造品牌經(jīng)營優(yōu)勢，在解決資金為需求的同時，能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營提供更合理的規(guī)劃。

(三)與城投公司合資開發(fā)

隨著地方政府投融資體制改革的推進以及地方政府債務管理規(guī)范化，各地城投公司都在謀求發(fā)展轉型，房地產(chǎn)業(yè)是眾多城投公司自主化經(jīng)營轉型的重要業(yè)務選擇。在房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，城投公司出手托市進行地產(chǎn)開發(fā)，一方面作為城投公司履行政府職能的延伸，另一方面也為房地產(chǎn)企業(yè)解決了融資發(fā)展的難題。2018年以來的財預〔2018〕34號、財金〔2018〕23號，要求剝離平臺公司政府融資職能，加快平臺公司轉型的政策不斷加碼。近年來，轉型一直是各地城投公司探索的重要命題。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說是給一個很好的機會。一方面利用城投公司可以更好的擴寬融資渠道，另一方面也可以解決房地產(chǎn)開發(fā)自有資金不足問題。

(四)售后回買及回租

售后回買是房地產(chǎn)開發(fā)商通過將已有的物業(yè)典當或者將其出售給銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構來獲取大量現(xiàn)金，也可出售或者典當給資金雄厚的實業(yè)公司來獲取資金，之后再以類似于分期付款的方式進行還款,最終將物業(yè)進行贖回，再次獲得物業(yè)產(chǎn)權。售后贖回融資模式不僅僅可以獲得高比例的融資，而且所獲得的的資金還可以孕育開發(fā)其他項目。特別的，售后回租還能避開國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策，為房地產(chǎn)融資提供便利。