中小型房地產(chǎn)企業(yè)DL地產(chǎn)融資問題研究

易 雙

(湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北 武漢 430000)

目前針對(duì)中小型房地產(chǎn)融資問題的研究成果已經(jīng)有了很多，多是從中小企業(yè)自身角度、融資渠道渠道和資本市場建設(shè)多方面進(jìn)行展開并提出了建議。但是這些研究大都沒有結(jié)合我國宏觀經(jīng)濟(jì)大政策，因此從現(xiàn)實(shí)可行性的角度來看，中小房地產(chǎn)融資難的問題的形成目前來說還是很難解決，需要多方面多維度進(jìn)行分析研究出一個(gè)合理可行的綜合性解決方案。在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，本文將以A股主板上市公司DL地產(chǎn)作為研究對(duì)象，對(duì)其融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并分析它在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下所遇到的困難和造成困難的原因，嘗試為其提出部分建議并希望能給其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難的問題提供一定的借鑒。

一、DL地產(chǎn)概況及現(xiàn)行財(cái)務(wù)狀況

(一)公司概況

DL地產(chǎn)成立于2015年11月，是由北京市順義區(qū)國資委控股的一家主板上市房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本8.3億，公司多年深耕順義市場，擁有深厚的區(qū)域資源。公司于2015年借殼上市后相繼開發(fā)了 400 余萬平米的地產(chǎn)項(xiàng)目，積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)品品牌和質(zhì)量在項(xiàng)目所在區(qū)域具有一定的優(yōu)勢，屬于一家擁有國資背景的區(qū)域性房企。筆者查閱了該公司最近的2019年年報(bào)，截止2019年12月31日，公司資產(chǎn)合計(jì)44.69億元，負(fù)債總額20.72億元，所有者權(quán)益23.98億元，資產(chǎn)負(fù)債率僅46.36%，遠(yuǎn)低于同行業(yè)的其他房地產(chǎn)上市公司。公司在2019年間營業(yè)總收入為9.127億元，歸屬于母公司股東的凈利潤達(dá)到了1.012億元，符合國家中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

(二)地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況分析

1.資本結(jié)構(gòu)分析

分析DL地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以了解整個(gè)DL地產(chǎn)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)組成和比重，而資產(chǎn)的構(gòu)成和權(quán)重與其再融資水平息息相關(guān)，合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低其融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。

2.償債能力分析

(1)短期償債能力分析

短期償債能力這項(xiàng)指標(biāo)可以反應(yīng)企業(yè)在短期內(nèi)清償流動(dòng)負(fù)債的能力，這項(xiàng)指標(biāo)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的投融資。從公司財(cái)報(bào)中我們可以發(fā)現(xiàn)從2017年至2019年，DL地產(chǎn)的流動(dòng)比率和速凍比率均處于下降的狀態(tài)，流動(dòng)比率仍大于2，速動(dòng)比率低于標(biāo)準(zhǔn)值1，證明企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)的流動(dòng)性較強(qiáng)，但與之相對(duì)應(yīng)的，公司的資本結(jié)構(gòu)不是很合理，未能充分利用公司資本獲取以獲取更大收益。

(2)長期償債能力

DL地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模從2017年到2019年均在穩(wěn)步上升，資本負(fù)債率始終控制在50%以下，相比較于萬科、保利地產(chǎn)和華夏幸福等大型房地產(chǎn)開發(fā)商超過80%的資產(chǎn)負(fù)債率，DL地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)健。

3.盈利能力分析

盈利能力指標(biāo)是企業(yè)的盈利能力的評(píng)判，通過此類指標(biāo)能夠知道企業(yè)在某時(shí)期的盈利能力。從融資角度來說，盈利能力是企業(yè)通過生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者其他對(duì)外服務(wù)取得利潤的能力，此指標(biāo)側(cè)面體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流和留存收益的多少，盈利能力指標(biāo)越好，表明企業(yè)獲得的自有資金越多，償還資金的壓力越小。這里筆者專門選取了國資房地產(chǎn)開發(fā)上市公司BL地產(chǎn)以及民營優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司W(wǎng)K，以及從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)HXXF作為對(duì)比對(duì)象，我們發(fā)現(xiàn)大龍部分不管是在銷售毛利率還是攤薄總資產(chǎn)收益率這兩項(xiàng)重要盈利指標(biāo)上都遠(yuǎn)低于其他上市公司，換而言之便是大龍股份的盈利能力較差，企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)低于同行業(yè)優(yōu)秀上市公司，公司需要在企業(yè)主營業(yè)務(wù)上加以改善以提升其盈利能力

4.營運(yùn)能力分析

營運(yùn)能力指標(biāo)可以體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營能力，能夠體現(xiàn)出企業(yè)利用資產(chǎn)獲得利潤的效率高低。從融資的角度來說，營運(yùn)能力可以揭示企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況，同時(shí)反映企業(yè)資源管理、利用的效率。分析DL地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)隨年度變化明顯，主要是因?yàn)镈L地產(chǎn)地處北京而北京房地產(chǎn)市場收到嚴(yán)格的調(diào)控。此外存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在2019年年底高達(dá)1718.3天，高于同行業(yè)其他公司，約4.71年方能處理完手中所有庫存，從上述營運(yùn)能力部分指標(biāo)中我們可以發(fā)現(xiàn)，DL地產(chǎn)的營運(yùn)能力以及資金使用效率較差，這也與前面盈利指標(biāo)中發(fā)現(xiàn)的攤薄總資產(chǎn)盈利率較低相呼應(yīng)。

二、地產(chǎn)融資存在的主要問題以及主要對(duì)策

(一)DL地產(chǎn)的融資困境

1.自身經(jīng)營狀況較差，籌資難

DL地產(chǎn)近幾年自身經(jīng)營狀況較差，利潤由2013年的2.3億元不斷下滑至2017年的0.2109億元，在2018年又開始穩(wěn)步回升，2019年歸屬于母公司股東的凈利潤為1.012億元，但我們可以發(fā)現(xiàn)DL地產(chǎn)盈利能力遠(yuǎn)低于同行業(yè)其他上市公司，自身盈利能力不足，雖然可以利用自身順義區(qū)區(qū)屬國企的身份優(yōu)勢在獲取項(xiàng)目上具備一定的便利條件，但自有資金不足，又也因?yàn)樽陨碛芰^差，在銀行融資難度較高，所以籌資較難。

2.融資渠道單一，主要依靠關(guān)聯(lián)方融資

DL地產(chǎn)的融資方式相較于HXXF、BL地產(chǎn)等同行業(yè)上市公司而言，方式單一，通過統(tǒng)計(jì)DL地產(chǎn)2019年的公告，我們發(fā)現(xiàn)DL地產(chǎn)融資主要通過向關(guān)聯(lián)方借款，如公告2019-024，便是DL地產(chǎn)的控股孫公司TZWK公司和其三方關(guān)聯(lián)股東借款2.04億元以用于項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營，且三方股東中除了一方是股權(quán)投資，其余兩方與北京天竺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均屬于關(guān)聯(lián)方，貸款利率為央行同期貸款利率上浮20%，利率低于5%，而華夏幸福銀行貸款的利率平均成本為6.41%，海外發(fā)債或者信托融資的成本甚至達(dá)到了8%

3.缺乏穩(wěn)定的資金來源

DL地產(chǎn)公司市值較低，資本結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，不像其他房企負(fù)債前行，公司開發(fā)項(xiàng)目較少，但盡管如此，項(xiàng)目開發(fā)資金都是依靠不同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行融資，利率也不等，從控股股東，到其他順義區(qū)區(qū)屬國企，貸款利率也從央行同期貸款基礎(chǔ)利率上浮20%到8%不等，卻反一個(gè)穩(wěn)定的資金來源，而近幾年房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)格調(diào)控，銀保監(jiān)會(huì)多次重申禁止資金以各種方式流向房地產(chǎn)市場，從其他大型上市公司財(cái)報(bào)也可以發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)，以HXXF為例，通過股權(quán)融資、公開和非公開發(fā)行公司債券、發(fā)行商業(yè)票據(jù)和銀行間超短期融資多種方式的融資總金額大幅降低，DL地產(chǎn)在融資方面很難在資本市場上獲得穩(wěn)定的資金來源。

(二)DL地產(chǎn)的融資困境有效對(duì)策

1.加強(qiáng)公司自身內(nèi)部建設(shè)

從前文的分析中可知，DL地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營狀況落后于同行業(yè)的其他房地產(chǎn)上市公司，作為房地產(chǎn)企業(yè)，核心競爭力就是拿地，DL地產(chǎn)自身屬于北京順義區(qū)屬國企，拿地優(yōu)勢較大，可以向行業(yè)標(biāo)桿房企學(xué)習(xí)，從市場上引進(jìn)優(yōu)秀人才改善公司治理結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)競爭力，加強(qiáng)公司自身建設(shè)。

2.改善公司資本結(jié)構(gòu)、取得更大收益

從公司的財(cái)務(wù)狀況中我們可以發(fā)現(xiàn)公司的資本結(jié)構(gòu)較穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率和短期償債指標(biāo)遠(yuǎn)低于同行業(yè)其他上市公司，且公司的融資主要通過從關(guān)聯(lián)方企業(yè)融資，甚至沒從貸款利率較低的銀行進(jìn)行融資，公司可以考慮引入外來資金，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，擴(kuò)大規(guī)模取得超額收益為上市公司股東取得更高的利潤。

3.擴(kuò)大公司經(jīng)營范圍，拓展融資渠道

DL地產(chǎn)屬于北京順義區(qū)區(qū)屬國企，長期在北京順義區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，這樣子導(dǎo)致公司業(yè)績受北京房地產(chǎn)宏觀政策影響較大，而在北京收到的政策限制也較大，公司應(yīng)考慮走出北京，在不同的一二線城市從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，擴(kuò)大公司的經(jīng)營范圍兵嘗試拓展融資渠道，走出北京在外地發(fā)展的時(shí)候與外地的金融機(jī)構(gòu)和銀行洽談，一旦建立聯(lián)系，將會(huì)有效拓展公司融資渠道并增強(qiáng)了公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、總結(jié)

中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營狀況次于大型公司、金融機(jī)構(gòu)自身基于信息不對(duì)策和逆向選擇的考量以及我國房地產(chǎn)金融市場建設(shè)不完全等多方面原因存在融資難的問題，本文以DL地產(chǎn)作為研究對(duì)象，DL地產(chǎn)不具備中小型房地產(chǎn)的普遍性，自身主板上市，經(jīng)營狀況優(yōu)于其余眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)，并且擁有國資背景，在項(xiàng)目開發(fā)拿地和融資方面有會(huì)很大的優(yōu)勢，但盡管如此，但DL地產(chǎn)仍然很難從銀行融資，多是從關(guān)聯(lián)方進(jìn)行融資，項(xiàng)目盈利能力較差、融資渠道單一缺乏穩(wěn)定的資金來源，這種情況下，DL地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，分散開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)與此同時(shí)前往新區(qū)域開發(fā)以降低融資來源，嘗試獲取其他的資金來源渠道，并應(yīng)向行業(yè)優(yōu)秀公司學(xué)習(xí)，吸收人才，改善內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)和管理模式，增強(qiáng)項(xiàng)目的盈利能力。