試論政府主導(dǎo)重構(gòu)長租公寓市場(chǎng)的可行路徑

王 振

(臺(tái)州廣播電視大學(xué) 浙江 臺(tái)州 318000)

一、長租公寓運(yùn)營模式簡介

近幾年，隨著大城市不斷增強(qiáng)的“人口虹吸效應(yīng)”，年輕人不斷涌入，使得當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)日趨火熱，長租公寓行業(yè)也迎來了快速發(fā)展的紅利期。

傳統(tǒng)模式租房下的房東更加傾向于將房屋租賃給經(jīng)過“篩選”的住戶，無論是生活習(xí)慣、工作單位以及人品都是他們重要的衡量標(biāo)志。最主要的就是一點(diǎn)，那就是要省心、穩(wěn)定。長租公寓的出現(xiàn)解決了這個(gè)問題，他們會(huì)與房東簽署較長期限的租賃合同，還會(huì)提供免費(fèi)的房屋裝潢，并且還會(huì)配備一定的保潔人員打理房間。因此，房東的青睞給長租公寓的房源提供了穩(wěn)定的保障。

與傳統(tǒng)通過中介來尋找租房的模式相比，年輕人也更愿意選擇這種建立在互聯(lián)網(wǎng)線上的長租公寓。在一線城市，傳統(tǒng)的房東往往要求租戶使用“押一付三”的付款方式，這對(duì)年輕人來說是一筆巨大的支出。而使用“蛋殼”、“自如”這些長租公寓APP找房時(shí)，他們還能夠獲得首月免費(fèi)的機(jī)會(huì)，這無疑是一個(gè)巨大的誘惑。與傳統(tǒng)租房模式需要自己在網(wǎng)上不斷尋找房源相比，大數(shù)據(jù)下的長租公寓能夠通過“地圖找房”的模式將用戶周邊的各類房源清晰展示，能夠?yàn)樽鈶艄?jié)省不少的時(shí)間和精力。這樣的線上模式使得他們不再需要頻繁與各個(gè)房東、中介打交道，也在某種程度上獲得了年輕人的好感。

長租公寓在進(jìn)入市場(chǎng)之前就曾獲得資金作為啟動(dòng)來源。接下來就是不斷尋找合適的房源，其中的合適是指價(jià)格較低并且可以長期租賃(三年及以上)。獲取原始房源后，就對(duì)房屋進(jìn)行裝潢。由于采用的是模塊化的設(shè)計(jì)，因此，可以以很低的設(shè)計(jì)成本和裝修成本即可完成這一環(huán)節(jié)。再者，就是最主要的環(huán)節(jié)：尋找租戶。對(duì)于資金短缺的租戶來說，他們選擇長租公寓的最主要原因就是其無需采用“押一付三”的付款模式，僅需簽署一年期的租賃合同即可，房租每月支付。但是，這張合同不僅僅是簡單的租賃合同，更是一張借款合同。通過這份合同，長租公寓就可以從金融機(jī)構(gòu)手中獲得租戶貸款出來的資金，繼續(xù)尋找新的房源，以此往復(fù)，不斷擴(kuò)大自己的規(guī)模和市場(chǎng)占有度。這樣的模式在租戶需求強(qiáng)勁的時(shí)候不會(huì)產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)資金流緊缺的情況，則往往會(huì)帶來巨大的傷害。

二、目前長租公寓模式中存在的問題

(一)推高城市租房成本

以蛋殼、自如等為代表的長租公寓本質(zhì)上還是屬于“二房東”。只有不斷地發(fā)掘房源，才能夠保證其收入的增長。為了能夠快速獲取資金、搶占市場(chǎng)，長租公寓往往會(huì)和“租房貸”這類金融機(jī)構(gòu)合作。通過看似讓利的手段，引導(dǎo)租戶簽下實(shí)為貸款協(xié)議的租房協(xié)議。拿到這筆錢之后，長租公寓又可以尋找新的房源，以此往復(fù)循環(huán)。長租公寓之所以會(huì)采取這樣的方式，為了能夠迅速搶占并壟斷租房市場(chǎng)。由于大城市里的房源是無法快速擴(kuò)張的，在坐擁了一個(gè)城市相當(dāng)一部分的房源之后，長租公寓會(huì)進(jìn)行提價(jià)；而同城的其他長租公寓會(huì)一致跟進(jìn)，從而推動(dòng)當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)的價(jià)格。雖然，各個(gè)長租公寓之間都是共贏的，但是，這樣的行為無疑會(huì)提高實(shí)際租客的生活成本。另一方面，類似于“蛋殼”以及“自如”這樣覆蓋全國的長租公寓往往志不在此，他們會(huì)將手中的房源轉(zhuǎn)化成他們上市招股說明書中的“市場(chǎng)占有率”。只要他們能夠順利上市，就可以獲得更加雄厚以及低風(fēng)險(xiǎn)的資金來幫助他們進(jìn)一步擴(kuò)張版圖。

(二)忽視租客正當(dāng)權(quán)益

在一線城市的地鐵站、公交站等人流密集處，長租公寓會(huì)通過大量的廣告為其自身房源營造出溫馨的感官以此來吸引年輕人的入住。其房租的溢價(jià)，也往往來源于此類能夠迎合年輕人的裝修風(fēng)格。因此，收到新的房源之后，長租公寓往往會(huì)根據(jù)總部擬定的裝修方案對(duì)其進(jìn)行裝修。這樣的裝修往往偏向簡單、明了又不失溫馨的風(fēng)格，這也就導(dǎo)致了房間內(nèi)會(huì)使用大量的油漆進(jìn)行涂抹。任何有過裝修經(jīng)驗(yàn)的人都會(huì)明白，房間裝修后都需要空置相當(dāng)長的一段時(shí)間之后才可以入住。但是，為了能夠使得到手的新房源能夠迅速產(chǎn)生現(xiàn)金流，長租公寓往往會(huì)通過“免費(fèi)試住”以及“優(yōu)惠試住”招攬客戶，從而提前鎖定租客，這樣的行為嚴(yán)重?fù)p害了租客的健康權(quán)以及生命權(quán)。

(三)引發(fā)各類司法問題

長租公寓的運(yùn)營非常容易受到外界各類因素的影響。由于其自身牽扯到的社會(huì)領(lǐng)域較多，往往會(huì)推波助瀾，引發(fā)各類社會(huì)問題。首先，其運(yùn)營的資金鏈非常脆弱。無論是其自身還是“租金貸”機(jī)構(gòu)的運(yùn)營發(fā)生波動(dòng)都會(huì)影響到整個(gè)租房環(huán)節(jié)。如果其無法如期支付房租，房東就有權(quán)終止該租賃合同，其后果就是將租客掃地出門。由于租客手中的租賃協(xié)議是與長租公寓簽訂的，在其運(yùn)營出現(xiàn)困難后，租客甚至無法與其進(jìn)行溝通，租戶的權(quán)益無法受到保障。而租客在被掃地出門后還需要繼續(xù)履行其簽署的“租金貸”貸款合同，這會(huì)導(dǎo)致租客的生活雪上加霜。這類民事訴訟案件在各類長租公寓“暴雷”之后不勝枚舉。因此，長租公寓急需政府介入，制定相應(yīng)的政策規(guī)范

三、政府重構(gòu)長租公寓的路徑

市場(chǎng)化的長租公寓模式在實(shí)際運(yùn)營中暴露出了很多問題，其中的關(guān)鍵點(diǎn)是缺乏監(jiān)督和監(jiān)管。而房屋租賃市場(chǎng)在“租住同權(quán)”的時(shí)代背景下，也應(yīng)當(dāng)獲得政府相應(yīng)的關(guān)注。政府應(yīng)當(dāng)積極研究長租市場(chǎng)的發(fā)展模式，以大數(shù)據(jù)服務(wù)中心為載體，主要從以下幾個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行改革。

(一)尋求合作開展日常管理

首先，要與微信或者支付寶等APP開展深度合作，建立網(wǎng)絡(luò)租房入口及數(shù)據(jù)庫。市場(chǎng)上成熟的長租公寓基本已經(jīng)運(yùn)營三年以上，在線下他們擁有大量的房源及員工，可以敏銳地探尋城市中的出租房源。經(jīng)過多年的運(yùn)營，各類長租機(jī)構(gòu)對(duì)于服務(wù)管理這一塊有著比較深厚的經(jīng)驗(yàn)。而這些經(jīng)驗(yàn)恰好是政府所缺失的。政府部門可以考慮將這一塊業(yè)務(wù)外包給各個(gè)長租物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)房屋租賃的區(qū)域和價(jià)格對(duì)房型進(jìn)行劃分，將各類房屋均勻分?jǐn)傊粮鱾€(gè)機(jī)構(gòu)，由機(jī)。用戶可以根據(jù)每次服務(wù)對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行打分，而這些分值將直接影響機(jī)構(gòu)的年終考核，倒逼機(jī)構(gòu)提高服務(wù)水平。

(二)轉(zhuǎn)變租房供給思路

目前，各地政府為了能夠吸引人才往往會(huì)給予很大的政策扶持。在住房方面往往會(huì)針對(duì)高學(xué)歷人才給予一定的租房以及住房補(bǔ)助。為了能夠提供足夠的長租住房，很多地方政府都會(huì)選擇和地產(chǎn)商通過“REITS”的模式一起開發(fā)各類廉租房和公租房。在杭州，每個(gè)樓盤都需要建造一定的“人才用房”，這使得開發(fā)商承受較多的成本，給大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的壓力。這樣的供給方式一方面建筑時(shí)間較長，另一方面供給量較少，分配方案飽受詬病。因此，政府可以通過吸納民間的存量住房，來提供租房。另外，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管資金暴雷的長租公寓，合理引導(dǎo)長租公寓接受政府管控。政府租房的設(shè)立可能會(huì)涉及到大量的初始資金。那么初始資金可以由地方財(cái)政予以支持。實(shí)際運(yùn)作一年以后，政府可以將租房收入打包成資產(chǎn)包進(jìn)行證券化操作。不但可以減少政府的后續(xù)投入，也為各類資本提供了參與的機(jī)會(huì)。

(三)從稅收層面鼓勵(lì)房東

目前，我國進(jìn)行了新一輪的個(gè)人所得稅改革。租客的租房收入允許在各地區(qū)按照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行每月800元至1200元的專項(xiàng)扣除。此專項(xiàng)扣除在一開始實(shí)施時(shí)，需要上報(bào)房東的個(gè)人信息和房產(chǎn)信息，引發(fā)了房東的強(qiáng)烈反對(duì)；而到最后這筆稅金又以房租的形式轉(zhuǎn)嫁至租客身上。因此，為了能夠降低租客的生活成本，最后僅是簡單登記了租賃信息，確認(rèn)租賃的真實(shí)性后就沒有再實(shí)施下去。這導(dǎo)致了從國家財(cái)政層面損失了一部分的個(gè)人所得稅。因此需要出臺(tái)政策，如果房東將個(gè)人房產(chǎn)委托政府進(jìn)行出租，可以減免此類個(gè)人所得稅。對(duì)未登記在案的房產(chǎn)進(jìn)行出租的話，如果租客進(jìn)行了專項(xiàng)扣除，那么，房東就要根據(jù)實(shí)際租賃合同的金額繳納個(gè)人所得稅。雖然這樣會(huì)在短期內(nèi)推高租客的租金，但也會(huì)使得租客傾向于尋找政府主導(dǎo)的租房市場(chǎng)。

(四)合理使用公積金政策

目前，各地的市場(chǎng)租房存在著管理不規(guī)范的現(xiàn)象，租賃雙方存在虛假協(xié)議套取住房公積金的行為。如果租戶租賃的是政府租房，每月可以根據(jù)實(shí)際的租房信息申請(qǐng)?zhí)崛∠鄳?yīng)的公積金貸款進(jìn)行房租的支付。傳統(tǒng)的租房市場(chǎng)，房東往往要求租客提供“押一付三”的付款政策，使得租客有較大的壓力。新模式下，只要租戶租賃的是政府租房，那么就可以根據(jù)實(shí)際租賃金額進(jìn)行申請(qǐng)。公積金貸款應(yīng)當(dāng)向租房市場(chǎng)開放，甚至是沒有繳納公積金的租戶，將其貸款信息與個(gè)人信用掛鉤，防止壞賬出現(xiàn)。實(shí)際利率可以參考各地的公積金貸款利率。這樣不僅可以提高公積金資金池的收益，還可以減少因租房企業(yè)無節(jié)制擴(kuò)張所導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

新一輪的戶籍改革已經(jīng)按照各個(gè)城市的規(guī)模逐步進(jìn)行推進(jìn)，租售同權(quán)的理念也在不斷洗刷著人們的認(rèn)知，租房市場(chǎng)需要在政府的主導(dǎo)下緊跟時(shí)代潮流進(jìn)行重構(gòu)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨發(fā)達(dá)的今天，具備高流動(dòng)性的人口能夠在短時(shí)間內(nèi)將社會(huì)資源集中到需要的區(qū)域和領(lǐng)域，能夠有利地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。傳統(tǒng)的長租公寓模式是資本市場(chǎng)對(duì)于租賃市場(chǎng)的一次嘗試，該模式提供了一種可行的租賃方案，但也因?yàn)橘Y本的趨利性暴露了很多問題。政府應(yīng)當(dāng)積極探索與社會(huì)資本結(jié)合的路徑，積極引導(dǎo)傳統(tǒng)長租公寓轉(zhuǎn)向服務(wù)型企業(yè)，用規(guī)章制度為租賃市場(chǎng)搭建起一層社會(huì)保障機(jī)制，讓租賃市場(chǎng)更加透明、規(guī)范。政府主導(dǎo)下的長租公寓需要各個(gè)部門及多方傾力協(xié)作，大數(shù)據(jù)平臺(tái)的搭建可以使得信息迅速得到核驗(yàn)，極快地解決租戶的各項(xiàng)需求。租賃市場(chǎng)的繁榮也需要社會(huì)各界的支持和參與，社會(huì)企業(yè)的靈活性以及社會(huì)資本的敏銳性都可以為長租公寓的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。