朝陽市保障房精細(xì)化管理現(xiàn)狀市場(chǎng)調(diào)研分析

于萌萌 李曉梅 米延吉

1.朝陽工程技術(shù)學(xué)校； 2.遼寧工程技術(shù)大學(xué)； 3.朝陽市房產(chǎn)局

一、研究背景

2017年全國(guó)兩會(huì)上，總書記提出了“城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)”的整體要求。如何才能實(shí)現(xiàn)城市管理精細(xì)化？這將成為全國(guó)各大中型城市政府的一項(xiàng)重要任務(wù)[1]?！笆逡?guī)劃”重點(diǎn)在于進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)保障性安居工程建設(shè)力度，不斷加快棚戶區(qū)改造的速度，發(fā)展公共租賃住房的面積，增加中低收入居民住房供給的數(shù)量，將民生保障建設(shè)放在首要位置[2]。

在我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程中，如何改善城市低收入居民的居住條件，已成為重要民生問題，建設(shè)保障性安居工程迫在眉睫，它是為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而做出的一項(xiàng)重要舉措。雖然我國(guó)住房保障體系從一定程度上緩解了住房壓力，但是在實(shí)施過程中，顯現(xiàn)出許多管理問題。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究對(duì)象及地點(diǎn)

為了全面獲得朝陽市保障房小區(qū)的人口數(shù)，本文選定的樣本是朝陽市的5個(gè)縣市區(qū)保障房小區(qū)居民開展調(diào)查，以及對(duì)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和物業(yè)管理人員進(jìn)行走訪調(diào)查。

三、數(shù)據(jù)分析

朝陽市總?cè)丝?40.2萬人（農(nóng)業(yè)人口247.1萬人，非農(nóng)93.1萬人），人均收入：城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入23948元；農(nóng)村常住居民人均可支配收入11865元。在本次調(diào)查中一共獲得1600份有效問卷。2017-2018年朝陽市各縣市區(qū)已完成保障房統(tǒng)計(jì)共1776份。

研究采取了資料數(shù)據(jù)收集法、實(shí)地問卷調(diào)查法、網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查法、文獻(xiàn)查閱法、統(tǒng)計(jì)分析法和因子分析法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，從受訪者基本情況、居民關(guān)注度、保障房小區(qū)居民滿意度、住房保障類型、裝修服務(wù)認(rèn)可度、保障人群、保障房政策和工作成果的滿意度七個(gè)方面出發(fā)，對(duì)各方面的數(shù)據(jù)以及情況進(jìn)行了因子歸納（本文僅取對(duì)公因子影響程度大于0.7的因子來表示）可得到六大公因子，分別是：保障房配套設(shè)施、保障房施工質(zhì)量、保障房政府政策、保障房規(guī)劃布局與土地供應(yīng)渠道、保障房融資渠道。

四、研究結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

一是保障房對(duì)于青年人具有很高的吸引力，二是在居民關(guān)注度方面，朝陽各縣市區(qū)的居民更關(guān)注保障房的價(jià)格、周圍環(huán)境、地段、配套設(shè)施等。三是在保障房小區(qū)居民滿意度方面朝陽各縣市區(qū)的居民對(duì)保障房、政府機(jī)關(guān)管理、保障房質(zhì)量、保障房物業(yè)管理、保障房安全性、保障房區(qū)位及交通條件、保障房公共服務(wù)資源方面都表現(xiàn)出了明顯不滿意，應(yīng)加大保障房在這幾個(gè)問題方面的解決力度，讓居民滿意。四是在保障房政策和工作成果的滿意度方面朝陽各縣市區(qū)的居民對(duì)政府在保障房的工作滿意度不高，政府可以針對(duì)滿意度情況來提高對(duì)保障房的管理。

（二）提升朝陽市保障房精細(xì)化管理對(duì)策建議

1.加強(qiáng)朝陽市保障房配套設(shè)施方面的精細(xì)化管理。嚴(yán)格執(zhí)行投資計(jì)劃。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市、縣下達(dá)的投資計(jì)劃組織項(xiàng)目實(shí)施，不得私自調(diào)整或變更計(jì)劃，切實(shí)加強(qiáng)資金管理。各縣、市發(fā)改部門要聯(lián)合審計(jì)、財(cái)政、住房保障等相關(guān)部門，加強(qiáng)監(jiān)管資金的使用，督促建設(shè)單位對(duì)國(guó)家資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、分賬核算、專款專用[3]。完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2.加強(qiáng)朝陽市保障房的質(zhì)量管控方面的精細(xì)化管理。嚴(yán)格落實(shí)“五制”要求。項(xiàng)目要嚴(yán)格執(zhí)行“五制”管理。包括：項(xiàng)目法人制，按照“誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的原則。項(xiàng)目招投標(biāo)制，項(xiàng)目應(yīng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和材料供應(yīng)均依法招標(biāo)。項(xiàng)目合同管理制，項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和材料供應(yīng)采購(gòu)均應(yīng)依法簽訂合同。項(xiàng)目監(jiān)理制，項(xiàng)目應(yīng)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制，項(xiàng)目建設(shè)完成后，業(yè)主單位要積極做好驗(yàn)收準(zhǔn)備，驗(yàn)收合格后，要按規(guī)定及時(shí)辦理資產(chǎn)移交手續(xù)，落實(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬；加強(qiáng)安全和質(zhì)量管理，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)成立安全管理機(jī)構(gòu)，配備專職安全員，實(shí)行安全主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制；強(qiáng)化監(jiān)督檢查，各職能部門要加強(qiáng)對(duì)保障性住房項(xiàng)目事前、事中、事后監(jiān)督檢查。

3.加強(qiáng)朝陽市保障房物業(yè)管理水平方面的精細(xì)化管理。通過報(bào)道，進(jìn)一步提高保障房住戶繳納物業(yè)費(fèi)的主動(dòng)性，通過財(cái)政補(bǔ)貼等各種方法來保證物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)。提高保障房小區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵是合理的引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，不斷的杜絕開發(fā)企業(yè)不合理介入物業(yè)管理，應(yīng)該不斷的鼓勵(lì)民間資本投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)；由于保障房小區(qū)的居民生活水平較低，從而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取非常困難，應(yīng)將物業(yè)費(fèi)繳納同其他生活補(bǔ)助掛鉤收取[4]。

4.加強(qiáng)朝陽市政府在建立長(zhǎng)效的管理政策方面的精細(xì)化管理。朝陽市政府應(yīng)建立比較完善的協(xié)同管理工作機(jī)制，從而成立保障房管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行經(jīng)營(yíng)、修繕、物業(yè)“三位一體”的模式，此機(jī)制的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為由“管理方一協(xié)同管理平臺(tái)一需求方”構(gòu)成的層次清晰、職能分明的保障房管理協(xié)同組織體系，來不斷的實(shí)現(xiàn)小區(qū)的長(zhǎng)效、不間斷運(yùn)營(yíng)的管理模式。

5.加強(qiáng)朝陽市保障房布局與土地供應(yīng)渠道方面的精細(xì)化管理。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的主力軍，所以需要規(guī)劃部門在制定規(guī)劃編制方案的時(shí)侯給予全方面的考慮，從而給城市的發(fā)展提供科學(xué)的建議。從規(guī)劃角度來看，保障房小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要注意樓棟間距、綠地率和建筑密度的規(guī)范性。利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地試點(diǎn)，通過推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道租購(gòu)并舉的住房制度能夠讓全體人民住有所居[5]。