強化房地產企業(yè)資金的內控管理方法分析

摘 要：現(xiàn)代社會的迅猛發(fā)展使得我國城市建設規(guī)模越發(fā)增加，房地產企業(yè)在此種情況下的發(fā)展越發(fā)迅速。為切實有效地滿足對外擴張需要，精確結合市場經濟發(fā)展需求，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定堅實的支撐作用，房地產企業(yè)有必要增強對自身資金的內控管理。就房地產企業(yè)現(xiàn)狀講，資金內控管理任重道遠，尤其是對房地產管理模式的影響極為顯著。鑒于此，房地產企業(yè)有必要從內部運作環(huán)節(jié)著手，加深多部門的銜接發(fā)展，為促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展提供支撐。下面，本文將會重點分析強化房地產企業(yè)資金的內控管理方法的重要性以及相關策略，以求能夠為相關單位帶來參考作用。

關鍵詞：房地產企業(yè);資金管理;內部控制;強化方法

在激烈的市場競爭中，房地產企業(yè)有必要從內部運作方面著手，強化對資金的內部管控，只有這樣才能有效提升房地產企業(yè)的市場競爭力，滿足其經濟發(fā)展的綜合需求。就我國房地產行業(yè)現(xiàn)狀，部分老牌的、巨無霸大型企業(yè)，管理比較到位，相對規(guī)范，優(yōu)勢明顯，其自身的資金內控管理體系已經發(fā)展到一定程度。但是對起步較晚，自身薄弱，項目盈收能力不佳的中小型企業(yè)來講，資金內控管理的有效性將會直接關系到其未來發(fā)展，甚至會在相當大的程度上威脅到企業(yè)的生存。因而，針對性地開展強化房地產企業(yè)資金的內控管理方法的研究具有極為重要的理論意義和實踐意義，是保證我國中小型房地產企業(yè)發(fā)展的重要支撐。

一、強化房地產企業(yè)資金的內控管理的重要性

在國內房地產市場迅猛發(fā)展、持續(xù)進步的情況下，國家的宏觀政策調控、法律約束以及行業(yè)內部的激烈競爭均要求房地產企業(yè)能夠優(yōu)化完善現(xiàn)有經營管理模式，以此來滿足內外多種沖擊的需求，在摒棄掉傳統(tǒng)管理方式的情況下追求各種精細化管理方案。房地產企業(yè)為行之有效地強化自身的發(fā)展能力，有必要先行從內部管理著手，做好資金的控制，為打造具備獨特市場競爭優(yōu)勢、完成收益最大化的目標奠定下相應的支撐作用。就目前來看，我國房地產領域的各單位發(fā)展的能力并不均衡，對于部分大型房地產企業(yè)來講，由于此前已經獲得充足的時間積淀，因而無論是其發(fā)展能力還是管理體系都已經接近成熟，搶占了房地產行業(yè)中的大批競爭高地，凸顯出的是其內部管理以及營收模式上的靈活完整。而對部分規(guī)模較小，發(fā)展時間短暫的企業(yè)來講，其自身的資金管理往往面臨著各種各樣的問題，當然，不論是對已經具備充足的歷史積淀的大型企業(yè)來講，還是對剛剛興起的新秀來講，資金的內控管理都是具有極為重要的意義的，其不僅能夠優(yōu)化完善企業(yè)內部資源的利用率，而且還能夠切實有效地擴大企業(yè)的可獲得利潤空間。

二、房地產企業(yè)資金內控管理的內容

（一）內控環(huán)境分析

房地產企業(yè)的資金需求量以及供給量，要在一定時期內達到平衡，并非空穴而來，而是需要運用科學技術手段和工具，綜合分析房地產企業(yè)面臨的內外環(huán)境，在通過精確分析的情況下判定企業(yè)所需要發(fā)展的方向。通過對內控環(huán)境的深度分析，房地產企業(yè)可以更為有效地評估自身所面對的風險，所以，在實行內控管理的時候，首要步驟便是實現(xiàn)對環(huán)境的分析處理，用以判定外部環(huán)境中存在的各種威脅以及自身在經營發(fā)展過程中存在的內部漏洞，用以為房地產企業(yè)的長遠發(fā)展提供相應的支撐，更好地調動企業(yè)內部的資金，保證所有資金都能夠被應用在合理的地方。

（二）房地產企業(yè)的風險評估

內部資金控制管理的核心內容是對企業(yè)中存在的各種潛在風險的分析與評估，通過此種方法來針對性地作出決策，用于從根本上減少風險問題的出現(xiàn)概率并降低風險可能會對房地產企業(yè)發(fā)展造成的危害程度。房地產企業(yè)在自身發(fā)展過程中，必須要清晰地認知并感悟企業(yè)所存在的經營管理風險，只有這樣才能對癥下藥，開展相應的資金內控管理工作。所以，房地產企業(yè)應該為風險評估建立科學合理的制度框架，同時準備充足的資源，用以更為有效地支撐此項工作的展開。

（三）具體控制行為與活動

當房地產企業(yè)完成對風險的評估和分析后，便需要作出足夠精確的管理控制。在此環(huán)節(jié)中，需要結合時間來將風險控制行為劃分為事前風險、事中風險和事后風險，同時結合相關風險的性質的差異，可以分別利用財務手段來予以管控處理或者利用組織手段來管理控制。在房地產企業(yè)風險管控的過程中，相關部門需要綜合利用多元化控制手段，構建起更為全面完整的資金內控管理體系，以此來滿足企業(yè)的長遠發(fā)展需求。

（四）傳遞信息和溝通的過程

在資金的內控管理的過程中，往往需要大量流動信息的支撐，這是保證企業(yè)充分貼合市場經濟發(fā)展進程的關鍵支撐。首先，各個部門的運營情況需要受到收集，同時被精準分析，最終資金內控管理行動也需要獲得傳遞溝通，只有這樣才能滿足企業(yè)的動態(tài)化發(fā)展需要。所以從某種角度來講，房地產企業(yè)的資金內控管理的過程實際上就是各種信息流來回運作的過程，如果缺乏信息資源的支撐，就難以對各項工作做出細分處理，自然也就難以尋找到和資金運作風險相互對應的解決方法。

（五）監(jiān)督流程

在房地產的資金內控管理環(huán)節(jié)往往會涉獵到企業(yè)的多個部門的工作和流程中，并且其所帶來的影響力非常巨大，將會直接影響到企業(yè)的未來建設發(fā)展。所以，為行之有效地監(jiān)督這個環(huán)節(jié)，有必要設計出全方位的監(jiān)督管理體系，在組織架構和人員安排上均保證能夠進行獨立的資金操作，用以更好地應用內部資金，解決現(xiàn)存流通問題。

三、房地產企業(yè)在資金內控管理上的問題

（一）資金內控管理環(huán)境支撐缺乏

就目前來看，從我國房地產企業(yè)的資金內控環(huán)境的現(xiàn)狀來講，其無論是在組織架構、人力資源管理、物力資源的管控、人員的職業(yè)素養(yǎng)建設還是企業(yè)自身建設管理等方面均不完善，這將會極大程度地威脅到企業(yè)的長遠發(fā)展。各企業(yè)雖然設置有專門負責的部門或專職人員，并且重點設置關注了資金規(guī)劃、使用和管理的過程，但是在怎樣具備高辨識度、應對資金能力等方面工作顯然仍舊是需要重點思考的問題。而且規(guī)范資金運營的管理制度的建設仍舊不夠完善健全，沒有與時俱進。如果缺乏資金管理計劃與安排的滾動機制和實時捕捉各種資金變化的信號，僅僅按部就班的進行例行的規(guī)范動作，很有可能導致資金內控管理出現(xiàn)漏洞。比如某總包或建設單位由于與第三方糾紛導致賬戶資金被凍結，而房地產企業(yè)沒有掌握這一情況，還按照合同與工程進度繼續(xù)向該總包或建設單位的賬戶打款，將造成損失與連鎖反應。由此可見，全面優(yōu)化資金內控管理機制，強化監(jiān)督管理的重要性。

（二）資金內控運營風險評估機制丟失

為切實有效地保證資金運作過程中的安全性，許多企業(yè)都專門設定了專業(yè)資金管理部門，此部門的核心作用是負責制定各種資金使用計劃，用以實現(xiàn)對資金的精準管控。諸如，部分房地產企業(yè)制定了《資金預算管理制度》以及《資金管理辦法》等等，此類規(guī)定對資金管理模式、資金監(jiān)督職能、資金使用原則等進行了精準的劃分，但是從其他角度來講，對風險的識別分析仍舊存在顯著的不足之處，因而將會嚴重影響到企業(yè)的未來建設發(fā)展。部分企業(yè)在對采購業(yè)務的資金做控制管理的時候甚至存有“以次充好”、“暗箱操作”的問題，這將會在相當大的程度上引發(fā)資金浪費的問題，部分企業(yè)在發(fā)展的初始階段便面臨巨大的風險。

（三）資金內控管理方法存在欠缺

簡單的內控管理方法無法行之有效地滿足房地產企業(yè)在風險管控上的需求，所以房地產企業(yè)有必要采取具備充足的綜合性的管理控制方案，只有這樣才能更好地滿足企業(yè)的發(fā)展需求，從根本上杜絕可能會出現(xiàn)的風險問題。但是就目前來看，部分房地產企業(yè)在發(fā)展進程中，所缺乏的恰好就是此種管理方法的支撐，與此同時，現(xiàn)階段的風險控制手段普遍集中于事中控制和事后控制，在事前控制上存在顯著的缺陷問題，這就導致企業(yè)常常會在已經損失資金的情況下才發(fā)現(xiàn)風險問題并予以分析解決。只有全方位地強化在事前控制分析上的預防管理，才能夠在投入最小經濟成本的情況下獲取更為可觀的經濟收益，從根本上解決企業(yè)所面臨的發(fā)展問題。

（四）企業(yè)內部多部門的溝通交流缺乏

不論是信息資源的收集處理還是最終的內部控制管理工作的反饋和命令的執(zhí)行，都需要多部門的交互溝通，組織實現(xiàn)縱向信息傳播和橫向信息傳播的同步進行。然而現(xiàn)階段房地產企業(yè)的組織結構均較為復雜，層級組成過分繁雜，因而在信息傳播的過程中往往面臨著傳遞速度慢，失真嚴重的問題，在多級傳播的情況下，信息資源的真實性將會逐漸消失，嚴重威脅到企業(yè)的長遠發(fā)展。與此同時，房地產企業(yè)部門和部門間的橫向溝通交流明顯存在不足，無法實現(xiàn)多種信息的綜合廣泛性傳播。

四、強化房地產企業(yè)資金的內控管理的方法

（一）強化內控意識，構建完整資金控制環(huán)境

首先，企業(yè)內部的管理層級需要樹立足夠先進的管理思想，自然而然地形成相應的風險管理概念，全方位地宣傳內控管理工作所具備的重要意義，營造出資金內控先行、穩(wěn)妥實踐經營的嶄新局面，通過此種資金內控文化的支撐，打造起更為長效保質的資金內控管理機制，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定下更為堅實的支撐作用。其次，通過科學合理的信息傳導機制的支撐，保證企業(yè)內部的所有員工均能夠明確自身在資金內控管理上的重要性，明確自身責任，樹立嶄新的資金內控管理意識，積極地探索各種創(chuàng)新措施，完成企業(yè)資金內控管理目標。最后，實現(xiàn)以人為本的重要經營管理目標。制定更為完整的員工培訓計劃，用以培訓出更具忠誠度和責任感的優(yōu)秀員工，培養(yǎng)全體員工良好的職業(yè)素養(yǎng)，制定更具激勵作用的約束機制，為資金內控管理工作的長遠進行奠定下堅實的支撐作用。

（二）增強管控意識，強化風險預警機制的構建

就目前來看，我國許多房地產企業(yè)并不具備充足的資金應用風險意識以及風險預警意識，尤其是在面對各種重大風險的時候還存在著問題，缺乏科學合理的風險預警機制的支撐，這將會在相當大的程度上威脅到企業(yè)的未來發(fā)展。例如，房地產企業(yè)的領導人員和相關業(yè)務人員缺乏充足的風險防控意識、資金內控管理機制缺乏充足的科學性、規(guī)范性，所以房地產企業(yè)有必要強化對風險的監(jiān)督預警，切實有效地建立起更具針對性的管理機制，用于從根本上提高風險管理水準。例如，房地產企業(yè)可以借助于專家講座以及培訓教育的方式，提升單位領導以及相關業(yè)務人員的風險管控意識以及安全管控意識，全面強化在資金內控管理上的建設投入，真正承擔起資金內控管理建設的責任;強化對企業(yè)所有員工的監(jiān)督管理，實現(xiàn)風險意識的滲透處理，切實有效地實現(xiàn)資金內控管理和企業(yè)文化建設的相互銜接，以此來保障每位員工都能夠形成相對完整的資金內控管理意識、風險防控意識。房地產企業(yè)需要結合自身的實際經營情況，精準梳理現(xiàn)階段資金內控管理工作存在的風險，設定科學合理的控制目標，從多方面著手評估分析資金風險，尤其是在面對各種突發(fā)事件的過程中需要做好萬全的準備，全面提升風險管控意識、打造完整的風險防控制度、有效識別各種風險并采取相應管理措施。

（三）轉變工作思路，優(yōu)化并拓寬資金內控活動范圍

資金內控管理活動是切實有效地完成風險評估結果的最佳手段，將會體現(xiàn)在房地產企業(yè)的各個環(huán)節(jié)、各個層次、各個部門中，并且還會貫徹落實在房地產企業(yè)的所有經營管理活動中，房地產企業(yè)應該實現(xiàn)資金內控管理范圍的擴大化處理，以此來將此項工作拓寬到企業(yè)內部的多個部門和多個層次中，并且還需要在資金內控管理活動中增加充足的相關方面的控制流程，包括投資環(huán)節(jié)、應收管理、預付賬款管理等等，此類活動的重要性不言而喻，將會直接關系到房地產企業(yè)后續(xù)資金的周轉情況以及企業(yè)的可獲得經濟收益情況。除此以外，房地產企業(yè)還需要切實有效地做好相關票據(jù)信息的收集處理，提前做好編號，對已經作廢的票據(jù)也需要做有效保管處理，積極地和票據(jù)管理人員進行核對，避免出現(xiàn)重復記錄、錯誤記錄或者漏記的問題，只有這樣才能保證企業(yè)內部的各項收入、賬款的及時收錄，為企業(yè)后續(xù)經營管理提供相應的支撐作用。

（四）強化內控監(jiān)督，發(fā)揮出資金內控管理的職能作用

從本質上來看，資金內控管理不僅僅需要有專門的執(zhí)行單位的支撐，同時還需要有相應的監(jiān)督管理部門的參與，通過雙方的共同制約掣肘來完成資金內控管理活動，以此來提升內控管理效率和質量，從根本上解決內部風險問題。這要求相關房地產企業(yè)能夠盡快設定專業(yè)的、獨立的、具備充足權威性的資金內控管理機構。實現(xiàn)財務部門和資金內控監(jiān)督部門的分離處理，保證資金內控監(jiān)督作用能夠被充分發(fā)揮出來，這樣才能夠從根本上提升企業(yè)的發(fā)展速率。諸如，建設完整的內部審計機制、打造定期資金內控管理評估制度;將崗位責任作為內核，設定廉政風險管理制度，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段房地產企業(yè)內部存在的各種薄弱漏洞、風險問題，對所發(fā)現(xiàn)的各種風險進行精準處理，并制定與其相互對應的改進措施和改進制度，監(jiān)督并防范各種行為，避免出現(xiàn)貪污的問題，從根本上保證企業(yè)的長遠發(fā)展建設，解決企業(yè)內部的各種資金管控問題。與此同時，企業(yè)還需要展現(xiàn)出資金預算工作的重要意義，其從屬于系統(tǒng)性工程，往往需要充足的預算人員的參與才能夠正常開展，同時還需要多個部門的共同支撐，用以完成編制和執(zhí)行工作。企業(yè)內部的多個部門需要建立起更為完整有效的渠道，用以保證在短時間內迅速完成預算信息編制工作，從根源上提升預算管理工作效率，全面強化房地產企業(yè)在使用資金前的預防和管理能力。

五、結束語

房地產企業(yè)是推進我國經濟發(fā)展的重要組成部分，具備極為強悍的經濟影響力以及經濟控制力，可以說已經成為我國國民經濟增長的重要核心之一。因而做好房地產企業(yè)的資金內控管理的重要性不言而喻，其不僅能夠保證企業(yè)的正常經營發(fā)展，而且還能促進企業(yè)的平穩(wěn)運營，相關企業(yè)需要從多方面著手，精確分析現(xiàn)階段存在的各種問題并針對性地尋找解決策略，只有這樣才能為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定堅實的支撐作用。

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作者簡介：

蘇建偉（1975年10月）男，漢，職稱：審計師，學歷：碩士研究生畢業(yè)，研究方向：民航發(fā)展戰(zhàn)略與財務管理.

（中國南方航空股份有限公司 ?廣東 廣州 510405）