全齡養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開發(fā)布局模式研究

■ 謝曉璐 XIE Xiaolu 柳春瑋 LIU Chunwei 朱銀鋒 ZHU Yinfeng

1 研究背景

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新人口數(shù)據(jù)，至2018年末，我國老年人口總量約2.49億；老年人口撫養(yǎng)比由2011年的約12.5%上升到2018年的約17%；醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)及設(shè)施供給嚴(yán)重不足。我國老年化呈現(xiàn)總量大、撫養(yǎng)比高、設(shè)施不足等特征。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)要將業(yè)務(wù)重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)消費(fèi)、增量轉(zhuǎn)存量、開發(fā)轉(zhuǎn)服務(wù)。政府的支持和陸續(xù)出臺的養(yǎng)老政策，以及以上背景，對我國養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn)，同時也帶來了空前的發(fā)展機(jī)遇。

2 養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式及研究范圍界定

根據(jù)屬性的不同，養(yǎng)老居住可分為福利保障型和市場商品型兩類，兩者由于投資主體不同，前者投資主體是政府，而后者投資主體是企業(yè)，因而在土地供應(yīng)、資金來源、養(yǎng)老體系上都有很大區(qū)別。中國的養(yǎng)老問題僅靠政府無法解決，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)也將面臨福利性到市場化的轉(zhuǎn)變，本文將重點(diǎn)研究市場化養(yǎng)老開發(fā)模式。

2.1 養(yǎng)老模式

以市場為主體的養(yǎng)老開發(fā)模式由于帶有市場屬性，我們抽取其非常重要的三方面屬性進(jìn)行解析：產(chǎn)品區(qū)位、客戶群體及盈利模式。以上述三個維度進(jìn)行排列組合，可得出多種養(yǎng)老開發(fā)組合模式（圖1）。

2.2 研究范圍

根據(jù)對相關(guān)文獻(xiàn)資料的總結(jié)及目前市場上主要養(yǎng)老項(xiàng)目的調(diào)研分析，本文將重點(diǎn)研究城郊型全齡養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式?！俺墙夹腿g養(yǎng)老社區(qū)”是指，在客戶群體上屬于適合所有年齡層居住者的居住社區(qū)，產(chǎn)品區(qū)位上一般建設(shè)于城市的郊區(qū)，而盈利模式上主要為“銷售+持有型”相互結(jié)合。

3 國內(nèi)城郊全齡養(yǎng)老社區(qū)調(diào)研

過去十年間，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)在理論和實(shí)踐上有了長足的發(fā)展。本文選取十年間滿足郊區(qū)型產(chǎn)品區(qū)位、全齡社區(qū)型客戶群體、“銷售+持有”型盈利模式的各階段具有代表性的實(shí)際建成案例進(jìn)行了調(diào)研（圖2）。

3.1 項(xiàng)目實(shí)例

3.1.1 實(shí)例一：杭州良渚文化村

（1）區(qū)位及規(guī)模。杭州良渚文化村位于杭州北郊，規(guī)劃由8個串聯(lián)式主題村落組成，距離杭州約20 km，30 min車程，依托良渚文化及周邊的景觀及交通優(yōu)勢，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式。該項(xiàng)目用地面積約400 hm2，容積率約1.0，規(guī)劃居住人口約3～5萬人（圖3）。

（2）住宅及相關(guān)配套服務(wù)。良渚文化村由8個主題村落組成，由一條林蔭果園大道串聯(lián)，呈帶狀式布局，各個村落規(guī)模均不超過5 min步行范圍。

項(xiàng)目內(nèi)除隨園嘉樹外均為普通住宅項(xiàng)目，隨園嘉樹小區(qū)為40年產(chǎn)權(quán)高端養(yǎng)老公寓，主要包括活力長者社區(qū)16棟，輔助生活社區(qū)（頤養(yǎng)中心）1棟，小區(qū)內(nèi)設(shè)有健身房、閱覽室、便利店、咖啡吧、老年大學(xué)等公共配套設(shè)施。

圖1 市場化養(yǎng)老開發(fā)模式

圖2 國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)代表性項(xiàng)目

周邊配套設(shè)施齊全，設(shè)有康復(fù)中心、浙一良渚門診部、商業(yè)街、學(xué)校等配套設(shè)施。

（3）室外環(huán)境。道路系統(tǒng)：104國道京福線由小鎮(zhèn)北部穿過，并在基地內(nèi)設(shè)有立交出入口，可快速到達(dá)杭州中心城區(qū)及湖州、蘇州等周邊主要城市；此外，通過古墩路、東西大道以及完善的公交系統(tǒng)及軌道交通，可快速便捷到達(dá)杭州城區(qū)。內(nèi)部形成了由城鎮(zhèn)重要道路、重要支路及普通支路組成的較為系統(tǒng)的道路體系，自行車系統(tǒng)、三輪車服務(wù)完善。

場地設(shè)計(jì)：公共綠地形成了由宅前景觀、小區(qū)景觀組團(tuán)及小鎮(zhèn)中心景觀組成的三級景觀系統(tǒng)。步行系統(tǒng)成網(wǎng)絡(luò)化布局，串聯(lián)整個社區(qū)。

（4）盈利模式。以產(chǎn)權(quán)出售為主，頤養(yǎng)中心及康復(fù)中心以床位出租形式對外開放。

3.1.2 實(shí)例二：烏鎮(zhèn)雅園

（1）區(qū)位及規(guī)模。項(xiàng)目位于烏鎮(zhèn)白馬墩村，距上海、蘇州、杭州分別約131 km、74 km、65 km。距烏鎮(zhèn)東柵景區(qū)僅1.5 km。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積101.13 hm2，總建筑量達(dá)50萬m2，容積率0.49，規(guī)劃居住人口1萬人左右（圖4）。

（2）住宅及相關(guān)配套服務(wù)。園區(qū)由園區(qū)干道分成“南靜北鬧”的功能分區(qū)，北區(qū)有特色商業(yè)街區(qū)、五星級酒店、養(yǎng)老示范區(qū)三個功能板塊，南區(qū)有醫(yī)療公園、高端自助養(yǎng)生居住區(qū)及頤樂學(xué)院等三個功能板塊。整體園區(qū)從北側(cè)濕地到南側(cè)的湖區(qū)由園區(qū)步行景觀路連為一體。

圖3 良渚文化村鳥瞰圖

圖4 烏鎮(zhèn)雅園鳥瞰圖

住宅主要分布于養(yǎng)老示范區(qū)及養(yǎng)老居住區(qū)板塊，部分機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)于醫(yī)療公園板塊內(nèi)。養(yǎng)老居住區(qū)板塊內(nèi)設(shè)有養(yǎng)生別墅、多層電梯住宅、高層住宅；養(yǎng)老示范區(qū)板塊多為多層養(yǎng)老公寓；園區(qū)形成了養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等齊全的養(yǎng)老居住體系。戶型設(shè)計(jì)從68 m2的小戶型到160 m2的獨(dú)立住宅大戶型不等。社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，主要集中設(shè)置于社區(qū)中央，占總建筑面積的50%。配套設(shè)施規(guī)劃圍繞著老人的養(yǎng)老養(yǎng)生生活展開，包括醫(yī)療、學(xué)習(xí)、交往、娛樂、宗教、商業(yè)等。

（3）室外環(huán)境。道路系統(tǒng)：項(xiàng)目周邊緊鄰世紀(jì)大道、申嘉湖高速兩條城市快速路，可快速到達(dá)湖州、杭州、蘇州等周邊主要城市。項(xiàng)目內(nèi)部形成由主路、組團(tuán)道路構(gòu)成的二級車行系統(tǒng)，以及豐富的步行系統(tǒng)，內(nèi)部所有道路均采用無障礙設(shè)計(jì)。

場地設(shè)計(jì)：公共綠地形成了由宅前景觀、小區(qū)景觀組團(tuán)及園區(qū)中心景觀組成的三級景觀系統(tǒng)。

（4）盈利模式。烏鎮(zhèn)雅園提供“產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)提供”的盈利模式。產(chǎn)權(quán)出售包括70年產(chǎn)權(quán)的別墅、多層洋房、高層物業(yè)出售；服務(wù)提供包括：基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)、基礎(chǔ)的健康管理服務(wù)（僅包含年度體檢、日常血壓監(jiān)測等，無護(hù)理服務(wù)）、綠城頤樂學(xué)院相關(guān)課程及內(nèi)部設(shè)施使用等。

3.1.3 實(shí)例三：重慶中鐵任之健康城

（1）區(qū)位及規(guī)模。項(xiàng)目位于重慶市主城區(qū)西郊璧山區(qū)三擔(dān)湖公園內(nèi)，距重慶主城區(qū)30 mim車程，是集休閑度假、醫(yī)養(yǎng)康護(hù)、養(yǎng)老養(yǎng)生為一體的活力養(yǎng)老社區(qū)。項(xiàng)目總規(guī)劃用地為266.7 hm2，總建筑面積150萬m2，容積率整體不大于1.8，規(guī)劃居住人口約1.5萬人（圖5）。

（2）住宅及相關(guān)配套服務(wù)。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了全覆蓋的無障礙、適老化設(shè)計(jì)，包括普通住宅、適老化住宅、頤養(yǎng)公寓及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等形式，適老化住宅在隱性適老化設(shè)計(jì)為主的前提下，加入預(yù)設(shè)性適老設(shè)計(jì)，避免給老人帶來心理上的負(fù)擔(dān)。

服務(wù)配套設(shè)施完善，核心配套設(shè)施有綜合醫(yī)院、康復(fù)中心、食堂、健身運(yùn)動場所、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、特色商業(yè)中心、三擔(dān)湖公園等。不僅為該項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)，同時服務(wù)范圍也向外拓展和延伸，向周邊區(qū)域提供居家上門服務(wù)。

（3）室外環(huán)境。道路系統(tǒng)：項(xiàng)目臨近渝遂高速大路立交，可通過渝遂、渝蓉和成渝三條高速公路，以及國道319線和軌道交通與中心城區(qū)快捷聯(lián)系。項(xiàng)目內(nèi)部為便捷連接周邊城市道路，沿用了主干道、次干道、支路等三級城市道路體系。

（4）盈利模式?！颁N售+持有型”的盈利模式，為老人創(chuàng)造擁有自由選擇權(quán)利的自主生活環(huán)境。

3.1.4 實(shí)例四：安吉銀潤·天使小鎮(zhèn)

（1）區(qū)位及規(guī)模。天使小鎮(zhèn)位于長三角腹地的安吉縣，距杭州中心城區(qū)約60 km（1 h車程），交通條件優(yōu)越，周邊景觀環(huán)境良好。項(xiàng)目總規(guī)劃用地317 hm2，其中建設(shè)用地約130～200 hm2，容積率約1.0，規(guī)劃居住人口約1～2萬人（圖6）。

（2）住宅及相關(guān)配套服務(wù)。該項(xiàng)目提出了“教育+頤養(yǎng)”的生活理念，學(xué)院式頤養(yǎng)在烏鎮(zhèn)雅園（注重活力長者的精彩頤養(yǎng)生活）的基礎(chǔ)上向上和向下延伸，呈現(xiàn)了“醫(yī)食住行、頤樂學(xué)為”以及包含居家護(hù)理、日間照護(hù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三個方面的“怡康養(yǎng)護(hù)”的內(nèi)容，更建立了學(xué)校教育、頤樂教育、社區(qū)教育的三大教育體系，將教育提到與頤養(yǎng)同等高度。小鎮(zhèn)可劃分為動漫主題樂園區(qū)、童話主題樂園區(qū)、小鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)區(qū)、濱水休閑度假區(qū)、健康養(yǎng)生度假區(qū)和智慧旅游服務(wù)區(qū)等6大片區(qū)。

圖5 中鐵任之健康城鳥瞰圖

居住包含了牧云谷、硯溪湖、望竹山等普通住宅及陌上花開養(yǎng)老公寓組團(tuán)，陌上花開養(yǎng)老公寓分為普通頤養(yǎng)公寓（戶型面積段80～140 m2）及帶護(hù)理服務(wù)類的頤養(yǎng)公寓（戶型面積段50～95 m2），位于小鎮(zhèn)中央，緊鄰商業(yè)街、養(yǎng)護(hù)中心及頤樂學(xué)院等養(yǎng)老配套設(shè)施。

社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，建立了文化、醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、休閑度假六大城鎮(zhèn)級配套設(shè)施，主要集中設(shè)置于社區(qū)中央，占總建筑面積的15%左右。

（3）室外環(huán)境。道路系統(tǒng)：S14杭長高速由小鎮(zhèn)中心穿過，并在基地南側(cè)設(shè)有立交出入口，可快速到達(dá)湖州、杭州、蘇州等周邊主要城市。小鎮(zhèn)內(nèi)形成了由主干道、次干道、支路組成的較為系統(tǒng)的道路體系。

（4）盈利模式。采用同烏鎮(zhèn)雅園類似的盈利模式。

3.2 實(shí)例小結(jié)

通過對以上4個案例綜合分析，就全齡養(yǎng)老小鎮(zhèn)開發(fā)的區(qū)位、規(guī)模、布局形式、配套占比等規(guī)劃層面因素進(jìn)行提?。ū?），并對配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行分級及細(xì)分歸納（表2）。

4 城郊全齡養(yǎng)老社區(qū)模式總結(jié)

城郊全齡養(yǎng)老社區(qū)模式主要是指，在城郊社區(qū)開發(fā)中引入養(yǎng)老居住及老年人日常生活所需的配套設(shè)施，旨在塑造老人與子女同住或鄰近的一種養(yǎng)老居住模式。下面筆者將通過區(qū)位、規(guī)模、布局結(jié)構(gòu)、功能配套及活動圈層的劃分等多個維度，對這一類型的社區(qū)進(jìn)行模式總結(jié)。

4.1 選址區(qū)位

圖6 安吉銀潤·天使小鎮(zhèn)鳥瞰圖

表1 全齡養(yǎng)老社區(qū)案例數(shù)據(jù)表

表2 全齡養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)配套需求分析表

綜合考慮地價(jià)、用地規(guī)模以及養(yǎng)老對于周邊環(huán)境、交通等要素的自身需求，全齡養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目選址主要集中在大城市城郊位置，距主城區(qū)約30～60 min車程。這種區(qū)位即能緩解大城市內(nèi)部用地緊張、密度高的問題，同時也不會脫離老人原本的生活環(huán)境，方便家庭的居住及對城市公共設(shè)施的利用。

4.2 建設(shè)規(guī)模

社區(qū)是指由居住在某一地方的人們組成的多種社會關(guān)系和社會群體，從事多種社會活動所構(gòu)成的區(qū)域生活共同體[1]。社區(qū)用地規(guī)模需有一定的限制，需限定在居住者基本生活服務(wù)設(shè)施的作用范圍之內(nèi)。結(jié)合對類似已建成項(xiàng)目的研究分析，城郊全齡養(yǎng)老社區(qū)的總規(guī)模約100～300 hm2左右。

4.3 總體布局及規(guī)劃結(jié)構(gòu)

城郊全齡養(yǎng)老社區(qū)由于規(guī)模較大，通?？蓜澐譃槎鄠€組團(tuán)。通過各組團(tuán)的空間組織模式，可以將其分為中央集中布局、條帶狀布局和散點(diǎn)式自由布局三種類型?？傮w布局形式需結(jié)合具體項(xiàng)目因地制宜，在條件允許的情況下，建議采用中央集中式組團(tuán)模式，即將老年配套服務(wù)設(shè)施與社區(qū)公共配套設(shè)施集中設(shè)置在社區(qū)中心[2]，以提高相關(guān)配套設(shè)施的利用率及服務(wù)便捷度（表3）。

4.4 功能配比及服務(wù)配套

養(yǎng)老社區(qū)功能主要分為居住及公共服務(wù)配套兩類，其中對應(yīng)不同類型人群，居住可分針對自理老人為主的普通住宅、適老化住宅，以及針對介助及介護(hù)老人的老年公寓及養(yǎng)護(hù)院，公共服務(wù)配套主要分為醫(yī)療康復(fù)、文化體育、休閑娛樂、生活服務(wù)和基礎(chǔ)教育等五大類（圖7）。

根據(jù)項(xiàng)目案例分析，居住與服務(wù)配套的比例約4:1左右。養(yǎng)老社區(qū)是一個較為龐大的系統(tǒng)，難以各方面都集中處理，分級控制是一種有效的解決方法。將居住組團(tuán)作為基本的規(guī)劃控制單元，可根據(jù)建設(shè)規(guī)模及服務(wù)半徑，通常將配套設(shè)施分為兩級，即社區(qū)級和組團(tuán)級。社區(qū)級配套設(shè)施宜集中設(shè)置于社區(qū)中心；組團(tuán)級配套設(shè)施宜根據(jù)各類老年人的使用需求，相應(yīng)地多點(diǎn)布局于適老化住宅組團(tuán)及養(yǎng)老公寓內(nèi)，綜合考慮老人步行的舒適度及到達(dá)配套設(shè)施的便捷度，將社區(qū)級配套設(shè)施及組團(tuán)級配套設(shè)施的服務(wù)半徑分別控制在450 m及150 m（圖8）。

4.5 活動圈層劃分

4.5.1 老年人生理心理特征

老年人因受生理機(jī)制衰退的影響，視覺、聽覺、免疫能力、運(yùn)動系統(tǒng)均有所退化，因此，對居住生活環(huán)境也有特殊的需求；同時，由于老人社會角色的變化、子女無法長時間陪伴，從而渴望家人及鄰里的交流，渴望融入社會、得到尊重。根據(jù)不同人群一天活動內(nèi)容的分析研究（圖9），戶外景觀需要更多的休憩及活動場地、考慮場地參與性與多功能性、不同尺度的空間等設(shè)計(jì)要求。老年人因生理心理特征，通常更傾向于在離家更近的450 m范圍內(nèi)進(jìn)行活動。同時，從60歲以上到不能自理的老人，年齡跨度和身體狀況都存在非常大的差異，因此，關(guān)照不同狀況的老人，對活動圈層進(jìn)行細(xì)分，是全齡養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

表3 組團(tuán)布局模式對比表

圖7 城郊全齡社區(qū)功能構(gòu)成

4.5.2 老年人活動圈層劃分

根據(jù)老年人的出行習(xí)慣、頻率及活動半徑，將老年人的活動空間劃分成三個活動圈層，即基本生活圈、小區(qū)活動圈、社區(qū)活動圈（圖10）。

圖8 公共配套服務(wù)半徑示意圖

圖9 不同人群一天活動內(nèi)容

基本生活圈主要指住宅樓間的景觀活動空間，是老年人活動最為頻繁的場所，需設(shè)置較有吸引力的活動空間，符合老年人5 min步行距離（180～220 m）。提供老年人就近休憩、交談、娛樂和健身的場地。

小區(qū)活動圈主要指服務(wù)半徑在450 m內(nèi)的，具有一定規(guī)模的公共場地。這一服務(wù)半徑覆蓋面積較廣，公共活動場地面積有保障，在老人10 min步行出行距離內(nèi)，是老年人社交、游憩的主要場地。

社區(qū)活動圈主要指服務(wù)半徑可覆蓋整個社區(qū)的、規(guī)模較大的公共活動場地，包括中央公園、廣場等社區(qū)公共空間；也包括散步、觀賞、練功、唱戲、棋牌等休閑性活動。

圖10 全齡養(yǎng)老社區(qū)活動圈層分級示意圖

5 結(jié)語

我國養(yǎng)老社區(qū)在未來具有廣闊的發(fā)展前景，研究其規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)，對進(jìn)入老年化的中國具有極其重要的意義。因此，本文以全齡養(yǎng)老社區(qū)為研究范圍，從區(qū)位、規(guī)模、總體布局、功能配套、活動圈層等方面出發(fā)，對現(xiàn)有國內(nèi)市場上的養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行調(diào)研分析，以期建立一個初步的模型，為相關(guān)從業(yè)者及愛好者提供一定參考。因養(yǎng)老社區(qū)涉及內(nèi)容非常復(fù)雜，應(yīng)根據(jù)具體設(shè)計(jì)條件的不同，在具體的實(shí)踐中進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。